Hur kan man försvara sig mot anspråk på hyresgäster?
För att försvara dig mot ett hyresgästs anspråk på rättigheter måste du lägga fram bevis som är tillräckliga för att bevisa att dina skäl för att avlägsna hyresgästerna är lagliga.
Om du är en hyresvärd som har lämnat in ett klagomål i domstol för att få hyresgäster utvisade, kan de svara på din utvisningsärende genom att hävda att du har kränkt deras rättigheter som hyresgäster. Hyresgästernas lagar om rättigheter varierar mycket mellan stater, men i nästan alla stater är det olagligt för dig att hämnas på en hyresgäst som har klagat till en byggnadsinspektör eller annan myndighet om osäkra eller ohälsosamma levnadsförhållanden eller att diskriminera hyresgäster på grundval av en skyddad egenskap som ras eller kön. För att försvara dig mot ett hyresgästs anspråk på rättigheter måste du lägga fram bevis som är tillräckliga för att bevisa att dina skäl för att avvisa hyresgästerna är lagliga.
Del 1 av 2: sammanställning av bevis
- 1Läs hyresgästens svar. Hyresgästens svar på ditt utvisningsklagomål innehåller information om de rättigheter som han eller hon hävdar att du har kränkt.
- Ett påstående om att du kränker hyresgästens rättigheter kommer vanligtvis att tas upp i hans eller hennes svar på ditt klagomål för bortvisning.
- Genom att läsa svaret kan du ta reda på vad hyresgästens argument är så att du kan avgöra vilken information eller bevis du behöver för att försvara dem.
- Tänk på att om hyresgästen gör ett motkrav, till exempel genom att hävda att du ansöker om bortvisning som vedergällning för ett klagomål till en myndighet, har hyresgästen vanligtvis bevisbördan. Han eller hon måste bevisa, vanligtvis med övervägande av bevisen, att du begått en vedergällningshandling som är förbjuden enligt statlig lag.
- Men i så många som 20 stater flyttas bördan till dig om vissa händelser inträffar. Till exempel, i Massachusetts, om du försöker avlägsna en hyresgäst inom sex månader efter att hyresgästen bedriver en aktivitet som skyddas av statens lag, kommer domaren att anta att du har handlat som vedergällning, och du måste bevisa att du inte gjorde det.
- 2Förstå din stats lag. Varje stat ger hyresgäster varierande grad av skydd i sina relationer med hyresvärdar.
- Om hyresgästens svar citerade en specifik stadga bör den lagen fungera som en utgångspunkt för din forskning. Leta upp det online eller genom att besöka det offentliga biblioteket i ditt läns tingshus.
- Webbplatser för hyresgästs rättighetsorganisationer kan också ha information om hyresgästs rättigheter i din stat. Även om denna information kommer att inriktas på hyresgästens perspektiv kan du hitta sammanfattningar eller beskrivningar av andra rättsfall som är användbara för ditt fall.
- Generellt sett har du en skyldighet att förse din hyresgäst med en säker enhet som uppfyller kraven i din lokala bostadskod och att göra reparationer inom rimlig tid efter att du har informerats om dem.
- Du får inte heller störa din hyresgästs rätt till fredlig njutning av fastigheten. I huvudsak kan du inte lagligt komma in i fastigheten utan rimligt meddelande eller utanför öppettiderna om det inte finns någon form av nödsituation.
- 3Överväg att konsultera en advokat. Om du inte redan har gjort det kanske du vill anställa en advokat med erfarenhet av att företräda hyresvärdar i utvisningsärenden för att representera dig.
- Att anställa en advokat är särskilt viktigt om din hyresgäst redan har anställt någon. Även om du normalt hanterar dina egna bortvisningsärenden är ett hyresgästs kränkningsanspråk en allvarlig sak som kan kosta dig betydande tid och pengar, särskilt om domaren finner i hyresgästens fördel.
- Tänk på att brott mot hyresgästernas rättigheter, särskilt om vedergällning eller diskriminering är bevisad, kan vara allvarligt för ditt utvisningsfall. I vissa stater som Massachusetts är dessa påståenden ett fullständigt försvar mot utvisning, även om du avlägsnar hyresgästen av en laglig anledning som att inte betala hyra.
- Om du inte redan har en vanlig advokat som du använder för dina utvisningsärenden kan du hitta en erfaren hyresvärdsadvokat genom att kolla in webbplatsen för din stat eller lokala advokatsamfund. Dessa webbplatser har vanligtvis kataloger med licensierade advokater, varav många kan sökas efter praxis.
- Vissa advokatföreningar har också remisstjänster som kan hjälpa dig att hitta rätt advokat för ditt ärende som uppfyller dina behov och din budget.
Webbplatser för hyresgästs rättighetsorganisationer kan också ha information om hyresgästs rättigheter i din stat. - 4Dra underhållsposter för hyresgästens enhet. Särskilt om hyresgästen hävdar att enheten var osäker eller överträdde bostadskoder kan underhållsposter ge bevis för att stödja ditt försvar.
- Om din hyresgäst hävdar ett osäkert tillstånd måste han eller hon meddela dig om tillståndet och ge dig tid att reparera det. Om du inte fått något meddelande om tillståndet och inte hade möjlighet att reparera det kommer inte hyresgästen att lyckas med sina anspråk.
- Till exempel, om hyresgästen hävdar att han eller hon höll hyran på grund av att enheten var obeboelig, måste han eller hon bevisa att du hade meddelat (ofta krävs ett skriftligt meddelande) om defekten och inte lyckats reparera den.
- Du kanske också vill ta bilder av enheten, särskilt om hyresgästen påstår att du kränker hans eller hennes rättigheter genom att inte reparera en osäker enhet. Hyresgästen kommer antagligen att ta med bilder också, så du kanske vill ta bilder på flera olika dagar för att visa det fortsatta tillståndet i lokalerna.
- Om hyresgästen gjorde klagomål till bostadsinspektörer eller andra myndigheter och du har anledning att tro att dessa klagomål inte gjordes i god tro kan foton av enheten och andra underhållsposter stödja ditt anspråk.
- Anta till exempel att du har en hyresgäst som hade problem med låset på sin ytterdörr. Han hävdar att låset är trasigt; dock hade du ett nytt lås installerat på dörren dagen innan hyresgästen flyttade in i enheten. Hyresgästen klagade senare till den lokala bostadsmyndigheten utan att meddela dig om ytterligare problem med låset. Han hävdar nu att du försöker få bort honom som vedergällning för hans klagomål till bostadsmyndigheten.
- I exemplet skulle bevis för installationen av det nya låset och foton - eller till och med en video - som visade att låset var i drift stödja ditt försvar.
- 5Samla finansiella poster. Om du avlägsnar hyresgästen för att ha inte betalat hyran, visar dina register och kvitton för hyra att du har en laglig anledning att ansöka om utvisning.
- Du behöver också kopior av alla meddelanden som du har skickat till hyresgästen angående bristande betalning av hyran, eller annan korrespondens relaterad till betalning av hyran, avgifter eller andra hyresbrott.
- Om du nyligen har höjt hyresgästens hyra eller tecknat extra avgifter, kontrollera tidpunkten för dessa avgifter. Tänk på att ökningen kan antas ha varit vedergällning om det hände inom några månader efter att hyresgästen klagade på dig till hälsoinspektörer eller annan myndighet.
- Du bör också se till att du har en kopia av hyresavtalet om du tecknat ett skriftligt hyresavtal med hyresgästen. Var noga med att lyfta fram bestämmelserna i hyresavtalet som handlar om förfaranden, nödvändiga meddelanden och policyer avseende bortkastning och hyresavtal.
- 6Samla in foton eller andra relevanta dokument. Om dina skäl för att få hyresgästen avlägsnas är relaterade till någon annan hyresöverträdelse, måste du samla bevis för den överträdelsen.
- Till exempel, om hyresgästen har en katt som bryter mot hyresavtalet som angivna husdjur inte var tillåtna i enheten, måste du ge bevis på katten till domaren - till exempel genom att ta bilder av katten som sitter i fönstret på enheten flera dagar i rad.
- Du behöver också vanligtvis producera kopior av skriftliga brev som du skickat till hyresgästen för att bevisa att han eller hon hade meddelat överträdelsen och inte lyckats korrigera det inom en rimlig tidsperiod.
Del 2 av 2: presentera ditt ärende
- 1Dölj på ditt domstolsdatum. Om du inte möter i domstol på det schemalagda datumet avvisar domaren din stämning.
- Försök att komma fram till tingshuset minst 30 minuter före den tid du ska vara i domstol, så du har tid att gå igenom säkerheten och hitta din rättssal.
- Se till att du har minst två kopior av något av de dokument du planerar att använda som bevis. Du kanske också vill ta med anteckningar eller en översikt över de punkter du vill göra - både när du presenterar ditt fall för utvisning och som försvar mot alla påståenden om att du kränker hyresgästens rättigheter.
Starka bevis för att backa upp dina skäl för utvisning är det bästa försvaret mot en hyresgästs anspråk på rättigheter. - 2Förklara dina skäl för att hysa bort hyresgästen. Eftersom du lämnade in det första klagomålet för utvisning, kommer domaren vanligtvis att ge dig chansen att tala först.
- Om du presenterar ditt eget ärende (snarare än att representeras av en advokat) ska du tala långsamt och tydligt med domaren och hålla fast vid fakta. Undvik att prata direkt med hyresgästen.
- Tänk på skälen till att du lagligen kan driva ut en hyresgäst och presentera bevis som stöder skälen du använder.
- Om du till exempel vill få ut hyresgästen på grund av att han eller hon inte betalade hyra i tre månader, måste du visa domaren en kopia av hyresavtalet samt register som visar att inga hyresbetalningar har mottagits under de tre månaderna.
- 3Visa domaren relevanta register och andra bevis. Starka bevis för att backa upp dina skäl för utvisning är det bästa försvaret mot en hyresgästs anspråk på rättigheter.
- När du presenterar ditt ursprungliga fall för utvisning, fokusera på bevisen som stöder ditt fall för att avlägsna hyresgästen snarare än att försvara ett påstående om att du har kränkt hyresgästens rättigheter. Anspråket väcktes till försvar mot ditt utvisningsbesvär, så vänta tills hyresgästen tar upp det snarare än att ta upp det själv.
- Du får ringa vittnen för att vittna för dina räkning. Om du till exempel avlägsnar en hyresgäst för att ha brutit mot hennes hyresavtal genom att spela hög musik varje natt och stör hennes grannar, kan vittnesmål från dessa grannar om störningen stödja ditt fall.
- 4Lyssna på hyresgästens sida av historien. När du har lagt fram dina bevis får hyresgästen möjlighet att förklara varför han eller hon inte ska kastas ut.
- Förbli lugn medan hyresgästen talar och avbryt inte honom eller henne. Ta anteckningar så att du kan komma ihåg saker som du vill ta upp när du har möjlighet att motbevisa hyresgästens uttalanden.
- Om hyresgästen kallar några vittnen för att vittna för hans eller hennes räkning har du möjlighet att korsförhöra dem och ställa frågor själv.
Tänk på att brott mot hyresgästernas rättigheter, särskilt om vedergällning eller diskriminering är bevisad, kan vara allvarligt för ditt utvisningsfall. - 5Motbevisa hyresgästens påståenden. Om hyresgästen hävdar att du har brutit mot hans eller hennes rättigheter har du möjlighet att försvara dina handlingar.
- Precis som när du först presenterade ditt ärende har du vanligtvis möjlighet att förklara situationen för domaren samt att lägga fram bevis eller kalla till vittnen.
- Fokusera på de påståenden som hyresgästen har gjort och upprepa dina lagliga skäl för att söka bortflyttning av hyresgästen.
- 6Vänta på domarens beslut. När domaren har hört båda sidor kommer han eller hon att utfärda ett beslut i ditt fall.
- Domaren kan fatta ett beslut från bänken eller ta ärendet under rådgivning - vilket helt enkelt innebär att han eller hon tar några dagar att gå igenom de bevis som presenteras innan de fattar ett slutgiltigt beslut.
- Om du har vunnit ditt ärende har du rätt att ta bort hyresgästen från enheten. Men du borde nog inte förvänta dig att han eller hon bara packar ihop och går tyst. Du kan behöva ringa den lokala sheriffavdelningen för att verkställa ordern.
- Om hyresgästen lämnar personliga tillhörigheter när han eller hon lämnar lokalerna, se till att du kontrollerar din stats lag för att avgöra vad du ska göra med dessa saker. Vissa stater kräver att du anstränger dig för att kontakta den tidigare hyresgästen och hålla personliga tillhörigheter under en tidsperiod.
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
