Hur betalar jag en 30-årig inteckning på tio år?
Även om en fördubbling av din hypoteksbetalning effektivt kan minska löptiden på en 30-årig hypotekslån till tio år måste den vara ekonomiskt genomförbar.
En inteckning är ofta det största lånet som en enskild person kommer att ta upp under sina liv, och på grund av detta kan räntekostnaderna över tiden vara svindlande. Ett säkert sätt att minska dessa kostnader är att betala av en inteckning tidigt. Detta minskar de totala räntekostnaderna avsevärt genom att sänka hypotekslängden och därför behöver räntan betalas. Även om det finns några alternativ tillgängliga för att betala din inteckning tidigt, är den första frågan som måste besvaras om det är ekonomiskt sund att betala av en inteckning tidigt. I motsats till vad som allmänt uppfattas är det inte alltid det bästa valet att betala av en inteckning tidigt.
Del 1 av 3: besluta om att betala av en inteckning tidigt är rätt för dig
- 1Förstå möjlighetskostnaden för kapital. Huruvida det är rätt att betala en hypotekslån tidigt och om inte, vad du ska betala (eller in) beror på ett mycket enkelt koncept som kallas "möjlighetskostnad för kapital".
- Helt enkelt är kapitalkostnaden för kapital en idé som säger att när du använder dina pengar till något, finns det något annat du inte använder dina pengar till. Det du inte använder dina pengar på ses som en kostnad. Om du till exempel väljer att spara 750€ och placera det på ett checkkonto som betalar 0,25% årlig ränta, missar du möjligheten att investera samma pengar i en penningmarknadsfond som kan betala 1% årlig ränta eller på aktiemarknaden (som historiskt sett har avkastat cirka 8% årligen).
- Om du väljer att placera dina pengar kontant måste det därför finnas en betydande fördel med att göra det, tillräckligt för att kompensera "kostnaden" för att inte investera i något med högre avkastning. Det kan vara att betala av förestående räkningar, till exempel, eller för att skapa en nödreservreserv med medel du kan komma åt direkt.
- Huvudidén är att du ska lägga dina pengar var du än kan få största möjliga avkastning.
- 2Undersök dina andra skuldkällor. Med tanke på möjligheten till kapitalkostnad, vad är "kostnaden" för att betala av din inteckning tidigt? Det kan vara ganska svårt att betala en inteckning tidigt om du har andra källor till högränta. Om dina ökade hypoteksbetalningar gör det svårt att betala annan högränta kan du befinna dig i mer skuld över tiden.
- För närvarande är inteckningar några av de billigaste tillgängliga skulderna på grund av att inteckningarna är säkrade i ditt hem, vilket minskar risken för långivaren. Chansen är därför god att andra skulder du har är dyrare på räntebasis än din inteckning är.
- Om du har någon kreditkortsskuld, kreditkortsränta, autolån eller studielån bör det vara en prioritet att betala av dem först. Varför? Eftersom dessa skuldkällor ofta kostar mellan 7 - 20% per år, jämfört med 3-5% för en inteckning. Därför är avkastningen på att betala de andra skuldkällorna först mycket högre.
- Om du till exempel har en inteckning med en ränta på 5% och ett kreditkort med en ränta på 20%, skulle du spara 19€ i ränta om du tillämpar 370€ extra på din inteckning, mot 75€ genom att använda samma betalning på ditt kreditkort. Det är 56€ mer som tjänas genom att betala ditt kreditkort först.
- 3Bedöm dina nödbesparingar. Möjlighetskostnaden för att betala din hypotekslån snabbare kan också vara betydande om du inte har ett tillräckligt häckägg med nödbesparingar. Genom att tillämpa extra betalningar på din inteckning berövar du dig själv kontanter som behövs för att överleva ett jobbförlust eller någon annan typ av nödsituation om du inte har några tidigare besparingar.
- Du kommer inte att ha möjlighet att avbetala en avbetad inteckning, så det är viktigt att ha besparingar som är flytande (lättillgängliga) istället för att ha den bunden i ditt hem. Att ha ett helt betalt hem är till liten nytta om du förlorar din inkomstkälla eller en nödsituation uppstår och du behöver kontanter omedelbart.
- Experter rekommenderar att man har 3-6 månaders inkomst i kontanter.
- 4Se till att 401 (k) planer maximeras först av arbetsgivaren. Om din arbetsgivare matchar dina bidrag på 401 (k), se till att du utnyttjar till fullo. Om din arbetsgivare bidrar med 50% av varje dollar som du bidrar med är det en garanterad 50% avkastning på investeringen. Den faktiska avkastningen är sannolikt ännu högre med tanke på att dessa planer ofta investeras i aktier och obligationer.
- Detta går tillbaka till möjlighetskostnaden. Om du lägger till ytterligare 370€ per månad till din 5% ränteinteckning kan du spara 5% i ränta på det betalade beloppet varje år, men möjlighetskostnaden skulle vara den missade avkastningen på över 50% som du skulle få genom att investera samma belopp i din arbetsgivarmatchade 401 (k).
Det kan vara ganska svårt att betala en inteckning tidigt om du har andra källor till högränta. - 5Undersök dina investeringsalternativ. Innan du ökar betalningarna till din inteckning ska du undersöka alternativa investeringsalternativ. Som nämnts tidigare är nyckeln att välja vilket alternativ som ger högre avkastning. Därför skulle det vara oklokt att lägga pengar på en inteckning för att spara 5% per år (till exempel), om du kan investera dina pengar i en indexfond och tjäna 8%.
- Investering innebär en betydande risk, och därför är hög avkastning djupt osäker och beror inte bara på marknadsförhållandena utan på din skicklighet och kunskap som investerare. Att betala av en inteckning ger dock en viss avkastning.
- Därför, om du är riskavvisande och föredrar en viss liten avkastning framför en osäker större avkastning, kan det vara klokare att betala av din inteckning först. Detta gäller särskilt om du inte känner dig säker på din investeringskunskap eller förmåga.
- 6Överväg att refinansiera. Räntorna kan dock vara högre och det finns ytterligare kostnader för omlokalisering. Återfinansiering för att få en lägre ränta är vanligtvis vettigt om räntan är 1,5% - 2% lägre än din nuvarande ränta.
Del 2 av 3: Fördubbling av din månatliga betalning
- 1Bestäm exakt hur en fördubbling av din inteckning kommer att påverka din utbetalning. Som en allmän regel betalar du ut ditt 30-åriga fasta ränta på mindre än tio år genom att fördubbla din nuvarande månatliga betalning. Till exempel kräver en inteckning på 74600€ med en ränta på 6% en betalning på 450€ i 30 år. Om du fördubblar betalningen betalas lånet av på 109 månader eller nio år och en månad. Du kan hitta inteckningskalkylatorer på internet som hjälper dig att se hur en ökning av din betalning kommer att påverka din specifika inteckning.
- Tänk på att många långivare tar ut en räntebetalning på mellan en och sex månader för att betala en inteckning tidigt.
- Granska din inteckning eller förtroendeakt för att se om en förskottsbetalning kommer att bedömas.
- Om en ansökan gäller kan du förvänta dig en förskottsbetalning på mellan en och sex månaders räntebetalningar.
- 2Bestäm hur mycket finansiering du har för att öka din betalning. Även om en fördubbling av din hypoteksbetalning effektivt kan minska löptiden på en 30-årig hypotekslån till tio år måste den vara ekonomiskt genomförbar. För att göra detta är det nödvändigt att undersöka din nuvarande ekonomiska situation för att skapa en bild av din ekonomi. Börja med att öppna ett Excel-kalkylblad eller ett tomt papper.
- Skapa en kolumn som visar alla dina månatliga inkomster, med en summa längst ner. Se till att du inkluderar alla inkomster och se till att du drar av alla avdrag som skatter, försäkringar eller 401 (k) avgifter.
- Skapa en andra kolumn som tar upp dina fasta utgifter. Det här är kostnader som inte kan ändras under en månad och vanligtvis inkluderar saker som din nuvarande inteckning, verktyg, mat och andra återbetalningar av skulder.
- Subtrahera summan av kolumn två från summan av kolumn ett. Detta ger en känsla av hur mycket kontanter du teoretiskt kan justera för att tillgodose en större inteckning.
- Överväg att använda budgeteringsprogramvara för att hjälpa till med denna uppgift. Bra program inkluderar Mint, Quicken eller Budget Plus. Microsoft Excel har också några gratis budgetmallar.
- 3Subtrahera din ökade inteckning från det återstående beloppet. Antag till exempel efter att du har dragit av dina fasta utgifter från din inkomst har du 750€ kvar. Om din nuvarande inteckning är 220€ per månad skulle en fördubbling innebära att du måste subtrahera 220€ från de 750€ du har kvar.
- Det resulterande beloppet - 520€ - är det belopp du måste kunna betala för alla dina återstående diskretionära utgifter för att ge dig din dubbla inteckning.
- 4Skapa en budget som låter dig leva på de återstående medlen. Om du har 520€ kvar efter att ha inkluderat din ökade inteckning och alla dina fasta utgifter är det 520€ det belopp du måste kunna leva inom.
- Om du tycker att dina rörliga månatliga kostnader överstiger detta belopp, måste du hitta områden som du kan minska utgifterna i. Vanliga lösningar inkluderar att äta ute mindre, nedgradera telefon- eller kabelpaket till mer grundläggande versioner, gå mer och köra mindre och minska små dagliga inköp som kan ackumuleras till stora summor varje månad (som kaffeköp).
- Det finns ett överflöd av budgettips och tricks tillgängliga online
Du kan hitta inteckningskalkylatorer på internet som hjälper dig att se hur en ökning av din betalning kommer att påverka din specifika inteckning. - 5Skicka in dubbelt så mycket som din vanliga inteckning varje månad. Om fördubbling av din betalning passar inom din budget, följ din plan och skicka in dubbla betalningen varje månad. Eller om du föredrar kan du skicka in samma betalning två gånger per månad. Detta kallas inteckning varannan vecka. Du kan arbeta med din långivare för att ställa in dessa eller så kan du bara skicka in extra betalningen varje månad.
Del 3 av 3: Refinansiering av din inteckning
- 1Förstå refinansiering. Refinansiering kan vara ett attraktivt alternativ eller komplement till en fördubbling av dina månatliga betalningar. Återfinansiering innebär att du ersätter ditt gamla lån med ett nytt lån som har andra villkor. Dessa villkor kan innehålla en lägre ränta eller en kortare ränta.
- Omfinansiering kan göra det möjligt för dig att eventuellt förkorta ditt lån utan att behöva höja dina betalningar dramatiskt om du refinansierar till en mycket lägre ränta.
- För en 30-årig fast ränta på ett 74600€ -hus minskar refinansieringen från 9% till 5,5% löptiden på hälften till 15 år, med endast en liten förändring i månadsbetalningen från 600€ till 610€
- För att detta ska fungera måste lägre räntor finnas tillgängliga. Kontakta din långivare för att bekräfta. Om de inte gör det kommer refinansiering att förkorta din löptid, men det kommer sannolikt att öka din betalning.
- Ofta har kortfristiga lån lägre räntor, så även om din totala månatliga betalning är högre kommer du att spara enormt på räntor över tiden på grund av en lägre ränta och kortare löptid.
- 2Forskning för att avgöra om du har råd att konvertera din 30-åriga inteckning till en 10-årig inteckning. Du kan hitta inteckningskalkylatorer online för att hjälpa dig att avgöra vad din betalning skulle vara på en 10-årig inteckning. Du kan också kontakta din långivare som kan hjälpa dig att ta reda på vad din nya betalning skulle vara. En bra tumregel är att din betalning nästan fördubblas när du konverterar en 30-årig inteckning till en 10-årig inteckning.
- 3Ta en titt på din ekonomiska situation för att se om du har råd med en högre inteckning och refinansieringsrelaterade avgifter. Betalningarna blir betydligt högre i din nya 10-åriga inteckning. Tänk noga över din ekonomiska situation och om det är vettigt för dig att konvertera till en 10-årig inteckning. Det är aldrig klokt att offra besparingar för att betala av din inteckning eftersom du kan behöva dem för nödsituationer. Det finns också refinansieringsavgifter som måste övervägas.
- Många långivare tar ut en förskottsstraff på mellan en och sex månaders räntebetalningar för tidig utbetalning. Granska din befintliga inteckning för att se om en förskottsbetalning gäller.
- Avgifter för en refinansieringsstängning kan inkludera kostnader för stängning, utvärdering, titel sökning och titel försäkring, undersökning, lånets ursprung och kan löpa från 3-4% av det totala refinansierade beloppet.,
- Om räntan inte sänks med minst 1,5-2% är det kanske inte värt det att refinansiera din inteckning. Du bör fortfarande kunna göra högre hypotekslån även om du inte refinansierar.
- 4Samla in de dokument du behöver för att ansöka om refinansiering. Du måste bevisa dina inkomster och månatliga skuldförpliktelser gentemot din långivare. Om du refinansierar genom samma långivare kan de bara kontrollera dina kredit, kontoutdrag eller vinst- och förluster. Andra långivare kan be om mer information. Beroende på långivaren kan du behöva skicka kopior av några eller alla av dessa dokument till din långivare:
- lönestubbar
- kontoutdrag
- inkomstdeklarationer
- kreditkortsutdrag
- bevis på andra månatliga skulder (dvs. billån)
- kreditrapport och poäng (långivaren kan få detta på egen hand)
Om dina ökade hypoteksbetalningar gör det svårt att betala annan högränta kan du befinna dig i mer skuld över tiden. - 5Ansök om att refinansiera din befintliga inteckning till en tioårsperiod med din långivare. Kontakta din långivare för att ansöka om refinansiering. De flesta banker tillåter dig att ansöka antingen personligen vid en filial, telefon eller online. Skicka in din ansökan på vilket sätt som är lättast för dig. Om du är på väg till en filial, se till att ta med alla dina dokument. Om du ansöker via telefon kommer du sannolikt att faxa dina dokument till din långivare. En ansökningsavgift på mellan 56€ och 220€ kan förväntas.
- Kontakta alltid flera långivare för att jämföra priser. Ju fler långivare du kontaktar, desto större är sannolikheten för att du får en mer gynnsam ränta.
- 6Stäng affären. Om refinansieringen godkänns kommer din långivare att meddela dig. Vid denna tidpunkt är det en bra idé att be en fastighetsadvokat att hjälpa dig att stänga affären. Advokaten kan se till att refinansieringsdokumentationen är ordentligt utformad. Se till att du får kopior av det nya tioåriga hypotekslånet för att förvara dina personliga filer. Tänk på att det finns avgifter för stängningar.
- Avslutande advokatavgift. Avgiften för avslutande advokattjänster kan kosta mellan 370€ och 750€ eller mer.
- Titel sökning och titel försäkringsavgift. I vissa fall kan du behöva betala för en titelsökning och titelförsäkring för att säkerställa att det inte finns några panträtter på fastigheten och att du är den rättmätiga ägaren. Dessa avgifter baseras antingen på inköpspriset eller det belopp som refinansierats. För de flesta refinansiering finns det inget behov av en titelsökning om ägaren förblir densamma, men en ny försäkring måste utfärdas för det nya refinansierade lånet.
- Utvärderingsavgift. Du kan behöva få ditt hem utvärderat. Om du nyligen har gjort en bedömning kanske långivaren inte behöver det med refinansiering. Om du måste betala för det kan en bedömning kosta från 220€ till 520€. I vissa fall kan du dock bara behöva en mäklarprisbedömning istället för en fullständig bedömning. En mäklare eller fastighetsmäklare kommer att ge sin åsikt till långivaren om vad huset är värt.
- Avgiften för lånets ursprung. Du kan också få en avgiftsavgift för banken för att behandla lånet och förbereda dokumenten. Denna avgift kan uppgå till 1,5% eller mer av lånekapitalet. Du bör alltid läsa uppskattningen av god tro av långivaren så att du förstår vad avgifterna är. Du kan kanske förhandla om dessa avgifter med långivaren.
- Informationen ovan utgör allmän information relaterad till lagen. Det utgör inte juridisk rådgivning.
- Om du söker juridisk rådgivning bör du rådfråga en advokat.
Läs också: Hur ansöker jag om konkurs utan advokat?
Kommentarer (1)
- Min man och jag håller på att köpa ett nytt hem för första gången, så jag ville veta hur vi kan sänka vår inteckning med 10 år. Informationen här var utmärkt. Jag vet nu exakt vad jag ska göra och jag kan inte vänta med att berätta för min man när han kommer hem från jobbet. Tack för hjälpen.
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
