Hur köper jag ett skatteintyg?

Innan du köper ett skatteintyg ska du bestämma var du vill investera i en skattejustering och sedan undersöka lagarna om panträtt i det specifika länet, eftersom de varierar från område till område.

En skattejustering lämnas ofta in av en lokal regering mot en fastighetsägare som inte har betalat fastighetsskatt. Den inblandade myndigheten kommer att utfärda ett offentligt intyg som anger mängden obetalda skatter och verifierar att en panträtt har placerats på fastigheten. Ofta väljer byrån att sälja ett sådant certifikat till en privat investerare för att få en del av pengarna till dem utan att behöva förfölja fastighetsägaren. Om fastighetsägaren senare betalar skatten (med ränta) går betalningen till investeraren. Som med alla investeringar finns det risker med att köpa pantcertifikat. Om du funderar på denna typ av investering, tänk på följande information.

Del 1 av 3: Komma igång

1
Förstå skatterättigheter. En skattelättnad utgör en obetald skatteskuld på en fastighet. Om en fastighetsägare inte betalar sina skatter inom en viss tidsperiod (det varierar beroende på jurisdiktion) kommer skatteuppköpare att lägga ut de obetalda skatterna på auktion. Det är genom denna auktionsprocess som du har möjlighet att köpa en skattelättnad.
- På auktionen vinner den högsta budgivaren. Budgivaren betalar sedan kontanter till regeringen i utbyte mot pantret och överför därmed riskerna och fördelarna med panträtten från regeringen till budgivaren.
2
Lär dig hur du tjänar pengar på en skattelättnad. Det finns två sätt att få en avkastning på en skattejustering. Den första är genom räntebetalningar. Det andra är genom potentiellt ägande av fastigheten.
- När du köper en panträtt måste fastighetsägaren betala tillbaka hela värdet av panträtten plus ränta. Räntorna kan variera mycket från en plats till en annan. Vanligtvis kan de gå från 5% till 36%. Allt intresse går till panträtten.
- Panterätten kommer att struktureras för att ge fastighetsägaren en tidsperiod för att betala skatten, vanligtvis mellan sex månader och tre år.
- Om fastighetsägaren inte kan betala tillbaka pantret (med ränta) under den perioden har du rätt att utestänga fastigheten - eller ta äganderätten till den. Detta är en komplex och tidskrävande process och bör involveras av en advokat.
3
Bestäm ett område för att leta efter panträtter. Skattepanter utfärdas av länet, så du måste fokusera dina ansträngningar på specifika län om du vill göra en sådan investering. Län som är ekonomiskt ansträngda kan vara mer villiga att erbjuda bra erbjudanden på skattepanter. De letar efter pengar direkt istället för att behöva vänta på att fastighetsägare ska betala sina skatter. Undersök den ekonomiska situationen i olika län för att få en uppfattning om var du kan få de bästa erbjudandena på pantcertifikat.
- En lista över län i Europa finns på http://naco.org/Pages/default.aspx.
- Statlig finansiell statistik är en offentlig fråga. Du bör kunna hitta information om länsfinanserna på Internet. Försök att göra en internetsökning efter register över ett län du är intresserad av.
Hur hittar jag köpare för ett panträttcertifikat?
4
Undersök lagarna i det län eller de län som du kommer att verka i. Fastighetslagar varierar mellan jurisdiktioner, så du vill bekanta dig med de lagar där du planerar att investera. Det mesta av det du behöver veta kommer att finnas på länets webbplats, så börja där. Om du har ytterligare frågor, ring länsstyrelsen och få specifika svar.
- Du bör särskilt ta reda på när länet lagligt kan placera en panträtt på en fastighet. Om de inte följer korrekta förfaranden kan du sluta med en panträtt som placerats olagligt, i vilket fall du kan förlora din investering. Tänk på detta när du undersöker specifika egenskaper och se till att en panträtt är legitim.
- Ta reda på om det finns några rättsliga gränser för vad du får göra för att samla in betalningar från fastighetsägare. Finns det specifika tider på dagen du får ringa? Hur många telefonsamtal eller brev utgör trakasserier? Se till att alla insamlingsinsatser är lagliga.
- Lär dig avskärmningsprocessen i ditt område. Om en husägare inte uppfyller panträtten inom den föreskrivna tidsperioden kan du inleda avskärmningsförfaranden för att få fastigheten. Lagstiftningen om utestängning varierar. Använd http://foreclosurelaw.org/ för att hitta lagar om avskärmning på din ort.
- Om du har problem med att navigera i länets lagar kanske du vill prata med en fastighetsadvokat med erfarenhet av dessa frågor. Han eller hon kan fylla i dig allt du behöver veta om lokala lagar.
5
Ta reda på hur länet bedriver sin försäljning av pantcertifikat. Vanligtvis övervakar antingen landskassan eller skattekontoret dessa försäljningar, så börja med att kontakta dem för att ta reda på vad du behöver veta. Ofta hålls pantförsäljning på offentlig auktion. Ibland hanteras de online. Ta reda på exakt hur ett län bedriver pantförsäljning för att hålla jämna steg med andra investerare.
- Fråga om när och var nästa försäljning kommer att hållas.
- Ta reda på auktionens format. Ibland kommer de att be om bud på panträtten. Till exempel kan budgivning börja vid 750€ och sedan stiga när buden kommer in. I andra fall kan du lägga ner räntesatsen för panträtten. I så fall kan räntan börja med 20% och sjunka. Ta reda på vilket format ditt län använder så att du kan utforma en strategi för auktionen.
- Kom ihåg att husägarnas ansvar inte påverkas av hur mycket du betalar för panträtten. Även om du betalar för mycket, är ägaren inte skyldig mer än den ursprungliga skatteräkningen och ränta. Tänk på det när du planerar dina bud.
6

Ta reda på vad ditt ansvar kommer att vara när du köper en panträtt. Varje jurisdiktion har sina egna lagar som reglerar panträtt, så undersök din ort. Du kan behöva meddela fastighetsägaren skriftligt att du har gjort köpet. Känn också till de lokala lagarna om utestängning, eftersom du kan hota att utestänga fastigheten om husägaren inte betalar sin skuld. Se till att du lär dig om alla ansvarsområden du har enligt lagen.

Del 2 av 3: hitta panträtt för köp

1

Få en lista över fastigheter till salu. När du pratar med länsstyrelsen eller skattekontoret, fråga om att få en lista över de fastigheter som kommer att auktioneras ut vid nästa pantförsäljning. De kan ha en komplett lista till hands, eller de kan hänvisa dig till en lokal tidskrift som kommer att skriva ut listan. Se till att du får en lista före auktionsdatumet. På det sättet kan du undersöka fastigheterna till salu och planera din investering mer effektivt.
2
Fråga om det finns några osålda pantcertifikat från en tidigare försäljning. Om det finns certifikat kvar från den senaste försäljningen kan länet erbjuda dem till försäljning tidigt eller till rabatterat pris. Om det inte finns sålda panträtter, be om att se listan. Fråga sedan om de kommer att erbjudas till försäljning tidigt.
- Tänk på att kvarvarande panträtter kan ha blivit osålda helt enkelt för att de var dåliga investeringar. Om du stöter på några osålda panträtter, undersök fastigheterna noggrant. Det är möjligt att du upptäckte en pärla som ingen märkte vid den senaste auktionen, men pantret kan också vara en penninggrop. Ta reda på allt du kan om osålda panträtter för att du ska göra en bra investering.
Många köper skattepanter och pantlån och förväntar sig att få ett hus om skatten aldrig betalas.
3
Begränsa listan. Listan kan ha hundratals panträtter till salu, och det är omöjligt att göra en detaljerad undersökning av så många. Om det finns mycket, skär ner listan.
- Ett bra sätt att göra detta är att tänka på hur mycket pengar du har att investera. Om du planerar att investera bara några hundra dollar kan du enkelt krossa eventuella panträtter som kräver mer pengar än så. Om du har flera tusen dollar att investera och letar efter en stor vinst, bry dig inte om mindre panträtter.
- Du kan fokusera på vissa typer av panträtter. Skattepanter kan placeras på bostäder eller kommersiella fastigheter, så att fokusera på den ena eller den andra kan begränsa din lista.
4
Undersök fastigheterna i förväg. Kom ihåg att när du köper ett panträttcertifikat, tar du risken om passagerarna inte betalar tillbaka sin skuld. När du har fått listan över panträtter, se till att undersöka alla fastigheter du kan vara intresserad av. Du vill ha en bra investering, så se upp för tecken på att fastigheten kanske inte ger dig vinst.
- Ta reda på om det finns en inteckning på fastigheten. I det här fallet kan långivaren komma in för att betala pantret innan du får en chans att köpa den. Långivare kan vara villiga att betala mer än du skulle för att skydda deras större investering i fastigheten och förhindra utestängning. De kan också försöka lagligt hindra dig från att utestänga hemmet om du lyckas köpa panträtten. Det är bättre att gå till bostäder som har hypotekslånet betalt, för du kommer inte att möta konkurrens från bolån som har mycket mer pengar.
- Förfallna fastigheter i ekonomiskt deprimerade stadsdelar är en mycket riskfylld investering. Sådana panträtter kan medföra högre räntor, men om passagerarna inte kan betala sina skulder, kommer räntan inte att göra något för dig, och du kommer att sluta förlora pengar.
- Ibland är ockupanter skyldiga mer i skatter än värdet på hemmet. Det betyder att om de överger fastigheten kommer du inte ens att kunna tjäna tillbaka din investering genom att sälja fastigheten. Undvik sådana platser, eller åtminstone investera med försiktighet.
- Egenskaper som har drabbats av miljöproblem som kemisk kontaminering är också en risk. Kostnaden för saneringen kommer troligen att uppväga den potentiella vinsten som ska tjänas genom tillbaka skatt. Ta till exempel gamla bensinstationer. Dessa egenskaper behöver en fullständig översyn. Gamla bensintankar måste grävas upp och marken måste saneras. Det här är en farlig investering som lätt kan förlora pengar.
5

Kom med en slutlig lista. När du har begränsat listan och undersökt några fastigheter du är intresserad av bör du göra en slutlista. På så sätt kan du vara beredd att fokusera på specifika panträtter på försäljningsdagen. Storleken på den här listan beror på hur mycket du vill investera. Om det är första gången du inte har så mycket att investera är det förmodligen en bra idé att hålla listan kort. Om du är en professionell med mycket att investera kan listan bli så stor som du har råd.

Del 3 av 3: köp av panträtten

1
Delta i pantauktionen. När du har gjort all din forskning och har en slutlig lista i åtanke är det dags att bjuda på de panträtter du vill ha. Gå till platsen för pantförsäljningen. Träna i förväg exakt hur mycket du är villig att spendera på varje fastighet. Utan en förskottsplan kan du bli lurad och bjuda för mycket på en panträtt som inte ger dig en bra avkastning på din investering.
- Kom ihåg att ta hänsyn till andra utgifter förutom kostnaden för panträtten. Till exempel, om husägare inte betalar sin skatt, kan du behöva inleda rättsliga avskärmningsförfaranden. Detta kommer att leda till juridiska avgifter, vilket kan bli dyrt. Tänk på detta när du bestämmer hur mycket du ska spendera.
- Pantförsäljningen, antingen online eller personligen, bör ha ett typiskt auktionsformat. Panträtten till salu kommer att meddelas, ett öppningspris kommer att fastställas och sedan kommer budgivning att börja. Var uppmärksam under auktionen så att du vet när en panträtt du är intresserad av kommer upp.
- Vanligtvis kräver auktioner kontant betalning eller certifierad check. Lägg samman vad du är villig att spendera på dina panträtter och ta med antingen tillräckligt med kontanter eller några certifierade kontroller. Vissa auktioner gör att du kan finansiera ett köp. Om så är fallet bör du bli förhandsgodkänd för att undvika administrativa avmattningar.
2
Meddela fastighetsägaren om du måste göra det. Se till att du håller dig inom lagen under hela processen. Du kan behöva lämna ett skriftligt meddelande om ditt köp till fastighetsägaren. Det kan också finnas andra rättsliga krav, så håll dig informerad om lokal lagstiftning.
- När du meddelar fastighetsägarna, skicka ett certifierat brev till deras adress. Låt dem veta att du har köpt panträtten på deras egendom. Länet ska meddela en fastighetsägare när en panträtt erbjuds till försäljning, så de borde redan vara medvetna om denna möjlighet. Låt dem veta hur mycket de är skyldiga i tillbaka skatt och när detta belopp måste betalas.
En skattejustering lämnas ofta in av en lokal regering mot en fastighetsägare som inte har betalat fastighetsskatt.
3

Var uppmärksam på utgångsdatumet på panträtten. När du köper en panträtt kommer det vanligtvis med ett utgångsdatum. När detta datum passerar har du inte längre krav på skatten. Om fastighetsägarna inte betalar sina skulder, meddela dem igen om deras utestående skuld. Om du inte gör något riskerar du att förlora din investering.
4

Samla in dina pengar när fastighetsinnehavarna betalar sina skatter. Fastighetsägarna måste fortfarande betala sina pengar till länet när du har köpt en panträtt. När de gör det kommer länet att kontakta dig och du kan hämta dina pengar på landskontoret.

Tips

Var inte blyg. Prata med så många av de andra auktionsbudgivarna som möjligt för att lära dig mer om de panträtter som säljs.

Varningar

Många köper skattepanter och pantlån och förväntar sig att få ett hus om skatten aldrig betalas. Sällan går fastigheten i avskärmning. Detta betyder inte att pantret är en dålig investering, men vet att det är osannolikt att du får ett hus från det.
Din investering är inte likvid. Dina pengar kan vara bundna i flera år.

Läs också: Hur bevisar man stöld av immateriella rättigheter?

Hur köper jag ett skatteintyg?

Steg

Del 1 av 3: Komma igång

Del 2 av 3: hitta panträtt för köp

Del 3 av 3: köp av panträtten

Tips

Varningar

Frågor och svar

Kommentarer (22)

Läs också: