Hur tar jag bort ett namn från en inteckning utan refinansiering?
Även om det kan vara svårt att ta bort ett namn från en inteckning utan refinansiering, är det bäst att börja med att kontakta din långivare för att förklara din situation. Beroende på omständigheterna kan din långivare be om information som dina ekonomiska register och ett skilsmässobeslut om du tar bort en ex-makens namn. Om din långivare godkänner din begäran måste du underteckna det nya inteckningskontraktet och en ny handling och låta de ursprungliga medlåntagaren underteckna dokumenten för att få bort namnet. För mer råd från vår juridiska granskare, inklusive hur du tar bort ditt namn från en inteckning genom att ansöka om konkurs, fortsätt läsa.
Hur tar jag bort mitt namn från en inteckning om den andra medlåntagaren inte kvalificerar sig för refinansiering?
Om du vill ta bort ett namn från ett gemensamt hypotekslån, oavsett om det är ditt namn eller namnet på din medlåntagare, är det möjligt att göra det utan refinansiering. Denna situation kan uppstå om en relation går sönder eller om en levande situation förändras. Varje alternativ har dock sin nackdel och kanske inte lyckas.
Metod 1 av 4: Få långivaren att gå med på att ta bort ett namn från en gemensam inteckning
- 1Kontakta din långivare. Att ta bort ett namn från en gemensam inteckning är inte en vanlig begäran, så det är bäst att du kontaktar din långivare personligen eller per telefon snarare än via e-post. Eftersom din långivare håller inteckningen till hemmet vill långivaren kunna hålla båda låntagarna ansvariga om betalningar inte görs. Därför kan en långivare vara ovillig att ta bort en låntagares namn från lånet. Även om denna process, ofta kallad antagande eller novation, inte är vanlig, tillåter vissa långivare det med avseende på vissa typer av hypotekslån. Till exempel har FHA- och VA-lån ofta bestämmelser som tillåter antaganden.
- 2Ge din långivare din personliga ekonomiska information. Denna ekonomiska dokumentation måste visa att du har möjlighet att vara ansvarig för hypotekslånet. Till exempel bör du ge din långivare dina senaste inkomstdeklarationer, lönestubbar och kontoutdrag. Du måste bevisa för banken att du har pengar för att göra hypotekslån varje månad på egen hand.
- 3Använd din kreditrapport. Din kreditrapport är en bra källa till bevis på din förmåga att göra inteckning. Din långivare beaktar alltid en persons kredithistorik när han eller hon berättigar till ett lån. Kredithistorik kan också påverka andra faktorer om ditt hypotekslån, till exempel räntan. Denna information hjälper banken att avgöra om du är berättigad till ett hypotekslån på egen hand.
- 4Ge din långivare ditt skilsmässedekret, om tillämpligt. Människor vill ofta ta bort namnet på en före detta make från ett gemensamt hypotekslån enligt deras skilsmässedekret. Om så är fallet kommer vissa långivare att kräva bevis på ett korrekt genomfört skilsmässedekret för att kunna behandla antagandet.
- 5Se till att ditt hypotekslån uppfyller kraven för ett antagande. Medan antaganden brukade vara mer utbredda är de nu vanligtvis begränsade till vissa typer av hypotekslån, inklusive FHA-lån $, A-lån, VA-lån och ARM-lån med justerbar ränta som fortfarande är i sin justerbara period. Om ditt lån inte är berättigat till ett antagande på grund av lånets karaktär, eller om det inte finns någon förutsättning för antagande i hypotekskontraktet, kanske du inte är berättigad att ta bort en låntagares namn från denna process.
- Om ditt inteckningskontrakt inte tillåter ett antagande finns det inget du kan göra för att ändra det. Du har undertecknat avtalet och är bunden av villkoren.
- 6Skriv en hypotekslånovation eller antagande med din långivare. En novation eller antagande ersätter helt enkelt ett inteckningskontrakt mot ett annat. Det nya avtalet tar helt bort låntagaren från hypotekslånet. Du kommer att underteckna det nya inteckningskontraktet. Medlåntagaren måste också normalt underteckna lämpliga dokument för att ta bort hans eller hennes namn från lånet.
- 7Skriv en ny handling. När du har tecknat det nya inteckningskontraktet finns det ytterligare ett viktigt steg att ta. Du måste lagligt ta bort medlåntagarens namn från gärningen till fastigheten. Genom att utföra en fristad kan du och medlåntagaren överföra fastigheten till dig ensam. Du kanske vill kontakta en advokat så att din handling innehåller all nödvändig information. Beroende på statens lagar kan du behöva ta den nya akten till olika statliga kontor för inspelning.
Hur tar jag bort ett ex från min inteckning om mitt ex har eget kapital i fastigheten?
Metod 2 av 4: anlita en medunderskrivare för att lägga till inteckningen
- 1Rekrytera en medunderskrivare för ditt hypotekslån. Om du inte kvalificerar dig för ett hypotekslån på egen hand kan du hitta en annan person som kvalificerar sig för lånet och som är villig att underteckna det. Att ta detta steg kan övertyga långivaren att låta dig ta på dig hypotekslånet utan din nuvarande medlåntagare. Din medunderskrivare ska ha en stark kredithistoria och tillräckliga inkomster för att kvalificera sig för lånet.
- 2Kontakta din långivare. Om långivaren samtycker till det, kommer den här metoden att få den nuvarande medlåntagaren ur kroken och låta dig ta upp ytterligare ett gemensamt hypotekslån, utom med en annan person. Det är dock viktigt att komma ihåg att omständigheterna alltid kan förändras i framtiden. Om du senare vill ta bort den nya medunderskrivaren från det gemensamma hypotekslånet hamnar du i samma situation som du är nu. På samma sätt, om du inte gör hypoteksbetalningarna enligt överenskommelse, kommer din medunderskrivare att hållas ansvarig för betalningarna.
- 3Underteckna nya inteckningsdokument med din nya medunderskrivare. Om din långivare är trevlig kan du ingå ett nytt inteckningskontrakt tillsammans med din medunderskrivare. Detta kommer att befria din nuvarande låntagare från ansvaret för det nya hypotekslånet, men gör din medunderskrivare lika ansvarig för lånet.
- 4Skriv en ny handling. Du och din tidigare samlåntagare kommer att behöva underteckna en ny handling som överför ränta på fastigheten till dig och din nya medunderskrivare. Handlingen kan behöva spelas in på olika statliga kontor, beroende på lagarna i din stat.
Hur tar jag bort någon från ett husbrott om de aldrig har betalat något på inteckningen?
Metod 3 av 4: ansökan om konkurs
- 1Utvärdera din ekonomiska situation. Även om detta kan vara något av ett extremt alternativ, kan du ansöka om konkurs och få konkurs i kapitel 7 i den amerikanska konkurskoden ta bort ditt namn från ett hypotekslån. Detta kan vara ett användbart alternativ, till exempel om du har mycket skuld och kämpar ekonomiskt. Om alla andra alternativ misslyckas och du annars är berättigad till konkurs bör du kunna fullgöra ditt ansvar för det hypotekslån som du har tillsammans med en annan person.
- 2Kontakta en konkursadvokat. En advokat som främst hanterar konkursärenden kommer bäst att kunna bedöma din ekonomiska situation. Han eller hon kan avgöra om du har rätt till befrielse genom konkursförfarandet. Han eller hon kan också ge dig råd om konkurs sannolikt kommer att befria dig från den gemensamma hypoteksskulden. På så sätt kan du bestämma om konkurs är det bästa alternativet för dig.
- 3Ansök om konkurs vid behov. En konkursadvokat kan hjälpa dig med nödvändigt pappersarbete och dokument. Du måste inkludera det gemensamma hypotekslånet i din konkursansökan. Om du antar att ditt konkursförfarande går smidigt kan du kanske fullgöra ditt ekonomiska ansvar för hypotekslånet. Detta ger din medlåntagare ensam ansvar för lånet.
- 4Utför en fristande handling angående fastigheten. Om du har möjlighet att bevilja hypotekslånet i konkursförfarande bör du underteckna en begäran om att överföra ditt intresse i fastigheten till din medlåntagare. Detta gör det möjligt för din samlåntagare att sälja, refinansiera eller på annat sätt avyttra fastigheten som han eller hon anser lämpligt.
- 5Förstå att din medlåntagare fortfarande kommer att äga fastigheten. Din ansvarsfrihet påverkar inte hans eller hennes juridiska eller ekonomiska ansvar för fastigheten. Om du är orolig för din samlåntagares förmåga att ta det fulla ansvaret för fastigheten bör du diskutera de potentiella konsekvenserna av detta alternativ innan du ansöker om konkurs.
Hur får jag pantpapper om mitt ex vägrar att refinansiera hypotekslånet och långivaren inte godkänner ett antagande?
Metod 4 av 4: att sälja fastigheten
- 1Kontakta en mäklare om försäljning av fastigheten. Om varken du eller din medlåntagare är intresserade av att bo i eller på annat sätt använda fastigheten kan du överväga att sälja fastigheten. Att sälja fastigheten skulle lösa problemet helt och hållet. Om du vill stanna kvar på fastigheten är det dock helt klart inget alternativ att sälja den.
- 2Bestäm det aktuella värdet på fastigheten. Din fastighetsmäklare kan undersöka värdena på fastigheter som är jämförbara med din fastighet. Dessa fastighetsvärden, liksom nuvarande marknadsförhållanden, kan ge dig en ganska bra uppfattning om fastighetens värde. Du kan också betala för att få göra en bedömning på fastigheten. Utvärderingar kan dock vara dyra och kommer sannolikt att ge dig ungefär samma information som mäklarens analys.
- 3Jämför det uppskattade fastighetsvärdet med din hypoteksskuld. Om det beräknade värdet på din fastighet är lika med eller mer än saldot på ditt hypotekslån kan du sälja det och betala av hypotekslånet. Men om du är skyldig mer än fastigheten är värt, kommer du inte att kunna betala av hypotekslånet. Det enda undantaget är om hypotekslångivaren går med på en kort försäljning eller en försäljning av fastigheten för ett belopp som är mindre än vad som är skyldigt på hypotekslånet.
- 4Placera fastigheten till salu. Om du får ett erbjudande om fastigheten som är rättvis och kommer att betala hypotekslånet i sin helhet är ditt problem löst. Både du och din samlåntagare kommer att utföra en handling under försäljningen som överför allt äganderätt till fastigheten till köparen. Bolånet kommer att betalas av. Om du får ett erbjudande som är lägre än hypotekslånet måste du dock kontakta din långivare för att se om de går med på en kort försäljning.
Läs också: Hur får man ett SBI-utbildningslån?
Frågor och svar
- Jag är cosigner på mitt exs handling, men vi är inte längre tillsammans och jag vill att mitt namn ska tas bort. Hon hävdar att hon begärde att göra det, men nekades. Hur kan jag ta bort mitt namn från fastigheten?Gå till det län där gärningen arkiveras och få instruktioner och pappersarbete. Det är inte svårt alls.
- Vad händer om en av ägarna inte vill sälja huset?Om andra ägarnamn står på handling kan det inte säljas utan deras samtycke. Du kan försöka erbjuda pengar för att köpa ut deras intresse i fastigheten, eller erbjuda att sälja ditt intresse.
- Min mamma skulle vilja underteckna sitt hus till sitt barn, men hon är fortfarande skyldig ett saldo på sitt USDA-lån. Det är inte mycket, så hur kan hon göra det?USDA-lån kan antas. Det innebär att du kan ta ansvar för inteckningen - men du måste fortfarande kvalificera dig för den.
- Min fru dog och vi hade en gemensam inteckning med Wells Fargo. För att ta bort hennes namn från inteckningen föreslog de ett avslutningsanspråk. Hur kan ett avslutande anspråk behandlas om hon är död?Gå till din lokala Wells Fargo-filial och ge dem ett original eller certifierat dödsintyg. De kommer att instruera dig vad som behöver göras. Du behöver inte avsluta anspråk. Det är felaktig information eftersom delägaren nu är avliden.
- Hur kan jag ta bort mitt namn från en inteckning som jag tidigare tecknat?Fråga hypotekslångivaren om de ger ett antagande. dock inte alla lån är berättigade till detta. Om de säger nej kan din son bara refinansiera fastigheten under hans namn så länge hans inkomst är kvalificerad.
- Hur tar jag bort ett ex från min inteckning om mitt ex har eget kapital i fastigheten?Prata med en advokat för råd.
- Hur tar jag bort mitt namn från en inteckning om jag skildes från min make?Du måste diskutera korrekt protokoll med de personer som du har din inteckning genom. Förklara situationen för dem, och de borde kunna ge dig råd baserat på deras protokoll.
- Hur tar jag bort ett namn från en inteckning när delägaren dör?Ta originalet eller en kopia av dödsintyget till din inteckninginnehavare och uppdatera informationen så att den inte längre hålls gemensamt, men behåll resten av informationen som den är. De kommer att försöka berätta att du ska refinansiera, men det behövs inte.
Obesvarade frågor
- Hur får jag pantpapper om mitt ex vägrar att refinansiera hypotekslånet och långivaren inte godkänner ett antagande?
- Hur tar jag bort mitt namn från ett lån som mitt ex tog för det hus som han nu äger?
- Hur tar jag bort mitt namn från en inteckning om den andra medlåntagaren inte kvalificerar sig för refinansiering?
- Om mitt ex köpte ut mig och bara lade hennes namn på handling men mitt namn finns fortfarande på lånet, kan hon sälja hemmet utan mitt samtycke?
- Hur tar jag bort någon från ett husbrott om de aldrig har betalat något på inteckningen?
Kommentarer (5)
- All information som gavs var användbar. Jag köpte ett hus med min fästman och förhållandet har upphört. Vi är båda på hypotekslånet och jag hade ingen aning om hur jag kunde få bort mig själv efter att ha undertecknat vårt kontrakt.
- Det gav mig den information jag behövde och gav länkar för vidare forskning.:)
- Det hjälpte mig med frågor som jag behöver svar på.
- Bra dialog och alternativ för mig att tänka på. Tack!
- Jag fick gärna reda på vad mina alternativ var.
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
