Hur äger jag fastigheter?
För att äga fastigheter som gemensamma hyresgäster måste alla ägare i allmänhet ha enhetliga rättigheter i fastigheten när det gäller tid, titel, intresse och innehav.
Oavsett om du funderar på att köpa ett hus med din romantiska partner, eller vill köpa fastigheter för uthyrning eller utveckling med flera kollegor, finns det flera olika sätt att samäga fastigheter. Medan den faktiska processen för att köpa fastigheter är likadant oavsett om du äger fastigheter som hyresgäster gemensamt, genom gemensamt hyresavtal eller genom en LLC, kan varje enskild ägares rättigheter, skyldigheter och intressen skilja sig väsentligt. Om du inte är säker på vilken typ av delägande som bäst passar din situation kanske du vill konsultera en erfaren fastighetsadvokat innan du fattar ditt slutgiltiga beslut.
Metod 1 av 3: att ta titeln som hyresgäster gemensamt
- 1Bestäm ägarintressen. Gemensamt hyresavtal anses vara ett av de mest flexibla sätten att gemensamt äga fastigheter eftersom ägarna kan bestämma varandra hur stor andel varje enskild ägare har i fastigheten.
- Du kan också fördela kostnader för att underhålla eller utveckla fastigheten enligt fördelningen av ägarintressen, eller enligt ägarnas intresse och expertis.
- Antag till exempel att du och en kollega köper ett jordskifte för att bygga lägenheter. Du har intresse för hållbara byggmaterial och energieffektivitet, medan din vän har expertis för att bygga lyxiga interiörer och gemenskapsfaciliteter.
- I det scenariot kan du som gemensamma hyresgäster dela upp kontrollen och kostnaden för att bygga dessa saker och därmed ge din vän det större intresse som hon skulle behöva för att bygga simbassänger och sjöar som omger lägenheterna, medan du kan fokusera på landet där lägenheterna skulle byggas.
- 2Utarbeta ett skriftligt avtal. Alla beslut du fattar angående dina ägarintressen och hur du ska dela kostnaderna och ansvaret för att underhålla fastigheten ska vara skriftliga så att de blir juridiskt bindande.
- Ditt skriftliga avtal kan användas för att lösa eventuella tvister som uppstår senare. Även om du och din partner kan vara på underbara villkor nu - trots allt, du köper fast egendom tillsammans - saker kan sura ner på vägen.
- Förutom de ägarintressen som ni två har utarbetat, diskuterar ditt skriftliga avtal fastighetskostnader, vad som kan hända om någon av er beslutar att sälja ert intresse och hur tvister ska lösas.
Denna form av fastighetsägande erkänns fortfarande i vissa stater, men många stater har avskaffat den. - 3Säker finansiering. Om det är nödvändigt med en inteckning måste vanligtvis delägare som planerar att ta äganderätt till en fastighet som hyresgäster gemensamt var och en få sin egen finansiering för den del av fastigheten de kommer att äga.
- Människor som tänker köpa mark som gemensamma hyresgäster kan ta en gemensam inteckning på hela fastigheten och sedan betala en del av intäkterna varje månad enligt deras ägarintresse.
- Men som gemensamma hyresgäster har du också förmågan att få separata inteckningar som täcker ditt bråkintresse i fastigheten. Separata inteckningar kan vara en bra idé om du och din partner har väsentligt olika kredit och inkomst.
- Tänk på att om du köper två separata inteckningar kommer var och en av dig att vara ansvarig för separata utbetalningar. Summan av dessa två separata utbetalningar kan vara större än den enda utbetalning som du måste sätta på en gemensam inteckning.
- 4Utför och registrera dina ägardokument. Alla handlingar och ägaravtal måste undertecknas av alla delägare och registreras med länsregistret i det län där fastigheten ligger.
- Som gemensamma hyresgäster behöver inte alla ägare underteckna ägardokumenten samtidigt. Du kan utföra gärningen och få finansiering oberoende.
- Genom att äga marken som gemensamma hyresgäster kan du också lägga till nya partners senare om du bestämmer dig för att det är nödvändigt - du måste bara ändra eller ändra ditt samägaravtal för att redovisa den nya ägaren.
- Antag till exempel att du och din vän bestämmer dig för att ta med en ny partner i ditt lägenhetutvecklingsprojekt som har färdigheter inom marknadsföring och marknadsföring för att hjälpa dig att sälja enheter i din nya utveckling.
- Som gemensamma hyresgäster kan du tilldela en ny ägarandel i marken till din nya partner om du vill. Tänk dock på att all finansiering som du erhållit inte tar hänsyn till den ytterligare ägaren.
Metod 2 av 3: bilda ett gemensamt hyresavtal
- 1Bekräfta att du uppfyller de lagliga kraven. För att äga fastigheter som gemensamma hyresgäster måste alla ägare i allmänhet ha enhetliga rättigheter i fastigheten när det gäller tid, titel, intresse och innehav. Dessutom måste språket i ägardokumenten vara mycket specifikt för att förmedla detta intresse.
- Enhet i tid betyder att alla delägare tar sina andelar i fastigheten samtidigt.
- Enhetens titel betyder att alla delägare förvärvar äganderätten till fastigheten av samma intresse. Det betyder att ni alla måste underteckna samma handling samtidigt.
- Enhet av intresse betyder att alla delägare har lika eller identiska ägarintressen i fastigheten. Till skillnad från vanliga hyresgäster kan du inte proportionera detta. Om det finns två delägare har de var och en ett halvt intresse i fastigheten.
- Denna tredje enhet är där språket spelar in. Ägardokumenten måste förmedla intresset till varje delägare på exakt samma sätt, annars kommer det gemensamma hyresavtalet att misslyckas och delägarna kommer istället att betraktas som gemensamma hyresgäster.
- Den fjärde enheten, besittningsenhet, innebär att alla ägare har rätt att äga hela fastigheten. Till skillnad från gemensamma hyresgäster kan detta inte delas ut - alla ägare måste alltid ha rätt att äga hela fastigheten.
- Huvudskillnaden mellan ett gemensamt hyresavtal och ett gemensamt hyresavtal är dock rätten till överlevnad. Om en av delägarna dör, har de återstående delägarna rätt till äganderätt till den egendom de lämnade som är överlägsen alla andra, även de avlidnes borgenärer.
- Det finns en annan typ av gemensamt hyresavtal kallat "hyresavtal i sin helhet", som endast är tillgängligt för gifta par. Förutom de fyra enheterna måste du också vara gift med delägaren. Denna form av fastighetsägande erkänns fortfarande i vissa stater, men många stater har avskaffat den.
Av dessa skäl är det vanligtvis det bästa alternativet att få en gemensam inteckning på fastigheten som helhet om du vill äga fastigheter som ett gemensamt hyresavtal. - 2Ansök om inteckning. Om du behöver finansiera ditt gemensamma köp av fastigheten måste vanliga hyresgäster också gemensamt ansöka om en inteckning och båda uppfyller godkännande för finansiering, så att båda deras namn ingår i alla dokument.
- Även om det är tekniskt möjligt att ha flera bråkinteckningar måste du se till att de täcker lika delar av fastigheten.
- Dessutom måste du behålla de fyra enheterna. Enhetarna av tid och titel är här i fråga. Om du har flera inteckningar kan det innebära att en ägare tar äganderätten till fastigheten vid en annan tidpunkt än de andra gör.
- Av dessa skäl är det vanligtvis det bästa alternativet att få en gemensam inteckning på fastigheten som helhet om du vill äga fastigheter som ett gemensamt hyresavtal.
- 3Spela in överföringen. När finansieringen är på plats måste båda hyresgästerna underteckna alla ägardokument samtidigt för att bevara sina enhetliga rättigheter och se till att ett gemensamt hyresavtal skapas i fastigheten.
- Se till att du följer underskrift- och vittneskraven i ditt tillstånd för att korrekt överföra äganderätten i fastigheten från de tidigare ägarna till dig och din delägare.
- Tänk på att det gemensamma hyresavtalet också kräver att alla delägare tar titel på samma dokument. Det betyder att du inte kan lägga till en ny delägare senare, eftersom du kommer att förstöra tidens enhet.
- Om du vill lägga till en ny delägare senare konverteras ditt ägarintresse till ett gemensamt hyresavtal och du förlorar rätten till efterlevnad.
Metod 3 av 3: äga fastighet genom en LLC
- 1Organisera din LLC. Om företaget inte redan finns måste du träffas med de andra potentiella delägarna till fastigheten och skapa en LLC genom vilken ni alla kommer att köpa och förvalta fastigheten.
- Sök i databasen över företagsnamn i den stat där fastigheten ligger för att hitta ett namn till din LLC. Det kan inte vara identiskt med eller likna namnet på ett företag som redan är registrerat i staten. Dessa databaser är vanligtvis tillgängliga online på webbplatsen för din statssekreterare.
- När du har hittat ett tillgängligt namn bör du reservera det för att se till att det är tillgängligt medan du slutför organisationsprocessen. Du måste betala en avgift för att reservera ditt namn.
- Du måste träffas med de andra medlemmarna i din LLC för att utarbeta dina artiklar om organisation och driftavtal för din LLC. Du kan vanligtvis hitta formulär online för att skapa dessa dokument, eller du kan hyra en företagsadvokat för att utarbeta dem åt dig.
Gemensamt hyresavtal anses vara ett av de mest flexibla sätten att gemensamt äga fastigheter eftersom ägarna kan bestämma varandra hur stor andel varje enskild ägare har i fastigheten. - 2Registrera din LLC i den stat där fastigheten ligger. Olika stater har olika registreringskrav som du måste följa, men i allmänhet måste du lämna in dina organisationsartiklar till statens utrikesministerium och fylla i nödvändiga formulär.
- Du måste betala avgifter för att registrera din LLC och fylla i formulär som identifierar din registrerade agent för delgivning av processen i staten.
- Även om du eller andra medlemmar i LLC inte bor i staten där fastigheten finns, måste din registrerade agent vara bosatt i den staten.
- Du behöver vanligtvis inte lämna in ditt driftsavtal med statssekreteraren, men du bör skapa ett ändå. Detta dokument definierar rollerna för varje medlem i LLC, ägarintressen och fördelning av vinster.
- 3Köp fastigheten. Om finansiering krävs måste eventuella hypoteksansökningar fyllas i i LLC: s namn snarare än i enskilda medlemmars namn så att LLC blir rekordägare av fastigheten.
- Du måste få ett arbetsgivaridentifieringsnummer (EIN) från IRS så att du kan lämna in skatt för din LLC. EIN tillåter dig också att köpa fastigheter, ingå kontrakt och öppna bankkonton i LLC: s namn.
- Även om du inte har några anställda, kräver staten vanligtvis ett EIN - snarare än personens socialförsäkringsnummer - för att lämna in fastighetsskatter och andra statliga skatter på uppdrag av LLC.
- 4Ta äganderätten till fastigheten. När din LLC har bildats lagligt blir den sin egen juridiska enhet och kan ingå kontrakt, köpa mark och arbeta med byggare eller entreprenörer för att utveckla marken enligt företagets planer.
- Fastigheten kommer att ägas av LLC, snarare än av någon av medlemmarna i LLC.
- Fördelen med detta är att du när som helst kan lägga till medlemmar utan att behöva störa dokument för fastighetsägande.
- Medlemmar i LLC som inte längre vill äga fastigheten eller vara en del av projektet kan helt enkelt lämna LLC. Eftersom deras namn inte finns på några fastighetsdokument sker ingen överlåtelse av ägarintressen.
Läs också: Hur patenterar jag en idé?
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
