Hur vidtar man åtgärder mot hyresbrott mot fast egendom?
Om hyresgästen lämnar ägodelar läser du hur man hanterar en hyresgästs övergivna egendom för tips om vad man ska göra med fastigheten.
När en hyresgäst bryter mot ett hyresavtal är du som hyresvärd begränsad i de åtgärder du kan vidta. Du kan till exempel ge hyresgästen ett skriftligt meddelande om att de bryter mot hyresavtalet och du kan begära att de åtgärdar överträdelsen eller lämnar lokalen. Alternativt kan du skicka hyresgästmeddelandet om överträdelsen men inte ge dem en chans att åtgärda problemet. I båda fallen kan du inte tvinga bort hyresgästen. Istället måste du väcka talan vid domstol. Om du vinner kan du låta sheriffen övervaka hyresgästens borttagning från din egendom.
Del 1 av 4: skicka meddelande om överträdelsen
- 1Läs hyresavtalet. Du bör först se till att hyresgästen faktiskt bryter mot en hyresperiod. Ta ut ditt exemplar och läs det omslag till omslag. Markera hyresavtalet som du tror att hyresgästen har brutit mot. Till exempel kan hyresgästen ha:
- Det gick inte att betala din hyra.
- Låt obehöriga personer eller husdjur bo i enheten.
- Genomförd olaglig aktivitet på din egendom, såsom prostitution eller försäljning av droger.
- Skadade fastigheten allvarligt.
- Vägrade att låta hyresvärden utföra ordinarie inspektioner och underhåll.
- 2Träffa en advokat om du har frågor. En kvalificerad hyresgästadvokat kan svara på alla frågor du har. Tvister med hyresvärdshyresgäster är statliga tvister, så hur du hanterar tvisten kan skilja sig något beroende på staten där landet ligger. Du bör rådgöra med en kvalificerad advokat om du har några frågor.
- Om du inte redan har en advokat kan du få en remiss genom att fråga andra hyresvärdar eller genom att kontakta din stat eller lokala advokatsamfund och be om remiss.
- Tänk på att anställa advokaten, särskilt om du inte tror att du har tid att väcka din egen rättegång eller om du är nervös att göra det. En advokat kan göra processen lätt för dig. Du kan också dra nytta av att bilda ett affärsförhållande med en advokat, vars expertis du troligen kommer att behöva i framtiden.
- 3Samla bevis på överträdelsen. Dokumentera alla överträdelser så bra du kan. Om till exempel hyresgästen har skadat din egendom, ta sedan bilder på skadan. Se till att dokumentera datum och tid då du tog bilderna.
- Du kan också få vittnesmål. Till exempel, om hyresgästen har en obehörig person som bor hos dem på din egendom, kan du låta en granne underteckna ett skriftligt uttalande om detta.
- Du kan också skriva ner dina egna intryck. Om du såg hyresgästen göra något i strid med hyresavtalet, skriv sedan ner vad som hände och när.
Du bör först se till att hyresgästen faktiskt bryter mot en hyresperiod. - 4Utarbeta en betala hyra eller avsluta meddelande. Du kan använda denna typ av meddelande när hyresgästen inte har betalat hyra. Du ger hyresgästen en viss tid att betala upp. Om han eller hon inte gör det, säger du till dem att flytta ("sluta" fastigheten). Hur lång tid du måste ge varierar beroende på ditt tillstånd.
- Du bör läsa din stats lag om utvisningar. Vissa stater kräver att du använder ett visst språk i ditt meddelande. Om du inte använder rätt språk, kommer en domstol inte att låta dig avvisa hyresgästen förrän du ger ett korrekt meddelande.
- Du kan hitta statens stadgar genom att titta online. Skriv "ditt tillstånd" och "eviction" i din favoritsökmotor. Om du har problem med att hitta något, kontakta din lokala bostadsmyndighet för information om vad du ska inkludera i ditt meddelande.
- 5Utarbeta ett botemedel eller avsluta ett meddelande. Du kan använda denna typ av meddelande om hyresgästen bryter mot en hyresperiod, till exempel att låta obehöriga flytta in eller använda fastigheten för obehöriga ändamål. Du säger till hyresgästen att han eller hon har en viss tid att fixa ("bota") överträdelsen eller annars flytta ut.
- Återigen, kolla med dina statliga stadgar för att se om det finns en viss tid du måste ge hyresgästen och om du måste använda ett visst språk i ditt meddelande.
- 6Utarbeta ett ovillkorligt avslutningsmeddelande. Med detta meddelande ger du inte hyresgästen en chans att åtgärda överträdelsen. I de flesta stater kan du använda ett ovillkorligt uppsägningsmeddelande i följande situationer:
- hyresgästen har varit sen flera gånger med hyra
- hyresgästen har upprepade gånger brutit mot hyresavtalet
- hyresgästen har skadat fastigheten allvarligt
- hyresgästen har bedrivit olaglig verksamhet, såsom att sälja droger på platsen
- 7Servera meddelandet ordentligt. Din stat kan också kräva att du levererar meddelandet på ett visst sätt. Till exempel kan staten föredra att du hand levererar en kopia till hyresgästen personligen. Om du inte kan nå hyresgästen på det här sättet kan du lämna en kopia av meddelandet hos någon i bostaden (förutsatt att de är tillräckligt gamla) och samtidigt skicka en kopia till adressen.
- Du bör kontrollera din statliga stadga och se till att följa de rekommenderade servicemetoderna. Om du inte gör det kan hyresgästen ifrågasätta meddelandet som felaktigt visat, vilket ytterligare fördröjer processen.
- Håll alltid på en kopia av alla meddelanden du skickar. Du kommer att behöva det senare om du måste väcka talan.
- Om du måste skicka en kopia av meddelandet, skicka sedan certifierad post, begäran om kvitto. Kvittot kommer att tjäna som bevis på att meddelandet mottogs. Du kan också spåra certifierad post online efter serienummer för att se när den levereras eller avslås.
- 8Vänta tills uppsägningstiden löper ut. Med tur kommer hyresgästen att åtgärda det överträdelse du har identifierat i ditt meddelande. Till exempel kan hyresgästen skicka dig en check för uthyrning eller åtgärda det brott han eller hon begick.
- Men om hyresgästen inte åtgärdar överträdelsen eller lämnar fastigheten måste du göra en rättegång för att få bort hyresgästen.
- Du måste vänta tills uppsägningstiden löper ut innan du väcker talan. Om din stat kräver att hyresgästen får tre dagar på sig för att bota ett brott, kan du inte skynda dig till domstolen och lämna in en rättegångsprocess dagen efter att du har meddelat det.
- Du kan också försöka ytterligare förhandlingar med hyresgästen för en ordnad betalning eller avgång, det är i deras bästa intresse att undvika att bli namngiven i en utvisning. Domstolsregister är permanenta och framtida hyresvärdar kanske föredrar att inte hyra ut till sådana hyresgäster.
När en hyresgäst bryter mot ett hyresavtal är du som hyresvärd begränsad i de åtgärder du kan vidta.
Del 2 av 4: inlämnande av en rättegång för att utvisa
- 1Undvik självhjälp. Din instinkt kan vara att kasta hyresgästens tillhörigheter på trottoaren eller försöka fysiskt ta bort personen. Du borde inte. Det strider mot lagen i de flesta stater att hyresvärdar använder någon form av "självhjälp":
- Byt inte hyresgästens lås.
- Hota inte att ta bort hyresgästen.
- Be inte hyresgästen att lämna.
- Ta inte bort hyresgästen eller hyresgästens ägodelar fysiskt.
- Stäng inte av hyresgästens verktyg.
- 2Utarbeta ett klagomål. I stället för att använda självhjälp måste du väcka en rättegång, som i de flesta stater kallas en "olaglig förvarare". Du kan inleda rättegången genom att lämna in ett klagomål i domstol. I klagomålet identifierar du dig själv och hyresgästen. Du kan vanligtvis också begära betalning av förfallna hyror och / eller monetära ersättningar om hyresgästen skadade din egendom.
- Om det finns fler än en hyresgäst eller någon annan okänd åkande, kan du behöva namnge dem (eller åtminstone göra en allmän hänvisning till dem) för att inkludera dem i alla slutliga beställningar som ska utfärdas.
- Många domstolar har nu tryckt "fyll i tomma" -formulär som du kan använda för olagliga fängelsestraff. Fråga domstolstjänstemannen.
- Du kan behöva fylla i andra formulär, till exempel ett civilrättsligt omslag, beroende på domstol. Be kontoristen om alla formulär som du behöver fylla i.
- 3Lämna in klagomålet. När du har slutfört klagomålet bör du göra flera kopior. Ta ditt original och kopiorna till domstolstjänstemannen för det län där fastigheten ligger. Du kan be kontoristen att lämna in det ursprungliga klagomålet.
- Du kommer antagligen att behöva betala en arkiveringsavgift, som kommer att skilja sig från domstol. Fråga domstolstjänstemannen hur mycket arkiveringsavgiften är i förväg. Fråga också om godtagbara betalningsmetoder.
- Kontoristen kan stämpla alla dina kopior med ansökningsdatumet.
- 4Avsäga meddelandet om stämningen. Du måste meddela de svarande hyresgäster eller andra att du väcker en utvisningsmål. Du kan lämna ett godtagbart meddelande genom att delge en kopia av klagomålet och en "kallelse" som du kan få från domstolstjänstemannen. En tom kallelse ingår ofta i klagomålsformuläret.
- Be domstolstjänstemannen om godtagbara servicemetoder. I allmänhet kan du låta någon 18 år eller äldre göra handleverans på hyresgästen, förutsatt att servern inte ingår i stämningen.
- Andra tillåtna sätt att "tjäna" kan definieras i domstolens regler, inklusive att betala en "processerver" eller en uniformerad tjänsteman för uppgiften, eller kanske skicka det till en svarande som är utanför staten, eller publicera meddelande när en svarande befinner sig är okända.
- 5Skicka ditt formulär för tjänstebevis. Den som tjänar tjänsten måste fylla i ett "bevis på tjänsten" -formuläret (även kallat "tjänstemannaskap"). Syftet med formuläret är att bevisa för domaren att korrekt service gjordes för hyresgästen.
- Servern ska returnera det ifyllda formuläret till dig. Du bör göra en kopia för dina register och skicka originalet till domstolstjänstemannen.
Om du såg hyresgästen göra något i strid med hyresavtalet, skriv sedan ner vad som hände och när. - 6Läs hyresgästens svar. Hyresgästen svarar troligen genom att lämna in ett "svar" till domstolen. I det här dokumentet kommer hyresgästen att erkänna eller förneka varje anklagelse som du gjorde. Hyresgästen kan också ta upp specifika försvar eller motkrav.
- Som försvar kan hyresgästen argumentera för att ditt meddelande var felaktigt eftersom det saknade nödvändigt språk eller levererades felaktigt.
- En hyresgäst kan också hävda att bortvisningen är ogiltig på olika andra sätt, till exempel när den lämnades in som vedergällning för att göra giltiga klagomål, eller om de har bevis för att en begärd betalning redan gjordes.
- Om hyresgästen inte svarar i tid bör du söka en "standard dom" med domstolen. Det kan finnas ett formulär som du kan fylla i. Be domaren vid ett närmast förekommande datum för en förhandling.
- I vissa stater måste hyresvärden fortfarande gå till en utfrågning och "bevisa" sitt fall i domstol som en del av att erhålla en standarddom, snarare än att förlita sig på "inlagorna" ensam.
Del 3 av 4: förbereda för rättegång
- 1Delta i "upptäckt. " Efter att svaranden har svarat på rättegången kommer ditt ärende att gå in i en undersökningsfas. Denna fas kallas "upptäckt". Syftet är att avslöja användbara bevis för ditt fall och också att avslöja vilka bevis den andra sidan har för att stödja sina argument. I vissa stater kan upptäcktsprocessen vara mycket kort eftersom de flesta stater vill påskynda olagliga tvister om kvarhållande. Följande är vanliga upptäcktstekniker:
- Begäran om dokumentproduktion. Endera parten kan begära dokument. Till exempel kan hyresgästen begära en kopia av hyresavtalet eller vittnesförklaringar som du lyckats få.
- Interrogatories. Det här är skriftliga frågor som du måste svara på. Hyresgästen kanske ber dig om en lista över vittnen du har. Du kan fråga namnen på andra som bor i enheten.
- Depositioner. Människor kan ställa vittnen frågor i en muntlig deposition. En domstolsreporter registrerar vanligtvis frågorna och svaren.
- 2Organisera dina bevis. Om du har en advokat kommer han eller hon att dra ihop allt när ditt rättegångsdatum närmar sig. Kom ihåg vad du har att bevisa och samla tillräckligt med bevis för att bevisa det:
- Du har ett giltigt hyresavtal. Du bör förvandla ditt hyresavtal till en utställning genom att fästa en utställningsdekal på den. Du kan sedan vittna vid din rättegång att både du och hyresgästen undertecknade hyresavtalet.
- Även utan ett skriftligt hyresavtal kan du lämna in din egen faktainformation (i form av en förklaring) för att stödja slutsatsen att det för alla praktiska ändamål finns ett avtal med den nämnda hyresgästen. Observera att det kan krävas något olika former och förfaranden för att avvisa en trassasser eller huk.
- Hyresgästen bryter mot hyresavtalet. Du behöver bevis som säkerhetskopierar varför du släcker ut hyresgästen. Få bilder eller video av överträdelsen. Du kan också få vittnen vittna om att svaranden bryter mot hyresavtalet.
- Du gav ordentligt meddelande om överträdelsen. Förvandla ditt meddelande att avsluta eller meddelande att bota till en utställning, precis som du gjorde ditt hyresavtal. Du måste visa meddelandet till domaren. Få också bevis på att du delgivit meddelandet ordentligt: vittnesmål från den person som levererade det och / eller ett undertecknat kvitto.
- 3Sitt i en rättegång. Om du representerar dig själv kan du vara nervös. Du kan förbereda dig för din egen rättegång genom att sitta i någon annans olagliga interneringsärende. Rättssalen är i allmänhet öppna för allmänheten, och du bör fråga domstolsfullmäktige om det finns en rättegång som du kan iaktta.
- Var uppmärksam på var människor sitter och hur de vänder sig till domaren. Du vill vara så professionell som möjligt.
- Ta också ett anteckningsblock och skriv ner de frågor som advokaterna ställer vittnen till. Använd dina anteckningar när du skapar en egen översikt av frågor för att ställa alla dina vittnen.
Del 4 av 4: gå till domstol
- 1Välj en jury. Generellt kan antingen du eller hyresgästen välja att ha en jury. Annars är det en "bänk" rättegång, med bara domaren. Du väljer juryn innan rättegången börjar. Urval av juryn kallas "voir dire."
- I övrigt kallar domaren en panel av potentiella jurymedlemmar till framsidan av rättssalen där domaren ställer frågor till dem. Frågorna kan vara ganska grundläggande: vad jurymedlemmar gör för jobbet, vad deras hobbyer är etc.
- Du kan be domaren att avlägsna en jurymedlem "för anledning." Det betyder att du inte tror att juryn kan vara rättvis. Om juryn till exempel känner till hyresgästen kan du be domaren att ta bort jurymedlemmen.
- Du får också ett begränsat antal "tvingande" utmaningar. Med dessa kan du ta bort en jurymedlem utan att be domarens tillstånd. Du kan dock inte använda tvingande utmaningar för att diskriminera på grund av ras, etnicitet eller kön. Om hyresgästen ifrågasätter din användning av tvingande utmaningar måste du ge domaren ett icke-diskriminerande skäl för att avskeda potentiella jurymedlemmar.
- Om varken du eller hyresgästen säger upp en potentiell jurymedlem, sitter han eller hon i juryn. Juryval är med andra ord en eliminationsprocess.
Till exempel kan hyresgästen ha: genomfört olaglig aktivitet på din egendom, såsom prostitution eller försäljning av droger. - 2Presentera dina bevis. Du bör ha dina vittnen (om några) beredda att vittna. Du kan också vittna för dina egna räkning. Om du vill presentera ett dokument, kom ihåg att du måste lägga en "grund" för dokumentet:
- Fråga först vittnet om de vet vad dokumentet är. Till exempel, om någon tog en bild av skador på din egendom, ge bilden till vittnet och fråga: "Vet du vad det här är?"
- För det andra, fråga vittnet vad bevisen är. Vittnet kan säga, "Detta är en bild av den västra kanten av byggnaden vid 1214 South Street."
- För det tredje, fråga hur de vet vad det är. Vittnet kan säga något som: "För att jag bor bredvid byggnaden." Vittnet måste ge en anledning för att veta vad bevisen är.
- För det fjärde, fråga vittnet om bilden korrekt återspeglar föremålet som visas i den. Vittnet måste säga "Ja."
- Upprepa detta för varje vittne och sätt metodiskt dina bevis i protokollet.
- Var medveten om att hyresgästen också kan korsförhöra dina vittnen, kanske i ett försök att få dem att avslöja en personlig partiskhet eller några motsägelser som kan undergräva deras trovärdighet eller på annat sätt stödja hyresgästens försvar.
- 3Lyssna på hyresgästens vittnen. Hyresgästen får presentera sitt fall andra. Du kan förvänta dig att hyresgästen försöker få domarens sympati genom att hävda vilken hemsk hyresvärd du är. Till exempel kan hyresgästen hävda att han eller hon har hållit tillbaka hyra eftersom du aldrig svarat på klagomål.
- Du måste lyssna tyst. Kom ihåg att du har en chans att antingen svara eller korsförhöra hyresgästens vittnen.
- Det kan vara där god förberedelse och upptäckt före rättegången avgör fallet, på ett eller annat sätt.
- Om hyresgästernas vittnen försöker ge uttalanden som är irrelevanta eller på annat sätt "otillåtliga" kan domaren stoppa dem, eller så kan du "invända". Till exempel kan vissa typer av bevis uteslutas eftersom källan är opålitlig.
- 4Få dom. Om du vinner avstämningsstämningen, kommer domstolen att fatta dom till din fördel. Du kan då få en "Writ of Judgment" (även kallad "Writ of Possession") från domstolstjänstemannen. Detta dokument gör det möjligt för sheriffen eller marskalken att avlägsna hyresgästen.
- I många jurisdiktioner kan den förlorande parten lämna in en begäran om "omprövning" av domaren, liksom ett "överklagande" av ärendet, om det inlämnas inom tidsfristerna. En "slutlig order" kommer inte att utfärdas eller verkställas förrän sådana förfaranden har slutförts eller tidsgränserna har löpt ut.
- 5Besök polisen. När du väl har valt din rättegång bör du ta Writ of Possession till sheriffens kontor. Du måste samordna med sheriffen, som kommer att övervaka hyresgästens borttagning. Du kommer antagligen att behöva betala en avgift för sheriffens tjänster.
- Du kan inte ta bort hyresgästen själv, inte ens efter att du har fått ett domstolsbeslut. Endast sheriffen eller marskalken kan ta bort hyresgästen. Luta dig tillbaka och vänta på att sheriffen kommer fram till det datum som planeras för utvisning.
- Var beredd att byta lås efter att hyresgästen har tagits bort så att du återvinner kontrollen över vem som kan komma in. Du vet aldrig hur många dubblettnycklar en hyresgäst kan ha delat.
- 6Följ igenom ordentligt. Utsättningen kan vara över och hyresgästen lämnar eller är redan borta, men det kan finnas andra saker som behöver din omedelbara uppmärksamhet.
- Om hyresgästen lämnar ägodelar läser du hur man hanterar en hyresgästs övergivna egendom för tips om vad man ska göra med fastigheten. I vissa stater kan du fritt avyttra hyresgästens ägodelar. De flesta stater begränsar dock strikt vad du kan göra med kvarvarande egendom.
- Glöm inte att avräkningsdatumet i allmänhet utlöser tidsgränsen för att du också måste återbetala hyresgästens deposition, såvida du inte kan bevisa ett giltigt krav på det. Hyresgästen har kanske redan läst om hur man får tillbaka en deposition.
- Du kan också behöva stämma hyresgästerna för obetald hyra eller för fysisk skada som överstiger vad som kan täckas av deras deposition.
- Du måste generellt försöka hitta en ny hyresgäst flitigt, som ett sätt att "mildra skador" för obetald hyra på ett långsiktigt hyresavtal som en hyresgäst har brutit mot. Statliga lagar varierar med avseende på hur viktigt det kan vara för din stämningsansökan i form av obetald hyra.
Läs också: Hur överför jag fastigheter?
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
