Hur köper jag bankägd kommersiell fastighet?
Bankägd fastighet, eller fastighetsägd (REO) egendom, är fastighet som en gång finansierades av banken men som betalades av köpare.
Bankägd fastighet, eller fastighetsägd (REO) egendom, är fastighet som en gång finansierades av banken men som betalades av köpare. Banken tar sedan fastigheten tillbaka i sin besittning och försöker sälja den till någon annan. Många bankägda kommersiella fastigheter finns till salu, men du bör anställa proffs som hjälper dig att undersöka fastigheten och lämna in ett konkurrenskraftigt bud.
Del 1 av 3: hitta bankägda fastigheter
- 1Identifiera vilken typ av kommersiell fastighet du vill ha. Det finns många typer av kommersiell fastighet, och du kommer att ha en lättare tid att söka om du begränsar vad du letar efter:
- Detaljhandelsbyggnader
- Kontorsbyggnader
- Lager
- Lägenhetsbyggnader
- Blandade byggnader (som rymmer både kontorslokaler och lägenheter)
- 2Besök bankwebbplatser. Banker listar sina fastigheter på sina webbplatser. Skriv bara namnet på en bank och "REO" i din favoritsökmotor. Vissa banker med REO kommersiella fastigheter inkluderar följande:
- US Bank
- Wells Fargo
- BMO Harris
- 3Sök i listorna på loopnet. Denna webbplats har listor för bankägda kommersiella fastigheter runt om i USA. Du hittar dem på http://loopnet.com/bank-own-properties-for-sale/. Registrera dig gratis för att komma åt webbplatsens premiumlistor.
- I listorna anges storleken, priset och typen av kommersiell fastighet, såsom gatuhandel, kontorsbyggnad, bostäder och mer.
- 4Övervaka lokala fastighetsauktioner. Titta i din tidning för att hitta kommande auktioner. Banker försöker alltid auktionera ut sina REO-fastigheter innan de noteras till salu. Statistik visar att de flesta fastigheter på auktion aldrig bjuds på. På grund av detta är auktioner ett bra sätt att identifiera kommersiella fastigheter som snart kommer på marknaden.
Läget är lika viktigt för kommersiell fastighet som för bostadsfastigheter. - 5Arbeta med en fastighetsmäklare. En erfaren kommersiell mäklare kan hitta listor som annars är dolda för dig. Hitta en mäklare genom att titta i telefonboken eller fråga en annan investerare vem de använde när de köpte kommersiella fastigheter.
- Se till att den mäklare du anställer har erfarenhet av kommersiella fastigheter.
Del 2 av 3: undersöka egenskaper
- 1Titta på plats. Läget är lika viktigt för kommersiell fastighet som för bostadsfastigheter. Sväng förbi byggnaden och titta på det omgivande området. Se också hur nära kollektivtrafiken är. En byggnad som endast är tillgänglig med bil kan bara vara attraktiv för medelklassfolk.
- Om du köper butikslokaler, bedöma om byggnaden är synlig från vägen och om det finns tillräckligt med fottrafik. Kolla också in de närliggande företagen. Kommer de att ta in en annan kundkrets, eller är de kompatibla med ditt företag?
- Om du köper flerbostadshus, kolla in närliggande byggnaders skick. Finns det bekvämligheter i närheten, som livsmedelsbutiker, skolor och sjukhus?
- 2Kontrollera byggnadens fysiska tillstånd. Gå igenom för att kontrollera om byggnaden är sliten och bedöm hur mycket reparation den behöver. Om du inte har någon aning, be en entreprenör att gå igenom byggnaden med dig. Du hittar entreprenörer i din telefonbok.
- 3Fråga om nuvarande hyresgäster. Du kanske köper en kommersiell fastighet i avsikt att hyra ut den. Fråga banken hur många enheter som hyrs och hur länge hyresgästerna har varit där.
- Försök att få "rent-roll" från banken, som innehåller viktig information: den fullständiga listan över enheter, namn på hyresgäster och villkor för varje hyresavtal.
- Om banken inte lämnar denna information kan du försöka kontakta den tidigare ägaren.
- 4Analysera vad du kan ta ut för hyra. Den nuvarande hyresvärden kanske inte tar ut en marknadshyra. Undersök vad andra hyresvärdar tar ut i området. Du kan besöka webbplatser som padmapper.com eller prata med fastighetsförvaltningsföretag.
- Se till att besöka byggnader för att se att de är jämförbara. Om en byggnad har ett mycket bättre läge kan de kanske ta ut en högre hyra än du.
- 5Bedöm lämpligheten av parkering. Du vill vara tillgänglig för personer som kör. Kontrollera hur mycket parkering som medföljer byggnaden och om det finns en parkeringsplats eller ett garage i närheten.
- 6Kontrollera begränsningar för vad du kan göra med byggnaden. Ibland begränsar zonbestämmelser eller byggkoder vad du kan göra till byggnaden inuti och utanför. Ta reda på den här informationen genom att prata med banken och din lokala zonstyrelse.
- Till exempel är vissa företag begränsade med skyltar som de kan använda utanför byggnaden. Det är bättre att känna till dessa begränsningar innan du köper.
Hitta en mäklare genom att titta i telefonboken eller fråga en annan investerare vem de använde när de köpte kommersiella fastigheter. - 7Hyr människor för att inspektera byggnaden. Din mäklare bör ordna med värderingsmän, ingenjörer och miljöanalytiker att besöka byggnaden och kontrollera dess sundhet. Du vill veta om det finns några potentiella problem, som felaktig ledning eller en komprometterad struktur.
- Du kanske inte kan inspektera fastigheten förrän du går på kontrakt. Ändå är det viktigt att ha alla dessa experter uppställda i förväg, eftersom du inte får en lång stängningsperiod.
- Inspektion är särskilt viktigt eftersom de flesta REO säljs "som de är", vilket innebär att köparen är ensam ansvarig för alla reparationer.
- 8Be banken om finansiella poster. Eftersom banken utestängde fastigheten kan de ha ofullständiga (eller obefintliga) ekonomiska register över hur bra byggnaden presterade. Be om vad som finns tillgängligt. Din mäklare vill se den här informationen för att hjälpa dig att beräkna ditt bud.
Del 3 av 3: att köpa fastigheten
- 1Hyra hjälp. Ta ihop ett team av experter som kan hjälpa dig att finansiera och köpa den kommersiella fastigheten. Till exempel bör du antagligen anställa följande:
- Revisor. Din revisor hjälper dig att bedöma hur mycket ditt företag kan spendera för att köpa en byggnad. De kan också analysera skattekonsekvenserna. Be din fastighetsmäklare ge dig en remiss. Om du inte har en fastighetsmäklare kan du kontakta ditt statliga redovisningsföretag, som du hittar här: http://aicpa.org/Research/ExternalLinks/Pages/AssociationsStateCPALinks.aspx.
- Advokat. En advokat kan förhandla med banken och granska alla juridiska dokument. Din fastighetsmäklare kanske känner någon du kan arbeta med. Om du inte har en fastighetsmäklare kan du få en remiss från din närmaste advokatsamfund.
- Lånemäklare. Din inteckningsmäklare kan analysera alla tillgängliga finansieringsalternativ för att hitta det bästa valet för dig.
- 2Granska din kredithistorik. En långivare vill se att du är en bra kreditrisk, så förvänta dig att de drar din personliga kredithistorik. Få din kredithistorik gratis genom att ringa 1-877-322-8228 eller besöka https://annualcreditreport.com/index.action.
- Kontrollera om det finns fel i din kreditrapport. Till exempel kan konton felaktigt listas som standard, eller så visas fel saldo. Du kan bestrida fel med kreditupplysningsföretaget som hade dem i rapporten.
- 3Sök efter finansiering. Arbeta med din hypoteksmäklare för att ta reda på hur mycket du behöver låna och var du kan få det. Banken som äger fastigheten kan erbjuda dig att finansiera dig eller inte. Du borde inte lita på det.
- Du måste presentera detaljerade finansiella poster för att säkra ett lån. Arbeta med din revisor för att samla in nödvändig information. Du bör också skicka in din inspektionsrapport.
- Byggnaden måste utvärderas innan långivaren går med på att finansiera projektet. Även om du inte behöver anställa värderingsmannen måste du betala för utvärderingen såvida inte ditt kontrakt anger att säljaren ska betala för det. Långivaren kommer att meddela en tredje part att de vill ha en bedömning av en viss fastighet och bedömare kan bjuda på jobbet.
- Långivare föredrar fastighetsägare, så du har ett ben om du tänker öppna ditt företag i byggnaden.
- 4Ansöka om ett lån. Ansök med många olika banker så att du kan jämföra erbjudanden och välja den som passar dig bäst. Du måste skicka personliga finansiella poster samt dokument om byggnaden: planritningar, bilder på fastigheten, hyresinformation etc.
- När du har godkänts kommer du att få ett terminsblad eller en avsiktsförklaring från långivaren.
- När du är redo att acceptera ett erbjudande, underteckna avsiktsförklaringen eller villkoren.
- Fråga din långivare hur lång tid det tar att behandla lånet, eftersom tidsramen kan variera. Berätta sedan för banken hur mycket tid du behöver för att stänga.
- 5Kom med ett bud. Sitt ner med din mäklare och bedöma bankens begärande pris. Verkar det för högt? För lågt? Om det är för lågt kan det vara fel på byggnaden. Din mäklare kan bedöma den omgivande fastighetsmarknaden för att ta reda på vad ett rimligt pris blir.
- Du kanske vill börja lågt i hopp om att banken ska förhandla med dig. Men varje bank är annorlunda. Vissa är inte intresserade av att få mindre än högsta dollar, även om byggnaden var utestängd. Ditt bästa drag kan vara att börja med ditt bästa erbjudande.
I listorna anges storleken, priset och typen av kommersiell fastighet, såsom gatuhandel, kontorsbyggnad, bostäder och mer. - 6Skicka ditt erbjudande. Din advokat kan utarbeta ett köp- och försäljningsavtal som du kommer att lämna till banken. Använd definitivt en advokat, eftersom köp- och försäljningsavtalet, om det accepteras, blir ett bindande avtal. Skicka in det så snart som möjligt till banken.
- Inkludera en genomförbarhetsklausul för att ge dig tid att granska hyresavtal, kostnader, intäkter, marknadspotential och andra relevanta frågor innan du köper fastigheten.
- Erbjudandet måste ha ett fastställt utgångsdatum, så ta reda på hur länge du kommer att vänta på ett moterbjudande eller godkännande från banken. Tänk på att banker sällan svarar snabbt.
- 7Förhandla med banken. Om banken avvisar ditt erbjudande kan de presentera ett motbud. Ofta tillhandahåller de också sitt eget köp- och försäljningsavtal, vilket kanske inte skyddar dina rättigheter. Granska det med din advokat och mäklare.
- Banker är hårda förhandlare, även när de är motiverade att sälja.
- 8Utför en titelsökning. Ett titelförsäkringsbolag kommer att köra en fullständig titelhistorik för att kontrollera att titeln är ren och att banken kan sälja fastigheten. Kostnaden för att utföra titelsökningen kommer att räknas in i dina stängningskostnader.
- 9Var uppmärksam på kontraktets tidslinjer. Om du bestämmer dig för att säga upp avtalet, men gör det efter tidsfristen för inspektionsberedskapen, kan du förlora de allvarliga pengar du lagt ner om inte en annan oförutsedd händelse skyddar dig. Se till att du känner till alla tidslinjer och eventualiteter för kontrakten så att du inte tappar pengar.
- 10Gå till stängning. Banken kommer förmodligen att vilja stänga snabbt - om 45 till 90 dagar. Banker gillar att arbeta på sina egna tidtabeller, så de kanske inte har tur att förhandla om en längre stängning. Under stängningen kommer dina experter att inspektera byggnaden. Granska deras resultat och besluta om du vill gå vidare med köpet.EXPERTTIPS
Vissa banker är villiga att förhandla om stängningskostnader. Carla Toebe, en fastighetsmäklare, förklarar, "Du kan be om att minska stängningskostnaderna, och banken kanske eller inte kan komma överens. Men kom ihåg att om du begär eftergifter kan ditt erbjudande se svagare ut. Undvik att fråga om du inte måste, särskilt om det finns flera erbjudanden på fastigheten.
Läs också: Hur söker jag bort journaler?
Frågor och svar
- Hur köper jag en bankägd fastighet?Bankägda fastigheter är vanligtvis noterade hos ett fastighetsbolag eller kan lokaliseras på auktionsplatser eller landstingsstegen när de blir utestängda. De hanteras olika beroende på fastigheten. De har vanligtvis sina egna formulär som de inkluderar med det erbjudande som måste undertecknas. De flesta bankägda fastigheter säljs som de är.
- Vad betyder det att köpa en bankägd fastighet?En bankägd fastighet avser en fastighet som har utestängts. Säljaren eller säljarens egendom gjorde inte inteckningsbetalningarna enligt överenskommelse så det utestängdes ägs nu av långivaren eller banken. Det finns några utestängningar som tillåter en inlösenperiod och de flesta gånger kommer de inte att sälja fastigheten under denna period. Du vill se till att få en tydlig titel och inte köpa någon fastighet under inlösenperioden eftersom den ursprungliga säljaren kan köpa fastigheten tillbaka genom att betala efterskottet.
- Kan jag finansiera ett bankägt hem hos en annan bank?Om hemmet är kvalificerat för finansiering, ja, banker som äger fastigheter tillåter att de finansieras i de flesta fall. I allmänhet, om finansiering inte är tillåten, kommer fastighetsinformationen att avslöja detta, men kontrollera alltid med den långivare du vill använda innan du lägger in ett erbjudande för att se till att din långivare kommer att finansiera den fastigheten. Inte alla fastigheter kommer att vara berättigade till särskilda typer av finansiering. En rehabilitering eller lån med hårda pengar kan vara nödvändig om fastigheten är i dåligt skick.
- Kommer bankerna att ta ett erbjudande med en beredskap att vi måste se en tidigare byggnad först?Ja, banker tillåter vanligtvis att du först ser fastigheten om den inte bjuder på auktion. Om den inte är noterad på den öppna marknaden för visning kommer du inte att kunna se den innan den utestängs. Auktionsförsäljning har vanligtvis inga oförutsedda utfall men du kan generellt få en titelrapport för en liten avgift före auktionsförsäljningen. Om det redan har utestängts och listats med en agent kan du be om oförutsedda situationer i de flesta situationer.
- Vilka villkor är förhandlingsbara om du bor i en fastighet som har sålts till banken och du planerar att köpa den?Banker kommer att förhandla med dig, så lägg ut vilka villkor du vill köpa fastigheten för om de tillåter dig att köpa den. Var noga med att rådgöra med lämpliga proffs för ditt skydd när du skriver upp ett kontrakt. Det kan hjälpa att få en advokat eller en REALTOR att representera dig. Vissa banker kommer att använda sitt eget kontrakt, men inte hela tiden.
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
