Hur investerar jag i fastigheter?

För att investera i fastigheter, överväga ett fastighetsinvestering (REIT), som i huvudsak är en andel av aktierna i ett fastighetsprojekt som liknar en fond.

Att investera i fastigheter kan verka som en enorm risk. Men många tror att förvaltningsfastigheter är en viktig del av en diversifierad portfölj. Med korrekt planering och omsorg kan dessa investeringar bli värdefulla tillgångar som kan tjäna avkastning eller ge dig en stadig inkomstkälla. Det finns ett antal sätt att komma in i fastighetsinvesteringsspelet, och alla har olika fördelar och nackdelar.

Metod 1 av 4: investera i reits

1
Bestäm om reits är rätt för dig. Ett investeringsföretag för fastigheter (REIT) är i huvudsak en andel av aktierna i ett fastighetsprojekt, vilket liknar en fond. REITs tjänar till att samla investerarnas pengar för att köpa, sälja, utveckla och förvalta fastighetsfastigheter. Enligt lag krävs det att dessa trust har mer än 100 investerare, vilket innebär att investerare bara kan lägga in ett litet belopp men investeras i en dyr fastighet. Det betyder att om du vill investera i fastigheter utan risk eller initial investering av mer traditionella former av fastighetsinvesteringar är en REIT det bästa alternativet. Små och stora investerare kan ha en andel i en REIT.
- Dessutom ger detta dig låg "likviditetsrisk", vilket innebär att du enkelt kan sälja ut dina aktier om du behöver.
- REIT-förvaltaren är skyldig att betala 90 procent av förtroendeintäkterna direkt till förtroendeägarna som utdelning, vilket gör REITs mycket attraktiva för investerare som söker konsekventa inkomster från investeringar. Höga utdelningsavkastningar erbjuds vanligtvis investerare.
- Investeringar i fastigheter tillåter investeringar i såväl kommersiella fastigheter som bostäder.
2
Lär dig om de olika typerna av reits. REIT kan klassificeras på olika sätt, vanligtvis efter tillgångar eller geografiska områden som de investerar i. Innan du köper ett REIT bör du undersöka de investeringar som det är involverat i och överväga dessa marknaders framtida resultat. Även om det finns många typer av REIT kan de i allmänhet klassificeras på följande sätt:
- Efter investeringstyp. Först investerar REITs i stora fastighetsfastigheter och distribuerar intjänad hyra eller vinst till investerare. Därefter investerar REIT-hypotekslån i inteckningar genom att låna ut pengar eller genom att köpa befintliga inteckningar eller inteckningar med säkerhet. Dessa fonder är mer känsliga för ränteförändringar än andra typer. Detta beror på att intäkterna du kan tjäna på dessa investeringar är baserade på räntenettot. Slutligen investerar hybrid REIT i både inteckningar och fastigheter.
- Efter geografiskt område. REITs uppfanns i Europa men har sedan dess blivit vanligare i resten av världen. Vissa REIT i USA fokuserar på vissa stater eller regioner, och andra fokuserar på internationella fastigheter och investeringar.
- Efter egenskapstyp. Vissa REIT-aktier investerar endast i vissa typer av fastigheter. Dessa kan allt från hyra lägenheter till köpcentra.
3
Bedöma riskerna med att köpa intäkter. Som med alla investeringar finns det vissa risker med att köpa REIT. För det första finns det alltid en risk för REIT-standard, där fonden som tillhandahåller dina utdelningar misslyckas och ger dig en nedsänkt investering och ingen utdelning. Det finns dock andra risker med icke-börshandlade REIT. Dessa värdepapper, som handlas utanför stora börser, kan vara illikvida, saknar pristransparens eller hanteras med intressekonflikter. Alla dessa kan potentiellt sänka din avkastning.
- Dessutom finns det REIT som inte är registrerade hos Securities and Exchange Commission (SEC). För att kontrollera om ett REIT är registrerat kan du söka i SEC: s EDGAR-system på http://sec.gov/edgar/searchedgar/companysearch.html.
  1. - Tänk på att om ett REIT inte är registrerat betyder det inte att det är bedrägligt. Det REIT kan vara privat eller helt enkelt inte noterat på börsen. I dessa fall gör du din forskning innan du investerar.
4
Köp andelar av reits. REITs, som alla andra säkerheter, kan köpas och säljas på offentliga börser. Emellertid köps aktier i REITs också av fonder och handlas som en del av börshandlade fonder (ETF). Alla dessa investeringsfordon kan köpas och handlas genom att kontakta din börsmäklare eller investeringsproffs eller genom att använda en online-handelsplattform. ETF: er kan bidra till att minimera riskerna eftersom de kostnadsnivåer som behövs för att driva fonderna vanligtvis är lägre. De ger också vanligtvis avkastning över genomsnittet.
- Även om REIT kan ge ett jämnt inkomstflöde, är de det enda alternativet på den här listan som inte kan köpas med hävstång (investering med lånade pengar). Detta begränsar din potentiella avkastning något. Men det minskar också risken.
- Ett annat möjligt sätt att öka din avkastning är att investera i en DIP-plan (Dividend Reinvestment Plan). Dessa planer erbjuds av vissa REITs och utdelningen sammansatt över tiden när de återinvesteras.
- Mortgage REITs är också lägre risk än kommersiella långivare eftersom de använder en högre kapital till skuldkvoten att finansiera sig.

Först investerar REITs i stora fastighetsfastigheter och distribuerar intjänad hyra eller vinst till investerare.

Metod 2 av 4: slå samman ditt kapital med andra investerare

1
Ta reda på om att investera i en REIG är rätt för dig. Liksom en REIT samlar en fastighetsinvesteringskoncern (REIG) två eller fler personers pengar för att köpa, utveckla, förvalta och sälja fastigheter. I många fall är de köpta fastigheterna lägenheter eller liknande fastighetstyp och investerare äger en eller flera enheter i byggnaden. Vanligtvis kommer detta att innebära en mycket större initialinvestering än att bara köpa in en REIT, men en mindre än att köpa en fastighet själv. Det saknar också många av de inneboende riskerna med fastighetshandel eftersom risken delas mellan många investerare.
- Eftersom dessa grupper i allmänhet är mycket mindre än förvaltningar av fastighetsinvesteringar kan medlemmar hjälpa till med att förvalta fastigheter och samla tips och råd från andra erfarna investerare. Detta möjliggör mer personlig interaktion med din investering.
- Detta engagemang är inte konsekvent i alla REIG. I vissa fall kommer företaget som förvaltar REIG att göra all reklam, förvaltning och underhåll för investerare. Detta gör det möjligt för investerare att tjäna pengar utan ytterligare ansträngning.
2
Forskningspotentialer. REIGs fungerar ungefär som fonder eftersom de inte behöver vara självförvaltade och har också de avgifter som följer med dem. Var noga med att undersöka eventuella REIG-investeringar innan du gör pengar för att fastställa att deras avgiftsstruktur är rättvis. Leta också efter indikationer på tidigare framgång (eller misslyckande) som kan låta dig avgöra om REIG är en säker investering eller inte.
- Delta i ett modellklubbmöte. BetterInvesting, en organisation som tillhandahåller investeringsutbildning, håller kostnadsfria REIG-möten i städer över hela Europa. Dessa möten förklarar vad REIGs specifikt gör, informerar dig om lokala REIGs och låter dig nätverka med andra likasinnade lokalbefolkningen. Gå till www.betterinvesting.org och sök efter lokala kapitel nära dig för att hitta ett modellmöte.
- Tänk på att investering av en del av hyresintäkterna krävs för att täcka inteckning vid lediga platser.
3
Använd ditt kapital. När du har hittat rätt organisation för dig, överväga hur mycket kapital du kan bidra med. När du har ditt nummer är du redo att göra en investering. Att investera i en REIG är dock inte lika enkelt som att köpa en aktie eller investera i en fond. För att investera, kontakta din valda fastighetsinvesteringsgrupp och uttryck ditt intresse för att investera. Vissa REIG kräver att du har erfarenhet av fastighetsinvesteringar innan du går med.
- Investeringar med fastighetsinvesteringsgrupper är inte lika likvida som i en REIT. Istället måste en eller flera fastigheter sälja innan en medlem kan ta ut pengar från gruppen.
4

Starta din egen REIG. Om du inte hittar en REIG som du vill investera med eller om det inte finns några aktiva REIG i ditt område kan du starta din egen. Även om detta inte är enkelt och kan vara tidskrävande, är det här ett bra sätt att se till att dina pengar investeras precis där du vill att de ska vara. För att börja måste du hitta några medinvesterare och utarbeta en affärsplan, komplett med stadgar och strategier. För att kunna fungera behöver du en metod för redovisning av dina investeringar och vinster och ett lagligt bildat LLC eller partnerskap.
5
Tänk på en RELP. Ett fastighetsbolag (RELP) är ännu ett sätt du kan kasta in med andra investerare. I den här organisationen kommer du att investera i ett visst fastighetsprojekt tillsammans med en fastighetsförvaltare eller ett fastighetsutvecklingsföretag. I utbyte mot finansiering av fastigheten kommer du att få en andel av ägarskapet, men din investering kommer till stor del att vara passiv och du kommer att ha lite att säga i ledningen.
- En fördel med en RELP är att du också har begränsat ansvar. Om projektet misslyckas är du bara ansvarig för dina bidrag till partnerskapet.
- RELP beskattas inte och alla förluster och vinster överförs till ägarna.
- En RELP skiljer sig åt genom att den existerar under en förutbestämd tid. När projektet är klart och / eller affärsmålet är uppfyllt kommer RELP att lösas upp.

I den här organisationen kommer du att investera i ett visst fastighetsprojekt tillsammans med en fastighetsförvaltare eller ett fastighetsutvecklingsföretag.

Metod 3 av 4: handelsfastigheter

1
Känn riskerna med fastighetshandel. Fastighetshandel är helt enkelt att köpa en fastighet med förväntan att du kan sälja den en kort tid senare till ett högre pris. Denna typ av investering är allmänt känd som "vändande" fastigheter. I denna typ av investeringar utsätts "flipper" för en enorm risk. Detta beror på att de faktiskt äger dessa fastigheter och, om de inte säljer, kommer att fastna med skatter och hyreskostnader förknippade med att hålla fastigheterna. Se till att du förstår dessa risker innan du hoppar in i fastighetshandel.
- Det finns två typer av fastighetshandel: den ena handlar om att uppgradera eller renovera fastigheterna för att sälja dem och den andra innebär helt enkelt prisspekulation (hoppas att priset kommer att öka) utan att några ändringar görs på fastigheten.
- Var noga med att söka råd från en fastighetsmäklare, en advokat och en revisor innan du investerar i fastigheter i hopp om att vända den för en avkastning på din investering.
2
Tjäna pengar genom att "vända" hus. Denna typ av fastighetshandel handlar om att köpa fastigheter som sedan förbättras för att skapa mervärde innan de säljs. Dessa uppgraderingar kan vara så enkla som att göra små reparationer eller vara fullskaliga renoveringar. På grund av det involverade arbetet är denna typ av investering vanligtvis mer ett heltidsjobb än en sidoinvestering.
- När du "vänder" en fastighet, välj ett hus, lägenhetskomplex, duplex eller kommersiell byggnad med föråldrade funktioner och nödvändiga uppgraderingar.
- Förhandla ett rimligt lågt pris med säljaren för en fastighet som den är och installera de uppgraderingar som behövs för att öka fastighetens värde.
- Medan du kan hyra en entreprenör för det arbete du behöver göra, kommer gör-det-själv-reparationer att leda till en högre vinstmarginal. Du kanske vill försöka sälja hemmet själv innan du anlitar hjälp av en fastighetsmäklare, eftersom agentavgifter avsevärt kan äta in i din avkastning. Men att anlita hjälp av en mäklare kan förbättra dina chanser att lyckas avsevärt.
- En nackdel med den här metoden är att, uteslutande en situation där du har andra entreprenörer som arbetar för dig, begränsar den dig till att bara utveckla en fastighet åt gången.
3

"Vänd" en fastighet utan att renovera den. Detta fungerar exakt på samma sätt som att vända en fastighet efter att ha renoverat den, förutom att du måste lita på marknaden för att öka dess värde för dig. Du måste leta efter korta tidsfönster där säljaren av en fastighet har prissatt den under marknadsräntan för ett visst område eller leta efter områden där du tror att priserna snabbt kommer att öka. Detta kräver framsynthet och risktolerans, ännu mer än att renovera hus.
4
Dra nytta av skattefördelarna med fastighetshandel. Om du har tjänat kapital från förvaltningsfastigheter finns det en laglig metod som återinvesterar pengarna i en annan fastighet utan att betala skatt på den. Detta är känt som en 1031-börs och låter dig sälja ut den första fastigheten och återinvestera dina vinster i en andra fastighet utan att erkänna den som en skattepliktig försäljning. Och eftersom det inte finns någon gräns för hur många gånger du kan göra detta kan du skjuta upp dina skatter obegränsat på detta sätt (tills du så småningom tar ut pengar och är föremål för kapitalvinstskatt).
- Denna förmån gäller endast för förvaltningsfastigheter (inte din personliga bostad) och måste överföras mellan "likartade" fastigheter som liknar varandra. Denna "likartade" fras är bred, men undersök skattekoden innan du försöker själv.
- Tänk på att det finns specifika tidslinjer som du måste följa, så det är viktigt att rådgöra med en revisor som är bekant med dem.

Det betyder att om du vill investera i fastigheter utan risk eller initial investering av mer traditionella former av fastighetsinvesteringar är en REIT det bästa alternativet.

Metod 4 av 4: bli hyresvärd

1
Undersök vad som behövs för att vara hyresvärd. Innan du blir involverad i att förvalta fastigheter som hyresvärd, bör du känna till vad som kommer att krävas av dig i den här positionen. De specifika kraven varierar mellan stater och orter, men i allmänhet krävs en hyresvärd för att bibehålla deras fastighets bebobarhet. Detta inkluderar hantering av reparationer och verktyg för dina hyresgäster. Var noga med att undersöka hur mycket tid det i allmänhet tar och se till att du har tillräckligt med tid för att engagera dig för det.
- Att bli hyresvärd är i många fall den mest involverade formen av fastighetsinvesteringar. Till skillnad från andra former av investering, kommer du att vara ansvarig för dina hyresgästers åtgärder och till viss del. Du måste också ta hand om eventuella problem som din fastighet upplever och måste samla hyror varje månad för att betala våra utgifter (inteckning, skatt och verktyg). Sammantaget är att vara hyresvärd mycket mer arbete än andra investeringsmöjligheter.
2
Köp eller bygg lägenheter, bostäder, duplex eller köpcentra. Nästa steg för att bli hyresvärd är att hitta en fastighet att hantera. Försök att söka efter avskärmningsegenskaper med låga prislappar och låga underhållskrav. Undvik att köpa fastigheter i dåligt skick såvida du inte kan göra reparationerna själv. Kom ihåg att du fortfarande måste hitta hyresgäster för fastigheten.
- Medan vissa reparationer som nya golv eller färg förväntas när du köper en hyresfastighet, kan andra som ett nytt tak eller fundamentreparation eliminera möjligheten att göra en hög avkastning på din investering.
3

Titta på att köpa mer fastighet. Om ditt första fastighetsköp ger dig konsekvent avkastning kan du vara redo att använda dessa vinster för att köpa en annan fastighet och öka din inkomstflöde. Du kanske har lärt dig lärdomar om fastighetsmarknaden eller hyresvärdsverksamheten i din erfarenhet hittills, så försök att använda det när du funderar på att expandera ytterligare. Särskilt på tuffa marknader kan tjäna hyra från flera fastigheter göra det möjligt för dig att göra en liten marginal (skillnaden mellan inkomst och kostnader) till en stor inkomstflöde.
4

Överväg att anställa en fastighetsförvaltare. Om du får konsekvent avkastning på din hyresfastighet eller är hyresvärd för flera fastigheter, bör du tänka på att anställa en chef som tar hand om dina fastigheter åt dig. Om du lyckas med att fortfarande göra en bra vinst på detta sätt kan det vara ett effektivt sätt att sänka besväret med att vara hyresvärd själv medan du fortfarande njuter av utbetalningen.

Hur hittar jag någon som kan hjälpa mig att investera i en REIT?

Tips

Leta efter egendom som har försummats. En bra kandidat är en plats med sprickor i sina betonggångar, trasiga staket, bleknad färg, föråldrade fixturer eller otillräcklig landskapsarkitektur. Dessa egenskaper kan vara enkla att fixa och öka i värde. Kontrollera först med staden för att ta reda på om det finns några åtgärder mot fastigheten.
Om du hittar en fastighet som är ledig så mycket som hälften av tiden kan du kanske köpa den till ett förmånligt pris och fixa den. En fastighet som nästan alltid är ledig kan ha problem utöver din förmåga att fixa. (Det kan till exempel vara ett dåligt grannskap.)
Du kan bygga om ett kök billigt genom att hitta ett företag som tillverkar träskåp och installera dem själv eller anställa en fackman för att göra det. Att anställa ett ombyggnadsföretag för att göra jobbet är ett dyrare förslag. Var noga med att kontrollera entreprenörens licens och referenser. Se till att de också är ordentligt försäkrade.
Beräkna byggnadens pris per m² (begärt pris / kvadratyta). Jämför kostnaden med andra fastigheter du funderar på. Detta hjälper dig att undvika att köpa en för dyr egendom (eller låta banken avslå din begäran om inteckning). Tänk på att kostnaden per m² vanligtvis är lägre ju större fastigheten är.
När du vänder på en fastighet ska du få en professionell inspektion i förväg. Du vill veta den ungefärliga kostnaden för reparationer och det uppskattade fastighetsvärdet efter att reparationerna har utförts. Detta hjälper dig att undvika att förlora pengar på din investering och begränsa antalet överraskningskostnader i fastighetsutvecklingsprocessen.
Målning, landskapsarkitektur, rengöring och byte av trasiga inventarier ökar vanligtvis fastighetens värde till låg kostnad.

Varningar

Se upp för stadskoder som kan medföra högre kostnader under fastighetsuppgraderingar. Även om en fastighet kan klara en inspektion, uppfyller den inte nödvändigtvis stadens krav på bostads- eller kommersiell användning. Kontrollera med lokala bygg- och zonmyndigheter.

Läs också: Hur säljer jag avnoterade aktier?

Hur investerar jag i fastigheter?

Steg

Metod 1 av 4: investera i reits

Metod 2 av 4: slå samman ditt kapital med andra investerare

Metod 3 av 4: handelsfastigheter

Metod 4 av 4: bli hyresvärd

Tips

Varningar

Frågor och svar

Kommentarer (1)

Läs också: