Hur förhandlar jag om inteckning över inteckning?
Om din begäran om uthållighet godkänns, kommer du att få ett brev som anger långivarens föreslagna överlevnadsvillkor, inklusive: Minskningsbeloppet för dina hypotekslån under uthållighetsperioden.
Miljontals husägare är efter i sina hypoteksbetalningar. Att räkna ut hur man fastnar är en svår uppgift och kräver hjälp av din långivare. Lösningen kan vara en återbetalningsplan som kallas ett överlevnadsavtal tillgängligt för alla med en inteckning som ägs av Freddie Mac eller Fannie Mae eller försäkrad av FHA. En inteckning överlåtelse gör att du kan antingen skjuta upp eller sluta göra dina standardbetalningar under en kort tid tills din ekonomiska situation förbättras, eller låter dig fastna under några månader genom att omstrukturera dina betalningar. När du är upptagen går du tillbaka till att göra dina vanliga betalningar. Du kanske också kan förhandla med din långivare så att de förlåter en del eller hela standardbeloppet. Tålamod är bara en kortsiktig lösning när du har en tillfällig ekonomisk svårighet. Du måste dokumentera din svårighet genom att skicka in alla ekonomiska dokument som din långivare begär.
Del 1 av 3: beslutar att gå in i överbærenhet
- 1Förstå hur tålamod kan gynna dig. Tålamod ger en tillfällig avstängning eller minskning av dina intäkter. Av den anledningen kan det hjälpa dig att stanna kvar i ditt hem tills din ekonomiska situation förbättras. Tålamod kan vara ett användbart sätt att komma ut ur ett ekonomiskt hål orsakat av sjukdom, skilsmässa eller förlust av jobb.
- Långivaren kan inte lämna ut avskärmning mot dig när du har förhandlat om ett hypotekslåneavtal, såvida du inte har återbetalningsplanen.
- 2Bestäm om du är berättigad. Tålmodighetsplaner är främst för de låntagare som historiskt har gjort sina hypoteksbetalningar i tid och i sin helhet, men tillfälligt har stött på ekonomiska svårigheter. Det är inte användbart för låntagare som inte har råd med sina lån under normala förhållanden (de som har köpt mer hus än de har råd med). Låntagare som ber om uthållighet bör vara redo att göra ändringar i sina utgiftsvanor och göra goda ansträngningar för att återbetala sina inteckningar.
- Inte alla inteckningar är berättigade till uthållighet. Till exempel är inteckningar med justerbar ränta (ARM) som har stigit till oöverkomliga räntenivåer inte berättigade.
- 3Känn riskerna. En överlevnadsplan förlåter inte dina intäkter. Snarare försenar det dem att få betalt när du kommer ur ekonomiska problem. Vid den här tiden betalar du både dina vanliga, månatliga intäkter och ytterligare betalningar som används för att täcka de betalningar som upplupits under uthållighetsperioden. Om du inte budgeterar för denna betalningsökning kan du komma tillbaka i ekonomiska svårigheter.
- Dessutom kan en överlevnadsplan sänka din kreditpoäng. Minskningen av din kreditpoäng från en överlåtelseplan är dock betydligt mindre än effekten av flera sena eller obetalda intäkter.
Långivaren kan inte lämna ut avskärmning mot dig när du har förhandlat om ett hypotekslåneavtal, såvida du inte har återbetalningsplanen. - 4Överväg andra alternativ. Om du har stött på ekonomiska problem och kan inte göra dina lån betalningar, med en överseende plan är bara en av dina många alternativ. Dina huvudsakliga alternativ är lånemodifiering, som återavskrivar ditt lån under en längre period och refinansiering, vilket kan sänka din ränta. Andra alternativ kan vara tillgängliga under specifika omständigheter, inklusive:
- Säljer ditt hem kort. Om du har mer kapital i ditt hus än du är skyldig kan du kanske sälja ditt hus snabbt och använda intäkterna för att återbetala ditt lån.
- Återbetalning. VA-lån (speciella lån som ges till veteraner) kan återköpas och betjänas av VA, vilket ger låntagarna större flexibilitet när det gäller att göra betalningar.
- Huvudminskning. Vissa statliga program kan låta dig omstrukturera ditt lån med ett lägre värde för ditt hem. Detta skulle i sin tur minska dina betalningar.
Del 2 av 3: begära uthållighet
- 1Ring din långivare och förklara din tillfälliga ekonomiska svårighet. Ditt första steg är att komma i kontakt med din långivare. Det bästa sättet att göra detta är helt enkelt genom att ringa och be att prata med lånetjänster. När du ringer ber din långivare vanligtvis om följande information:
- En beskrivning av din svårighet.
- Ditt lånnummer.
- Din månatliga inkomst före skatt.
- En lista över månatliga utgifter.
- Alla arbetslöshetsförmåner du kan få.
- 2Be dem om ett inteckningsavtal om inteckning. För att förbättra dina chanser att bli uthålliga måste du visa din långivare att du redan har försökt minska kostnaderna för att göra dina inteckningar. Ha bevis på detta redo när du ber om uthållighet. Se till att förklara din situation till fullo.
- 3Skicka dem den finansiella information som de begär. Förbered dig på att visa din ekonomiska svårighet genom att skicka in finansiell information, såsom kopior av din arbetslöshetsersättning, eller dina lönecheckar som visar dina reducerade löner, dina senaste kontoutdrag, dina skattedeklarationer och en lista över dina skulder och tillgångar.
Minskningen av din kreditpoäng från en överlåtelseplan är dock betydligt mindre än effekten av flera sena eller obetalda intäkter. - 4Uppföljning av långivarens förlustreducerande avdelning tills en förhandlare tilldelas din fil. Kom tillbaka via telefon eller personligen varannan dag tills ditt ärende ges till en låneansvarig eller förhandlare.
Del 3 av 3: förhandla om ett överlevnadsavtal
- 1Fortsätt att ringa tills du får ett skriftligt godkännande. Även efter att ditt ärende skickats till en specialiserad låneansvarig kanske du fortfarande inte hörs på ett tag. Det beror på att din specifika situation analyseras. Om din begäran om uthållighet godkänns, kommer du att få ett brev som anger långivarens föreslagna överlevnadsvillkor, inklusive:
- Storleken på minskningen av dina hypotekslån under uthållighetsperioden.
- Eventuella andra avgifter (försäkring, deponering, etc.) som täcks av uthållighet.
- Varaktigheten på uthållighetsperioden.
- Villkor för återbetalning av betalningar som inte har gjorts under uthållighetsperioden.
- 2Granska dina villkor för uthållighet. Titta över villkoren för uthållighet och se till att de passar din situation. Se till att betalningsminskningen är tillräckligt stor för att du ska kunna göra betalningarna under uthållighetsperioden. Dessutom bör du se till att uthållighetsperioden är tillräckligt lång för att ge dig tid att komma tillbaka på fötterna. Slutligen, se till att villkoren för återbetalning av betalningar som inte gjorts under uthållighetsperioden är hållbara för dig när det är dags att återbetala dem.
- 3Förhandla med långivaren. Långivare kan göra att det verkar som om de villkor för uthållighet som de ger dig är i sten. Men du har en del av förhandlingsmakten här. Bankerna vill inte ta på sig kostnaderna för utestängning av ditt hus, så de kan vara villiga att lyssna om du inte gillar villkoren för uthållighet. Ring eller besök banken personligen för att förhandla om villkoren efter eget tycke.
- Tänk dock på att det inte finns någon garanti för att långivaren tillåter dina föreslagna ändringar. Medan låntagare inte har något lagligt krav på att acceptera villkoren i ett tålamodsavtal, är långivare inte skyldiga att göra villkor godtagbara för låntagaren.
Vid denna tidpunkt betalar du både dina vanliga, månatliga intäkter och ytterligare betalningar som används för att täcka de betalningar som upplupits under uthållighetsperioden. - 4Teckna och återlämna avtalet om inteckning över inteckning. Din långivare kommer att meddela dig om det finns andra dokument som kräver din signatur.
- 5Omförhandla lånevillkor vid behov. Om din uthållighetsperiod upphör och du fortfarande inte kan göra dina betalningar, särskilt återbetalning av uthållighet, kan din långivare vara villig att fortsätta arbeta med dig. I det här fallet kan de erbjuda lånemodifiering eller refinansiering som ett alternativ så att du kan undvika utestängning.
- Det genomsnittliga överlevnadsavtalet är tre till sex månader. Om du inte betalar betalningarna kan långivaren lämna in utestängningsförfaranden mot dig.
Frågor och svar
- Behöver jag en medunderskrivare om jag bara sålde mitt hem för att köpa ett annat hem?Det beror på din kreditpoäng och de pengar du har för hemmet. Du behöver vanligtvis bara en medunderskrivare om du inte själv kan uppfylla vissa krav.
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
