Hur håller du hyran från din hyresvärd?
Om din hyresvärd har misslyckats med att hålla ditt hem i gott skick eller tillhandahålla grundläggande förnödenheter som värme och vatten kan du kanske hålla tillbaka hyran från dem. Innan du håller tillbaka hyran, se till att du skriftligen meddelar hyresvärden om de reparationer som behöver göras så att de inte kan hävda att de inte visste om det. Du bör också kontrollera statens hyresgästlagar för att se till att du lagligen får hålla kvar hyra. Låt din hyresvärd skriftligen veta att du tänker hålla tillbaka hyran och ge dem en tidsfrist för reparation. Om de inte svarar eller gör reparationerna kan du antingen hålla tillbaka hela din hyra tills reparationen har gjorts eller hyra någon för att få reparationen klar och dra avgifterna från den hyra du betalar. Om du inte är säker på vad den bästa vägen är, prata med en hyresgästgrupp i ditt område.De kommer att kunna hjälpa dig att ta de rätta stegen för att hålla kvar hyra. Läs om hur du tar din hyresvärd till domstol.
Kan jag hålla tillbaka hyran från min hyresvärd om vi har vägglöss och hyresvärden inte har gjort något åt dem?
Alla hyresvärdar har lagligt ansvar för att underhålla hyresfastigheter som är lämpliga för människor att bo i - detta kallas en garanti för beboelse. Om din hyresvärd inte gör nödvändiga reparationer i din lägenhet för att säkerställa att du har värme, varmt vatten, ordentligt drivande el och VVS, eller inte anställer en utrotare för att hantera skadedjursangrepp, kan du ha juridiska skäl att hålla tillbaka din hyra. Alla stater har sina egna lagar som anger om och när du kan hålla kvar hyra. När reparationerna är färdiga kommer du troligen att behöva betala den kvarhållna hyran, så se till att förvara den på ett separat konto enligt din stats lag. Det är mycket viktigt att du vidtar lämpliga rättsliga steg om du bestämmer att du ska hålla inne hyra.
Del 1 av 3: bestämma dina juridiska alternativ
- 1Meddela hyresvärden skriftligen om behovet av reparationer. Om du inte redan har gjort det måste du meddela hyresvärden skriftligen om behovet av reparationer i din lägenhet. Ditt brev bör innehålla följande information:
- Beskriv i detalj problemet i din lägenhet och varför du behöver reparera.
- Om du tidigare lämnat meddelanden till din hyresvärd eller diskuterat problemet, ange alla de tider som du tidigare meddelat hyresvärden om problemet
- Om detta är ett fortsatt problem som hyresvärden bara delvis fixar, detaljerar alla tidigare reparationer och begär en mer permanent lösning på situationen.
- Om det finns risk för skador eller de nödvändiga reparationerna gör det svårt eller omöjligt att vistas ordentligt i din lägenhet (inget varmvatten, toalett fungerar inte etc.) förklara situationen i detalj i brevet.
- Se till att du behåller en kopia av ditt brev och överväga att skicka brevet med certifierad post så att du har bevis på leveransen.
- Du hittar en provförfrågan på reparationsbrev på: http://communityactionatwork.org/tenant-support/for-tenants/forms/repair.html.
- 2Granska statens hyresvärdshyresgästlagar. Om din hyresvärd inte gör de nödvändiga reparationerna bör du granska statens hyresvärdshyresgästlagar så att du har en klar förståelse för hyresvärdens ansvar och omständigheterna under vilka du kan hålla kvar hyran, sänka hyran eller få problemet reparerat och dra av kostnad från din hyra. Du hittar en lista med statliga lagar angående hyresförhållande och hyresvärdens / hyresgästens rättigheter och skyldigheter här: http://nolo.com/legal-encyclopedia/tenant-rights-withhold-rent-state. Generellt granskar du statens lagar för följande:
- Anledningarna som lagligen tillåter dig att hålla tillbaka din hyra, till exempel strukturella reparationer eller reparationer av el eller VVS.
- Oavsett om du är skyldig att meddela hyresvärden en viss typ av meddelande och hur länge de måste göra reparationen innan du kan hålla tillbaka hyran.
- Oavsett om du måste placera den kvarhållna hyran på ett separat bankkonto eller sätta in den hos den lokala bostadsmyndigheten.
- 3Utvärdera din lägenhet för nödvändiga reparationer. För att avgöra om hyresvärden måste reparera din lägenhet måste du inspektera din egendom och redovisa alla nödvändiga reparationer. När du har redogjort för de reparationer som behövs måste du dela upp listan i reparationer som måste göras lagligt och små reparationer som du vill att hyresvärden ska utföra men som han inte är lagligt skyldig att reparera. Du kan bara hålla tillbaka hyra för lagstadgade reparationer. Tänk på följande när du gör din lista:
- Din hyresvärd är skyldig att göra alla reparationer för att säkerställa att ditt hem är beboeligt. Dessa reparationer inkluderar, strukturella reparationer (taket har ett stort hål i sig), reparationer på läckande tak, ger varmt och kallt vatten, se till att VVS, värme- och elsystemen fungerar och är säkra. Hyresvärden måste också anställa en utrotare för att bli av med angrepp eller gnagare såvida du inte orsakade angreppet.
- Hyresvärdar kan också behöva tillhandahålla och underhålla rökdetektorer, sprinklersystem och fönsterskydd. Underlåtenhet att göra det kan göra hemmet osäkert och obeboeligt enligt lagarna i din stat.
- Hyresvärdar är inte skyldiga att fixa droppande kranar eller rinnande toaletter, små kosmetiska problem som ett litet hål i mattan eller skrapor på golvet, såvida inte dessa reparationer krävs enligt ditt hyresavtal.
Kan jag hålla tillbaka hyran om hyresvärden inte har ersatt upprivna brickor och jag inte kan använda min dusch? - 4Granska ditt hyresavtal. Ditt hyresavtal är det legala avtal som du ingått med hyresvärden som beskriver båda parters rättigheter och skyldigheter, utöver de som kan krävas enligt lag. Granska ditt hyresavtal för att avgöra vilka, om några, skyldigheter din hyresvärd har att göra mindre reparationer och eventuella specifika ansvar för reparationer som du kan ha antagit enligt hyresavtalet som hyresgäst.
Del 2 av 3: hålla kvar hyra eller reparera och dra av kostnaden
- 1Bestäm det bästa lagliga återkallandet eller reparationen och dra av. Om din hyresvärd fortsätter att misslyckas med att utföra nödvändiga och lagligt nödvändiga reparationer måste du bestämma vilka steg du vill vidta. En granskning av ditt tillstånd borde ha visat för dig om du kan och under vilka omständigheter du antingen kan hålla tillbaka hyran helt tills reparationer har gjorts eller om du kan betala någon för att göra reparationerna och dra av kostnaderna för reparationerna från nästa månads hyra. När du väljer mellan de två alternativen, om båda är tillåtna av din stat, granska följande praktiska överväganden:
- Kan du säkert stanna kvar i ditt hem medan du väntar på lagstadgade reparationer? Om du svarar ja kan det vara ett alternativ att välja att hålla inne hyra.
- Om du inte kan stanna kvar i hemmet på ett säkert eller praktiskt sätt (dvs inget rinnande vatten), avgöra om du har råd att göra nödvändiga reparationer. Det kan vara bra att låta en professionell komma ut och utvärdera problemet och ge dig en uppskattning av arbetet. Du kan använda uppskattningen för att avgöra om du har råd att betala för reparationen och inkludera uppskattningen i ditt nästa brev till din hyresvärd.
- Om du har råd att göra reparationen kan det vara enklast att få reparationen gjort och sedan dra av den från nästa månads hyra, förutsatt att du har rätt att reparera och dra av enligt statlig lag.
- Om du inte har råd att reparera eller på ett säkert sätt stanna kvar i fastigheten bör du kontakta en lokal hyresgästförening eller din lokala bostadsdomstol för att diskutera dina alternativ.
- Om du väljer att hålla tillbaka hyran, se till att du granskar dina statliga lagar för att avgöra om du behöver sätta in hyran hos en specifik bostadsbyrå. Om du inte är lagligt skyldig att göra det kan det vara i ditt bästa att öppna ett separat konto och behålla alla kvarhållna hyresbetalningar på detta konto. Om du behöver gå till domstol kan du visa att du hade förmågan att betala och att du var flitig att behålla din hyra.
- 2Tala med en hyresgästs advokatorganisation. Innan du tar nästa steg mot din hyresvärd kan det vara till hjälp att prata med en hyresgästs advokatorganisation. Dessa organisationer kommer att vara väl förtrogna med dina juridiska alternativ, kan ha information om din hyresvärds underlåtenhet att underhålla andra fastigheter och kanske kan ge dig råd om hur du bäst går vidare. Du bör förklara situationen djupare och diskutera hur du planerar att gå mot din hyresvärd. Organisationen kan till och med vara villig att granska ditt utkast till brev till din hyresvärd eller ge dig exempelbrev eller instruktionsguider om hur du går vidare mot din hyresvärd.
- Du kan vanligtvis hitta dessa organisationer online genom att söka efter din stad eller statens namn och " hyresgästgrupp " eller hyresgästens rättigheter.
- 3Meddela din hyresvärd skriftligen om vad du tänker göra. Oavsett om du har beslutat att hålla tillbaka hyran helt eller betala för reparationen och dra av kostnaden från din nästa månads hyra, måste du meddela din hyresvärd skriftligen och ge dem en kort möjlighet att rätta till problemet. Tänk på följande när du skriver ditt brev:
- Beskriv i detalj de reparationer som du begär.
- Beskriv dina tidigare förfrågningar om att låta hyresvärden åtgärda problemet. Inkludera alla datum då du kontaktade hyresvärden, om möjligt, och bifoga ditt tidigare brev där du begär reparationer.
- Hänvisa till statens lagar som kräver att hyresvärden gör reparationerna och låter dig antingen hålla tillbaka hyra eller reparera och dra av reparationskostnaderna från din hyra.
- Ange ett datum då de lagstadgade reparationerna måste göras.
- Beskriv den åtgärd du tänker vidta om hyresvärden inte uppfyller sina skyldigheter (hålla tillbaka eller reparera och dra av).
- Inkludera en kopia av uppskattningen för reparation, om tillämpligt.
- Skicka brevet med certifierad post, begäran om kvitto.
- Se till att ditt brev överensstämmer med alla krav som anges i dina statliga lagar och att du är juridiskt berättigad att kräva reparation.
- Du kan se exempelbrev för att hålla inne hyra här: http://nolo.com/legal-encyclopedia/sample-letter-landlord-you-intend-withhold-the-rent.html
- Du kan se exempelbrev för att reparera och dra av på: http://kyjustice.org/node/688 och http://palawhelp.org/resource/deduct-repair-tenants-right-to-a-safe-and-dec? ref = 2FZB4
Låt din hyresvärd skriftligen veta att du tänker hålla tillbaka hyran och ge dem en tidsfrist för reparation.
Del 3 av 3: involverar lokala bostäder och myndigheter och domstolar
- 1Rapportera din hyresvärd till bostadsmyndigheten. Om hyresvärden, efter ditt sista meddelande, inte gör reparationerna, bör du vidta den åtgärd du angav (hålla tillbaka hyra eller reparera och dra av) och kontakta din lokala bostadsmyndighet. Den lokala bostadsbyrån kan komma hem till dig, dokumentera behovet av reparation och till och med böta din hyresvärd för brott mot bostadskoden. Denna dokumentation kan vara användbar om du måste gå till domstol mot din hyresvärd.
- Du kan hitta din lokala bostadsmyndighet genom att göra en sökning på internet efter namnet på din stad och "bostadsmyndighet".
- Gå igenom webbplatsen för hur man rapporterar en hyresvärd och begär en inspektion eller ring bostadsmyndigheten och fråga hur man bäst ska gå vidare.
- 2Samla bevis. Om det verkar som om du måste gå till domstol för att tvinga din hyresvärd att göra reparationer på din egendom, vill du samla så mycket bevis som möjligt för att göra ditt ärende. Dessa bevis kan innehålla:
- Ditt hyresavtal och eventuella förlängningar av leasingavtalet.
- Avbeställda hyreskontroller, elektroniska överföringar eller postanvisningar.
- All korrespondens mellan dig och din hyresvärd om reparationerna.
- Eventuella rapporter från bostadsbyrån om nödvändiga reparationer.
- Alla uppskattningar du fått om reparationskostnaderna.
- Vittnesförklaringar från personer som såg din lägenhet och kan tala om nödvändiga reparationer.
- Vittnesförklaringar från personer som gav dig hjälp eftersom ditt hem inte var beboeligt (till exempel personer som du var tvungen att stanna hos eller använda duschen på grund av bristande reparation).
- En lista med problem med datum och hyresvärdarna misslyckas med att utföra reparationer i rätt tid.
- Bilder av skadorna eller lägenheten i din lägenhet.
- 3Förbered och lämna in domstolshandlingar. Om din hyresvärd vägrar att reparera fastigheten även efter att du har hållit tillbaka hyran (om du väljer att reparera och dra av har du redan fått ersättning för arbetet) kan du behöva väcka en rättslig åtgärd för att tvinga hyresvärden att göra reparationerna.
- Kontakta din lokala bostadsdomstol och fråga var du behöver lämna in din åtgärd. Många bostadsdomstolar har effektiviserat förfaranden för att lösa hyresgäststvister och kan till och med förse dig med ett paket dokument som du behöver lämna in för att inleda din rättsliga åtgärd mot domstolen.
- Om det inte finns något förenklat förfarande för bostviststvister kan du behöva väcka talan mot din hyresvärd. Var noga med att följa alla lokala regler och föreskrifter som krävs för att väcka talan.
- 4Vänta på domstolens avgörande eller förmedla åtgärden. När du har lagt fram dina bevis i domstol kommer domaren antingen att fatta ett beslut eller så kan du välja att träffa hyresvärden separat för att försöka lösa din tvist innan beslutet fattas - detta kallas medling.
- Oavsett hur du väljer att fortsätta, bör du argumentera för att du inte ska behöva betala hyresvärden för hela den kvarhållna hyran eftersom din levnadsstandard och svårigheter var så stora under den tid som hyresvärden vägrade att göra lagligt krävda reparationer.
Hänvisa till statens lagar som kräver att hyresvärden gör reparationerna och låter dig antingen hålla tillbaka hyra eller reparera och dra av reparationskostnaderna från din hyra.
- Spara kopior av alla dokument som är relaterade till ditt fall av källhyran. Du behöver dem i domstol om din hyresvärd beslutar att stämma dig för tillbaka hyra.
- Kontrollera med din lokala bostadsbyrå för att verifiera att du agerar enligt lagliga krav vid varje steg på vägen.
- Försök inte hålla tillbaka hyran om du får statlig hyrestöd. Du måste rapportera eventuella problem med din hyresvärd till den statliga enheten som tillhandahåller hyrestödet och låta den statliga myndigheten hantera frågan. Annars riskerar du att förlora dina fördelar.
Läs också: Hur säljer jag ditt hus på tre dagar?
Frågor och svar
- Kan hyresgäster hålla kvar hyran om de åker ut ur staden?Nej. Oavsett platsen för hyresgästerna är de skyldiga att prestera inom villkoren i deras kontrakt. Hyresvärdar kan, efter eget gottfinnande, acceptera hyra en annan dag om hyresgästen kommer att vara borta när hyran förfaller, men full hyra är alltid skyldig. De betalar för utrymmet, inte deras beläggning av utrymmet.
- Kan jag hålla tillbaka hyran om hyresvärden inte har ersatt upprivna brickor och jag inte kan använda min dusch?Förmodligen inte, tyvärr. Fråga dem om de skulle vara okej med att du fixar det själv, kanske för rabatt på din hyra. Att lägga ner duschplattor är inte så svårt.
- Hur kan jag bli av med kackerlackor i min lägenhet?Du bör prata med ditt leasingkontor om bekämpningsmedel / skadedjursbekämpning. Annars kan du köpa fällor som hjälper dig att ta bort dem.
- Mitt sovrumstak läcker och jag har informerat hyresvärden om problemet. Hur lång är en "orimlig" tid att behöva vänta innan du gör en "reparation och avdrag"?14 dagar är rimliga såvida det inte är ett gapande hål, i vilket fall det skulle vara omedelbart / inom den veckan. Se till att ge dem ett skriftligt meddelande så att de inte kan säga att du inte berättade för dem (om du måste ta dem till domstol om det).
- Kan jag hålla tillbaka hyran från min hyresvärd om de inte fixar något som ska fixas?Nej, för du skulle fortfarande bryta ditt hyresavtal och det skulle ge dem anledning att utvisa dig. Du bör prata med dem om att åtgärda vad som behöver repareras när du lämnar in dina hyrpengar.
- Jag har kvarhållit hyran på grund av vägglöss som vi har haft i tio månader. De kom och sprutade, men det enda det gjorde var att sprida sig till ett annat rum, och nu kastas jag ut. Ska jag lämna in en rättegång?Ta en titt på ditt hyresavtal, för i de flesta stater finns det ett specifikt avsnitt "bed bug" som beskriver ditt ansvar och dina förväntningar. Frågan är att vägglöss inte är ett typiskt skadedjur, de introduceras i lägenheten. Skadedjursbehandling kan vara hyresgästens ansvar att betala för på grund av detta. Alla ansedda skadedjursbekämpningsföretag skulle veta rum för rumsbehandling skulle inte lösa problemet.
- Hur säger jag till min hyresvärd att jag inte kan betala?Det bästa du kan göra är att berätta för honom så snart som möjligt. Berätta för honom när du kommer att kunna betala hyran.
- Kan en familj avvisas för att hålla kvar hyran på grund av stora hälsoproblem med lägenheten?Ja. Du kan inte hålla tillbaka hyra. Du kan kontakta stadsinspektören för dina frågor. om de är giltiga kommer de att skapa ett spärrkonto som du betalar istället för hyresvärden. När nödvändiga reparationer har gjorts kommer hyresvärden att ta emot pengarna i deponering efter godkänd inspektion.
- Jag har bara parkering utanför gatan som ett villkor för mitt hyresavtal men under vintern finns det ett parkeringsförbud. Kan jag hålla tillbaka hyran i det här fallet tills andra parkeringsalternativ tillhandahålls?Nej. I hyresavtalet anges parkering utanför gatan, och din hyresvärd är inte ansvarig för stadens parkeringsåtgärder. Din hyresvärd är inte juridiskt ansvarig för din parkeringssituation.
- Vad är jag skyldig om jag skadades på grund av min hyresvärds försummelse?Prata med din lokala hyresgästs rättighetsorganisation. De kommer att meddela dig om du ska prata med en advokat, och i de flesta fall kommer de till och med att rekommendera en som fungerar på en beredskapsbas.
Obesvarade frågor
- Kan jag hålla tillbaka hyran från min hyresvärd om vi har vägglöss och hyresvärden inte har gjort något åt dem?
- Kan jag hålla tillbaka hyran om min hyresvärd inte sprutar för bedbugs?
- Vad gör jag om jag blir utvisad från hemmet av min hyresvärd för att jag klagade på svart mögel?
- Min son fick blyförgiftning från lägenheten och hyresvärden har inte fixat detta men det har gått 6 månader. Kan jag hålla tillbaka hyran?
- Kan jag dra av hyran om hyresvärden inte ger mig ett lösenord för poolen?
Kommentarer (3)
- Denna information är mycket hjälpsam, jag har allvarliga problem med en SRO Emergency Housing-situation. Tack.
- Tack så mycket! Jag lever i ganska slumordens nonsens, och hans "chef", en verkligt patetisk patologisk individ, kommer inte att reparera problem. Detta hjälpte mycket. Fortsätt så.
- Jag fick mycket kunskap från att läsa den.
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
