Hur utför jag jämförande marknadsanalys?
Att hitta aktiva listor hjälper dig att identifiera större förändringar som har hänt på den lokala bostadsmarknaden sedan fastighetskompositionerna såldes och som har påverkat fastigheternas nuvarande marknadsvärde.
Jämförande marknadsanalys, eller CMA, är en form av fastighetsmarknadsanalys som studerar de priser till vilka liknande fastigheter i samma område nyligen har sålts. Jämförande marknadsanalys utförs vanligtvis av en fastighetsmäklare eller en erfaren fastighetsinvesterare. CMA används av agenter, bostadsköpare och säljare och fastighetsinvesterare för att bestämma det verkliga marknadsvärdet för en fastighet som de vill köpa eller sälja. Jämförande marknadsanalys skiljer sig från en hemvärdering som utförs av en licensierad värderingsman och CMA har inget juridiskt eller ekonomiskt värde. det är bara informativt.
Del 1 av 3: analysera fastigheten du köper eller säljer
- 1Analysera din fastighet noggrant. Ta en detaljerad titt på alla större och mindre funktioner och egenskaper hos hemmet som du vill köpa eller sälja.
- Först och främst måste du börja med platsen för fastigheten. Notera grannskapet, gatan, omgivningen, tillgången till kollektivtrafik och annan infrastruktur etc. Skriv ner avståndet till tunnelbanestationer, busshållplatser, skolor, sjukhus och andra viktiga anläggningar och institutioner. Ett hus som ligger inom gångavstånd från en bra offentlig skola har ett högre värde (och därmed marknadspris) än ett hus som ligger 8 km från närmaste skola. På samma sätt kostar en lägenhet nära stormarknader, restauranger och kaféer mer än samma lägenhet utan mat och fritidsmöjligheter i närheten.
- Därefter bör du analysera den faktiska byggnaden och titta på fastighetsstrukturens kvantifierbara egenskaper som dess ålder, typ, storlek, antal våningar, antal sovrum och badrum och andra.
- Slutligen bör du analysera andra, icke kvantifierbara funktioner som påverkar fastighetens värde som golv, efterbehandling, värme- / kylsystem, elektriska apparater och andra.
- 2Skriv ner en detaljerad lista över alla fastighetsegenskaper. Se till att skriva ner alla detaljer eftersom du senare kommer att använda den här listan, jämför din fastighet med de kompenser som du kommer att samla i de följande stegen. När du är klar bör din lista innehålla följande:
- Området och grannskapet
- Platsen med avseende på huvudvägar, tillgång till kollektivtrafik, skolor, sjukhus, marknadsplatser och annan infrastruktur
- Fastighetstypen (enfamiljshus, radhus, lägenhet, lägenhet eller annat)
- Året då fastigheten byggdes
- Storleken i m2
- Markområdet i m2
- Antal våningar
- Antal och storlek på sovrum och badrum
- Andra rum
- Bekvämligheter och funktioner som balkonger, verandor, eldstäder, uteplatser, simbassänger, garage etc.
- Golvets typ och kvalitet
- Efterbehandlingens kvalitet
- Villkor, ålder och typ av värme- / kylsystem
- Villkor, ålder och typ av elektriska apparater
- Stora senaste förbättringar
Marknadsvärdet på din fastighet bör vara närmast den här företags försäljningspris.
Del 2 av 3: Hitta fastighets komp
- 1Hitta pålitliga källor till lokala listor över nyligen sålda hem. Du behöver detta för att hitta dina kompisar. De bästa källorna för nyligen sålda fastigheter inkluderar:
- Multiple Listing Service (MLS): MLS är den mest omfattande källan för alla börsnoterade fastigheter till salu i USA. Det är dock bara fastighetsmäklare och mäklare som har tillgång till det. Vissa webbplatser publicerar data från MLS, men det är bara partiellt och kan vara föråldrat.
- Webbplatser med nationell täckning av nyligen sålda listor som Redfin och Zillow
- Webbplatserna för lokala fastighetsmäklare och byråer samt profilerna för enskilda fastighetsmäklare som arbetar i området
- Fastighetsmäklare som arbetar i området
- Ditt nätverk av vänner, kollegor och andra bekanta som kanske har köpt eller sålt ett hus i området nyligen
- Lokala företagsägare som är bekanta med fastighetstransaktioner runt
- 2Hitta 3-5 nyligen sålda fastighetskomponenter i närheten. Fastighetsjämförelser är fastigheter som liknar den du funderar på att köpa eller sälja med avseende på typ, storlek, ålder och andra funktioner som anges ovan.
- Du bör leta efter fastigheter som ligger inom en radie av 1-3 miles från ditt hus och som såldes under de senaste tre månaderna. Se till att det inte finns några större skillnader mellan platsen för din fastighet och de kompenser du använder när det gäller tillgång till infrastruktur, utvecklingsprojekt, säkerhet och brottslighet och andra bekvämligheter.
- 3Utöka din radie och tidslinje om du behöver. Om du inte hittar 3-5 fastigheter som uppfyller dessa kriterier, bör du utöka radien med några mil och också leta efter fastigheter som såldes under de senaste 6 månaderna. Detta kommer dock att kompromissa resultaten av din jämförande marknadsanalys. Ju större avstånd, desto mindre likartade fastighetsfastigheter.
- Dessutom kan en fastighetsmarknad genomgå betydande förändringar under ett halvt år som kan påverka fastighetspriserna antingen uppåt eller nedåt.
- 4Samla minst 3 fastigheter att jämföra din med för att undvika avvikare. När du har identifierat 3-5 fastighetskomponenter, undersök dem och skriv ner deras huvudsakliga egenskaper enligt samma listaformat som du skapade för din fastighet. Detta hjälper dig att bedöma hur lika dessa fastigheter liknar dig för att markera de viktigaste skillnaderna jämfört med din fastighet. När allt kommer omkring är inga två fastighetsfastigheter exakt samma.
- 5Hitta tre aktiva listor över jämförbara fastigheter. Det är viktigt att hitta några fastigheter som liknar den du köper eller säljer som möjligt inom 1-3 mil bort som för närvarande är listade för försäljning. Försök hitta fastigheter av samma typ, av samma storlek, med samma antal rum och med mycket liknande egenskaper och funktioner som du är intresserad av att köpa eller sälja. Att hitta aktiva listor hjälper dig att identifiera alla större förändringar som har hänt på den lokala bostadsmarknaden sedan fastighetskompositionerna såldes och som har påverkat fastigheternas aktuella marknadsvärde.
- När du hanterar aktiva listor bör du komma ihåg att noteringspriserna sannolikt inte kommer att vara desamma som de slutliga försäljningspriserna, eftersom säljare vanligtvis listar sina hem för mer än vad de faktiskt är värda för att maximera sin vinst. Så du kan förvänta dig att försäljningspriserna blir lite lägre.
- För att hitta aktiva fastighetsförteckningar, försök att:
- Kontrollera MLS.
- Leta upp webbplatser med nationell täckning av fastighetsannonser som Redfin och Zillow. Sådana webbplatser kommer att ha vissa MLS-listor, liksom vissa fastighetsegenskaper från andra källor.
- Kolla in lokala tryckta och onlinetidningar med listor.
- Kör runt för att leta efter "Till salu" skyltar i området.
- Besök webbplatser för lokala mäklare och fastighetsmäklare.
- Prata med en fastighetsmäklare som arbetar med säljare på den lokala bostadsmarknaden. Agenter och mäklare kommer att kunna förse dig inte bara med listor från MLS utan också med fastigheter som säljare listat direkt med dem.
- 6Hitta 3 väntande listor med liknande fastigheter i samma område. En pågående fastighet är en affär där köparen har tagit bort alla oförutsedda utgifter och är låst för att köpa hemmet. Att avsluta affären kan ta mellan några dagar och några veckor. Dessa hjälper dig att räkna ut exakt hur mycket hus som är jämförbara med dina för närvarande säljer för. Källor till väntande listor inkluderar:
- MLS.
- Vissa online-webbplatser som Redfin.
- Lokala fastighetsmäklare och mäklare.
- 7Hitta utgångna listor i området. Den vanligaste anledningen till att en bostadsförteckning upphör är att säljaren ber om ett pris som överstiger hemmets verkliga marknadsvärde. Om man tittar på utgångna listor kommer en fastighetssäljare att visa hur mycket som är för mycket att begära samt en fastighetsköpare hur mycket som är för mycket att betala för en viss fastighet på denna marknad. Att hitta utgångna listor kan vara utmanande eftersom sådana listor tas bort från webbplatser. Det finns två sätt att hitta dem:
- Kolla in MLS om du har tillgång som agent eller mäklare.
- Prata med en lokal fastighetsmäklare eller mäklare i området.
Jämförande marknadsanalys utförs vanligtvis av en fastighetsmäklare eller en erfaren fastighetsinvesterare.
Del 3 av 3: bestämma marknadsvärdet på din fastighet
- 1Sätt ett pristak. Identifiera ett nyligen sålt hus från dina kompisar som är definitivt bättre än det du köper eller säljer. Det kan vara större i storlek, byggas mer nyligen, ha ett extra rum, ha bättre golv eller ha bättre andra funktioner. Försäljningspriset för detta hus är ditt pristak.
- Till exempel hade en av fastigheternas jämförbara sina köksskåp renoverats för 3 år sedan, medan ditt hus fortfarande har de ursprungliga köksskåpen från 15 år sedan. Detta hus såldes för 261000€ för två månader sedan. Ditt pristak är 261000€
- 2Ange ett prisgolv. Hitta ett hem från dina fastighetskomponenter som definitivt är värre än din. Det kan vara mindre, äldre, med färre rum eller färre bekvämligheter. Försäljningspriset för den här fastigheten är din prisnivå.
- Till exempel har en av jämförbarheter laminat, medan ditt hem har trägolv. Om kompanensen såldes för 235000€ för en månad sedan är ditt prisgolv 235000€
- 3Ange ett prisintervall. Skillnaden mellan prisgolvet och pristaket är din prisklass. Värdet på fastigheten som du överväger ligger någonstans i detta intervall. I exemplet ovan är prisintervallet för din fastighet 235000€-261000€
- 4Bestäm det aktuella marknadsvärdet på din fastighet. Börja med det prisklass som du har angett ovan. Det verkliga marknadsvärdet för din fastighet bör ligga inom detta intervall. Om intervallet är för stort betyder det att dina komposter inte liknar din fastighet och varandra eller att stora förändringar har hänt med fastighetspriserna på marknaden under de senaste månaderna.
- Till exempel är det pris som vi fastställt ovan (235000€-261000€) rimligt med tanke på att det finns några tydliga skillnader mellan kompisen och hemmet som analyseras. Om prisintervallet var 187000€-261000€ är det dock för brett. I det här fallet bör du gå tillbaka och försöka hitta fler liknande egenskaper eller utföra mer detaljerad analys för att ta reda på orsakerna till förändringarna på marknaden. En bra idé är att prata med fastighetsexperter i området som agenter eller investerare.
- 5Dubbelkolla ditt värde mot närmaste komp. Bestäm vilken av dina kompisar som mest liknar din fastighet. Marknadsvärdet på din fastighet bör vara närmast denna företags försäljningspris.
- Identifiera eventuella skillnader mellan din fastighet och närmaste komp. Justera priset på din fastighet upp eller ner för att ta hänsyn till dessa skillnader. Se till att veta hur mycket var och en av de olika funktionerna lägger till eller subtraherar värdet på en fastighet.
- Tänk på resten av kompisen, de aktiva listorna, de väntande listorna och de utgångna listorna för att finjustera marknadsvärdet för din fastighet.
Jämförande marknadsanalys, eller CMA, är en form av fastighetsmarknadsanalys som studerar de priser till vilka liknande fastigheter i samma område nyligen har sålts.
- Försök hitta fastighetskomponenter som liknar din fastighet som möjligt. Detta förbättrar CMA: s noggrannhet.
- Försök att hålla dig till 1-3 mils radie för fastighetskompetenser. Plats är av central betydelse för fastigheter.
- Försök hitta fastigheter som såldes för inte mer än 3 månader sedan.
- Håll ordning sedan början. Skriv ner all information och data som du samlar in. Använd Excel-kalkylblad eller ett annat programverktyg för att underlätta jämförelsen mellan egenskaperna hos kompisen och din fastighet.
Läs också: Hur kommer jag till Google Kontakter?
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
Relaterade artiklar
