Hur säljer jag ditt hus utan agent?

För att sälja ditt hus utan agent, börja med att städa huset ordentligt och lägga bort personliga eller värdefulla föremål så att inredningen är redo att visas för potentiella köpare.

Även om många säljare väljer att sälja sina hem med hjälp av fastighetsmäklare krävs inte användning av tredje part i de flesta amerikanska stater. För en motiverad och dedikerad husägare är det möjligt att spara på provision genom att sälja ditt hem utan agent. Om du bestämmer dig för att "självlista" kan du lära dig följande enkla men mycket viktiga steg för att hjälpa dig med din försäljning.

Del 1 av 6: undersöka och timing din försäljning

1

Anställ en advokat. Om du ska sälja ditt hem utan agent, är det tillrådligt att ha en fastighetsadvokat som står för att hjälpa dig vid behov. Se nedan för fall där du kan behöva en advokat. Du måste bara betala för juridiska tjänster som faktiskt tillhandahålls, i motsats till att betala en provision till en agent.
2
Rådgör med en eller flera agenter. Innan du bestämmer dig för att självlista, prata med minst en fastighetsmäklare. Få en känsla av vad de kan göra genom att fråga om deras års erfarenhet, genomsnittlig tid för att hitta en köpare, hur deras tjänster skulle befria dig från ansvar, föreslagna priser och varför de tycker att du bör registrera dig med en agent snarare än att sälja vidare din egen. Naturligtvis föredrar de att anställa en agent, men åtminstone överväga vad de har att säga. De gör erbjuda värde för vad du betalar dem. Tänk också på att agenten du anställer för att lista ditt hus kanske inte är den som säljer det.
- Den genomsnittliga självlistningen uppnår ofta det begärda priset samtidigt som agentens provision på 6% eller mer undviks. En Consumer Reports-studie från 2008 visade att nästan alla husägare i sin undersökning som sålde på egen hand fick sitt begärt pris, medan säljare som använde agenter fick i genomsnitt 3730€ under sitt begäran. På samma sätt visar siffrorna för National Association of Realtors att det genomsnittliga försäljningspriset i bostadsannonserna var 97,5 procent av begärt pris - medan säljare med agenter bara fick 95 procent. Detta kan också delvis bero på agenter som förhandlar på uppdrag av sina köpare och säljare som höjer priset för att täcka fastighetsprovisionerna.
- Inte alla agenter är lika. Inte alla har samma erfarenhet, expertis och engagemang för att maximera sina kunders försäljningspris. Innan du bestämmer dig för att sälja på egen hand, ställ frågor till en blivande agent som berör dig. Be om referenser också.
3
Bestäm en bra tid att lista ditt hem. Det finns vissa tider på året som är mer benägna att ge en lönsam försäljning. I allmänhet vill du sälja när vädret är bra, innan skolan börjar och inte nära decemberhelgen.
- I USA föreslår vissa att veckan efter Super Bowl är den bästa tiden att lista ditt hem (vilket betyder februari). Medan studier visar att den här tiden är perfekt och har flest köpare, tenderar den också att vara den tid på året med flest säljare. Vissa tycker att våren är den bästa tiden att lista.
- Det blir svårare att sälja ett familjehus till ett förmånligt pris när skolan har börjat. När allt kommer omkring kan det vara svårt för barnfamiljer att byta skola mitt på terminen.
4
Tänk på vädret. Förr är i allmänhet bättre om du vill "slå andra hem på marknaden", men tänk på vädret. Beroende på var du befinner dig kan du ha mycket kyla och / eller snö att hantera. Hur ser din trädgård ut med två meter snö? Skulle ditt hem se bättre ut på våren när din trädgård och landskapsarkitektur är som mest tilltalande? Om gården inte ser så bra ut, kan ditt hem se mer tilltalande ut när gården är täckt av två meter snö.
- Väderrelaterade webbplatser eller tidningskontor kan ge dig historiska uppgifter om den bästa tiden på året att sälja i ditt område. Tänk på att omplaceringar sker under hela året.

Del 2 av 6: Förbereda huset för köpare

1
Pris ditt hem på rätt sätt. Ett sätt att göra detta är att anställa en professionell fastighetsvärderare. Denna person kommer objektivt att söka efter fastigheter som liknar din och undersöka priserna på den senaste försäljningen. Du kan göra denna undersökning själv, eftersom det finns flera webbplatser som tillhandahåller senaste hemförsäljningsdata efter geografisk plats.
- Du kan prissätta huset på högsidan ett tag, och om du inte ser något intresse kan du sänka priset. Köpare förväntar sig ett lägre pris eftersom de vet att du säljer utan agent. Du vill inte att ditt hem ska bli "gammalt" från att sitta för länge på marknaden eftersom du prissatte det för högt.
2
Avskräcka huset så mycket som möjligt. Var noga med att lämna väsentliga saker när du packar saker för ditt eventuella drag. Kom ihåg att du fortfarande kan behöva sova, äta och bo i detta hem på kort sikt, men nu är det dags att ta bort allt som inte är nödvändigt. Om du inte tar något med dig, ge bort det, sälj det eller skräp det.
- Extra möbler och skräpföremål får hem att se mindre ut och ge intrycket av att det finns mindre utrymme än det finns. Barn bör välja ett begränsat antal leksaker och packa sedan resten. Om det behövs kan leksakerna roteras.
- Förvara det! Många företag är specialiserade på lagring, från lagringsenheter utanför anläggningen till företag som hämtar och lämnar in lagringsenheter vid din dörr. På så sätt kan du bli av med alla icke-väsentliga möbler, bestick, böcker etc.
- Sälj eller donera. Även om vissa av dina saker kanske inte kommer med dig, kan det vara svårt att dela med saker du tycker är värdefulla. Ge dig själv en budget och en tidslinje och försök att sälja dessa artiklar tills antingen budgeten eller tiden har gått ut. I slutet är ditt liv och ditt kommande drag viktigare.
3
Avanpassa huset. Försök att göra ditt hem "neutralt". Tanken är att låta köparna föreställa sig i hemmet utan några överlagringar av dina egna preferenser, övertygelser, stilar etc.
- Ta bort religiösa föremål och de flesta, om inte alla, familjebilder.
- Ta bort unika dekorationer och måla i neutrala färger. Färger som har universell tilltalning är vanligtvis solbränna, beige och grå.
- Rengör och ordna huset, inklusive golv, mattor, garderober och fönster.
- Många säljare anställer en professionell stager för att ge dem råd om vad de ska lagra och vad som behöver målas, samt hur man ska inreda ett rum så att det ser attraktivt ut för köpare.
- Om möjligt, ordna så att husdjur, barn och andra familjemedlemmar är ute från huset när det visas. Distraktioner kan störa köparens förmåga att koncentrera sig på hemmet. Första intryck bildas snabbt. Låt inte din blivande köpare slösa tid med att titta på dina foton eller ditt husdjur.
4
Överväg överklagandet. Gör alla reparationer och saneringar som krävs för att göra det första intrycket positivt. Det är särskilt viktigt att den främre ingången ser bra ut.
- På vintern se till att gångvägar och trappsteg är spade och säkra att gå på. Tänk också på tillgång till bakgården och det fristående garaget.
- På våren och sommaren kan du överväga att fräscha upp hemmet med färg och plantera blomsterbäddar eller krukor för att göra hemmet mer inbjudande.
5

Lägg bort alla värdesaker. Eftersom köpare kommer att vandra genom hela ditt hem, håll alla värdesaker säkert och säkert låsta. Eftersom du inte vill känna att du behöver svansa köpare medan de ser ut, bör kontanter och smycken vara på ett säkert eller helt enkelt väl gömt.
6
Skapa reklamblad och vykort som ser professionellt ut. Olika webbplatser erbjuder mallar där du kan anpassa texten och ladda upp digitala foton. Lägg sedan ut en flygblad bredvid ditt "till salu" -skylt så att potentiella köpare kan läsa allt om din fastighet.
- Om du bestämmer dig för att lista med en agent kan han eller hon förbereda dina flygblad, videor och vykort. Tänk på att detta kanske inte ingår i agentens tjänster. Var noga med att fråga dem om de gör dessa saker innan du listar med dem.

Del 3 av 6: förbereda formulär och bakgrundsinformation

1

Förbered en lista över alla förbättringar och uppgraderingar för potentiella köpare. Detta bör inkludera de ungefärliga datum som förbättringarna gjordes, särskilt för tak och ugn. Du kan också göra en lista över alla föremål som ska uteslutas från försäljningen, till exempel ljusarmaturer. Inkludera allt du kan tänka dig att sälja under separata förhandlingar.
2
Förbered information om pendling, skolor och din stad eller samhälle. Blivande köpare kommer troligen inte att känna till vägar, skolor eller lokala transporter. Var beredd att svara på frågor om varför du säljer.
- Lokala fastighetsmäklare har tillgång till användbara diagram om samhället som de kan vara villiga att dela med dig om du arbetar med dem.
3
Var tydlig om alla uppgifter du behöver göra. Vissa uppgifter är inte obligatoriska i fallet med "Till salu av ägare" (FSBO), men att ha ett sådant dokument tillgängligt kan svara på många köparfrågor om ditt hem. Lämpliga uppgifter inkluderar information om tidigare bränder eller översvämningar. Tänk dock på att olika stater har olika lagar om utlämnande, så kontakta din advokat för att säkerställa att du har avslöjat all nödvändig information.
- Det är obligatoriskt att avslöja blyfärg även med en FSBO, så se till att du har ett formulär för ditt hem, särskilt om det byggdes före 1978. Det här formuläret kan fås online på hud.gov.
- Upplysningsformulär finns vanligtvis tillgängliga online för ditt specifika område (sök till exempel "Upplysningsformulär, Michigan") och hos din lokala kontorsvaruaffär.
- De flesta fastighetskontor kan förse dig med alla nödvändiga upplysningsblanketter, men bara om du använder deras tjänster.

Tänk också på att agenten du anställer för att lista ditt hus kanske inte är den som säljer det.

Del 4 av 6: erbjuda ett öppet hus

1
Få bra exponering. Att sälja ett hem handlar om exponering, så allt som kommer att utsätta ditt hem för fler människor är fördelaktigt. Tänk på kostnaden för lokal tidningsannonsering, flygblad, skriva och skriva ut information om fastighetsinformation och ta dig tid att berätta för dina grannar och vänner. Kostnaderna kan öka snabbt, så kom ihåg vad du är villig att spendera.
- Sätt en skylt i din trädgård med din kontaktinformation. Placera även andra skyltar runt staden med din adress och öppettider. Välj upptagen platser för dina skyltar.
2
Överväg att lista ditt hem på webbplatser. Välj dina webbplatser noga, eftersom många av dem är utformade för att främja sig själva. Om deras bostadsannonser inte har uppdaterats nyligen kan det finnas flera bostäder som redan har sålts. Köpare kan bli frustrerade och aldrig ens märka din notering.
- Populära till salu av ägarens webbplatser inkluderar Zillow, Owner.com, Hotpads och Trulia. Var och en av dessa webbplatser kan skicka din annons till Realtor.com. Annonsera ditt hem på Craigslist och uppdatera innehållet när så är lämpligt. Annonsera på din Facebook-sida och LinkedIn. Skicka bilder och information om din lista via e-post till alla du arbetar med (förutsatt att detta är tillåtet) och be dem skicka informationen till andra.
3

Spela säkert. Om du bor ensam, var smart. Du borde antagligen inte vara det enda hemmet när ditt hus är öppet för visning. Inte alla kommer kanske bara för att köpa eller titta.

Del 5 av 6: acceptera ett erbjudande

1
Lär dig att acceptera ett erbjudande. Acceptera endast skriftliga erbjudanden. Om din köpare är seriös skriver han / hon ett erbjudande och inkluderar en deposition. Du behöver ett kontrakt som köparen kan använda. Du kan hitta en på nätet, eller be en fastighet advokat för en.
- Kom ihåg att köparen vet att du inte kommer att betala en agentprovision. Som ett resultat kan han / hon försöka förhandla om ett lägre pris än du vill. Var beredd att försvara ditt begära pris med bevis för andra senaste priser i ditt område.
2
Upprätta ett kontrakt. Kontraktsformulär finns online eller via en advokat, vilket rekommenderas starkt. Tänk noga på det färdiga kontraktet innan du skriver under det. Gör det bara om det har granskats och godkänts av en fastighetsadvokat. Kontraktet bör åtföljas av en inteckning förhandsgodkännande från en kvalificerad långivare samt den första check eller insättning ordning. Om de är kontantköpare, begär sedan ett bankbrev som anger att de har det erforderliga kontantbeloppet samma dag som erbjudandet gjordes.
- Om du accepterar ett "beredskapserbjudande" betyder det vanligtvis att du måste vänta tills köparen säljer sitt eget hem innan de kan köpa ditt. Det lämnar dig i limbo tills den andra partens hem säljer. Du har inget annat alternativ än att börja om om köparen tar sig ur affären när de har svårt att sälja sin egen plats.
- En annan typisk beredskap gör det möjligt för köparen att backa om han / hon inte gillar resultaten av heminspektionen.
- Du kan också inkludera en bump-klausul som låter dig tvinga köparen att avstå från beredskapen eller upphäva och låta dig sälja om det finns ett reservoffer.
- Några typiska typer av oförutsedda förhållanden inkluderar finansiering, bedömning, titel, försäkring, utlämnande av säljare, grannskap, genomförbarhet, förening och alla andra händelser eller idéer som du skulle vilja ha nämnt som en beredskap. Detta gör det möjligt för köparen att säga upp avtalet och få tillbaka sina allvarliga pengar om oförutsedda förhållanden inte avstås eller uppfylls.
3

Kräva en icke-återbetalningsbar deposition vid undertecknandet av kontraktet. Du vill att köparen ska sätta upp en återbetalningsbar deposition. I annat fall kan köparen säga upp avtalet när som helst, vilket gör att du inte kan använda något annat än en rättegång. Det är dock vanligt att inkludera en skriftlig bestämmelse om att det finns vissa situationer där depositionen kan återlämnas till köparen, såsom en dålig inspektion eller upptäckten av information som borde ha lämnats ut till köparen men som inte var.
4

Gör godkännande av alla erbjudanden beroende av advokatgodkännande. Låt din advokat genast kontrollera kontraktet och avslutande pappersarbete. Se till att inteckningspapper och handling är beredda ordentligt för ditt skydd. Du kommer att underteckna dina rättigheter till den andra parten, inklusive gärningen, så det måste göras korrekt.
5

Kräv din köpare att köpa en köparens titelförsäkring. Om det finns några titelproblem efter avslutningen, är titelförsäkringen ansvarig för att åtgärda dem. Köparens agent kommer att ordna titelförsäkring. Om du inte arbetar med en agent måste du öppna titeln med ett titelföretag och utföra en preliminär titelsökning. Köparen är ansvarig för att köpa en försäkring för långivaren och säljaren köper en för köparen.
6
Hantera inspektionen. Köparens agent kanske inte har kunskapen att förklara mindre defekter kontra större i ett hem. Under inspektionen är allt som inspektören påpekar oroande (särskilt för en första gången köpare).
- Var beredd att svara på köparens oro. Inspektionsfrågor är en vanlig anledning till att kontrakt upphävs. Utan en agent som ger dig råd om vad som är rimligt och vad som är vanligt, måste du diskutera dessa saker med en advokat. I slutändan handlar det alltid om hur illa du vill sälja ditt hem och hur illa köparen vill köpa det. Du kan behöva släppa ditt pris eller erbjuda dig att betala för reparationer, såvida inte försäljningen anges "som den är". Om vissa reparationer inte var uppenbara för säljaren, skulle det vara lämpligt att omförhandla om.
- Få ett "intyg om beläggning" eller "brand- och säkerhetsinspektion." Fråga med din stadsfullmäktige och ta reda på vilka regler du behöver följa. Om du behöver ett beläggningsintyg, ta reda på vad inspektören kommer att leta efter. Om du bara behöver brand- och säkerhetsinspektionen, ta reda på kraven för rökdetektorn, brandsläckaren och kolmonoxiddetektorn så att när inspektören kommer kommer det inte att finnas några problem, och du får det intyg du behöver för att stänga. Ett annat test som ofta krävs är för radongas i källare. Gör-det-själv-kit finns för detta. Tänk på att detta varierar från stat till stat så det är viktigt att rådgöra med en advokat.
7
Förvänta dig en bankbedömning. Banken som gör lånet till köparen vill bedöma din fastighet. Banker är vanligtvis inte generösa med utvärderingar. Utan en agent som hjälper dig att utvärdera en bedömning måste du lita på att värderingsmannen väljer rätt jämförbara egenskaper.
- Om ditt hem inte bedömer som förväntat, diskutera dina alternativ med din advokat och be honom eller henne att prata med köparens advokat. Om du verkligen behöver sälja kan du behöva sänka ditt pris till bankbedömningen, även om det är lägre än avtalspriset.
8
Var beredd på andra problem. Ytterligare skäl kan uppstå för att inte gå igenom affären. Köparen kanske inte kan få sitt lån. Bankföreskrifterna fortsätter att förändras och det blir svårare att kvalificera sig. Köpare som använder en icke-bank eller stor, välkänd ansedd långivare kan hållas kvar i dagar eller veckor även när det inte finns några verkliga problem med deras kvalificering för lånet.
- Ibland förändras omständigheterna och köparna kvalificerar sig inte längre och kan inte få lånet.
- Inspektionsfrågor och bankbedömning är kontraktsförutsättningar. Om du och köparen inte kan komma överens, annulleras avtalet och köparen får tillbaka sin insättning. Detta kan vara kostsamt för dig, eftersom inte bara ditt hem nu är "äldre lager", men en annan köpare kan vara orolig för att det finns inspektionsfrågor som de inte kan se. På en fallande marknad kan det pris du behöver ställa in när du återvänder till marknaden vara lägre än ditt ursprungliga pris.

Var hittar jag en reklammall för att sälja mitt hus?

Del 6 av 6: lämna det sålda huset

1

Ordna för en slutlig vattenavläsning några dagar före stängning. Denna information måste skickas direkt till de advokater som förbereder avslutningen. De måste se till att betalningen görs för den utestående vattenräkningen av försäljningsintäkterna.
2

Packa och gör dig redo att flytta. Om allt går bra och alla eventualiteter uppfylls, förbered dig på att flytta. Du är ansvarig för att hålla huset i samma skick som när köparna inspekterade det förutom reparationer eller utbyten som du gick med på att göra. Köpare kommer att gå igenom huset innan de stängs, så se till att du planerar att flyttas ut åtminstone kvällen innan.
3

Lämna hemmet i kvastrenat skick. Golven ska svepas eller dammsugas och insidan av skåpen och kylskåpet torkas ner. Om du har kvar målarfärg som matchar den aktuella färgen på väggarna, lämna den i källaren eller garderoben. Se till att färgen inte utsätts för extrema temperaturer och att den är utom räckhåll för barn.

Läs också: Hur gör man en förpackningslista?

Saker du behöver

Lämpliga former

Hur säljer jag ditt hus utan agent?

Steg