Hur refinansierar du din inteckning?

För att refinansiera din inteckning, börja med att överväga om du vill förlänga löptiden så att du kan göra mindre månadsbetalningar.

Det finns många fördelar med att refinansiera ditt hem om du förstår lånets villkor och vet lite om dina framtida ekonomiska utsikter. Enkelt uttryckt är refinansiering att betala av din nuvarande inteckning och skapa en ny inteckning med mer gynnsamma villkor. Du kan justera din inteckning så att den betalar mer per månad så att lånets livslängd förkortas. Eller så kan du justera din inteckning så att den betalar mindre per månad så att lånets livslängd förlängs. Båda kan vara fördelaktiga om de används på rätt sätt, och båda kan vara farliga om de används hänsynslöst. Den här artikeln är utformad för att ge dig den information du behöver för att fatta beslut om vad som är bäst för din ekonomiska framtid.

Metod 1 av 5: göra dina läxor

1
Vet vad som kommer att påverka räntan du kommer att få. Här är de element som kommer att avgöra den kurs du får:
- Lånets storlek
- Din kreditpoäng
- Betalda poäng
- Lån till värde-förhållande
- Din inteckningsprodukt
- Längden på ditt lån
2

Förstå att annonserade priser inte är tillförlitliga. Experter säger att när hypoteksfinansieringsföretag publicerar sina räntor är det troligt att endast cirka 10% av de sökande får använda dem. De visade låga priserna används för att locka människor. Det är inte alltid klokt att falla för dem.
3
Känn kostnaderna för refinansiering. Det är nog inte meningsfullt att refinansiera om kostnaderna och avgifterna för refinansiering är större än den summa pengar du skulle ha sparat efter refinansiering. Ta reda på framåt hur mycket du sannolikt kommer att debiteras för refinansiering. Det är inte ovanligt att betala mellan 3% och 6% av din ränta i avgifter. Handla till de bästa priserna, eftersom många långivare kanske inte tar ut en ansökningsavgift, avgiftsavgift eller poäng. Några möjliga avgifter du kan möta är:
- Ansökningsavgift: 75€-220€
- Utvärderingsavgift: 220€-520€
- Lånets ursprungsavgift: upp till 1,5% av lånets huvudstol
- Poäng: upp till 3% av lånekapitalet. En poäng är lika med 1% av det totala inteckningsbeloppet.
- Inspektionsavgift, advokatavgiftsavgift, undersökningsavgift och avdelning för sökning och försäkring:
  1120€-1870€
4
Ta reda på om din långivare har en förskottsavgift i samband med din nuvarande inteckning. Vissa långivare kommer att ta ut en engångsavgift om du bestämmer dig för att betala din befintliga inteckning tidigt. Varför är det så? Eftersom långivaren tappar en viss summa pengar om de inte kan tjäna extra pengar på räntebetalningar.
- Vet dock att vissa stater har förbjudit förskottsavgifter. Inteckningar försäkrade eller garanterade av den federala regeringen, liksom lån försäkrade av federala kreditföreningar, är också förbjudna att ta ut förskottsavgifter.
- Hur mycket kan du förvänta dig att betala om du får en förskottsavgift? Förskottsavgifter väger i allmänhet en till sex månaders räntebetalningar.

Metod 2 av 5: ändra längden på din inteckning

1
Förläng löptiden för din pant för att minska dina månatliga betalningar. Om du vill ha mindre månatliga betalningar på din inteckning, överväga att förlänga löptiden. Förvänta dig att betala mer pengar (främst i räntebetalningar) under din inteckning. Vet också att du kommer att göra betalningar under en längre tid. Det här är inte alltid det mest försiktiga steget, men för många människor är det skillnaden mellan att hålla fast vid sitt hem och ge upp det.
- Anta att din befintliga inteckning kostar 149000€ för en 30-årig fastighet på 6%. Efter tre år får du möjlighet att refinansiera till 32 år och 6%. Du betalar 100€ mindre per månad, men den totala kostnaden för inteckningen kommer att stiga till 83400€ under lånets löptid.
2
Förkorta löptiden för att minska den totala räntan. Människor som förkortar villkoren för sina lån spenderar mindre tid på att betala av sin inteckning. Avvägningen är att deras månatliga betalningar ökar. Samtidigt, eftersom de handlar i en längre inteckning till en kortare, spenderar de mindre på räntebetalningar på lång sikt.
- Anta att din befintliga inteckning kostar 149000€ för en 30-årig fastighet på 6%. Efter tre år får du möjlighet att refinansiera med 15 år och 5%. Du kommer att betala 240€ mer per månad, men i slutändan kommer du att spara hela 81500€ under lånets löptid. Om du kan hantera extra 240€ per månad är det definitivt värt att refinansiera.
3
När du bestämmer dig för om du vill förlänga eller förkorta lånetiden, balansera dina kortsiktiga behov med dina långsiktiga behov. Återfinansiering av din inteckning är ett allvarligt finansiellt företag. Oavsett om du vill förlänga eller förkorta lånetiden är det en bra idé att undersöka varför, med beaktande av både dina kort- och långsiktiga behov:
- Om du till exempel förlänger löptiden för att betala 75€ mindre varje månad, men du kommer att betala 74600€ mer under lånets livstid, pantsätter du bokstavligen din framtid för att bankrulle nuet. Se om du inte kan rota de extra 75€ per månad för att spara en förmögenhet på lång sikt.
- På samma sätt, vad händer om du går från ett 30-årigt fast till ett 15-årigt fast eftersom du vill spara pengar på lång sikt? Om du inte har råd med 220€ per månad, och denna uppgång sätter dig i skuld, kanske du vill hålla ut refinansiering tills du faktiskt har råd med förändringen.

Om du vill ha mindre månatliga betalningar på din inteckning, överväga att förlänga löptiden.

Metod 3 av 5: hantera hypotekslån med justerbar ränta (armar)

1

Vet att de månatliga utbetalningarna av vapen kan flyttas enligt räntesatserna. ARM: s månatliga betalningar är knutna till räntesatser. Vissa månader kan du få en mycket anständig månatlig betalning eftersom räntorna har sjunkit. Andra månader kan du få en större månadsbetalning än förväntat eftersom räntorna har stigit.
2
Var uppmärksam på teaser-hastigheten på tillvalsarmarna. Många ARM kommer att ha en speciell "teaser rate" som annonserar för en lägre räntebetalning än genomsnittet på lånet. Ofta varar denna ränta bara ett år eller till och med flera månader, varefter räntebetalningarna skjuter i höjden.
- Dessa lån verkar ofta för bra för att passera. Kom ihåg att om något verkar för bra för att vara sant, så är det förmodligen. Läs alltid det finstilta som är associerat med ett lån, men särskilt de lån som verkar ge dig affären från århundradet.
3

Om du refinansierar från en ARM till en annan ARM, titta på den ursprungliga räntan och eventuella betalningstak. Om du refinansierar, leta efter en annan ARM med en lägre initialränta så att dina räntebetalningar börjar mindre. Leta också efter erbjudanden när det gäller betalningstak. Betalningstak är det totala ökade belopp som du kan betala från månad till månad. Om din ARM har ett betalningstak på 6% är den totala höjningen du kan betala från en månad till nästa 6%, även om räntorna ökar mer än så.

Läs också: Hur köper jag konkursförbud?

Metod 4 av 5: Att veta när man inte ska refi

1
Överväg inte att refinansiera när du har investerat i din nuvarande inteckning under en längre tid. Ju längre du betalar på en inteckning, desto mer eget kapital bygger du upp i ditt hem. Kapital är bara ett snyggt namn för hur mycket av hemmet du faktiskt äger, eller hur mycket av huvudmannen i ditt hem du har betalat av. Mängden pengar du betalar till din räknare räknas mot eget kapital i ditt hem, medan den summa pengar du betalar till ränta inte gör det.
- När du börjar göra inteckning betalas de flesta av dina pengar till räntebetalningar, inte kapital. I början har du inte byggt upp mycket eget kapital. Efter 20-årsgränsen eller så på en traditionell 30-årig fix, börjar du betala mer och mer kapital i din inteckning och mindre ränta. Det betyder att din andel av ditt eget kapital växer.
- Återfinansiering efter att du har hållit på samma inteckning länge startar om denna avskrivningsprocess. Du spenderar de första åren med att betala av ränta istället för att bygga eget kapital i ditt hem genom att betala av kapital.
- Observera att refinansiering inte alltid betyder att du kommer att ha en längre sikt. Om du har betalat 20 år på en 30- årig inteckning och du har möjlighet att refinansiera till ett tioårigt lån med en betydligt lägre ränta, kan detta vara en bra strategi för dig.
2
Överväg inte att refinansiera om du planerar att flytta snart. Om du planerar att flytta förr snarare än senare kanske kostnaden för refinansiering inte är ekonomisk. Tänk på det: Du spenderar över 3730€ för en ny inteckning på ditt befintliga hus, när du förmodligen kommer att behöva spendera samma belopp på en ny inteckning för ett nytt hus.
- Om du planerar att behålla ditt hem som en hyra kan det ändå vara vettigt att refinansiera.
- Kontakta break-even-räknare online för att undersöka om det är vettigt att refinansiera om du snart ska flytta.
3

Överväg inte att refinansiera om du måste betala en betydande förskottsavgift. Du kan tas ut med en förskottsavgift om du bryter av din befintliga inteckning i förtid. Om du dock planerar att refinansiera med samma långivare, fråga dem om de kan avstå från avgiften. I sällsynta fall kommer långivarna att avstå från avgiften. När förskottsavgifter blir för dyra - ibland upp till 6 månaders räntebetalningar - överväga att vänta på en bättre tid att refinansiera.

Enkelt uttryckt är refinansiering att betala av din nuvarande inteckning och skapa en ny inteckning med mer gynnsamma villkor.

Metod 5 av 5: starta nylånsprocessen

1
Faktor för vissa behörighetskrav. Långivare kommer att titta på en mängd saker för att avgöra om de är villiga att ge dig lånet på dina villkor. Långivare tar in din inkomst och andra tillgångar, din kreditpoäng, det aktuella värdet på hemmet samt det belopp du vill låna. I första hand kommer långivare att titta på förhållandet mellan lån och värde (LTV) - det vill säga hur mycket du frågar jämfört med värdet på hemmet. Om det inte faller inom deras acceptabla intervall, kanske de inte erbjuder dig den inteckning du letar efter.
- Kreditpoäng har en enorm inverkan på villkoren för ditt refi. Om din kreditpoäng gick upp efter att du kom överens om din nuvarande inteckning, kommer långivarna att ha bättre möjligheter att erbjuda bättre villkor. Om din kreditpoäng sjönk efter att du kommit överens om din nuvarande inteckning kan långivare endast erbjuda högre räntor.
2
Vet vilken typ av lån du vill ha. Avslöjande detaljer till lån officer bör hjälpa dig att få bästa möjliga pris. Ange hur länge du vill att din inteckning ska vara, samt hur mycket du verkligen behöver för huset. Ange även om du är villig att betala poäng för att sänka räntan.
- Obs! Om du menar allvar med att vara skuldfri, överdriv inte hur mycket pengar du behöver och lägg sedan i skillnaden mellan lånet och värdet på huset. Medan vissa hypotekslån kan vara fördelaktiga, andra inte. Att använda en andra inteckning som kontantkälla är ett säkert sätt att förlora pengar på lång sikt.
- 9 gånger av 10 banker och kreditföreningar är den dyraste källan för en inteckning och kan erbjuda långsam service. För det bästa erbjudandet kan du handla hos mäklare och direktgivare.
3

Fråga om refinansiering utan kostnad. Kostnadsfri refinansiering är i princip där långivaren tar på sig kostnaden för förskottsavgifter (ursprungsavgifter, ansökningsavgifter, utvärderingsavgifter, undersökningsavgifter etc.) i utbyte mot en högre ränta. Även om detta kan vara lönsamma alternativ för personer som vill refinansiera men inte har råd med avgifterna i förväg, bör de om möjligt undvikas av dem som har råd med avgiften. Varför? Eftersom räntan som tas upp i lånets livstid ofta är mer än de egna avgifter som husägaren ursprungligen skulle ha betalat.
4

Shoppa runt. Detta är ett av de bästa sätten att gå med någon form av transaktion. Vet trovärdigheten hos dina valgivare. Var inte rädd för att försöka få bättre villkor från olika långivare. Du kommer sannolikt att ingå ett 30-årigt kontrakt; du borde lita på långivarna och känna att du får det bästa för pengarna.
5

Ge dig gott om tid för att få tag på alla inteckningsvillkor om du är nybörjare i den här branschen. Att göra dina läxor sparar inte bara lite pengar utan också framtida huvudvärk.

Om din kreditpoäng sjönk efter att du kommit överens om din nuvarande inteckning kan långivare endast erbjuda högre räntor.

Tips

Minska inteckningstiden - Större månatliga betalningar gör att du kan betala ditt lån snabbare. Eftersom kortfristiga program har lägre räntor kommer du säkert att kunna spara mer med denna typ av refinansiering.
Att stanna i ditt hem under en längre tid - Den lägre räntan för refinansiering kan bäst gynnas om du ska stanna i ditt hem minst 5 år.
Sänkning av räntor - Vanligtvis kan det vara ett bra alternativ när räntorna sjunker med 1% till 2% hypotekslån.
Konsolidering av skulder - Genom refinansiering av hypotekslån är det möjligt att konsolidera dina skulder till en betalning om du har eget kapital i ditt hem. Men du måste fortfarande överväga att räntorna sjunker innan du använder refinansiering för att konsolidera dina skulder.
Behovet av extra pengar - Ett val är att tillgripa kredit för egenkapital när du står inför behovet av ytterligare kontanter. Med ett checkkonto, kreditkonto eller direktbetalning låter du dig låna mot ditt hem kapital.
Låntagare kan också ha möjlighet att göra en utbetalning av refinansiering för att utnyttja sitt eget kapital för renovering eller skuldkonsolidering. Utbetalningsrevisioner för renoveringar kan betala för sig själva om de görs korrekt för att höja värdet på hemmet. Kontakta din långivare för att ta reda på mer.
Överväg att använda en hypoteksmäklare, de har vanligtvis hundratals långivare att handla hos så att de kan få dig bättre priser än du kan få på egen hand.
Du kanske vill undvika refinansiering utan kostnad. Detta beror på att när man säger ingen kostnad, översätts det inte till gratis. Vad som händer är att du debiteras en högre ränta under lånets löptid. I grund och botten betalar långivaren poäng som kompenserar stängningskostnaderna. Om du bara planerar att hålla lånet en kort stund kan det fungera till din fördel eftersom den ökade räntesatsen du betalar under den tid du håller lånet kan vara lägre än de stängningskostnader som du annars skulle ha betalat. Normalt är alternativet utan stängningskostnad fördelaktigt fram till ungefär det tredje året, men detta kan variera beroende på tillstånd och din specifika situation.
Med refinansiering "utan kostnad" finns det vanligtvis också en möjlighet att rulla in kostnaderna i det nya lånet genom att höja lånebeloppet. Medan du måste väga variablerna i din speciella omständighet, kan denna strategi användas om de typiska fördelarna med att refinansiera är svaga i din situation.