Hur köper jag konkursförbud?

Rådgör med en advokat. Att köpa en fastighet från ett konkursbo har andra problem än att köpa en fastighet direkt från ägaren. Det är en bra idé att rådfråga en advokat. Advokaten kan hjälpa dig att förstå försäljningsförfarandena, särskilt de delar som skiljer sig åt i konkurs. Några av de juridiska frågor som uppstår vid ett konkursköp är:

• om fastigheten säljs gratis och rensas från alla skulder
• om du är ansvarig för eventuella utestående skyldigheter på fastigheten
• om du kan vara ansvarig för miljöproblem på fastigheten
• hur du kan genomföra ditt köp mot andra intresserade parter
• om den tidigare ägaren har rätt att lösa in eller återköpa fastigheten

Säker förhandsgodkännande för finansiering. När du väl har upptäckt att en fastighet annonseras för försäljning i ett konkursärende tenderar förfarandet att gå ganska snabbt, och du kommer sannolikt inte att kunna sakta ner det för att få finansiering. En konkursförsäljning involverar många intresserade parter, inklusive gäldenären, konkursförvaltaren, domstolen själv, hypoteksinnehavaren och de osäkra borgenärerna. Alla dessa människor väntar ofta på resultatet av försäljningen av fastigheten för att få reda på om det kommer att finnas kontanter att dela ut i konkursärendet. Domstolen kommer sannolikt inte att skjuta upp en försäljning för att ta emot dig.

Bestäm den juridiska ägaren av fastigheten. När en fastighet är en tillgång i ett konkursärende kanske den juridiska ägaren - personen med rätten att sälja den - inte är den enskilda gäldenären. Du, din advokat eller din fastighetsmäklare kommer att behöva undersöka domstolsregistret för att fastställa den juridiska ägaren.

• Om gäldenären har lämnat in en kapitel 7-konkurs överförs all egendom lagligt till en konkursförvaltare. Konkursförvaltaren är personen med befogenhet att förhandla om försäljning av fastigheten. Du kan ta reda på förvaltarens identitet genom att kontakta konkursdomstolen och kontrollera den officiella avgiften för gäldenärens konkursärende.
• Om gäldenären har lämnat in ett fall i kapitel 11 eller kapitel 13, behåller gäldenären lagligt ägande av fastigheten och har befogenhet att förhandla om försäljningen.

Försök att se eller inspektera fastigheten. Mycket ofta säljs fastigheter som säljs genom konkursärenden "som de är". Du har vanligtvis mycket begränsad möjlighet att se fastigheten, förutom att köra utanför. Ändå bör du, eller din agent eller advokat, försöka kontakta gäldenären eller konkursförvaltaren och få tillstånd för en mer grundlig inspektion.

• Precis som vid köp av ett hem är du ansvarig för kostnaden för din egen inspektion, om du väljer att anställa en professionell heminspektör.
• Ibland kommer tidningsannonsering som listar konkursfastigheterna till salu också att annonsera för ett öppet hus. Om du ser detta bör du ta tillfället i akt att se fastigheten mer detaljerat.
• Dessa betraktas som nödställda egenskaper. Var försiktig med de risker du kan ta om du köper den befintliga fastigheten.

Undersök fastighetens verkliga marknadsvärde. En fastighetsmäklare borde kunna hjälpa dig med detta, även om internetkällor kan hjälpa dig att göra en del av arbetet själv. Du vill jämföra fastigheten med andra egenskaper med liknande storlek, funktion och plats. Ta reda på om liknande fastigheter har sålt nyligen i området och sammanställ försäljningspriserna. Det verkliga marknadsvärdet för den fastighet du överväger bör vara något liknande.

• Vissa onlinewebbplatser gör processen mycket enkel. Du kan helt enkelt skriva in gatuadressen för vilken fastighet som helst och sajten kommer att hitta den på en karta, identifiera närliggande försäljning och presentera ett intervall för fastighetsvärdet. Vissa webbplatser som erbjuder den här funktionen är zillow.com, redfin.com eller homes.com.
• Arbeta med en specialiserad utestängningsagent och få en professionell inspektion gjord för att ta reda på eventuella ytterligare panterätter på den utestängda fastigheten.

Undersök de utestående skulderna på fastigheten. Om fastigheten säljs som en del av ett konkursärende kan du gå till konkursdomstolen och undersöka de skyldigheter som gäldenären rapporterade. Specifikt kommer du att vara mest intresserad av gäldenärens schema C, som är listan över säkra skulder. Granska det noggrant för att se det totala beloppet på fastigheten.

• Du kan också behöva söka efter andra dokument i konkursdockan. Det är möjligt att gäldenären kan ha lämnat en fordringsägare från sin Schema C-rapport, och att borgenären kan lämna in ett efterföljande meddelande om ett säkert krav.
• Arbeta med en specialiserad utestängningsagent och få en professionell inspektion gjord för att ta reda på eventuella ytterligare panterätter på den utestängda fastigheten.

Beräkna ditt erbjudande belopp. Att veta hur mycket skulder på fastigheten kan hjälpa dig att förutse vad du kan erbjuda som inköpspris. Du kommer naturligtvis inte att vilja överstiga vad du anser är det verkliga marknadsvärdet på fastigheten, men ditt erbjudande kommer förmodligen att behöva överstiga beloppet på utestående lån. Enligt konkurslagen har fordringsägarna rätt att invända mot ett försäljningspris som de anser vara för lågt.

• Tänk till exempel ett hem i konkurs som har en första inteckning på 112000€ och en andra inteckning på 52200€, totalt 164000€ Om du lämnar ett erbjudande på 74600€, skulle den första inteckningen endast få delbetalning, och den andra inteckningen skulle inte få något. Det är osannolikt att ett sådant erbjudande skulle accepteras.
• Anta, med samma data, att du uppskattar fastighetens värde till cirka 224000€ Du kan göra ett erbjudande på 164000€ Då skulle båda inteckningarna betalas i sin helhet och du skulle ha huset för cirka 70% av dess värde.
• Vissa fastigheter är helt enkelt "under vattnet". Detta innebär att inteckningarna överstiger värdet. Du förväntas inte eller måste bjuda högre än fastighetens verkliga marknadsvärde. I ett sådant fall tappar hypoteksinnehavarna sannolikt pengar.
• De flesta långivare med första och andra panträtt kommer att lägga in ett bud på fastigheten som är minst lika med lånebeloppet för att säkerställa att de får fastigheten och kan avyttra den i en separat transaktion.

Förhandla ett inköpspris. När du har bestämt vad du anser är ett rimligt pris för fastigheten kan du göra ditt erbjudande till ägaren eller förvaltaren. Som i alla förhandlingar bör du vara beredd på lite kommunikation fram och tillbaka när du försöker nå en överenskommelse. Så småningom kommer du antingen att nå ett gemensamt pris eller så bestämmer du dig för att ge upp köpet.

Granska ett köp- och försäljningsavtal. Som köpare i konkurs kommer du sannolikt att få ett köp- och försäljningsavtal från gäldenären / ägaren eller förvaltaren. Det här är scenen där du bör låta en advokat eller fastighetsmäklare hjälpa dig. Många av villkoren i ett standard köp- och försäljningsavtal gäller kanske inte för konkursförsäljning. Till exempel kan en standardförsäljning göras beroende av finansiering, men en konkursförsäljning kräver vanligtvis att du har den förutbestämda. Du vill kontrollera följande detaljer om avtalet:

• korrekt beskrivning av fastigheten
• korrekt återgivning av inköpspriset
• stängningskostnader som du kan vara ansvarig för
• särskilda bestämmelser
• slutdatum

Delta i en förhandling i konkursdomstolen. Det här är kanske den största skillnaden mellan att förhandla om en privat fastighetsförsäljning eller till och med en bankägd avskärmningsförsäljning och en försäljning i konkursärende. Som en försäljning av en tillgång i ett konkursbo måste försäljningen godkännas av konkursdomaren. Domaren kommer att granska det beräknade verkliga marknadsvärdet på fastigheten (som presenteras av gäldenären eller förvaltaren) och de utestående lånen. Domarens huvudsyfte är att se till att förfarandena vid konkursdomstolen följs och att försäljningen är i borgenärernas intresse i allmänhet.

Var beredd att bjuda på auktion. Det viktigaste du behöver förstå om att köpa en fastighet genom ett konkursärende är att ditt köp inte är slutgiltigt förrän domstolen har beslutat. Även om du kanske har ett undertecknat köp- och försäljningsavtal är det avtalet föremål för domstolens slutliga godkännande. Domstolen har befogenhet att göra en privat försäljning till en öppen auktion, beroende på fastighetens värde.

• Tänk till exempel på det tidigare exemplet på en fastighet med inteckningar på totalt 164000€ och ett beräknat verkligt marknadsvärde på 224000€ Om du förhandlar om ett försäljningspris på 164000€ kommer de två hypotekshållarna vara nöjda. Resten av gäldenärens fordringsägare skulle emellertid inte få något. Konkursdomaren kan beställa en auktion för att sälja fastigheten till ett högre pris. Alla priser mellan 164000€ och 224000€ skulle fortfarande vara ett fynd för köparen och skulle generera pengar för att betala gäldenärens andra skulder.

Få ett domstolsbeslut för en "fri och tydlig" försäljning. Så småningom, oavsett om du köper fastigheten genom ditt eget förhandlade avtal eller genom en konkursauktion, måste försäljningen godkännas av domaren. En försäljning i konkurs slutförs vanligtvis med en order som säger att ditt köp är "fritt och klart" för alla panträtter, intäkter eller andra fordringar på fastigheten.

• Den "fria och tydliga" ordern innebär att du inte behöver oroa dig för att andra hypoteksinnehavare kräver betalning från dig för utestående lån. Deras enda handlingssätt är genom konkursdomstolen som borgenär.