Hur förhandlar jag om ett köp- och försäljningsavtal?
Naturligtvis är köpeskillingen bara en del av ett köp- och försäljningsavtal.
När en köpare hittar ett hem de vill köpa, inleder de förhandlingar med säljaren och köpeskillingen kommer att vara det främsta fokus för förhandlingarna. Effektiva förhandlingar kräver förberedelser. Både köpare och säljare bör gå in i förhandlingar om att förstå marknadsvärdet på hemmet, och de bör prissätta sina bud därefter. Naturligtvis är köpeskillingen bara en del av ett köp- och försäljningsavtal. Andra delar - som vem som ska betala skatt på fastigheten och vem som betalar för stängningskostnader - kan också förhandlas fram.
Metod 1 av 2: förhandla som säljare
- 1Fixa ditt hem. Ofta kommer köpare att peka på brister i ditt hem som en anledning att förhandla om priset. Du kan försöka förhindra detta genom att fixa ditt hem så bra som möjligt innan du visar det för någon.
- Titta på apparaterna du lämnar med hemmet, som kylskåp, spisar etc. Är de gamla? Behöver de bytas ut? Köparen kan minska det belopp som erbjuds kontot för att behöva byta ut dessa artiklar.
- Om möjligt kan du byta ut dem själv. Du kanske kan få en hel del på nya apparater. Du bör shoppa och leta efter specialerbjudanden.
- 2Bedöm ditt hem. Du vill vara säker på det belopp som du ber om för ditt hem. Du borde få göra en bedömning. Du kan hitta en värderingsman genom att titta i din telefonbok eller genom att använda sökningen "Hitta en värderare" på webbplatsen för Appraisal Institute.
- Om din bostadsmarknad är varm just nu bör du känna dig bekväm att prissätta lite över bedömningsbeloppet.
- Men om din marknad är svalare kan du prissätta lite under bedömningen.
- 3Berätta inte dina motiv för köpare. En motiverad säljare är mer benägna att sänka sitt pris för att sälja hemmet. Om du låter köpare veta att du är motiverad, ger du dem viktig information. De vet att de kan vara mer aggressiva när de försöker sänka priset eftersom du är angelägen om att sälja.
- Försök att spela det coolt. Om en köpare eller agent frågar varför du säljer, kom med något neutralt, som "Vi vill köpa ett större hem."
- Säg inte "Min man har ett nytt jobb över hela landet och vi lämnar om tre veckor." Den typen av förklaring signalerar att du är angelägen om att sälja.
- 4Avtäck köparens motiv. Samtidigt som du döljer dina verkliga motiv, bör du försöka upptäcka köparens. Om de är angelägna om att flytta kan du vara mer aggressiv med ditt pris.
Köpeskillingen är bara en del av ett köp- och försäljningsavtal. - 5Förhandla endast med alla närvarande parter. En teknik som köpare använder för att förhandla är att göra ett erbjudande och sedan hävda att en tredje part behöver granska huset eller affären innan de undertecknar avtalet. Denna tredje part försöker sedan förhandla ner priset.
- Denna taktik fungerar eftersom säljaren är upphetsad över möjligheten att göra en försäljning. När tredje part börjar klaga på priset är säljaren så känslomässigt investerad i att göra försäljningen att de börjar sänka priset så att köparen inte går iväg.
- Du kan undvika denna taktik genom att se till att alla relevanta parter är närvarande innan du börjar förhandla.
- Innan du börjar kasta siffror, fråga om det finns någon annan som behöver se huset eller behöver vara involverad i förhandlingarna. Vänta tills de är närvarande för att förhandla.
- 6Håll dig på din vakt. Vissa köpare kan kasta ut ett nummer bara för att fånga dig ur vakt. Denna teknik används för att försöka lista ut hur motiverad du är att sälja ditt hem. Om detta händer, visa inte några känslor.
- Du kan säga, "Jag kommer att överväga ett skriftligt erbjudande" och låt det vara.
- 7Börja med ett rimligt pris. Det bästa sättet att få förhandlingarna att gå smidigt är att ha ett rättvist startpris. Titta på din bedömning eller marknadsundersökning och pris därefter.
- Ett rättvist pris bör motivera ett rättvist moterbjudande. Om moterbjudandet är löjligt lågt, se då för att se vilket resonemang som erbjuds för ett så lågt pris.
- Det är vanligtvis bättre att gå bort från någon som ger ett mycket lågt initialt erbjudande än att argumentera med dem om att ditt hem är värt mer än de erbjuder.
- 8Använd tystnad strategiskt. När du har angett ditt pris, luta dig tillbaka och vänta på svar. Bekämpa instinkt för att fylla tystnaden genom att omedelbart motivera ditt pris eller omedelbart sänka det.
- Ju längre du är tyst, desto mer obekväma blir köparen och hans eller hennes agent. De kommer troligen att försöka fylla tomrummet genom att omedelbart motivera sitt motbud.
- 9Fokusera på huvudfrågorna innan detaljerna. När du förhandlar, försök att inte gå igenom mindre problem som hur gammalt kylskåpet är. Du kanske inte tror att kylskåpet är gammalt eftersom du bytte ut det förra året. Kom ihåg att det inte finns någon anledning att bråka om kylskåpet när stora frågor (som pris) återstår att förhandlas om.
- När du har fokuserat på huvudfrågorna kan detaljerna lösas mycket lättare. Försök alltid att upprätthålla en "stor bild" fokus. Bli inte spårad.
- 10Kom ihåg att förhandla om andra delar av avtalet. Köpeskillingen är bara en del av ett köp- och försäljningsavtal. Kom ihåg att förhandla om resten av transaktionen. Håll reda på vem som går med på att betala för vad, eftersom det påverkar hur mycket du kommer att tjäna på försäljningen. Till exempel måste någon betala för följande:
- titelförsäkring
- titel sökning
- undersökning
- inspektion
- skatter
- inspelningsavgifter och andra stängningskostnader
- 11Kompromissa lite. Du kan hålla överhanden i förhandlingar. Du kan till exempel avslöja att köparen är mycket motiverad att köpa. Du använder denna information till din fördel för att få högsta möjliga pris. Det är dock viktigt att se till att varje sida lämnar förhandlingarna lite nöjda. Detta innebär att kompromissa även om du inte behöver.
- Ingen vill känna att de har utnyttjats. Om du försöker vinna varje liten poäng med köparen kan han eller hon bli avstängd och gå bort från affären.
- Gör eftergifter på saker som är relativt billiga men viktiga för köparen. Till exempel vill köparen troligen göra en heminspektion. Du kan frivilligt betala för inspektionen.
Ett köp- och försäljningsavtal innehåller mer än bara köpeskillingen och handpenningen. - 12Hyr en advokat för att se över ditt avtal. Du kan sluta använda ett vanligt, tryckt köp- och försäljningsavtal. Du bör dock låta en advokat titta igenom innan du undertecknar så att du kan se till att avtalet ligger i ditt bästa intresse.
- En fastighetsadvokat kan också hjälpa dig att förstå skattekonsekvenserna av din försäljning.
- För att hitta en fastighetsadvokat, se Välj en fastighetsadvokat för avslutning.
- 13Dokumentera försäljningen noggrant. Vissa människor slutar inte förhandla, även efter att du tror att du har nått en överenskommelse. De tar ständigt upp frågor och försöker nippla priset lite lägre. Du kan undvika denna situation genom att noggrant dokumentera försäljningen.
- Var särskilt noga med att stava ut i ditt köp- och försäljningsavtal vilka inventarier som kommer med fastigheten och vilka reparationer (om någon) du gör. Om du inte gör några reparationer, ange det uttryckligen.
- Be köparen att göra sina klagomål skriftliga. Varje skriftlig begäran om ändring av köparen och försäljningsavtalet kan behandlas som ett motbud som du inte behöver acceptera.
Metod 2 av 2: förhandla som köpare
- 1Forskningsförsäljning av jämförbara bostäder. Du kan förvänta dig att säljaren vet hur mycket jämförbara bostäder har sålt för i grannskapet. På samma sätt måste du också vara beredd på denna information.
- Du kan göra denna forskning på Internet. Besök en webbplats som Trulia för att undersöka försäljningen i ditt postnummer. Du kan ta reda på hur mycket hemmet sålde för. Kom ihåg att inte gå för långt tillbaka i tiden eftersom marknaden förändras snabbt. Titta bara på försäljningen under de senaste tre månaderna.
- Det kan vara svårt att definiera ett "jämförbart" hem eftersom inga två hem är exakt lika. Du bör dock jämföra kvadratytan, antalet sovrum och bad samt ålder.
- 2Vet vad du har råd. Du kan inte förhandla effektivt om du inte vet det högsta belopp du har råd att betala. Innan du går in i förhandlingar bör du sätta dig ner och beräkna hur mycket du kan spendera på ett nytt hus.
- Kom ihåg att beräkna alla dina månatliga levnadskostnader, till exempel billån, kreditkortsaldo, studielån och andra icke förhandlingsbara förpliktelser.
- Försök också att beräkna pendlingskostnader. Ju längre bort från jobbet du är, desto mer kommer du att spendera på bensin och underhåll för din bil.
- Du bör använda en av de många inteckningskalkylatorerna på Internet för att beräkna hur mycket du kan spendera.
- 3Försök att avslöja säljarens motivation. Framgångsrika förhandlingar beror på varje sidas villighet att pruta. Följaktligen bör du försöka lista ut hur motiverad säljaren är att sälja. Om säljaren är angelägen om att sälja kan du få hemmet till ett billigare pris.
- Försök att ställa oskyldiga frågor. Du kan säga, "Jag vet inte varför någon skulle lämna det här området" och vänta på att säljaren berättar varför de flyttar.
- En annan strategi är att fråga fraktfritt om de är angelägna om att sälja och sedan mäta sin reaktion. Inte alla är en bra skådespelare och vissa människor kan signalera med nervös skratt att de är angelägna om att sälja.
- 4Lägg ett realistiskt första erbjudande. Du vill visa säljaren att du menar allvar med fastigheten. Detta innebär att göra ett seriöst första erbjudande. Erbjud inte något löjligt lågt, vilket bara kommer att förolämpa säljaren.
- Som baslinje för ditt erbjudande, använd din marknadsundersökning för att ange ett initialt pris som du tycker är rättvist för fastigheten. Dra sedan från detta pris allt funktionellt som behöver bytas ut eller repareras.
- Kom ihåg att "funktionell" inte betyder "smak". Om du inte gillar mattans färg bör du inte dra av för att byta ut mattan eftersom färg är en individuell preferens. Men om mattan är sönderriven eller fläckad med husdjursurin, är det nödvändigt att byta ut det.
- Ett "funktionellt" problem skulle vara ett kylskåp som är gammalt och som behöver bytas ut. Du kan dra av 1490€ eller så från priset. När du lämnar in ditt erbjudande kan du inkludera ett tillägg där du förklarar ditt resonemang.
- 5Dölj din entusiasm. Om du verkar för entusiastisk vet säljaren att de kan försöka hålla ut för att öka det belopp du kommer att betala. Du vill komma över som professionell och drivs av fakta och data.
Till exempel kan du få en avsättning inkluderad i köp- och försäljningsavtalet som ger dig rätt att gå bort från köpet. - 6Gör tidsgränsen för acceptans kort. Om du gör ett erbjudande, ge säljaren en kort tidsfrist för godkännande - 24 timmar eller mindre. Om du ger längre tid bjuder du in andra konkurrerande erbjudanden. Du vill inte att säljarens agent ska hitta någon annan för att göra ett konkurrerande erbjudande.
- 7Be om eftergifter för att stänga affären. Det kan vara svårt att få en säljare att sänka priset eftersom de är känslomässigt investerade i det. En säljare som tror att deras hem är värt 187000€ kanske inte vill gå ner till 179000€ för att stänga affären. Om så är fallet, var kreativ. Du kan försöka sötra affären genom att be om eftergifter som sänker det totala priset du betalar.
- Be till exempel att vissa reparationer ska göras i hemmet. Att få säljaren att betala för reparationerna kommer i slutändan att minska det belopp du måste spendera på hemmet.
- Alternativt kan du fråga att säljaren täcker en del av stängningskostnaderna. Detta skulle också minska det totala beloppet du spenderar på huset.
- 8Var beredd att gå. Innan du går in i förhandlingar bör du ha en utflyktsplats. Detta är det högsta du skulle vara villig att betala för fastigheten. För att förhandla framgångsrikt måste du vara beredd att gå iväg om säljaren inte kan möta din utflyktsplats.
- Det finns gott om bostäder på marknaden, även när marknaden är trång. Det är mycket vanligt att hitta ett hem en vecka senare.
- 9Förhandla om allt innan avtalet utarbetas. Ett köp- och försäljningsavtal innehåller mer än bara köpeskillingen och handpenningen. Du bör också bestämma dig för ett slutdatum som fungerar för dig. Som köpare kan du också förhandla om följande:
- Om försäljningen är villkorad av en inspektion. Du vill förstå tillståndet för hemmet och omgivande mark innan du stänger på försäljningen. Av denna anledning bör du antagligen göra försäljningen beroende av att en inspektion görs. Du kan förhandla om vem som ska betala för inspektionen.
- Vad händer om inspektionen är negativ. Hemmet kommer förmodligen att ha brister. Du bör förstå vad dina alternativ är. Till exempel kan du få en avsättning inkluderad i köp- och försäljningsavtalet som ger dig rätt att gå bort från köpet. Alternativt kan du förhandla med säljaren för att åtgärda problemet.
- Oavsett om försäljningen är beroende av att du säljer ditt hem eller får finansiering.
- Vem betalar skatt. Du vill antagligen inte betala hela skatteräkningen, om du inte köpte fastigheten den 1 januari. Följaktligen kan du förhandla om att skattemässigt skattas med säljaren. Förklara i ditt köp- och försäljningsavtal hur skatt kommer att proportioneras.
- 10Få en advokat som tränar dig. En kvalificerad advokat kan vägleda dig genom förhandlings- och stängningsprocessen. Du behöver inte anställa advokaten för att faktiskt hantera förhandlingarna åt dig. Istället kan du hitta en advokat som kommer att ge råd och som kan se över köp- och försäljningsavtalet för att se till att det skyddar dina intressen.
- För att hitta en kvalificerad advokat, kontakta din stat eller lokala advokatsamfund och be om remiss.
Läs också: Hur söker jag bort journaler?
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
