Hur kan jag sälja ditt hem?
Långivaren bör ge dig ett skriftligt uttalande om att erbjudandet kommer att vara acceptabelt för kortförsäljningen.
Ett hem är ofta den mest värdefulla tillgången du kan äga. Men om du är skyldig banken mer pengar på din inteckning än hemmet är värt, kanske det inte verkar så värdefullt längre. Under rätt omständigheter kan du göra en "kort försäljning" för att komma ur denna situation och minimera dina förluster. Eftersom detta är en komplicerad transaktion, vanligtvis med tusentals dollar, uppmuntras du att rådgöra med en advokat.
Del 1 av 5: besluta om en kort försäljning är rätt val
- 1Bestäm värdet på din fastighet. Detta är vanligtvis ett ganska enkelt steg. Du kanske har en idé baserad på din stads bedömning för fastighetsskatt. Det bästa sättet att uppskatta värdet är dock att kontakta en fastighetsmäklare och be om en uppfattning om värdet. Mäklaren kommer att studera ditt hem och jämföra det med senaste försäljningen av andra fastigheter i ditt område. Mäklaren ger dig en skriftlig uppskattning av det förväntade värdet på ditt hem.
- De flesta mäklare ger en skriftlig uppskattning av värdet utan kostnad. Detta är inte lika involverat som en fullständig "bedömning" av din fastighet, som vanligtvis har en avgift.
- Du kan också få en snabb uppskattning av din fastighets värde online. Om du söker efter "uppskattning av fastighetsvärde" hittar du flera källor som ger en uppskattning av värdet. Du kommer att bli ombedd att ange din adress och inom några sekunder får du en uppskattning.
- 2Bestäm hela beloppet du är skyldig på din inteckning. Kontrollera ditt senaste uttalande från banken för att se det utestående beloppet på din inteckning. Om du har flera inteckningar på fastigheten, se till att inkludera dem alla och lägga till dem tillsammans.
- Be din långivare om en utbetalningsoffert för att ta reda på vad du är skyldig. Detta gör det lättare att avgöra vad du är skyldig.
- 3Beräkna den teoretiska bristen. Om din inteckning är större än det beräknade värdet på ditt hem, har du en "brist". Vissa människor hänvisar till denna situation som "att vara under vattnet" på din inteckning. Subtrahera det uppskattade värdet på ditt hem från det belopp som ska betalas på din inteckning för att hitta beloppet.
- Antag till exempel att mäklaren uppskattar ett värde på 149000€ för ditt hem, och du har en första inteckning på 131000€ och en andra inteckning på 37300€ Den totala skulden är 168000€, och bristen är därför 18700€
- Kom ihåg att detta bara är en teoretisk summa. Tills du faktiskt har ett erbjudande från en köpare och genomför en försäljning (som kommer att medföra vissa kostnader förknippade med det) vet du inte vad det faktiska bristbeloppet är.
- 4Överväg om en kort försäljning är en bra idé. Om ditt bostads värde är lägre än det belopp du är skyldig, och särskilt om du har svårt att betala hypoteksräkningarna varje månad, kanske du vill överväga en kort försäljning. En kort försäljning kan hjälpa dig att komma undan dina skyldigheter och du kan hitta ett nytt hem som du lättare har råd med. En kort försäljning kommer att vara ett negativt betyg mot ditt kreditbetyg, men det kan hjälpa dig att undvika utestängning, vilket förmodligen skulle vara värre. Det skulle vara en bra idé att diskutera denna möjlighet med en advokat, revisor eller licensierad fastigheter mäklare.
- Tänk på att en kortförsäljning kan ha några allvarliga skattekonsekvenser och att du inte kan komma undan dina skyldigheter, så det är viktigt att överväga din situation noggrant innan du fortsätter.
Del 2 av 5: överväga alternativ för kortförsäljning
- 1Titta på regeringsfinansieringsprogram. Innan du säljer ditt hem bör du överväga att använda ett av två regeringsprogram som är utformade för att hjälpa dig att refinansiera ditt hem. Det första, Home Affordable Modification Program (HAMP), gör det möjligt för husägare som står bakom sina lån att ändra sina befintliga lån till en mer hanterbar månadsbetalning. Det andra, Home Affordable Refinance Program (HARP) gör det möjligt för husägare som kan betala sina hypotekslån, men inte kan refinansiera, en chans att refinansiera trots att de är under vattnet på sitt lån (på grund av mer än hemmet är värt) eller har en minskad inkomst.
- Om någon av dessa situationer låter som din, kontakta din långivare för mer information om dessa program.
- HARP är också användbart för låntagare som har upplevt en nedgång i värdet på sitt hem sedan de köpte det.
- Omfinansiering kan leda till en lägre ränta och därmed en lägre månatlig betalning.
- 2Tänk på en handling i stället för utestängning som ett alternativ. Vissa långivare som inte vill delta i en kort försäljning kan vara villiga att acceptera en handling i stället för utestängning. Detta är ett arrangemang där du bara kommer att underteckna övergången till ditt hem till banken, och banken kommer att gå med på att acceptera det till fullo för din skuld.
- Tänk på att detta kanske inte är ett bra alternativ om ditt hem är i försäljningsskick. Denna transaktion visas i hyresrapporterna som en negativ inteckningshistoria. Prata med en mäklare innan du skriver över din handling eftersom det kanske inte är nödvändigt.
Långivaren kommer att granska ditt konto och meddela dig om de kommer att överväga en kort försäljning.
Del 3 av 5: begära och genomföra en kort försäljning
- 1Kontakta din banks inteckning. Kontrollera din senaste inteckning eller månadsutdrag. Du hittar ett telefonnummer för kundtjänst eller utlåningskontoret. Kontakta dem och säg att du är intresserad av att prata med någon om en eventuell kortförsäljning av din fastighet. Långivaren kommer att granska ditt konto och meddela dig om de kommer att överväga en kort försäljning.
- Du måste kontakta flera långivare om mer än en enhet har en panträtt i hemmet. Båda långivarna måste vara nöjda innan kortförsäljningen kan gå vidare.
- Innan du kontaktar din långivare direkt kanske du vill samråda med en advokat och låta advokaten kontakta långivaren.
- 2Slutför kraven för en ansökan om förlustreducering. När du använder frasen "kort försäljning" kommer långivaren att hänvisa till detta som "förmildrande." Det betyder att du försöker minska dina förluster på din fastighet. Som en del av ansökan kommer långivaren sannolikt att kräva att du tillhandahåller följande dokumentation:
- FINANSIERINGSÖVERSIKT
- bevis på löpande inkomst
- de senaste skattedeklarationerna
- kopior av senaste kontoutdrag
- svårighetsbrev (Detta är ett uttalande i form av ett brev där du förklarar för banken varför du ber om kortförsäljning. Det finns ingen specifik form, men du måste ange en förståelig anledning till din ekonomiska svårighet. Några exempel kan vara nyligen arbetslöshet, medicinsk nödsituation, skilsmässa, död i familjen.)
- 3Annonsera fastigheten till salu och få ett erbjudande. Även i en kort försäljning uppmuntras du att använda en fastighetsmäklare för att maximera fastighetens publicitet och få det bästa erbjudandet. Denna etapp är egentligen inte annorlunda än någon annan försäljning av en fastighet. Du hoppas få bästa möjliga erbjudande för att hjälpa dig att betala din inteckning.
- Tänk på att fastigheten vanligtvis måste finnas i MLS-systemet under en minimal tid för att säkerställa att den säljs till marknadsvärde och att så många köpare som möjligt har möjlighet att köpa den.
Del 4 av 5: slutföra kortförsäljningsavtalet med din långivare
- 1Få godkännande av försäljningspriset. När du får ett erbjudande som du anser är rimligt, baserat på råd från din mäklare, kommer du att meddela långivaren. Du, din mäklare och din långivare är i huvudsak partner just nu och försöker få det bästa priset för ditt hem. Håll din långivare informerad om de erbjudanden du får. Du kommer så småningom att få ett erbjudande som ni tre tycker är bäst möjligt. Långivaren bör ge dig ett skriftligt uttalande om att erbjudandet kommer att vara acceptabelt för kortförsäljningen.
- Innan de godkänner en kortförsäljning, vill långivarna vanligtvis se kompisen. De kommer också att begära ett mäklarprisutlåtande (BPO) från en annan fastighetsmäklare som inte är noteringsagent.
- 2Slutför försäljningen av ditt hem. När erbjudandet har gjorts och du och din bank har accepterat det finns det några procedurer för att slutföra försäljningen. Den fastighetsmäklare kommer sannolikt att ta hand om allt för att få dig till stängning. Köparen måste skaffa finansiering, en titelrapport måste fyllas i och försäljningsdokumenten måste upprättas. När allt är klart kommer du att delta i stängningen och sälja ditt hem. En representant för långivaren kommer troligen också att delta.
- Var medveten om att du kan sluta vänta ett tag på att få långivarens beslut, men att ha en fastighetsmäklare vid din sida som är ihärdig och håller kontakt med långivaren kan hjälpa till att flytta saker.
- Var noga med att lämna in allt i tid, eftersom det kan göra det nödvändigt att starta om igen om du lämnar in något sent.
EXPERTTIPSDet kan ta tre månader eller mer att slutföra en kortförsäljning. Fastighetsmäklaren Carla Toebe säger: "Tillåt åtminstone 3 månader för en kort försäljning och se till att du använder en kortförsäljningskonflikt som gör att du kan backa utan straff om väntan visar sig vara för lång. Tidigare en kort försäljning Det kan ta upp till ett och ett halvt år att stänga, men det har antagits lagar som kräver att långivaren granskar filen inom en viss tid.
- 3Få ett skriftligt förlikningsuttalande från din långivare. För att undvika ytterligare ansvar gentemot din långivare måste du avsluta affären med ett skriftligt förlikningsavtal. Få ett skriftligt uttalande från långivaren som verifierar att de accepterar försäljningen fortsätter till fullo tillfredsställande av din inteckning.
- Avtalet måste identifiera inteckningen tydligt och med specificitet. Se till att den hänvisar till datum och belopp för den ursprungliga inteckningen, tillsammans med all annan identifierande information som banken kan ha, till exempel ett lånnummer eller filnummer.
- Se till att uttalandet använder frasen "i full tillfredsställelse" och att det tydligt avstår långivarens rätt att samla in eventuella brister.
Kontakta dem och säg att du är intresserad av att prata med någon om en eventuell kortförsäljning av din fastighet.
Del 5 av 5: Förstå de juridiska frågorna vid en kort försäljning
- 1Förstå möjligheten till en bristbedömning. Detta är den viktigaste delen av kortförsäljningen. Under normala omständigheter, när du säljer ditt hem med en inteckning på det, måste du betala inteckningen i sin helhet. Om du inte gör det, var medveten om att långivaren i vissa stater har rätt att stämma dig för eventuellt återstående belopp. Rådgör alltid med en advokat för att ta reda på vilken typ av inteckning du har och hur många inteckningar som finns på fastigheten.
- Om du till exempel är skyldig 187000€ på din inteckning, men vid en kort försäljning är ditt bästa erbjudande bara 149000€, kommer banken att ha en brist på 37300€. I de flesta stater kommer banken att kunna stämma dig för det återstående beloppet, såvida de inte har gått med på att inte göra det.
- Du måste ta hänsyn till kostnaderna för försäljningen när du beräknar en brist. I exemplet ovan, om köparens erbjudande är 149000€, kommer det att finnas kostnader i samband med försäljningen. Mäklarens provision kommer att uppgå till cirka 5%, eller 7460€, och det kommer att finnas andra juridiska avgifter och kostnader för att genomföra försäljningen. I slutändan kanske du faktiskt bara får 130€-185000€. I det här fallet kommer din brist att vara mer som 48500€
- 2Var medveten om konsekvenserna av andra eller tredje inteckningar. Om ditt hem bara har en inteckning kan det vara en bra möjlighet att förhandla om en kort försäljning. Men om du också har en andra eller tredje inteckning blir det svårare. Att använda kortförsäljningen för att fullt utbetala dina skulder fungerar bara om långivaren samtycker. Vid en kort försäljning betalas vanligtvis bara den första inteckningen. Det andra eller tredje inteckningen får ingenting. De kommer sannolikt inte att komma överens och kommer sannolikt att stämma dig för brist.
- 3Överväg att lämna in konkurs efter en kort försäljning. Om du har genomfört en kortförsäljning, men en eller flera långivare inte har gått med på att acceptera försäljningen i full tillfredsställelse av lånet, kommer du att få en bristbedömning. Om du lämnar konkurs kommer du troligtvis att kunna betala den skulden, vilket innebär att du inte kommer att vara ansvarig för att betala den. Konkurs ser inte bra ut på ett kreditbetyg, men det hindrar borgenärer från att förfölja dig längre och det låter dig fortsätta med ditt liv. Du bör prata med en advokat om detta alternativ.
- Alternativ till konkurs inkluderar omförhandling av skulder eller att tillåta en dom (om du inte har några tillgångar är en dom i huvudsak obetald).
- Tänk på att om ditt hem är på väg mot avskärmning kan konkurs ta tag i avskärmningsprocessen och ge dig mer tid att få ett erbjudande. Innan fastigheten säljs kan du avbryta konkursen eller fortsätta med den i samband med försäljningen. Diskutera dina alternativ med din advokat för att vara säker.
- 4Var medveten om skattekonsekvenser. När du får godkännande från din långivare att förlåta eventuella brister, anses det förlåtna beloppet faktiskt vara "inkomst" för skatteändamål. Du kommer att ansvara för att rapportera bristen och betala inkomstskatt på den.
- Antag till exempel att du var skyldig banken 187000€, men den korta försäljningen (efter utgifter) gav bara 149000€ Om banken accepterade det som full tillfredsställelse av din skuld, "tjänade du" 37300€ och måste rapportera det på din skattedeklaration som inkomst.
- Kontrollera med en revisor om de nuvarande lagarna kring förlåtelse.
Under rätt omständigheter kan du göra en "kort försäljning" för att komma ur denna situation och minimera dina förluster.
- Att sälja ditt hem, särskilt vid en kort försäljning, är sannolikt ett känslomässigt beslut. Det är bäst att konsultera en advokat och en fastighetsmäklare för att få råd som hjälper dig med detta beslut.
- Du kanske vill kontakta ett eller alla större kreditupplysningsföretag för att få en uppfattning om hur en kort försäljning kommer att påverka din kreditpoäng.
- Tänk på att en kort försäljning på ett hem tar tid. Det kan vara en utmaning att samla alla nödvändiga pappersarbeten och sedan vänta på bankens svar, vilket kan ta månader. Försök dock ha tålamod.
Frågor och svar
- Vad betyder det när en fastighet listas som en kort försäljning?När en fastighet listas som en kortförsäljning betyder det att säljaren inte har tillräckligt för att sälja fastigheten för att betala sina stängningskostnader och bolånet. De kommer att vara korta och om inte köparen är villig att betala för denna brist, måste säljaren få bolånet att förlåta nog så att fastigheten kan stängas. I de flesta situationer skulle säljaren hellre korta försäljning än att ha fastigheten utestängd så att de kommer att arbeta med säljaren för att uppnå detta. Kort försäljning lyckas dock inte för det mesta eftersom säljaren har för korta pengar för att långivaren ska acceptera erbjudandet. Om det finns två pantlån på fastigheten är det mycket svårare. Uthållighet och tålamod behövs för att lyckas med en kort försäljning.
- Kan jag köpa ett hus efter en kort försäljning?En kort försäljning innebär att banken har förlåtit en del av inteckningen så att säljaren kan sälja den på den öppna marknaden. Efter en kort försäljning innebär det att det nu finns en ny ägare och om den nya ägaren vill sälja hemmet har de tydlig titel att göra det. Så du kommer att kunna köpa ett hem efter en kort försäljning. Om du väljer att köpa en kortförsäljningsfastighet måste du vara beredd att vänta på bankens godkännande och förlåtelse av en del av lånet. Ibland finns det två inteckningar på fastigheten och det gör det ännu mer utmanande att få godkännande.
- Vad är processen med en kort försäljning?I en kort försäljning måste alla parter på inteckning lämna sina kontoutdrag till alla konton i två månader, kopior av de senaste två månaderna av lönestubbar, ett svårighetsbrev, ett köp- och försäljningsavtal och jämförbara med noteringen till deras långivare. Var noga med att skriva lånenumret på varje sida och ring bolåneföretaget för att ta reda på hur de vill få paketet. De kommer vanligtvis att ha ett paket för sin egen kortförsäljningsprocess som säljaren måste fylla i med sin ekonomiska information för sina levnadskostnader och inkomster och andra former för IRS-tillstånd för att få skattedeklarationerna. Skatter måste göras för att göra en kort försäljning. När paketet har skickats in kommer långivaren att granska och avgöra om säljaren har slutfört alla begärda pappersarbete.De kommer att skicka ut någon för att värdera fastigheten från utsidan så att de kan avgöra vad de skulle kunna sälja den för om den istället utestängdes och om det erbjudande belopp som säljaren accepterade är ett marknadserbjudande. Om de tycker att erbjudandet är för lågt kan de förneka kortförsäljningen. Säljaren bör hålla ut för ett marknadserbjudande för bästa framgång med att få det accepterat. Marknad betyder marknadsvärdet minus eventuellt uppskjutet underhåll. Om det finns uppskjutet underhåll är det en bra idé att skicka in förklaringar med foton till hypoteksföretaget som kan devalvera fastigheten. I en kort försäljning accepteras inte avtalet officiellt förrän bolåneföretaget accepterar det. Säljaren kan mycket väl möta federal skatt på grund av den rapporterade inkomsten. Även om säljaren inte får något om de är korta vad de är skyldiga,bolånet har gett dem förlåtelse av skyldiga pengar och som anses vara inkomst.
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
