Hur förhandlar man om ett kommersiellt leasingavtal?

Diskutera tid och hyra. Du bör bestämma hur länge hyresavtalet kommer att gälla och hur mycket hyra som ska betalas i särskilda intervall (månadsvis, årligen osv.). Inkluderat i detta bör också eventuella planerade hyresökningar och hyresförlängningar eller uppsägningsklausuler ingå. Hyresvärdar tenderar att vilja ha stabila långsiktiga hyresgäster, medan nya och små företag i allmänhet bör förhandla om kortfristiga (ett- eller tvååriga hyresavtal) med möjlighet att förnya utan branta hyreshöjningar. Vanliga hyrestrukturer inkluderar:

• Bruttohyran - den vanligaste och är ett fast månadsbelopp och hyresvärden ansvarar för alla kostnader för drift av byggnaden inklusive skatter, reparationer etc.
• Nettohyresavtal - kräver att hyresgästen betalar för en del eller hela fastighetsskatten utöver sin bashyra.
• Net-Net Leasing - kräver att hyresgästen betalar för en del eller hela fastighetsskatten plus försäkringen på det utrymme de äger.
• Net-Net-Net eller Triple-Net Leasing - skrivs vanligtvis endast för industriella fastigheter och överför i princip alla kostnader för drift av byggnaden till hyresgästen.
• Procentavtal är en typ av hyresavtal som gäller för återförsäljare. I ett procentuellt hyresavtal betalar hyresgästen en grundhyra plus en procentandel av bruttoinkomsten. Hyran kan öka och i så fall beskrivs den i eskaleringsklausulen i hyresavtalet.

Diskutera extra eller inkluderade kostnader. Ofta tillkommer extra avgifter för underhåll av delade anläggningar (t.ex. parkeringsplatser) och verktyg som tillhandahålls av fastighetsägaren (till exempel uthyrning av skräp och avfallshantering). Se till att du vet vilka ytterligare artiklar du ansvarar för och vad som ingår i din hyra. Om verktygen faktureras till dig av fastighetsförvaltaren, se till att du vet om dessa mäts individuellt för det område du hyr ut eller om de fördelas efter kvadratområde eller annat mått. Be fastighetsförvaltaren lämna ut alla avgifter som du förväntas betala till hyresvärden.

Diskutera eventuella initiala ändringar av fastigheten. Vissa fastigheter erbjuder alternativ för "utbyggnad" där fastighetsförvaltaren kommer att göra vissa ändringar för att tillgodose hyresgästens behov. Ofta leder detta till ett ökat hyrespris per m². Dessa kan innefatta att lägga till eller ta bort väggar, lägga mattor eller kakel eller installera särskilda ljusbehandlingar. Om fastigheten inte erbjuder byggnader, se till att du kommer att kunna hyra externa entreprenörer för att göra eventuella ändringar du behöver.

Diskutera underhåll och reparationer. I många kommersiella hyresavtal är hyresgästen ansvarig för underhåll och reparationer av alla utom gemensamma utrymmen. Se till att du vet vem som är ansvarig för underhåll och reparation:

• Tak
• Väggar, dörrar och fönster
• Elektriska system
• VVS-system
• Övriga inventarier och tillbehör till fastigheten

Diskutera försäkring. Bortsett från att försäkra dina affärsmöbler och utrustning som ska placeras inne i fastigheten kräver många kommersiella fastighetsförvaltare att hyresgästen har en policy för att täcka byggnaden i händelse av förstörelse orsakad av hyresgästen eller deras kunder och gäster. Kontakta försäkringsleverantörer för att se hur mycket täckningen kommer att kosta.

Diskutera standard och uppsägning. I vissa områden kan underlåtenhet att betala din hyra på ett kommersiellt hyresavtal leda till omedelbar lock-out. Detta kan vara förödande för ditt företag. Du bör tydligt förhandla om vad som händer om någon av parterna inte fullgör hyresavtalet som förväntat. Några frågor du vill överväga är:

• Vad kommer att hända om fastigheten inte är ledig eller redo för inflyttning samma dag som hyresgästen ska ta besittning?
• Kommer det att vara en frist för hyresgästen att betala hyran plus sena avgifter?
• Kan hyresgästen dra av kostnaden för att göra reparationer som hyresvärden ansvarar för från hyran?
• Om antingen hyresgästen eller hyresvärden beslutar att de vill säga upp hyresavtalet före det datum som förhandlades inledningsvis, kan hyresgästen hyr ut fastigheten, hur kommer förfarandet att göras och hur kommer eventuella skador att beräknas och betalas?

Överväg att anställa en advokat. Hyresvärdens / hyresgästens lag är mycket detaljerad och förvirrande. Om du har råd med en lokal advokat som känner till insatserna i din stats hyresvärd / hyresgästlagar, skulle det vara bäst att anställa en. Se [denna webbplatsadress].

Lägg alla villkor i hyresavtalet. Se till att allt som överenskommits finns i det skriftliga hyresavtalet. Om ett villkor inte finns i hyresavtalet kommer det sannolikt inte att verkställas om du måste gå till domstol. Om hyresvärden tillhandahåller ett hyresavtal, granska det för alla villkor. Låt din advokat granska det om du har några frågor. Be om ändringar om det skriftliga hyresavtalet inte återspeglar ditt muntliga avtal. Om du skriver ditt eget hyresavtal kan du hitta exempel på kommersiella hyresavtal genom att söka efter kommersiella hyresavtal i din stat online. Eftersom hyresvärden / hyresgästen och avtalsrätten är statliga lagar, var noga med att provet du använder har skrivits specifikt för användning i ditt land.

Se till att alla parter undertecknar hyresavtalet. Ett hyresavtal för mer än ett år måste undertecknas av alla parter för att vara verkställbart. Även för ett hyresavtal på mindre än ett år är ett undertecknat hyresavtal ett högre bevis på avtalet än ett enkelt vittnesmål.