Hur löser man tvister om hyresökningar?
Till exempel kan din hyresvärd komma överens om att minska hyresökningen om du lovar att inte komma för sent på hyresbetalningarna.
Hyresökningar uppskattas aldrig. Hyresvärdar är ofta rädda för att förlora bra hyresgäster, och hyresgäster oroar sig ofta för om de har råd med att höja hyran. Om du har en tvist om en hyreshöjning bör du försöka hitta en lösning istället för att avsluta hyresgästen. Du kan till exempel försöka förhandla med hyresvärden, antingen informellt eller medling. Om en hyreshöjning är olaglig enligt lagen bör du dock rapportera den till lämplig myndighet.
Del 1 av 3: invända mot ökningen
- 1Få ditt meddelande. Som hyresgäst bör du meddelas om hyresökningar skriftligen. Om du har en muntlig överenskommelse om en månad för månad hyresavtal, kan du bara få ett muntligt meddelande. Om du har ett skriftligt hyresavtal ska din hyresvärd dock skicka ett skriftligt meddelande till dig.
- Hyresvärdar ökar hyran av olika skäl. Till exempel kan staden ha ökat fastighetsskatten, eller så kan byggnaden vara så gammal att den behöver omfattande reparationer.
- Det finns också fler som vill hyra en lägenhet än att äga ett hus. Hypoteksutlåningsnormerna har skärpts under de senaste åren, och i synnerhet ni människor behöver hyra för att de inte kan köpa ett hem. När det finns fler hyresgäster än lägenheter på marknaden kommer hyran att öka.
- 2Läs din statliga och lokala lag. Även om de flesta stater tillåter hyresvärdar att höja hyran vilket belopp de väljer, reglerar statens lag vanligtvis hur och när hyresvärden kan höja hyran. Om du till exempel har ett skriftligt hyresavtal kan hyresvärden inte höja hyran förrän hyresperioden löper ut. Men om du hyr en månad till månad kan din hyresvärd vanligtvis höja hyran genom att ge dig 30 dagars varsel.
- Din stad kan också ha "hyreskontroll". Detta innebär att staden begränsar hur mycket din hyra kan öka under ett år. I San Francisco kan till exempel de flesta hyresvärdar bara höja hyran 1,9% från mars 2015 till februari 2016 och endast 1,6% från mars 2016 till februari 2017. Det finns vanligtvis begränsade undantag, men de måste godkännas av stadens Hyra styrelse.
- 3Överväg att betala ökningen. Det kan vara bättre att du bara accepterar hyreshöjningen och inte invänder. Du kanske till exempel vill acceptera ökningen i följande situationer:
- Hyresvärden har skäl att utvisa dig. Du kan till exempel ha varit regelbundet försenad med hyran eller har brutit mot någon annan löptid. I den här situationen kan hyreshöjningen vara ditt enda sätt att stanna i lägenheten.
- Du har råd med ökningen. Det kostar pengar att flytta. I synnerhet måste du betala en deposition på en andra lägenhet, ofta innan du får tillbaka depositionen från din nuvarande lägenhet. Du kan också behöva betala för flyttare och få din kreditrapport dras.
- 4Kontakta din hyresvärd. Du bör ringa din hyresvärd och fråga varför hyran har ökat. Skriv ner hyresvärdens svar. Du kanske också vill skicka ett e-postmeddelande eller brev som sammanfattar din konversation.
- Om din hyresvärd bryter mot lagen, påminn honom försiktigt om det. Du kan till exempel säga "Jag vet att min lägenhet täcks av hyreskontrollagen. Är inte den maximala ökningen i år 1,6 procent?"
- Om hyresvärden inte meddelade ökningen ordentligt, säg, "Jag trodde att du var tvungen att ge mig meddelandet 60 dagar innan det nya avtalet började? Jag fick det först förra veckan."
- Håll alltid din kommunikation med din hyresvärd. Om du behöver stämma din hyresvärd vid ett senare tillfälle kan du skicka in de skriftliga meddelandena som bevis.
Om så är fallet bör du rapportera den olagliga hyreshöjningen till lämplig hyresnämnd. - 5Behålla lugnet. Du kan känna dig arg, speciellt om du inte har råd med ökningen av hyran. Det finns dock ingen anledning att skada ditt förhållande till din hyresvärd. Din hyresvärd kanske inte är glad att behöva höja hyran. Istället kan han känna att han inte har något val. Om staden ökar fastighetsskatten för att täcka sina skulder, överförs dessa kostnader till hyresgästerna.
- Genom att vara professionell kan du försäkra att du får en bra referens för nästa lägenhet du hyr. Hyresvärdar ringer ofta dina tidigare hyresvärdar för att fråga vilken typ av hyresgäst du var. Du vill inte bränna några broar på väg ut ur din nuvarande bosituation.
- 6Erbjud att betala en mindre ökning. Din hyresvärd kan vara villig att förhandla om en hyrahöjning, särskilt om han eller hon inte meddelade ordentligt. Du bör förklara hur mycket du kan betala och varför.
- Du kan till exempel säga "Jag gillar det verkligen här men jag tror att en ökning på 11€ är rättvisare än en 22€ -ökning."
- Du kan också berätta för hyresvärden varför hyresökningen är för hög. "Min dotter får hängslen, vilket jag inte förväntade mig skulle bli så dyra. Jag skulle verkligen hata att flytta, men jag tror inte att jag kan betala 37€ mer i månaden. Kanske 15€?"
- Se också till att markera alla styrkor du har som hyresgäst. Till exempel kanske du aldrig har varit sen med hyran. Du bör lyfta fram det faktum.
Del 2 av 3: förmedling av tvisten
- 1Föreslå medling. Antingen kan hyresgästen eller hyresvärden föreslå medling. Vid medling träffas båda parter med en medlare, som är en neutral tredje part. Förmedlaren lyssnar på din tvist och hjälper sedan att vägleda båda parter till en lösning som var och en kan acceptera.
- Om du gillade din hyresgäst bör du överväga medling. Kostnaden och tiden som krävs för att hitta nya hyresgäster kan göra att det är värt att hålla fast vid din nuvarande hyresgäst.
- På samma sätt bör hyresgästerna överväga medling om de vill undvika att flytta. Du bör också överväga medling om du har hittat din hyresvärd anständig och hjälpsam. Om du tycker att hyresvärden är en mobbare, kanske du bara behöver flytta.
- Du bör inte medla om hyresvärden försöker driva igenom en olaglig hyreshöjning. Om du bor i en stad med hyrestyrning, kontrollera om den föreslagna hyreshöjningen bryter mot lagen. Om så är fallet bör du rapportera den olagliga hyreshöjningen till lämplig hyresnämnd.
- Du bör inte heller gå med på medling om du inte är beredd att ge upp något. Medling är en form av förhandling. Förmedlaren är inte en domare och kommer inte att avgöra vem som är "rätt" och vem som är "fel", så du vinner inte vid medling. Istället försöker du komma överens med den andra sidan om hyreshöjningen. Vanligtvis innebär detta att försöka träffa den andra personen halvvägs.
- 2Hitta en medlare. Många erbjuder medlingstjänster, men det finns ingen central plats att leta efter en medlare. Istället bör du titta på följande platser:
- din telefonbok under "medling" eller "tvistlösning"
- ditt tingshus, som kan ha en lista över medlare
- ditt stads- eller länschefs kontor
- din statliga eller lokala advokatförening
- online-listor på European Arbitration Association eller annan webbplats
- 3Delta i medling. Du kan träffas på medlarens kontor eller på en annan neutral plats. Förmedlaren bör börja med att fastställa grundreglerna och sedan be varje sida göra ett inledande uttalande.
- Inget register görs av medlingsförfarandet. Du ska känna dig bekväm att uttrycka dig.
- 4Låt den andra parten lura. Under medlingen kan den andra parten börja ventilera och ta fram en lista över klagomål som inte har något att göra med hyreshöjningen. Så svårt som det är att lyssna måste du bita tungan och låta personen venta.
- För det första är medling mer framgångsrik om varje sida känner att dess oro har hörts. Om du omedelbart motsätter dig vad den andra personen säger kan den andra stänga av och inte vill förhandla längre.
- Den andra personen kan också behöva bara blåsa bort lite ånga. Efter att ha gjort det kan han eller hon vara på ett bättre humör för att träffa dig halvvägs.
Om du bor i en stad med hyrestyrning, kontrollera om den föreslagna hyreshöjningen bryter mot lagen. - 5Upprepa vad den andra personen sa. Innan du berättar förmedlaren om din egen åsikt, bör du kort sammanfatta vad den andra sidan just sa. Var noga med att sammanfatta exakt. Om du vrider och vänder någons ord, bör du förvänta dig att de blir arg.
- Låt medlaren veta hur du ser tvisten. Ange skäl till varför du ber om en hyrahöjning eller varför du inte har råd med det.
- Undvik personliga attacker. Du ska till exempel inte kalla hyresvärden en girig slumherre, och du ska inte kalla en hyresgäst lat eller billig.
- 6Hitta gemensamma grunder. När du diskuterar din oenighet med medlaren kan du få reda på att det finns en kompromiss. Till exempel kan din hyresvärd komma överens om att minska hyresökningen om du lovar att inte komma för sent på hyresbetalningarna. Du kan också komma överens om att om du är försenad med en betalning kommer din hyra omedelbart att höjas.
- Förmedlaren är skicklig på att hjälpa människor att hitta kreativa lösningar på deras oenigheter. Nyckeln är att hålla ett öppet sinne. Om du behöver lite tid att tänka på ett förslag, be sedan om några dagar att överväga.
- När du når en överenskommelse kan du utarbeta ett nytt hyresavtal. Om du är hyresgäst, se till att läsa den noggrant innan du signerar.
Del 3 av 3: rapporterar en olaglig hyreshöjning
- 1Hitta lämplig byrå. Om din stad har hyreskontroll bör det finnas en hyresnämnd eller annan byrå som behandlar tvister. Du hittar byrån på följande sätt:
- Sök på internet. Skriv "hyra styrkort" och din stad i din favoritwebbläsare.
- Titta i telefonboken.
- Ring din stadschefs kontor. Be om namn och kontaktinformation för Rent Board eller motsvarande byrå.
- 2Få en framställning. Du börjar klagomålsprocessen genom att lämna in en framställning till hyresnämnden. Styrelsen ska ha ett tryckt formulär som du kan fylla i. Ring och fråga.
- Hyrestyrelsen kan ha lagt upp framställningen online. Du kan besöka deras hemsida och kolla.
- 3Slutför framställningen. Varje framställning kommer att be om annan information. Du kan dock i allmänhet förvänta dig att bli frågad följande:
- din adress
- ditt flyttdatum
- din nuvarande månadshyra
- din hyreshistorik (datum för höjning och dollarbelopp)
- namn och kontaktinformation för ägaren, bosättningschefen och / eller förvaltningsbolaget
- 4Lämna framställningen. Du bör göra flera kopior av den ifyllda framställningen och sedan ta dem till hyresnämnden för att arkivera. Du kommer att arkivera originalet. Du kan behöva skicka en kopia till din hyresvärd. I annat fall kommer hyrestyrelsen att meddela hyresvärden. Förvara en kopia av framställningen för dina egna register.
- Inkludera all stödinformation eller dokumentation med din framställning. Du kan till exempel inkludera följande:
- kopior av alla tillgängliga hyresavtal
- meddelanden om hyreshöjning
- hyra kvitton
- bevis på betalning, till exempel annullerade checkar
I ett fall med hyrestvister bör frågorna vara enkla: om hyresvärden lagligen kan höja hyran för det föreslagna beloppet. - Inkludera all stödinformation eller dokumentation med din framställning. Du kan till exempel inkludera följande:
- 5Framträda inför domaren för förvaltningsrätten (ALJ). En ALJ eller annan myndighetsman kommer troligen att höra tvisten om hyreshöjningen. Beroende på reglerna för din hyresnämnd kan du behöva försöka medla tvisten först. Om medling inte lyckas, kommer du och din hyresvärd inför en ALJ och presentera ditt ärende.
- Du kan vittna eller få vittnen vittna. I ett fall med hyrestvister bör frågorna vara enkla: om hyresvärden lagligen kan höja hyran för det föreslagna beloppet. I den här situationen kommer du förmodligen inte ha några vittnen.
- Din hyresvärd måste motivera hyreshöjningen baserat på lagen. Om hyresvärden inte kan motivera ökningen bör du vinna tvisten. Hyresvärden måste då höja hyran till ett mindre eller inget belopp alls.
- 6Ta emot domarens beslut. Efter att ha hört bevisen kommer ALJ att avgöra ärendet till din fördel eller till hyresvärdens fördel. Du kan behöva vänta ett tag, beroende på hyresnämnden.
- Vanligtvis har Rent Boards en överklagandeprocess. Du bör nå reglerna för din hyresnämnd för att se om du har rätt att överklaga ALJ: s beslut.
- Du har i allmänhet bara en begränsad tid för att överklaga. Om du tappar hörseln bör du omedelbart fråga hur mycket tid du har att överklaga.
- Kontakta omedelbart en advokat om du tror att din hyresvärd diskriminerar dig på grund av din ras, kön, sexualitet, funktionshinder, religion eller nationella ursprung.
Läs också: Hur kan jag sälja ditt hem?
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
Relaterade artiklar
