Hur undviker man att investera i olaglig spansk egendom?

Den komplexa processen att förstå spanska fastighetskrav bör du överväga att anställa en advokat — Mellan fastighetsskandalerna och den komplexa processen att förstå spanska fastighetskrav bör du överväga att anställa en advokat som är specialiserad på spansk markrätt (urbanismo).

Ett antal britter och tyskar befann sig offer för många fastighetsbedrägerier i Spanien. Många av dessa människor investerade sina livsparande i ett äldreboende bara för att få bostaden bulldozed till marken eftersom den byggdes olagligt och fastighetsmäklare och byggare lurade köparna. Om du vill köpa fastighet i Spanien, överväga att ta en aktiv roll för att avgöra om fastigheten lagligen byggdes med sunda byggmetoder.

Del 1 av 3: köpa mark som är lämplig att bygga på

1
Anställ en advokat. Mellan fastighetsskandalerna och den komplexa processen att förstå spanska fastighetskrav bör du överväga att anställa en advokat som är specialiserad på spansk markrätt (urbanismo).
- Du kan välja en advokat från ditt hemland men vara säker på att de har erfarenhet av att arbeta i Spanien.
- Om din advokat kommer från Storbritannien, kontrollera att de är registrerade hos Law Society i Storbritannien och är specialiserade på internationella transaktioner.
- Om din advokat är baserad i Spanien, be advokaten att ange sitt registreringsnummer och kontrollera att de är registrerade och praktiserar hos den lokala advokatsamfundet (Colegio de Abogados).
2

Hitta en ansedd översättare. Om du inte är skicklig i att läsa och prata spanska bör du hitta en ansedd översättare som kan hjälpa dig med telefonsamtal och översättning av dokument till ditt modersmål.
3
Gör dina egna förfrågningar om landet. Ta reda på själv om marken du är intresserad av att köpa ligger i ett område där byggnad är tillåten. Du kan bestämma klassificeringen för tomten som du är intresserad av genom att begära ett stadsplaneringsintyg (Certado Urbanistico) från rådhuset (Ayuntamiento) där fastigheten ligger. Undersök certifikatet för landets klassificering som bör listas som något av följande:
- Mark för utveckling (Suelo Urbano)
- Gröna zoner (Zonas verdes) där ingen byggnad alls kan äga rum.
- Vissa landsbygdsområden (Suelo Rústico) kan tillåta byggande och andra, kallade suelo, ingen urbaniserbar protegido förbjuder byggande.
4
Undersök noggrant "rustika" tomter som klassificeras som "inga urbaniserbara. " Rustika tomter är mark som inte har urbaniserats. Om en rustik tomt klassificeras som "Ingen urbaniserbar" kan du kanske bygga vidare på den om vissa krav uppfylls eller om du är helt begränsad från att bygga på marken.
- Under vissa omständigheter kan fastigheter med en minsta tomtstorlek på 10000m2 byggas på. Reglerna varierar dock beroende på region.
- Du kanske kan bygga om fastigheten redan hade en byggnad.
- Du kanske också kan bygga på fastigheten om du planerar att försörja dig från jordbruket.
5
Bestäm eventuella begränsningar för byggnaden. För att avgöra om du kan bygga på landsbygden mark, kontrollera med stadens juridiska myndighet, stadshuset (Ayuntamiento) där marken är registrerad. Låt dem ange specifikationer, krav och begränsningar för byggnad.
- Fråga om det finns inteckningar på tomten. Det är till exempel möjligt att en väg korsar ditt land som skulle göra tomten utanför gränserna för utveckling.
- Kontrollera fastighetsregistret om marken du vill köpa är fri från inteckningar eller andra ekonomiska skulder.
- Be din advokat att inspektera stadsplanen och delplanen (om du köper en tomt i en urbaniseringszon). Detta bör identifiera alla planerade utvecklingar för det område där din mark ligger och för att säkerställa att urbaniseringen är registrerad och laglig.
6
Bestäm om det är möjligt att ha el och vatten på fastigheten. Om du köper en lantlig fastighet är rådhuset inte skyldigt att ge dig en anslutning till vatten och el. Innan du går vidare med att köpa en fastighet bör du:
- Ha ett möte med arkitekterna eller byggteknisk personal från byggnadsavdelningen (Departamento o Concejalía de Urbanismo) från rådhuset.
- Ta med din advokat och en byggspecialist till detta möte.
- Låt dina experter undersöka stadsplanen (Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)).
- Fråga personalen från byggavdelningen om det planeras någon framtida konstruktion i området och om den konstruktionen kommer att påverka din mark.
- Bestäm kostnaderna för att ta med vatten och elektricitet till din fastighet och eventuella begränsningar du kan möta i detta.

Arkitekten tar ditt byggnadskoncept och ser till att det uppfyller alla kraven i rådhuset.

Del 2 av 3: att köpa mark och börja bygga

1
Begär ett fastighetsregistreringsextrakt. Spanien skapade en webbplats för att hjälpa icke-spanska köpare av fastigheter att bedöma spansk egendom. Webbplatsen och utdraget ger dig följande information:
- Status för fastighetsägande och eventuella skulder eller begränsningar för fastigheten.
- Landets läge och beskrivning.
- Klassificeringen av mark och byggnader.
- En beskrivning av eventuella byggnader på fastigheten.
- Hur fastigheten köptes och av vem.
- Huruvida köpet registrerades som en offentlig handling.
- Skatteinformation.
- Inteckningsinformation, inklusive namnet på den bank som innehar inteckningen.
- Eventuella utestängningsförfaranden.
- Informationen ges på spanska och kan översättas till engelska mot en avgift.
2
Kontrollera extraktinformationen mot säljarens information. Innan du går vidare med köpet, kontrollera att:
- Säljarens information matchar de registrerade ägarna av fastigheten.
- Objekt beskrivningen i köpeavtalet matchar informationen från fastighetsregistret Extract
- Se till att det inte finns några skulder eller avgifter på fastigheten.
- Se till att inga rättsliga förfaranden har inletts mot fastigheten.
3
Gå vidare med köpet av fastigheten. Om du köper lantlig egendom i motsats till ett hus i ett stadsområde bör du ta följande steg:
- Om du köper mark från en utvecklare som också ska bygga fastigheten, kontrollera att de är registrerade i det spanska handelsregistret och att fastigheten är registrerad hos dem. Du kan kontrollera detta på: http://registradores.org/en/index.jsp.
- Om du köper fastigheter vid kusten, kontrollera att din byggare har ett tillstånd från kustavdelningen, som föreskriver att myndigheterna måste begränsa byggandet inom ett visst avstånd från kusten.
- Om du köper fastigheter i urbaniserade Spanien, kontrollera delplanen (Plan Parcial). Detta är planen för byggnadstomter, som måste godkännas av stadsavdelningen (stadsplaneringsavdelningen) i rådhuset där tomterna registreras. Denna plan visar dig om urbaniseringen är laglig och att det inte planeras några andra utvecklingar i närheten som kan påverka din nya fastighet.
- Om du köper begagnad eller återförsäljningsfastighet, se till att fastigheten är kostnadsfri, att det finns inteckning eller att betalningarna är uppdaterade och att det inte finns några andra begränsningar för användningen eller domstolsbeslut.
- Skaffa en kopia av matrikkelintyget som anger gränserna för din fastighet.
- Skriv ett försäljningsavtal före en notarie.
4
Behåll en arkitekt. Det är viktigt att du anställer en arkitekt som arbetar i Spanien. Arkitekten tar ditt byggnadskoncept och ser till att det uppfyller alla kraven i rådhuset.
- Arkitekten kommer att presentera dina byggnadsplaner för ditt rådhus i byggnadsavdelningen ("Departamento de Urbanismo" eller "Concejalía de Urbanismo").
- Du måste också söka byggtillstånd när du lämnar in dina arkitektoniska planer och betalar en kommunal skatt.
- Stadshuset kommer att studera dina planer och om det uppfyller alla bestämmelser får du ett bygglov.
5
Hitta en pålitlig byggare. När dina byggnadsplaner har godkänts måste du hitta en ansedd byggare som följer arkitektens planer.
- Kontrollera om byggaren är registrerad i det spanska handelsregistret på: https://buyingahouse.registradores.org.
- Kontrollera att byggaren har en försäkring som täcker skador på fastigheten.
- Köp spansk tio års försäkring (eller "Seguro Decenal"). Denna försäkring anger att byggaren eller utvecklaren och arkitekten måste garantera att konstruktionen kommer att vara säker minst tio år.
6
Utarbeta ett byggavtal. Byggavtalet är mycket viktigt och du bör låta din advokat utarbeta avtalet. Detta kontrakt bör innehålla:
- Byggarens fullständiga namn och CIF-nummer.
- En garanti för att konstruktionen gjordes utifrån arkitektens planer och byggbeskrivning (memoria de calidades).
- Ange eventuella tillbehör som en pool eller ett garage ingår i priset.
- Start- och slutdatum samt straffklausuler för sen slutförande.
- Betalningsvillkor.
- Att certifikaten från arkitekten, elektriker och rådhuset kommer att ges till dig med din senaste betalning.
- En förklaring av eventuella skatter.
- En garanti för att byggaren organiserar de sista stegen i processen angående dokumentation. Detta kan inkludera ansökan om och insamling av certifikatet för slutarbeten (Certificateado Final de Obras), deklarationen om nybyggnad, den horisontella avdelningen (Declaración de Obra Nueva o de División Horizontal) och Certificate of Habitation License (Cédula de Habitabilidad).
- En garanti från byggaren att din senaste betalning kommer att ha anslutit vattnet och elen.

Arkitekten kommer att presentera dina byggnadsplaner för ditt rådhus i byggnadsavdelningen ("Departamento de Urbanismo" eller "Concejalía de Urbanismo").

Del 3 av 3: slutföra konstruktions- och registreringsprocessen

1

Slutför fastighetsregistreringar. När huset är byggt måste du kontrakta arkitekten och genomföra ett antal andra registreringar för att försäkra lagenligheten för din nya fastighet.
2

Låt arkitekten bekräfta att arbetet är klart. Din arkitekt måste besöka byggarbetsplatsen och inspektera att det färdiga arbetet matchar hans eller hennes planer och bygglicensen. Arkitekten kommer sedan att slutföra en Final Works License (Licencia o Certificateado Final de Obra) om att arbetet är klart.
3
Skaffa en arbetsdeklaration (declaración de obra nueva). När projektet är klart måste du gå till en spansk notarie och låta honom eller henne förbereda de nya fastighetshandlingarna. Du måste ta med ditt Certificate of Habitation License (Cédula de Habitabilidad) för att slutföra transaktionen. Notaren registrerar din mark i fastighetsregistret så länge du presenterar följande dokument:
- Den byggprojekt från arkitekt.
- Bygglovet.
- Det slutliga arbetstillståndet.
- Nybyggnadsdeklaration.
4
Utför en fördjupad inspektion av din nya egendom innan du flyttar in. När du inspekterar din fastighet, se till att byggnaden uppfyller specifikationen och att eventuella mindre defekter (som felaktiga ljusbrytare eller saknade dörrhandtag) identifieras.
- Kommunicera fel till din byggare eller agent som sedan är skyldig att utföra reparationsarbetet.
5

Få ett intyg om beläggning. När allt pappersarbete är klart och du har registrerat dina handlingar, se till att du får ett intyg om beläggning från rådhuset (Ayuntamiento). Detta är ett administrativt dokument som tillåter dig att bo i din nya bostad.

Överväga att ta en aktiv roll för att avgöra om fastigheten lagligen byggdes med sunda byggmetoder — Om du vill köpa fastighet i Spanien, överväga att ta en aktiv roll för att avgöra om fastigheten lagligen byggdes med sunda byggmetoder.

Tips

Innan du köper, prata med andra som har köpt fastigheter i området på webbforum och chattrum om inte personligen.
Experter rekommenderar att du besöker en fastighet 5 gånger innan du köper, helst vid olika tidpunkter på dagen och under olika årstider under året
Rådfråga alltid en bra advokat som talar ditt språk innan du tecknar ett kontrakt eller lämnar in pengar.
Spansk lag föreskriver en tidsfrist på två år för att ansöka om byggfel från den dag då felet var uppenbart och känt av innehavaren, förutsatt att felet uppstod under garantiperioden som beskrivs ovan. Kontrollera dock ditt kontrakt för eventuella klausuler som ändrar denna bestämmelse.

Varningar

Det finns potentiellt tusentals hus i Spanien som byggdes olagligt. Medan den spanska regeringen försöker skydda sig mot skrupelfria fastighetsmetoder bör du vara medveten om risken för bedrägerier.
Var försiktig med någon myndighet som beviljar licenser men inte vill att du ska granska pappersarbetet av en advokat.

Läs också: Hur kontrollerar jag metallskrotpriserna?