Hur undviker man utestängning?
För att undvika utestängning måste du hålla kontakten med din långivare.
Om du befinner dig i en situation där du inte kan betala hela din ränta och ränta på din inteckning kan din långivare beslagta fastigheten, vräka dig och sälja hemmet. Inför utestängning är en skrämmande upplevelse för husägare. Om du har hamnat efter på dina intäkter betalar du inte upp direkt. Du har flera alternativ som kan hjälpa till att rädda ditt hem, din ekonomi och ditt kreditbetyg.
Metod 1 av 3: lära sig bra vanor
- 1Lär dig mer om utestängningsprocessen. Avskärmningsprocessen varierar från stat till stat, så klicka här för att undersöka lagarna i ditt specifika tillstånd. Enligt US Department of Housing and Urban Development finns det dock en allmän tidslinje för processen som du kan titta på som en riktlinje. Det är viktigt att hålla kontakten med din långivare under varje steg. Detta ökar chansen att du kan träna någon form av arrangemang.
- Vanligtvis när du hamnar tre månader efter på dina betalningar kommer din långivare att kontakta dig och informera dig om att du är skyldig. De ger dig vanligtvis 30 dagar på dig att få ditt lån aktuellt. Om du inte gör det kan de inleda avskärmningsförfaranden. Försök om möjligt att ordna med din långivare just nu, eftersom förfarandena inte har börjat ännu.
- När dessa 30 dagar är slut kommer långivaren att kontakta advokater och påbörja avskärmningsförfarandet. Du kommer att meddelas när detta händer och kommer förmodligen också att debiteras advokatavgifter utöver din skuld.
- Långivarens advokat planerar ett försäljningsdatum. Det betyder att din långivare sätter tillbaka huset på marknaden för att sälja vidare. Du kan få besked om detta på flera sätt, inklusive ett officiellt brev eller ett meddelande tejpat på din dörr. Datumet kommer att variera, men det är ofta 2-3 månader från den dag du fick meddelandet.
- Försäljningsdatumet är inte ett utflyttningsdatum. Din långivare meddelar dig när du förväntas flytta. Du har fortfarande till försäljningsdagen att betala av skulden eller göra någon annan typ av arrangemang.
- 2Svara på samtal eller brev från din långivare. Som du kan se kommer du att få flera meddelanden från din långivare innan avskärmningen börjar. Vissa människor väljer att undvika brev eller samtal från sina långivare om de har problem med att göra betalningar. Det här är ett misstag. För att undvika utestängning måste du hålla kontakten med din långivare.
- 3Vidta åtgärder så snart som möjligt. Vänta inte tills du är mycket långt efter på dina betalningar för att lösa problemet. Helst bör du kontakta din långivare innan du har missat några betalningar om du är rädd att du hamnar efter. Ju tidigare du agerar, desto bättre är dina chanser att behålla ditt hem.
- 4Stanna hemma tills du beordras att flytta. Om du får ett meddelande om att avskärmningsprocessen börjar har du fortfarande alternativ. Om du överger fastigheten kanske du inte längre kvalificerar dig för vissa hjälpprogram som kan hjälpa dig att behålla ditt hem.
Som du kan se kommer du att få flera meddelanden från din långivare innan avskärmningsprocessen startar. - 5Ha all din finansiella information organiserad och nära till hands. Oavsett om du förhandlar med din långivare, kontaktar en advokat eller söker statligt stöd, vill alla se din ekonomi. Att ha all denna information lättillgänglig gör att förhandlingarna går smidigare och snabbare.
- 6Lär dig om olika typer av bedrägerier. Personer som står inför utestängning är förståeligt upprörda och kan hoppa på alla möjligheter de tror kommer att hjälpa. Con artister byter ut denna mentalitet och kan offra dig ytterligare. Det finns ett antal olika sätt att göra det på, så se upp.
- Uthyrningsprogram. Detta innebär att du överför titeln på ditt hem till en långivare som låter dig stanna i huset som hyresgäst. Con artister hävdar ofta att detta är ett tillfälligt arrangemang, men om du registrerar dig för detta har du effektivt överlämnat ditt hem och kommer sannolikt inte att få tillbaka det.
- Falska mellanhänder. Ibland erbjuder bedragare att förhandla med din långivare för att ändra ditt lån. De kommer ofta att ta ut höga avgifter för sina "tjänster", och när du inser att de inte förhandlar med din långivare har du redan lämnat in mycket pengar.
- Hemliga lagkrav. Vissa bedragare låtsas vara juridiska experter som känner till en hemlig eller lite känd lag som säger att du inte är skyldig att betala din inteckning. Återigen tar de ofta höga avgifter för sina "tjänster".
- 7Rådgör med en expert innan du undertecknar dokument som du inte förstår helt. Det är ofta svårt för någon utan juridisk utbildning att förstå terminologin och jargongen i kontrakt och dokument. Bedrägerier ordar ofta saker på ett förvirrande sätt. Vissa människor kan till och med omedvetet underteckna sina hus eftersom de inte förstod dokumentet ordentligt. Om du är osäker på något i ett dokument som du har presenterats, kontakta en licensierad fastighetsmäklare eller advokat.
Metod 2 av 3: vara proaktiv
- 1Kontakta din långivare. Innan du har fallit för långt efter på dina betalningar kommer din långivare förmodligen att vara villig att utarbeta någon form av plan med dig. När du har gjort det finns det ett antal alternativ.
- Var ihärdig när du kontaktar din långivare. Det kan ta lite tid att få rätt avdelning eller person i telefonen, men du måste hålla fast vid det för att undvika utestängning.
- 2Få alla löften eller avtal skriftligen. Oavsett vad du slutar träna med din långivare, lita aldrig på någons muntliga löfte. Insistera på att ha alla avtal och detaljer skriftliga. Notera dessa dokument för att göra dem mer juridiskt bindande.
- 3Se om din långivare accepterar en reducerad eller sen betalning. Om du är rädd att du inte kommer att kunna göra en betalning, låt inte tidsfristen passera. Kontakta din långivare och se om du antingen kan betala ett mindre belopp inom tidsfristen eller skjuta upp hela betalningen till ett senare datum.
- Var noga med att nämna varför du inte kommer att kunna göra din betalning. Om du har upplevt en lönesänkning eller en oväntad kostnad kan din långivare vara mer villig att utarbeta en plan för dig.
- Säg också om du förväntar dig att få pengar inom en snar framtid, som en bonus eller höjning. Detta visar för långivaren att du kommer att kunna göra betalningen vid ett senare tillfälle.
Dessa program kan hjälpa dig med refinansiering, modifiering av dina lån och att få ekonomiskt stöd för att undvika utestängning. - 4Begär en ändring av lånet. Ibland saknas en betalning en gång på grund av oväntade utgifter. Om dina problem är mer permanenta och du kommer att ha problem med att göra betalningar i framtiden bör du dock se om din långivare kan justera ditt lån. Oftast handlar det om att sträcka ut lånet under en längre period och sänka de månatliga betalningarna. Detta kan göra dina månatliga betalningar mer överkomliga. Denna plan är till hjälp om du har utsatts för en lönesänkning eller nyligen tappat ditt jobb.
- 5Refinansiera ditt hem. Du kan ha svårt att göra dina betalningar eftersom du betalar mer än ditt hem är värt. Om så är fallet kan du prata med din långivare om att refinansiera ditt hem och få ett nytt lån. Detta kan göra dina betalningar mer överkomliga.
Metod 3 av 3: söka alternativ för avskärmning
- 1Få en delvis fordran. Om du har missat några betalningar kan din långivare kanske göra ett lån från Federal Housing Administration. Du kan vanligtvis kvalificera dig om din betalning är sen med minst fyra månader men mindre än tolv månader. Om du får ett partilån kommer det amerikanska departementet för bostads- och stadsutveckling att betala till din långivare och göra ditt lån aktuellt. Dessa lån är vanligtvis räntefria.
- 2Sök statlig hjälp. Flera program som administreras av US Treasury och Department of Housing and Urban Development är utformade för att hjälpa husägare som står inför avskärmning. Dessa program kan hjälpa dig att refinansiera, ändra dina lån och få ekonomiskt stöd för att undvika utestängning. En lista över statliga program som är utformade för att hjälpa husägare som står inför avskärmning finns här.
- Det finns också företag som tillhandahåller liknande tjänster för personer som står inför utestängning. Se till att undersöka rådgivningsbyråer eller någon som erbjuder dig hjälp med din utestängning. Du kan ringa Department of Housing and Urban Development på 1-800-569-4287 för att se om ett företag har godkänts federalt för att tillhandahålla den här tjänsten.
- Du kan också kontakta din statsadvokat, statsfastighetskommissionen eller din lokala konsumentbedrägeri för att se om dessa personer har haft några klagomål eller rättsliga åtgärder mot dem.
- 3Ansök om konkurs. Även om detta kan vara ett otilltalande alternativ, kan ansökan om konkurs hjälpa till att rädda ditt hem. Konkurs fördröjer utestängningsprocessen. Detta kan hjälpa dig att få den tid du behöver för att betala av lånet eller utarbeta ett avtal med din långivare.
- Kom ihåg att ansökan om konkurs inte skyddar dig på obestämd tid. Medan konkurs vanligtvis stoppar avskärmningsprocessen tills ditt konkursärende avslutas, kan din långivare få domstolstillstånd för att återuppta ärendet.
Det kan ta lite tid att få rätt avdelning eller person i telefonen, men du måste hålla fast vid det för att undvika utestängning. - 4Sälj ditt hem. Om inga andra steg hjälper är det möjligt att du helt enkelt inte har råd med ditt hem. I det här fallet kan du sälja ditt hem innan långivaren börjar avskärmningsrörelser. Du kan använda intäkterna från att sälja hemmet för att täcka resten av din inteckning. Medan den här metoden inte kommer att hålla dig hemma, är det mycket mindre skadligt att sälja fastigheten för din kreditpoäng och din ekonomi än för utestängning.
- Håll kontakten med din långivare under denna process. Du kan få sluta betala när du försöker sälja ditt hus. Din långivare är mer benägna att acceptera detta om du kan visa att din familj har upplevt någon form av svårigheter som en sjukdom eller arbetsförlust.
- Om husförsäljningen inte täcker hypotekslån, fråga din långivare om en kort försäljning. Detta innebär att din långivare accepterar intäkterna från huset, även om de är mindre än du är skyldig. Det är bäst att kontakta en fastighetsmäklare eller advokat när du fortsätter med en kort försäljning. Ibland kommer långivare fortfarande efter dig under resten av lånet om du inte anger att kortförsäljningen kommer att upphäva din skuld.
- 5Lämna tillbaka gärningen till din långivare. Om du inte kan hitta en köpare för ditt hem inom en viss period - vanligtvis några månader - kan du återlämna gärningen till långivaren. Detta är i princip samma som en utestängning, eftersom långivaren tar huset i besittning och säljer det vidare. Men om du frivilligt lämnar tillbaka gärningen kommer inte långivaren att göra detta som en utestängning. Detta sparar ditt kreditbetyg och gör det lättare för dig att komma tillbaka på fötterna efteråt.
- Om du inte känner till lagen kanske du vill konsultera en advokat någon gång. Han kan hjälpa dig att förhandla och informera dig om dina juridiska alternativ.
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
