Hur man utarbetar ett mäklaravtal?

Ett mäklare noteringsavtal är ett avtal mellan en säljare och en mäklare. Säljare anställer mäklare för att hitta köpare. Om mäklaren lyckas får han eller hon en provision, vanligtvis i form av en procentandel av försäljningen. Ett undertecknat avtal om mäklarförteckning förklarar både säljarens och mäklarens skyldigheter och ger också mäklaren befogenhet att marknadsföra och sälja fastigheten.

Del 1 av 6: börja noteringsavtalet

1
Hitta prover. Fastigheter är en starkt reglerad industri. Om du tillhör en fastighetsförening kan det finnas ett formulär du kan använda. Din förening kräver förmodligen också att viss information ska ingå i ditt mäklareavtal, så se till att du följer alla regler.
- Mäklare regleras också av staten, och din statliga lag kan kräva att viss information ingår i ett noteringsavtal. Var noga med att kontakta statens fastighetskommission för att kontrollera. De kan också ha ett formulär som du kan använda som guide.
2
Formatera ditt dokument. Öppna ett tomt ordbehandlingsdokument och ställ in teckensnittet till en bekväm typsnitt. Du vill att ditt noteringsavtal ska vara läsbart så att klienten inte hävdar att du har gömt information med ett litet typsnitt.
- Times New Roman 12-poäng fungerar för de flesta, men du kan välja något lika läsbart.
3

Infoga en titel. Du kan titeln på ditt avtal "Listing Agreement-Exclusive Right to Sell" eller "Listing Contract-Exclusive Right to Sell Real Estate."
4
Identifiera parterna. Överst i kontraktet bör du ange mäklarbyråns namn, adress och telefonnummer. Inkludera även namn och kontaktinformation (telefon, fax, e-post) för den licensierade mäklaren.
- Du bör också namnge säljaren och ange deras postadress, telefonnummer och e-postadress.
5
Identifiera fastigheten som ska säljas. Du bör identifiera fastigheten efter adress och postnummer. Du kan också ge följande ytterligare information:
- skoldistrikt
- zonområde
- nuvarande användning
- identifikation, såsom paketnummer, skatte-ID-nummer eller platsen för handling (bok, sida och inspelningsdatum)

Del 2 av 6: förklara villkoren för förhållandet

1
Ange noteringspriset. Du bör ange vilket pris klienten vill lista fastigheten för. Du kan också ange att du kan sälja huset till ett pris som säljaren godtar.
- Du kan till exempel skriva: "Säljaren beviljar mäklaren ensamrätt att sälja fastigheten, inom villkoren i denna lista, till ett pris av 261000€ och på de angivna villkoren, eller till sådana andra priser och villkor som ska vara acceptabelt för säljaren. "
2

Ange längden på förhållandet. Var noga med att ta med när förhållandet börjar och när det slutar. Exempelspråket kan läsa: "Detta avtal börjar den 1 juli 2016 och upphör vid midnatt den 30 juni 2017."
3
Förklara hur mäklarens avgift beräknas. Du kan beräkna avgiften i procent av försäljningspriset eller som en fast summa. Säljaren kan också välja att betala båda: en fast avgift och en procentandel av försäljningen.
- Exempelspråket skulle kunna läsas: "Säljaren går med på att betala en provision motsvarande [sätt in procent] av det totala försäljningspriset på fastigheten och 750€, som och för ersättning till mäklaren, i något av följande händelser...
4
Ange när säljaren ska betala mäklarens avgift. Du måste ange vilka händelser som kommer att utlösa betalning av mäklaravgiften. Till exempel måste säljaren betala mäklaren om han eller hon hittar en köpare och stänger försäljningen under mäklarens noteringsavtal. Det finns dock andra situationer där mäklaren troligen har rätt till avgift:
- Fastigheten säljs eller byts ut under avtalets löptid, oavsett om den upphandlas av mäklare, säljare eller en tredje person.
- Fastigheten säljs inom ett visst antal dagar efter uppsägningen av noteringsavtalet, om köparen är någon som mäklaren förhandlade med eller visade fastigheten till under avtalets löptid, förutsatt att säljaren inte omfördelar fastigheten med en olika licensierade fastighetsmäklare.
- Mäklaren hittar en köpare redo, villig och kan köpa till det pris och de villkor som säljaren anger. Detta täcker situationer där det finns en köpare men säljaren ryggar ut för att de får kalla fötter.
- Fastigheten säljs till någon som hyr eller hyr fastigheten under avtalets villkor.

Ditt mäklaravtal bör förklara hur säljaren och mäklaren delar upp de allvarligaste pengarna.

Del 3 av 6: ge mäklaren vissa behörigheter

1
Ge mäklaren befogenhet att annonsera och sälja. Mäklaren behöver förmodligen göra många olika saker för att sälja fastigheten. Säljaren bör uttryckligen bemyndiga mäklaren att vidta vissa åtgärder för att sälja fastigheten. Till exempel:
- Mäklaren kan placera en "Till salu" -skylt på fastigheten och ta bort alla andra liknande skyltar.
- Mäklaren kan lägga upp information om fastigheten på Internet och annonsera fastigheten med hjälp av lämpliga metoder och metoder, såsom att ta färgbilder.
- Mäklaren kan få information om den aktuella inteckningen.
- Mäklaren kan skaffa en nyckel till fastigheten och lämna nycklar till andra efter behov för att visa fastigheten.
- Mäklaren ska ha tillgång till fastigheten i syfte att visa den för potentiella köpare vid en rimlig tid.
2

Ange om mäklaren kan använda flera listor. En MLS (Multiple Listing Service) tillåter mäklare att dela information om fastigheten med andra mäklare. Du bör inkludera en bestämmelse som anger om mäklaren kan använda en MLS eller inte.
3
Auktorisera användningen av en låsbox. Om mäklaren listar fastigheten med en MLS, kanske mäklaren vill placera en "Lock Box" med en nyckel på fastigheten så att andra mäklare kan komma åt fastigheten. Om mäklaren vill använda en låsbox bör du inkludera en bestämmelse där säljaren bemyndigar mäklaren att installera den.
- En provbestämning skulle kunna läsa: "För att underlätta visningen av fastigheten, ger säljaren mäklare tillstånd att placera på säljarens egendom en" låsbox "som innehåller en nyckel som ger tillgång till fastigheten vid tidpunkter när mäklaren inte är närvarande. Vidare säljaren erkänner att mäklaren har rekommenderat att alla värdesaker tas bort från fastigheten för förvaring. Säljaren har underrättats om att varken mäklaren, MLS eller någon förening som mäklaren tillhör, tar något ansvar för någon annan persons handlingar för någon förlust som uppstått av säljaren genom inmatning eller användning av nyckeln som deponerats i "Lock Box". Säljaren tar risken för förlust. "

Läs också: Hur begär man en rättvis utfrågning?

Del 4 av 6: beskriver säljarens skyldigheter

1
Lista vad säljaren ska ge köparen. En säljare måste tillhandahålla vissa dokument till en potentiell köpare, och mäklarens listningsavtal kan identifiera dessa dokument. Till exempel kan en säljare behöva tillhandahålla följande:
- Certifierat abstrakt av titeln som visar säljbar titel
- Inteckningsintyg
- Uniform Commercial Code Search Certificate
2

Kräv säljaren att betala skatt. Skatterna beräknas sannolikt baserat på datumet då fastigheten säljs. Du bör inkludera en bestämmelse som förklarar vilka skatter som ska proportioneras och vilka skatter som måste betalas.
3
Kräv säljaren att betala stängningskostnader. En säljare kan behöva bidra till stängningskostnader om köparen har ett FHA- eller VA-lån. Du bör inkludera en bestämmelse om att säljaren kommer att betala vad överskotts avslutande kostnader inte täcks av köparens lån.
- En provbestämning kan läsa: "Om fastigheten är enfamilj, villa eller flerfamilj, ska säljaren betala stängningskostnader och avgifter utöver vad köparen får betala av FHA eller VA."
4
Kräv säljaren att betala för en angreppsrapport. Om köparens finansiering kommer från Veteran's Affairs, måste köparen betala för en HUD-godkänd angreppsrapport. Lista detta krav i mäklaravtalet.
- Du kan till exempel skriva: "Om köp av fastigheten är en VA-finansierad transaktion, kommer säljaren att betala kostnaden för en HUD-godkänd angreppsrapport utförd av ett licensierat utrotningsföretag."
5
Kräva att säljaren fyller i vissa uppgifter. Statlig och federal lag kräver antagligen att säljaren lämnar många olika uppgifter till potentiella köpare. Du bör inkludera en bestämmelse som innehåller de uppgifter som säljaren måste lämna.
- Till exempel måste säljaren lämna ut ett meddelande och bekräftelse av blybaserad färg om fastigheten byggdes före 1978.
- Kontrollera med din fastighetskommission för att se vilka andra uppgifter säljaren måste lämna.

Följaktligen kan ett mäklare noteringsavtal kräva att mäklaren håller viss information konfidentiell såvida den inte har rätt att avslöja den.

Del 5 av 6: beskrivning av mäklarens skyldigheter

1
Ange att mäklaren ska ha de allvarligaste pengarna. Du kan välja att låta mäklaren acceptera de allvarliga pengarna och sätta in dem på ett spärr- eller betalkonto. Om så är fallet bör du inkludera en klausul som ger mäklaren denna befogenhet.
- Du kan skriva, "Om inte annat föreskrivs i avtalet, ska mäklaren ta emot och hålla alla allvarliga insättningar i mäklarens förtroende- eller deponeringskonto."
2
Kräva att mäklaren hanterar alla erbjudanden. Detta är en stor del av att ha en mäklare: personen accepterar alla erbjudanden och moterbjudanden. Kort sagt, han eller hon står mellan säljaren och köparen och hjälper till att underlätta försäljningen. Du bör ange mäklarens uppgifter:
- Att få alla skriftliga erbjudanden och moterbjudanden
- För att minska dessa erbjudanden eller motbjudare till ett skriftligt formulär på begäran av någon part i transaktionen
- Att presentera dessa skriftliga erbjudanden i rätt tid
3

Kräva att mäklaren redovisar alla pengar. Exempelspråket skulle kunna läsas: "Mäklaren ska i tid redovisa alla pengar och egendom som mottagaren får."
4
Identifiera konfidentiell information. Köp och försäljning av ett hus kräver förhandlingar, och framgångsrika förhandlingar kräver ofta att människor maskerar sina verkliga motiv. De kan dock behöva avslöja dessa motiv till en mäklare. Följaktligen kan ett mäklare noteringsavtal kräva att mäklaren håller viss information konfidentiell såvida den inte har rätt att avslöja den. Den konfidentiella informationen kan innehålla:
- Att en part är villig att acceptera mindre eller betala mer än vad som erbjuds.
- Att en part är villig att gå med på att finansiera andra villkor än de som erbjuds.
- Partiets motiv för att sälja eller köpa fastigheten.
- All information som en part förklarar är konfidentiell.
5
Ange att mäklaren kommer att göra sitt bästa. Denna klausul hjälper till att göra det lättare för klienten att mäklaren kommer att göra sitt bästa för att sälja fastigheten. Du kan till exempel skriva:
- "Mäklaren ska göra sitt bästa för att sälja fastigheten under avtalets löptid."
6

Kräva att mäklaren följer alla regler. En mäklare bör också kräva att mäklaren följer alla regler. Dessa regler inkluderar statens kod för fastighetslicenser och eventuell lag om offentliggörande av stat.

Ett undertecknat avtal om mäklarförteckning förklarar både säljarens och mäklarens skyldigheter och ger också mäklaren befogenhet att marknadsföra och sälja fastigheten.

Del 6 av 6: slutförande av avtalet

1
Förklara hur förverkade allvarliga pengar delas upp. Köparen kan komma tillbaka från försäljningen efter att ha undertecknat ett köp- och försäljningsavtal. I den situationen har köparen vanligtvis inte rätt att få tillbaka sina allvarliga pengar. Ditt mäklaravtal bör förklara hur säljaren och mäklaren delar upp de allvarligaste pengarna.
- Du kan till exempel skriva: "Förverkade allvarliga pengar ska delas lika mellan säljaren och mäklaren. Mäklarens andel ska dock inte överstiga den överenskomna provisionen."
2
Ange att detta är hela avtalet. Du vill inte att en sida ska hävda att det fanns tidigare muntliga avtal som skulle trumfa det skriftliga mäklaren. Följaktligen bör du inkludera en bestämmelse om att detta är hela avtalet mellan säljaren och mäklaren.
- Exempelspråk kan läsa: "Detta avtal är hela avtalet mellan säljaren och mäklaren. Eventuella muntliga eller skriftliga avtal är inte en del av detta avtal. Alla ändringar i detta avtal måste vara skriftliga av både säljaren och mäklaren."
3
Begränsa säljarens ansvar. Du kanske vill inkludera en bestämmelse som säger att varken säljaren eller köparen kommer att hållas ansvarig för mäklarens handlingar eller ord. Du kan till exempel skriva:
- "Varken köparen eller säljaren kan hållas ansvarig för handlingarna eller orden från mäklaren eller licenstagarna som är anslutna till mäklarens företag."
4

Infoga signaturblock. Både säljaren och mäklaren ska underteckna och datera avtalet. Om det finns mer än en säljare ska alla säljare underteckna avtalet.
5
Visa ditt utkast till en advokat. Den här artikeln beskriver ett grundläggande mäklaravtal som är lämpligt för fastigheter. Det finns många olika typer av mäklaravtal. För att förstå fullständigt vad som kan behöva vara i ditt avtal bör du träffa en kvalificerad advokat.
- Du kan hitta en advokat genom att kontakta din lokala eller statliga advokatsamfund och be om remiss.