Hur vidtar man åtgärder mot hyresöverträdelser?

Utvärdera bristerna noggrant. Om defekterna i din hyraenhet kostar mer än en månads hyra, eller om du helt enkelt inte kan hantera tiden och besväret med att göra reparationer (speciellt om du måste göra det ofta), kan du välja att överge hyresenheten istället för att reparera och avdrag. När du överger hyresenheten flyttar du ut. För att använda övergripande åtgärden måste bristerna i din enhet vara så allvarliga att de väsentligt påverkar din hälsa och säkerhet (dvs. hyresvärden bryter mot den underförstådda garantin för bebobarhet).

• På samma sätt som reparations- och avdragsmedel måste du kunna skilja mellan större och mindre fel. Om din defekt är allvarlig kommer du troligtvis att få använda detta botemedel. Men om defekten bara är liten kan du kanske inte överge fastigheten.

Håll reda på bristerna. Innan du flyttar ut måste du hålla en detaljerad redogörelse för de brister som orsakar hyresbrottet. Detta är viktigt eftersom du måste meddela din hyresvärd och för att du måste se till att defekterna inte orsakades av dig. Kom ihåg att om bristerna orsakades av dig, din familj, dina gäster eller dina husdjur kommer du inte att kunna vidta åtgärder för hyresbrott.

• När du registrerar bristerna, tar bilder, skriver anteckningar och håller reda på annan viktig information så att du får den när du informerar din hyresvärd. Du kan till och med göra en inspektion av egendomen för att bevisa allvaret i bristerna.

Informera hyresvärden om nödvändiga reparationer. Innan du överger hyresfastigheten måste du meddela hyresvärden om bristerna och ge dem en möjlighet att åtgärda problemen. När du meddelar din hyresvärd, gör det skriftligen. Brevet måste innehålla en beskrivning av fel och reparationer som krävs. När du är klar med att skriva brevet, underteckna och datera det. Spara en kopia av brevet för dina egna register.

• Skicka det ifyllda meddelandet till din hyresvärd eller leverera en kopia till dem personligen.
• När du levererar meddelandet, se till att din hyresvärd ger dig ett undertecknat kvitto som bevis på att de har fått det.
• Ge din hyresvärd möjlighet att åtgärda bristerna. Innan du kan flytta måste du ge din hyresvärd en rimlig möjlighet att åtgärda bristerna. Om bristerna åtgärdas på en rimlig tid kommer du inte att kunna överge fastigheten. I de flesta stater anses 30 dagar vara en rimlig tid. Men allvarliga brister kan kräva att hyresvärden agerar snabbare. Till exempel, om trädrötter blockerar huvudavloppsledningen och dina toaletter inte fungerar, kan en rimlig tid vara en eller två dagar.

Meddela din hyresvärd att du flyttar. Om din hyresvärd inte åtgärdar bristerna på en rimlig tid bör du meddela dem att du planerar att flytta ut och överge fastigheten. Brevet bör innehålla alla dina skäl för att flytta ut tillsammans med bevis för att dina skäl är legitima. Ditt meddelande bör innehålla en beskrivning av när du flyttar ut och att du kommer att returnera alla nycklar till hyresvärden.

• Inom ditt meddelande bör du också tillhandahålla alla bevis för de fel som du har samlat in. Detta kan inkludera bilder, inspektionsrapporter och handskrivna anteckningar.
• Ditt meddelande kan också avskräcka din hyresvärd från att stämma dig genom att ange den rättsliga standard som du använder för att överge fastigheten.

Flytta ut. När du har meddelat din hyresvärd flyttar du ut från hyresenheten. Se till att du returnerar all hyresvärdens egendom till hyresvärden (dvs. nycklar till enheten). Lämna inte någon av dina fastigheter i enheten och gör inte något för att göra enheten mer defekt än den redan är. Om du misslyckas med att flytta ordentligt (dvs. om du orsakar stora fel eller lämnar din egendom kvar) kan din hyresvärd eventuellt väcka talan mot dig för att få tillbaka vissa kostnader.

Förstå riskerna med att använda detta läkemedel. Om bristerna inte stiger till den nivå som krävs för att använda denna åtgärd kan hyresvärden stämma dig för att samla in hyra och / eller skadestånd. Dessa skador kan vara betydande med tanke på att du bryter ditt hyresavtal och flyttar ur din enhet helt. Stor försiktighet bör iakttas för att säkerställa att du använder detta läkemedel ordentligt.

Bedöm svårighetsgraden. Åtgärden att hålla tillbaka hyran från din hyresvärd kan endast användas i mycket allvarliga situationer. När du håller kvar hyra väljer du att inte betala din hyresvärd några eller alla av de erforderliga betalningarna. För att kunna använda denna lösning på rätt sätt måste defekt till din enhet vara mer allvarliga än fel som motiverar användning av reparation och dra eller nedläggning åtgärder. Därför måste bristerna vara så allvarliga att de omedelbart hotar din hälsa och säkerhet.

• I Kalifornien tillät till exempel en domstol en hyresgäst att använda kvarhållningsmedlet när bristerna var så allvarliga att enheten otvetydigt var obeboelig. I det specifika fallet hade hyresgästen alla följande brister samtidigt: en kollaps av badrumets tak, en fortsatt närvaro av råttor och kackerlackor, brist på värme, VVS-blockeringar, exponerade och felaktiga ledningar och en olagligt installerad spis.

Informera din hyresvärd och ge dem rimlig tid att reparera. Om dina brister stiger till samma nivå som de som ses i rättegången i Kalifornien och de inte orsakades av dig, måste du meddela din hyresvärd om bristerna och ge dem en rimlig tid att utföra reparationerna. Din anmälan ska vara skriftlig och ska innehålla detaljer om alla brister som finns i din hyraenhet. Inkludera fotografier, videor, vittnesförklaringar och inspektionsrapporter om möjligt. När ditt brev är klart, underteckna och datera det och ge det till din hyresvärd. Se till att du får ett undertecknat kvitto som bevis för att din hyresvärd såg ditt meddelande.

• När din hyresvärd har meddelats om bristerna har han eller hon rimlig tid att reparera. I hyresförhållandena kommer troligen bristerna att vara så allvarliga att en rimlig tid bara kan vara en eller två dagar.

Spara rätt hyresbelopp. Om din hyresvärd inte reparerar bristerna på en rimlig tid kan du hålla kvar hela eller hela hyran. Du kan fortsätta att hålla kvar hyran tills alla reparationer är gjorda. För att avgöra hur mycket hyra som ska hållas kvar använder domstolar vanligtvis ett av följande tester:

• Den procentuella minskningen av hyran. För att använda den här metoden måste du bestämma den procentandel av din enhet som är obeboelig på grund av defekterna. Hyran kommer då att minskas med det beloppet. Om till exempel ett av dina fyra rum är obebodligt kommer du att kunna minska hyresbeloppet du är skyldig med 25%. Därför, om din normala hyra är 750€ per månad, betalar du bara 560€ per månad tills nödvändiga reparationer har gjorts.
• Det rimliga värdet av hyraenhet. För att använda denna metod bestämmer du värdet på hyresenheten i dess defekta tillstånd. Du betalar sedan hyresvärden skillnaden mellan det normala hyresvärdet i ditt hyresavtal och det defekta hyresvärdet. Antag till exempel att du bestämmer att värdet på din enhet är 150€ per månad i dess defekta tillstånd. Du kan vidare anta att din normala hyresbetalning är 450€ per månad. I det här exemplet skulle du hålla kvar 150€ varje månad och betala 300€ i hyra tills bristerna har åtgärdats.

Sätt in de sparade pengarna på ett spärrkonto. När du håller inne hyra ska du inte spendera de kvarhållna pengarna. Pengarna du sparar ska placeras på ett depåkonto och du ska meddela hyresvärden att du gör det. Ett spärrkonto är en speciell typ av bankkonto som används för att hålla pengar som kanske tillhör någon annan. Du bör göra detta av följande skäl:

• För det första hamnar hyresförhållandena ofta i domstol. Om domaren inte håller med dina beräkningar kan du behöva betala din hyresvärd en del av de pengar du ursprungligen innehöll. Om en domare beslutar mot dig måste du göra den erforderliga betalningen inom fem dagar efter domarens beslut.
• För det andra, att placera pengarna på ett spärrkonto ger bevis för att du inte håller inne hyra för att helt enkelt undvika betalningar.
• För det tredje kommer många juridiska organisationer inte att representera dig om du inte har placerat din kvarhållna hyra på ett spärrkonto.

Förstå riskerna med att använda detta läkemedel. Som med de andra hyresrättsåtgärderna finns det inneboende risker med att använda kvarhållningsmetoden. Om bristerna inte är allvarliga nog för att möjliggöra denna åtgärd kan hyresvärden stämma dig för hyra och kanske till och med kunna utvisa dig. Även om du vinner ett rättsfall om att hålla kvar hyran, kanske domstolen inte går med på det belopp du spärrade och kan kräva att du betalar en del av de kvarhållna pengarna till hyresvärden.

Bedöm dina chanser att lyckas. Alla andra metoder i den här artikeln låter dig vidta åtgärder mot hyresöverträdelser utan att väcka talan. Som en sista utväg, om ingen annan åtgärd ger dig det önskade resultatet, kan du väcka talan mot din hyresvärd för att samla in skador om fel inte åtgärdas. Du kan väcka talan utan att någonsin pröva något av de andra rättsmedel som finns tillgängliga för dig. För att vinna en rättegång mot din hyresvärd måste du i allmänhet kunna visa alla följande:

• Hyraenheten har en allvarlig defekt som påverkar bebyggelsen
• En bostadsinspektör har inspekterat enheten och bedömt att den är obeboelig
• Bristerna kvarstår i 35 dagar efter att bostadskontrollen är klar och hyresvärden görs medveten
• Du orsakade inte defekterna
• Hyresvärden försöker fortfarande hämta hyran från dig

Förbered dig på att lämna in din rättegång. Innan du väcker talan bör du meddela din hyresvärd om dina avsikter. Ditt meddelande bör i detalj beskriva de fel som behöver repareras. Du bör meddela din hyresvärd att du kommer att ge honom eller henne en rimlig tid att göra reparationerna innan du väcker talan. Om hyresvärden inte utför reparationerna i rätt tid bör du kontakta din lokala bostadsavdelning för att planera en inspektion.

• Under väntetiden på 35 dagar måste du samla bevis för bristerna. Bevis kan innehålla bilder, videor, vittnesbörd och inspektionsrapporter. Alla dessa dokument kommer att användas i domstol för att hjälpa dig bevisa ditt fall.
• Innan du väcker talan, prata med en hyresvärdshyresgäster om ditt fall. Om du inte känner till en bra advokat i ditt område, kontakta din statliga advokatsamfunds advokattjänst. Efter att ha svarat på några allmänna frågor kommer du att komma i kontakt med flera kvalificerade advokater.

Förbered ett klagomål. För att väcka talan måste du förbereda ett formellt klagomål. Ett klagomål kommer att innehålla en bildtext som innehåller domstolens namn, parternas namn och en titel (dvs. klagomål). Det första avsnittet i ditt klagomål kommer att presentera parterna och den faktiska situation som har lett till att du har väckt talan. Det bör finnas en redogörelse för alla viktiga fakta samt den rättsliga standard som du stämmer under.

• Ditt klagomål måste också berätta för domstolen varför det är behörigt i ärendet. I det här scenariot räcker det vanligtvis att säga att uthyrningsenheten ligger i det län där du tar med din kostym och svaranden bor också i det länet.
• Den sista delen av ditt klagomål kommer att be domstolen att tillhandahålla en viss åtgärd (t.ex. tilldelning av penningskador).

Ansök din rättegång. När ditt klagomål har skrivits måste du lämna in det till domstolen i det län där hyresfastigheten ligger och / eller där svaranden bor. För att lämna in ditt klagomål, ta det till tingshuset och lämna det till domstolstjänstemannen. Han eller hon kommer att stämpla ditt klagomål så snart du betalar arkiveringsavgiften, som vanligtvis är cirka 150€-220€

Vänta på hyresvärdens svar. När du har lämnat in ditt klagomål måste du skicka en kopia till din hyresvärd, som nu är svaranden i ditt fall. För att tjäna svaranden, låt någon över 18 år som inte har något samband med ärendet leverera eller skicka en kopia av ditt klagomål och kallelse till svaranden. En kallelse är ett formulär som domstolen kommer att ge dig när du lämnar in ditt ärende. När svaranden har delgivits får han eller hon möjlighet att svara på ditt ärende genom att lämna in ett svar.

• Ett svar svarar på alla dina anklagelser genom att erkänna eller förneka varje uttalande du gjorde. Svarandens svar kan också innehålla motkrav om han eller hon väljer att väcka talan mot dig.

Förbered dig för rättegång. När svarandens svar har lämnats in kommer du vanligtvis att delta i en ärendehanteringskonferens med domstolen för att fastställa ett schema för händelser. Discovery startar så snart konferensen avslutas. Du kommer att delta i formell upptäckt med hjälp av upptäcktsverktyg för att be den andra parten om information. När upptäckten avslutats kan svaranden välja att lämna in en begäran om sammanfattande bedömning. Denna motion ber domstolen att avsluta tvisten genom att hävda att det inte finns något sätt att vinna på grundval av de bevis som hittills har blivit avslöjade. Du måste besegra en ansökan om sammanfattande dom genom att visa domstolen att det finns verkliga frågor om väsentliga fakta och att svaranden inte har rätt till en dom enligt lag.

• Om du lyckas med ditt försvar av förslaget till sammanfattande dom kan du överväga att avgöra ditt ärende innan rättegången börjar. Försök är ofta tidskrävande och dyra. Många tilltalade är villiga att lösa för att undvika rättegång. Du kan vanligtvis lösa tvister utan tvister genom att delta i informella förlikningsdiskussioner, medling eller skiljedom.

Gå till domstol. Om avvecklingserbjudanden misslyckas måste du gå till rättegång. Rättegången börjar med att du väljer en jury. Så snart juryn är empanel, kommer du att göra ett inledande uttalande. Ditt inledningsmeddelande ger en färdplan över ditt fall och vad du tänker bevisa. Den tilltalade kommer att ha möjlighet att göra ett inledande uttalande efter dig.

• Ärendet börjar verkligen när du presenterar ditt ärende för domstolen. Du kommer att göra detta genom att erbjuda bevis på hyresvärdens hyresbrott genom vittnesbörd och utställningar. När du väl har framfört ditt ärende har svaranden möjlighet att lägga fram sitt fall.
• Efter att svaranden har framfört sitt fall kommer båda parter att ha möjlighet att framföra avslutande argument. Under avslutande argument kommer du att sammanfatta viktiga bevis och belysa varför du ska vinna.
• När rättegången är över kommer juryn att överväga och avgöra en dom. Om du väljer att inte ha en jury kommer domaren att överväga bevisen och fatta ett beslut. När en dom har meddelats måste du följa ordern. Om du vinner tilldelas du skadestånd. Om du förlorar kan du kanske överklaga till en högre domstol.

Titta igenom ditt hyresavtal. De flesta bostadshyresavtal är undertecknade, skriftliga dokument som anger skyldigheterna för dig och hyresvärden. Även om ditt hyresavtal är ett muntligt avtal, kommer statliga lagar att diktera hur varje part måste agera. Medan de flesta förhållanden mellan hyresvärden och hyresgäster går smidigt, uppstår problem ibland. Om du är hyresgäst och känner att din hyresvärd har gjort något för att göra din hyresenhet obebyggbar, leta igenom hyresavtalet för att få hjälp.

• Leta särskilt efter bestämmelser om beboelse, reparationer och överträdelser (dvs. överträdelser). Dessa bestämmelser kommer att vara viktiga för att hjälpa dig att avgöra om en hyresöverträdelse har inträffat och hur du kan åtgärda den.

Bestäm om ditt tillstånd följer doktrinen om underförstådd garanti för bebobarhet. Undersök din stats hyresvärdshus eller fråga en professionell om statens underförstådda garanti för bebobarhet. I de flesta stater, innan en enhet kan hyras, och medan du hyr den måste din hyresenhet vara lämplig att bo i (dvs. beboelig). Denna skyldighet antas gälla för alla bostadshyresavtal, vilket innebär att din hyresvärd måste följa lagen även om det inte finns någon bestämmelse om bebobarhet i ditt hyresavtal.

• Det finns bara ett tillstånd som inte har en underförstådd garanti för bebobarhet. När du hyr en bostad i Arkansas tar du den "som den är", vilket innebär att hyresvärden inte har någon skyldighet att underhålla lokalerna.

Undersök vilka typer av förhållanden som gör en hyraenhet obeboelig. Medan de flesta stadgar kräver att en enhet är lämplig för mänskligt yrke, anger de inte hur det ska göras. Istället har domstolsärenden över tid avgjort vad som gör en bostadsenhet beboelig eller obebodd. Om din enhet uppfyller definitionen av obebodlig har hyresvärden brutit mot ditt hyresavtal och du kan vidta vissa åtgärder för att avhjälpa dessa överträdelser.

• När ett tillstånd definierar bebobarhet kan de definiera det med vad som är oacceptabelt (dvs genom vad som gör en enhet olivlig). Om din bostad saknar något av följande kan det betraktas som obeboelig: effektivt väderskydd, VVS-anläggningar i funktionsdugligt skick, uppvärmningsanläggningar i funktionsdugligt skick, belysning, sanitära områden, lämpliga soptunnor och arbetsgolv, räcken och trappor.
• Andra stater kan definiera beboelse efter vad som måste finnas i din bostadsenhet. I allmänhet måste din bostadsenhet ha följande för att betraktas som beboelig: en arbetstoalett och dusch, ett kök med handfat, naturlig belysning i varje rum, säkra nödutgångar, manövrerbara lås på alla dörrar och fönster, fungerande rökdetektorer och en låsande brevlåda.