Hur säljer jag ett delat hus?
Men ägaren som vill sälja kan sälja sitt intresse i huset, men inte själva huset.
Att sälja ett hus när du delar ägarskap kan vara så enkelt eller svårt som någon ägare vill göra det. Det finns tre olika typer av gemensamt (eller samtidigt) ägande, och alla har olika regler för hur en försäljning kan genomföras. De får också olika konsekvenser när en försäljning är klar. Lyckligtvis, om du är intresserad av att sälja din andel i en fastighet som du äger gemensamt, är det väldigt lite som en annan delägare kan göra för att stoppa dig. Du kan till och med tvinga försäljningen av hela fastigheten. Oavsett om du tvingar försäljningen eller om du arbetar med de andra ägarna för att sälja huset i godo, finns det vissa fallgropar och förfaranden du måste vara medveten om om du vill genomföra en framgångsrik försäljning.
Metod 1 av 3: sälja din andel av ett hus individuellt
- 1Hitta en köpare och gå iväg. Om du och delägarna till huset är "gemensamma hyresgäster" behöver du inte göra något speciellt för att sälja din del av hemmet. Så länge du kan hitta någon som är villig att köpa din aktie kan du genomföra överföringen och vara klar med den.
- Hyresavtal är gemensamt den mest populära typen av samtidigt ägande. Under ett hyresavtal gemensamt äger alla parter en lika och odelad del av fastigheten. Så en person äger inte husets vänstra sida och den andra rätten. Istället delar de hela fastigheten lika.
- Var och en av ägarna får sälja, kommer eller överföra sin andel (eller en del av sin andel) till en annan part. Försäljningen av en del av fastigheten påverkar inte de andra ägarnas rättigheter.
- 2Tänk på konsekvenserna för de andra ägarna. Under en annan typ av samägande, ett "gemensamt hyresavtal", om en delägare säljer sin andel av fastigheten, förstör försäljningen det gemensamma hyresavtalet, vilket skapar ett hyresavtal gemensamt.
- Om en hyresgäst dör i gemensamt hyresavtal tilldelas hans / hennes andel av fastigheten automatiskt de överlevande, oavsett vad en testamente kan säga.
- Om ett gemensamt hyresavtal förstörs kan detta få långtgående konsekvenser.
- Tänk dig att ett gift par, Otis och Ada, äger ett andra hem under ett gemensamt hyresavtal. Otis är djupt i skuld och oroar sig för att hans fordringsägare kommer att ta sitt andra hem, så han säljer det till sin son Elmer till ett nominellt pris. När Otis ekonomi förbättras, köper han tillbaka sin del av huset från Elmer. Strax efter att de har slutfört återförsäljningen, blir Elmer borta från familjen. Otis dör utan att förena sig med Elmer. Trots att Otis trodde att han hade ett gemensamt hyresavtal förstördes det när han sålde sin andel till Elmer, även om han köpte tillbaka sin andel. Så istället för att Ada har full äganderätt över huset kan Elmer ta henne till prövningsdomstol för att kräva hans arv - Otis andel av huset - för att Otis inte tog upp det i testamentet och trodde att han hade ett gemensamt hyresavtal med Ada.
- 3Lös upp ditt äktenskap. Om du vill sälja din andel i ett hus du äger med din främmande fru, kanske du inte kan göra det om ni två äger det som "hyresgäster i sin helhet."
- Hyresgästen i sin helhet används mindre ofta än hyresgästen i gemensam eller gemensam hyresgäst och förekommer endast hos gifta par. Båda parter äger hela fastigheten, inte bara en andel. De får inte sälja eller överföra fastigheten till någon annan utan den andras samtycke, varvid hyresgästen i sin helhet upphör. Om äktenskapet slutar med skilsmässa eller död slutar hyresgästen och huset blir den överlevande makens odelade egendom.
Hur säljer jag en andel av ett hus?
Metod 2 av 3: förhandla om en försäljning med delägarna
- 1Bestäm ett försäljningspris. Samtidiga ägare bör bestämma ett begärt pris innan något annat. Misslyckandet med att komma överens om att acceptera köparens erbjudande är den vanligaste anledningen till att gemensam fastighetsförsäljning faller igenom.
- Det är jättebra om du och dina delägare kan komma överens om ett begärt pris, men om du tycker att det här är en fast punkt, få en bedömning. Detta ger dig en objektiv utgångspunkt för förhandlingar, vilket skulle göra det lättare att komma överens med en köpare.
- Avgör ett prisintervall, som skulle inkludera det ideala försäljningspriset och det lägsta acceptabla priset. Skapa sedan ett schema för att sänka priset. Du kan förbereda dig för att släppa ditt begärande pris lite om hemmet inte säljer på en förutbestämd tid.
- 2Fördelningskostnader bland ägarna. Innan du sätter ut hemmet på marknaden, träna med de andra ägarna hur kostnaderna delas. Du bör ta hänsyn till kostnaderna för inspektioner, deponering, agentprovision och särskilt reparationer.
- Kom ihåg att redovisa för reparationer som köparen kan begära samt reparationer du utför innan du släpper ut huset på marknaden.
- 3Överväg att tilldela fullmakt till en av ägarna. Om fastighetsägarna är geografiskt åtskilda, överväg att ge fullmakt till en ägare nära fastigheten så att de snabbt kan fatta beslut om försäljningen, t.ex. att acceptera ett erbjudande.
- Var mycket försiktig med detta. Om du inte litar på de andra ägarna för att fatta ett ordentligt beslut ska du inte underteckna dina rättigheter till dem.
- 4Förbered dig på möjligheten att en ägare inte har kontanter för att betala sin del av kostnaderna. Även om det inte är perfekt bör du planera för denna beredskap. Omfattningen av reparationer som en köpare kan begära kan vara för stor för att en ägare har råd. Det är bäst att ha en plan på förhand så att du vet hur en ägare kan förväntas kompensera de andra i händelse av brist.
- 5Välj en agent. Hyra en erfaren och skicklig fastighetsmäklare som alla i gruppen känner sig bekväma med. Eftersom du kommer att underteckna ett kontrakt med agenten, se till att du baserar ditt beslut på faktorer som sannolikt kommer att gynna dig och inte bara agenten.
- Välj till exempel inte en agent baserat på vänskap eller familjär relation. Välj en agent med meritlista över framgång på din ort. Ta reda på mer på Välj en fastighetsmäklare.
Om jag säljer min del av mitt hus till en delägare, måste jag betala skatt på vinsten? - 6Se till att alla ägarna är stängda. Eftersom fastigheten ägs gemensamt gäller inte försäljningen förrän alla ägarna har undertecknat försäljningsavtalet. Om det inte är möjligt för alla ägarna att vara närvarande, måste de som är frånvarande tilldela en annan ägare fullmakt.
Metod 3 av 3: tvinga en partition
- 1Försök medling. Ibland träffar delägare ett oöverstigligt hinder när de försöker sälja sin egendom och vill vidta rättsliga åtgärder mot varandra. Innan du gör det, se dock till att du har tömt alla andra alternativ. I de flesta fall är dina delägare familjemedlemmar eller vänner. En juridisk kamp för att tvinga fram en "partition" (uppdelning av fastigheten) kan förgifta förhållandet i många år framöver, så undersök alternativen först.
- 2Försök att sälja din aktie. Även om du bör göra alla försök att förhandla med de andra ägarna, finns det andra sätt du kan undvika att ta dem till domstol. Till exempel, även om medling inte lyckas, kan du försöka sälja ditt intresse i hemmet till andra ägare eller en tredje part.
- Var medveten om att en tredje part också kan tvinga en partition. Även om du inte skulle vara inblandad kan det fortfarande finnas några hårda känslor riktade mot dig.
- 3Sök juridisk rådgivare. I detta skede kan saker ta en vändning mot rättssalen. Som i alla rättsliga förfaranden bör du söka råd från en advokat så tidigt som möjligt. Eftersom du ännu inte har inlett en rättegång men du har beslutat att driva en rättslig åtgärd bör du prata med en advokat med erfarenhet av fastighetsrätt vid denna tidpunkt.
- 4Begär domstolen för en partition. Om du inte kan sälja din andel till en annan ägare eller en tredje part och medlingens ansträngningar har upphört kan du tvinga en partition av fastigheten. Så länge du har ett hyresavtal gemensamt eller ett gemensamt hyresavtal är en partition en absolut laglig rättighet. Så länge du kan bevisa ägande kommer domstolen nästan säkert att godkänna din begäran.
- Framställningen för en partition (eller klagomål för partition) är ett juridiskt dokument. Du kommer att lämna in den hos kontorist i domstolen i samma län där fastigheten ligger. Dokumentet ska innehålla adressen och en beskrivning av hemmet, en lista över de andra ägarna och deras respektive aktier och en redogörelse för fakta som förklarar varför du har rätt till en partition. Det sistnämnda behöver inte vara mer än ditt krav på gärningen och de andra ägarnas ovilja att sälja hemmet.
Om du och delägarna till huset är "gemensamma hyresgäster" behöver du inte göra något speciellt för att sälja din del av hemmet. - 5Skicka ett meddelande om "lis pendens. " Lis pendens är en latinsk term som betyder "stämningsansökan." Det fungerar som ett meddelande om att rättsliga åtgärder rörande fastigheter är nära förestående. Medan de flesta privata medborgare inte håller reda på lis pendens, gör banker och fordringsägare det, och det ger meddelande om framställningen till alla borgenärer som kan ha intresse av fastigheten.
- I de flesta jurisdiktioner kommer du att lämna in ett meddelande om lis pendens på landstingsregistret. De flesta stater har exempelblanketter online, så använd en sökmotor för att hitta en.
- 6Betjäna de andra ägarna. Ditt nästa steg är att betjäna de andra ägarna (de tilltalade i denna handling) med en kopia av din framställning. Du måste ha en neutral tredje part som utför tjänsten av processen. Det är vanligtvis bäst att anställa en processerver eller det lokala sheriffkontoret för att utföra tjänsten. Om du vill veta mer om servering av rättshandlingar, läs Serve rättshandlingar.
- De tilltalade har en tidsperiod (vanligtvis en månad) för att svara på din framställning med ett svar. När svaret har lämnats in till domstolen fastställer domaren ett rättegångsdatum. Under tiden kommer båda sidor att upptäcka precis som de skulle göra i alla civila ärenden. Upptäckt är steget i en rättegång när motsatta sidor får reda på vilka bevis den andra sidan har. Discovery är en komplex process med många regler. Om du ännu inte har behållit en advokat bör du göra det nu.
- Om huset i fråga är en hyresfastighet kan domstolen utse en domare som ska hämta hyra och förvalta fastigheten medan den är i tvist.
- 7Gå till rättegången. Slutligen kommer du och de andra delägarna att träffas vid rättegången. Så länge du kan bevisa att du har en legitim äganderätt till fastigheten kommer domstolen att beordra en partition och huset kommer att säljas. Men bara för att huset säljer betyder det inte att du får allt du vill ha. Om de tilltalade kan bevisa ekonomiskt ansvar från din sida, till exempel förskingring av hyran, på grund av skulder till de andra ägarna eller avsiktlig skada på fastigheten, kommer din andel att minskas i enlighet därmed.
Läs också: Hur packar man som ett proffs?
Frågor och svar
- Om en ägare av två tecknar ett noteringsavtal i Texas och nu den andra ägaren vägrar att sälja huset, blir det avtal som undertecknats av den första ägaren ogiltigt med fastighetsmäklaren?Huruvida avtalet med mäklaren förblir i kraft eller sägs upp beror på det specifika språket i noteringsavtalet. En ägare kan bara sälja det han / hon äger, dvs. deras intresse. Såvida inte fastigheten har delats genom ett domstolsbeslut kan försäljningen av huset inte ske utan båda ägarnas samtycke. Men ägaren som vill sälja kan sälja sitt intresse i huset, men inte själva huset.
Obesvarade frågor
- Var och hur hittar jag någon att köpa min andel av ett hem?
- Om jag säljer min del av mitt hus till en delägare, måste jag betala skatt på vinsten?
- Hur säljer jag en andel av ett hus?
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
