Hur man utarbetar en kontraktsklausul som handlar om försenad prestation?

Domstolar slänger ofta ut en klausul om "ingen skada för dröjsmål" om ditt kontrakt också innehåller en klausul om "det är väsentligt".

Klausuler som hanterar förseningar i prestationer kommer oftast upp i byggkontrakt. Ett byggprojekt, vare sig det är att bygga ett enfamiljshus eller en massiv idrottsarena, omfattar flera etapper som måste slutföras i tid. En försening när som helst kan svampa i betydligt större och dyrare problem senare, vilket gör det avgörande att parterna är överens om konsekvenserna av förseningar innan arbetet börjar.

Metod 1 av 4: specificera datum och scheman för slutförande

1
Ange tidsfrister för genomförande av alla steg i avtalet. Många domstolar meddelar inte skadestånd för dröjsmål om ditt kontrakt inte har ett angivet slutdatum eller särskilda tidsfrister för varje fas av projektet.
- I avsaknad av datum för färdigställande, kräver avtalsrätt arbete slutföras inom rimlig tid. Vad som anses "rimligt" kan dock variera mycket från person till person.
- För varje tidsfrist bör du specificera exakt vad du förväntar dig att vara klar före det datumet. Antag till exempel att du bygger ditt drömhem och har anställt en entreprenör. Hans första deadline är att rensa och betygsätta partiet och hälla grunden. Han måste vara klar senast den 30 maj eftersom materialet för inramningen av huset levereras 1 juni.
- Ibland är det inte nödvändigt att en fas är helt klar innan en annan börjar, men den måste mestadels slutföras. Om detta är fallet, se till att du definierar exakt vad som utgör betydande slutförande för ditt kontrakts syfte.
- Till exempel måste din entreprenör ha färdiggjort VVS och el innan innerdörrarna och beklädnaden installeras. Men han behöver inte vara 100 procent färdig eftersom han kan avsluta sitt arbete på första våningen medan dörrarna och beklädnaden är installerad på andra våningen.
- När du har ett projekt med flera faser är det viktigaste att se till att senare faser inte skjuts tillbaka eftersom en tidig fas tar för lång tid att slutföra.
- Du kan också överväga att inkludera en mening som kräver att entreprenören använder specifika schemaläggningsmetoder för att spåra hans framsteg och se till att tidsgränserna för alla faser är uppfyllda, eller för att tillhandahålla statusrapporter varje vecka eller månad.
2
Uppge att förseningar i något skede utgör en väsentlig överträdelse av avtalet. Ett väsentligt brott går till själva kärnan i kontraktet, vilket innebär att om schemat inte uppfylls kan kontraktet lika gärna inte existera. Denna typ av sats kallas vanligtvis en "tid är av essensen" -sats.
- Genom att säga att tiden är avgörande säger du att de tidsfrister och scheman som ingår i kontraktet är av absolut betydelse för dess existens.
- Frånvaro av någon annan klausul angående försenad prestation, om du inkluderar en bestämmelse om att tiden är väsentlig, kommer entreprenören att vara ansvarig för alla skador som uppstår till följd av en försening, även om förseningen inte var hans fel.
3
Definiera vilka typer av förseningar som ingår i klausulen. Generellt sett vill du inte inkludera förseningar som orsakas av tredje part, av händelser utanför ägarens eller entreprenörens kontroll, eller förseningar som inträffar eftersom ägaren ändrar sig om något som ett schema för händelser eller ett typ av material.
- En "tid är avgörande" bestämmelse anger vanligtvis att alla förseningar ingår, såvida de inte utesluts någon annanstans i kontraktet. På det här sättet kan du utarbeta andra klausuler för att mer specifikt hantera olika typer av förseningar som kan uppstå under kontraktets gång.
- "Tiden är avgörande" klausuler behöver inte vara komplexa. Till exempel kan din klausul helt enkelt säga: "Tiden är avgörande med avseende på alla bestämmelser i detta avtal. Varje försening i utförandet av endera parten ska utgöra ett väsentligt brott mot detta avtal."
4

Bestäm vem som utförs under klausulen. En "tid är avgörande" klausul kan endast gälla entreprenören eller kan gälla ägarens ansvar att förse entreprenören med snabba betalningar och material också.
5
Kräva så mycket förvarning som möjligt i händelse av försening. Alla parter bör vara skyldiga att meddela varandra om även en ursäktbar fördröjning inträffar.
- Hur mycket meddelande som ska lämnas kan bero på orsaken till förseningen eller fördröjningens längd. Om entreprenören till exempel får veta att viktiga byggmaterial har beställts tillbaka och inte kommer att levereras på tre veckor, bör han varna ägaren så snart han upptäcker det istället för att vänta på att se vad som händer. Ägaren kanske vill dra ordern eller hitta en annan leverantör, och han behöver så mycket tid som möjligt för att sträva efter alternativ.
- Å andra sidan, om allvarliga åskväder innebär att entreprenören måste avbryta arbetet för en eftermiddag men planerar att återvända nästa morgon, räcker det troligen med ett telefonsamtal till ägaren när han skickar arbetarna hem.
- Entreprenörer kan förlora skador eller rätt att begära förlängning av tiden enligt kontraktet om de inte ger ägaren ordentligt meddelande.
- Om ägarens handlingar har orsakat förseningen kan en domstol vägra att tilldela entreprenören skadestånd såvida inte entreprenören har meddelat ägaren ordentligt. Utan varsel är det möjligt att ägaren inte insåg att han orsakade en försening, och i alla fall har han inte fått möjlighet att rätta till problemet.
- Entreprenörer ska hålla en daglig logg över projektförhållanden och händelser så att de kan meddela ägaren om eventuella förseningar så snart som möjligt.

Hur mycket meddelande som ska lämnas kan bero på orsaken till förseningen eller fördröjningens längd.

Metod 2 av 4: redovisning av stora krafter och ursäkta förseningar

1
Lista de typer av händelser som ingår i en "force majeure" -klausul. Denna klausul ursäktar prestation om en större händelse inträffar som helt omvandlar omständigheterna i avtalet på något sätt som ingen av parterna möjligen kunde ha förutsett.
- Force majeure-händelser inkluderar vanligtvis naturkatastrofer som orkaner, jordbävningar eller tornader och politiska händelser som krig, upplopp, regeringsordrar eller handelsembargon. Strejker och brist på arbetskraft kan också hamna i en force majeure-klausul.
- Vanligtvis har de listade händelserna katastrofala och oundvikliga konsekvenser som skulle göra prestanda enligt kontraktet omöjligt.
- I vissa stater som Virginia krävs force majeure-klausuler i alla byggkontrakt.
- Till exempel kan din force majeure-klausul säga "En part ska inte hållas ansvarig för eventuellt misslyckande eller försening i genomförandet av detta avtal under den period som sådant fel eller fördröjning beror på orsaker som ligger utanför dess rimliga kontroll, inklusive men inte begränsat till Guds handlingar, krig, strejker eller arbetstvister, embargon, regeringsordrar eller någon annan force majeure-händelse. "
2
Bestäm vad som ska hända om någon av dessa händelser inträffar. Vanligtvis behöver entreprenören inte betala ägaren några skador för förseningen och kan ha rätt till en rimlig förlängning av tiden för att slutföra projektet.
- Utan en force majeure-klausul överlämnas parterna till gemenskapsrättsliga regler som endast ursäktar prestation sällan under en snäv uppsättning omständigheter.
3
Överväg att inkludera andra ursäkta förseningar. Även om de kanske inte stiger till "force majeure" -nivån, kanske du vill inkludera avsättning för förseningar som sker utan entreprenörens fel.
- Om kontraktet inte nämner något specifikt, kommer domstolarna endast att anse som en fördröjning om ursäktbar om den orsakades av omständigheter utanför någons kontroll och var oförutsägbar av parterna vid tidpunkten för avtalets ingående.
- Exempel på ursäkta förseningar inkluderar oförutsedda väderhändelser som inte stiger till en katastrofnivå, strejker, designfel eller materialbrist.
- Om förseningen beror på något i kontrollen av ägaren, till exempel ett fel i konstruktionen eller arkitektoniska planer, kan det vara lämpligt för ägaren att kompensera entreprenören för eventuella kostnader som han har haft.
4
Se till att avtalet sägs upp utan påföljd om händelsen fortsätter utöver en viss tidsperiod. Till exempel kan en orkan som bara påverkar ett litet kustområde nära din byggplats bara orsaka en kort fördröjning av byggandet. Men en massiv orkan som resulterar i att området översvämmas i flera månader skulle göra prestanda omöjligt.
- Om en force majeure-händelse gör prestationer omöjliga, bör klausulen göra det möjligt för parterna att gå bort från kontraktet som om det aldrig hände.

I synnerhet förseningar för förseningar är svåra att bevisa och därför föredras ofta en likvidationsklausul.

Metod 3 av 4: straffa oförlåtliga förseningar

1
Inkludera en klausul som gör att prestanda kan påskyndas för att uppfylla schemat trots förseningar. Om entreprenörens fel eller försummelse orsakar förseningen skulle denna klausul tillåta dig att kräva att entreprenören arbetar fler timmar för att slutföra projektet i tid.
- Om en ägare tvingar en entreprenör att slutföra ett projekt trots ursäkta förseningar för vilka entreprenören hade rätt till tidsförlängning, kan entreprenören kunna stämma ägaren för skador om accelerationen orsakade merkostnader. Till exempel kan entreprenören behöva anställa ytterligare två arbetare för att hjälpa till att slutföra projektets sista fas under en kortare tidsperiod.
2
Se till att skador ersätts om prestationen försenas och tidsfristerna inte uppfylls. Eftersom det är svårt att förutsäga när man utarbetar ett kontrakt vilka skador som kan orsakas av förseningar under projektet, innehåller många byggkontrakt en klausul som föreskriver likviderade eller förinställda skador för förseningar.
- I synnerhet förseningar för förseningar är svåra att bevisa och därför föredras ofta en likvidationsklausul.
- Vissa entreprenörer anser att de inte är ansvariga för skador för dröjsmål om det inte finns en klausul om likvidation. De kan dock fortfarande vara ansvariga för faktiska skador orsakade av en försening som rimligen var förutsebar när avtalet ingicks.
- Till exempel, om en lägenhetsbyggnad skulle vara klar på 500 dagar, men det tog entreprenören 600 dagar på grund av regn, skulle entreprenören vara ansvarig gentemot byggägaren för faktiska skador orsakade av hans försening. Det skulle inte vara rimligt för honom att tro att det inte skulle regna i 500 dagar.
- Klausuler om likvidation är endast verkställbara om faktiska skador skulle vara svåra eller omöjliga att uppskatta. Det belopp som anges i klausulen måste vara en rimlig uppskattning av vad som faktiskt kan vara skadestånd och kan inte vara avsedd att straffa den andra parten för fördröjning.
- En restauratör kan till exempel anställa en entreprenör för att bygga en ny restaurang före ett visst datum. Restauratören och entreprenören har ingen aning om hur mycket affärer den nya restaurangen kan ha efter att den har öppnats, så ersättning för eventuella förseningar skulle vara lämpligt i detta fall.
- En ägare kan inte återkräva både faktiska och likviderade skador från en entreprenör som försenar sin prestation.
- Likviderade skador kan eskaleras för att återspegla de ökande kostnaderna för en fördröjning som varar under en längre tid.
- Till exempel kan en klausul om likvidering säga: "Om entreprenören inte fullföljer arbetet inom kontraktstiden, går entreprenören med på att betala ägaren 220€ per dag som likviderade skador för att täcka förluster, kostnader och skador, inte överstiga 7460€ "
3

Låt en part säga upp avtalet om det uppstår alltför stora förseningar. Att utarbeta ett kontrakt innebär planering av alla oförutsedda utgifter, så överväg att inkludera en klausul som gör det möjligt för ägaren att undkomma kontraktet i värsta fall där entreprenören ansvarar för upprepade och betydande oförlåtliga förseningar.

När du skriver ett byggkontrakt måste du ange villkoren för prestationsförseningar för att skydda båda parter.

Metod 4 av 4: Undvik ansvar för förseningar

1
Låt ägaren avbryta eller försena arbetet utan att betala ersättning genom en klausul om "avstängning av arbetet". Om förseningar förväntas av affärsmässiga eller andra ekonomiska skäl, tillåter en klausul om uppskov av arbetet ägaren att tillfälligt pausa byggandet.
- Vanligtvis innebär klausuler om upphävande av arbetet en viss betalning till entreprenören under driftstiden, eller någon justering av det slutliga kontraktspriset beroende på hur länge konstruktionen är i väntan.
- Till exempel kan en klausul om upphävande av arbetet säga: "Ägaren kan utan anledning beställa entreprenören skriftligen att avbryta, fördröja eller avbryta arbetet helt eller delvis under den tid som ägaren bestämmer. " Denna klausul skulle följas av eventuella justeringar av betalningen eller schemat till följd av förseningen.
2
Kontrollera att en klausul om "ingen skada för dröjsmål" kan verkställas i ditt tillstånd. Vissa stater, som Kalifornien och Virginia, har lagar som begränsar tillämpningen av dessa klausuler, och Ohio har förbjudit dem helt.
- Även i stater där dessa klausuler inte är förbjudna, ogillar domstolar dem och ger lite utrymme för den part som försöker genomdriva dem. Domstolar avvisar vanligtvis att genomdriva dem om orsaken till förseningen var oförutsägbar när avtalet ingicks, eller om ägarens avsiktliga handlingar orsakade förseningen.
- Domstolar slänger ofta ut en klausul om "ingen skada för dröjsmål" om ditt kontrakt också innehåller en klausul om "det är väsentligt". Om en ägare kräver att en entreprenör ska slutföra ett projekt så snabbt som möjligt, resonerar resonemanget, han borde inte heller kunna neka ansvar för utgifter entreprenören har på grund av sina egna handlingar.
3
Inkludera ett uttalande om att entreprenören inte kan göra anspråk på merkostnader om ägarens åtgärder gör att projektet försenas. Vanligtvis kommer detta uttalande att innehålla ett krav på att entreprenören meddelar ägaren att hans framsteg hindras och begär mer tid för att slutföra jobbet.
- Entreprenörer kan fortfarande komma runt dessa klausuler och stämma ägaren för kostnader som uppkommit om ägaren orsakar förseningar genom åtgärder som är särskilt skadliga eller görs i ond tro.

Läs också: Hur skyddar jag dig mot identitetsstöld?

Hur man utarbetar en kontraktsklausul som handlar om försenad prestation?

Steg

Metod 1 av 4: specificera datum och scheman för slutförande

Metod 2 av 4: redovisning av stora krafter och ursäkta förseningar

Metod 3 av 4: straffa oförlåtliga förseningar

Metod 4 av 4: Undvik ansvar för förseningar

Frågor och svar

Läs också: