Hur väljer jag en bostadsförvaltare?
Leta efter en fastighetsförvaltare som har tagit hand om bostadsfastigheter som liknar dina egna.
Inte alla fastighetsförvaltare kommer att se upp för ditt bästa intresse. Om din situation kräver att du avtalar med en, bör du vara försiktig med att granska dina alternativ. Gjut ett brett nät för att hitta de bästa alternativen. Du bör ägna stor uppmärksamhet åt kostnaderna för kontrakt med en fastighetsförvaltare, men många av dessa är relativt vanliga. Var särskilt noga med att fastställa att du har hittat en ansedd och pålitlig chef som tar hand om din egendom.
Del 1 av 3: söka efter en chef
- 1Vet när du ska titta. Fastighetsförvaltare kanske inte alltid tänker på ditt bästa. Du bör bara hyra en om det är nödvändigt. Bra skäl att anställa en inkluderar:
- Du har fler egenskaper än du kan hantera.
- Du bor långt borta.
- Du har inte tid.
- Du är inte säker på hur du hanterar fastigheter.
- Du vill inte hantera det juridiska och skattemässiga ansvaret för att vara arbetsgivare.
- Din fastighet är en del av ett prisvärt bostadsprogram. Dessa har ofta komplicerade regler som gör ledningen mer tidskrävande.
- 2Fråga andra yrkesverksamma. Om du har några vänner i branschen, fråga dem om deras erfarenheter med fastighetsförvaltare. Överväg att delta i mötena för lokala fastighetsgrupper för att fråga andra yrkesverksamma om deras erfarenheter. Möten för fastighetsinvesteringsföreningar kan vara en användbar resurs. Vissa platser har till och med specifika hyresvärdsgrupper, så kallade fastighetsägarföreningar.
- Din prioritet bör vara att hitta en fastighetsförvaltare som är pålitlig. Fråga andra yrkesverksamma om fastighetsförvaltarna som de arbetade med har hållit fastigheten i gott skick, svarat snabbt på deras problem och upprätthållit ett jämnt intäktsflöde.
- 3Sök online. För att bredda din sökning, leta efter företag online. Institutet för fastighetsförvaltning och National Association of Residential Property erbjuder båda online-databaser som låter dig söka efter lokala förvaltningsföretag.
- Andra online-resurser inkluderar: AllPropertyManagement.com och ManagemyProperty.com
- 4Överväg att träna din egen chef. Om du är orolig för hur en tredje part skulle ta hand om dina fastigheter, sätt upp en ledningsstruktur och träna en ny men pålitlig chef i det system du har skapat.
Fastighetsförvaltaren ska kunna ge dig en rekommendation om uthyrning av bollar baserat på ett grannskaps hyresavgift
Del 2 av 3: förhandlingsräntor
- 1Be om en detaljerad förklaring av förvaltningsavgifter och avgifter. De flesta fastighetsförvaltare beräknar avgifter i procent av hyran (6-12% är typiskt). Även om dessa priser är ganska standard, bör du vara uppmärksam på detaljerna.
- Vissa företag tar ut hyra på grundval av hyran, andra på grundval av potentiell hyra. Du bör förhandla om att avgifterna ska baseras på den faktiska hyran, annars kommer chefen att ha mindre incitament att fylla rum och samla in hyra.
- Kommer du att debiteras för "extra" som reklam, uthyrning eller kvartalsinspektioner? Om så är fallet bör du noga överväga värdet på dessa tjänster.
- 2Begär information om chefens underhållspolicyer. När något går fel med din förvaltningsfastighet vill du vara säker på att förvaltaren har en plan för hur man ska hantera olika problem och att du vet hur mycket det kommer att kosta.
- Finns det ett påslag för underhållstjänster som tillhandahålls av leverantörer? Vissa fastighetsförvaltare markerar en leverantörs faktura med 10% eller mer. Försök att förhandla om denna kurs.
- De flesta chefer vill utföra reparationskostnader upp till ett fast dollarbelopp (normalt mellan 190€-500€) utan ditt förhandstillstånd. Förhandla över ett definierat belopp, beroende på din prispunkt.
- Hur kommer han att hantera nödsituationer för underhåll? De flesta bra fastighetsförvaltare kommer att ha en 24- timmars nödlinje för att hantera nödförfrågningar omedelbart. Se till att chefen har en underhållslinje och att den är bemannad 20,57 / 365.
- Har chefen en lista över kontrollerade och godkända leverantörer? Se till att listan innehåller en rörmokare, hantverkare, elektriker, apparattekniker och målare.
- 3Fråga om ansvarsförsäkring. Du bör ha en egen försäkring för att täcka fastigheten, men du bör bekräfta att fastighetsförvaltaren har sin egen försäkring vid rättegångar. I vissa stater kommer din fastighetsförvaltare att vara lagligt skyldig att äga en sådan försäkring. Han borde vara villig att dela detaljerna i deras ansvarsförsäkring.
- Du bör förhandla med fastighetsförvaltaren om de kommer att läggas till din försäkring som "ytterligare försäkrade" i händelse av hyresgästtvister och skador på egendom som uppstår när de arbetar på din egendom.
- I många stater kommer din fastighetsförvaltare att vara lagligt skyldig att ha en E & O-försäkring. Du bör också fråga om han har ansvarsförsäkring som täcker honom om en anställd stämmer honom.
- 4Få ett skriftligt avtal om fastighetsinspektioner. Fråga hur ofta formella inspektioner kommer att genomföras och få löftet skriftligt. Om han är tveksam till att gå med på en viss tidslinje eller ber om högre avgifter som kompensation, tillhandahåller han förmodligen inte en hög servicenivå.
- Chefen bör utföra en noggrann inspektion av fastighetens insida minst en gång om året. Utsidan bör inspekteras minst en gång i kvartalet. Dessutom bör en lägenhet inspekteras varje gång en hyresgäst avslutar sin hyresavtal.
Du bör ägna stor uppmärksamhet åt kostnaderna för kontrakt med en fastighetsförvaltare, men många av dessa är relativt vanliga.
Del 3 av 3: fastställande av kvalitet
- 1Kontrollera att kandidaten har en lämplig licens. De flesta stater kräver att fastighetsförvaltare har en fastighetslicens och vissa stater kräver en fastighetsmäklares licens. Kontakta Europadepartementet för bostadsmyndighet (HUD) för mer information om tillståndets tillståndskrav.
- På samma sätt bör du fråga om han är en del av en ackrediterad nationell organisation.
- Besök Better Business Bureau online (BBB.org). BBB ackrediterar fastighetsförvaltare. Om din fastighetsförvaltare är ackrediterad är det en rimlig indikation på att de är tillförlitliga.
- 2Hitta en fastighetsförvaltare som är kunnig om dina lokala marknadstrender. Det är viktigt att din chef vet vilka hyrespriser som är lämpliga för dina fastigheter. Testa kandidatens kunskaper genom att be om en hyresjämförelse (ofta kallad "hyra komp"), samt en rekommendation om hyrespriser. Fastighetsförvaltaren ska kunna ge dig en rekommendation om uthyrning av bollar baserat på ett grannskaps hyresförteckning.
- 3Granska kandidatens erfarenhet. Leta efter en fastighetsförvaltare som har tagit hand om bostadsfastigheter som liknar dina egna. Vissa chefer fokuserar på enfamiljshus, medan andra föredrar stora hyreshus, duplex eller radhus. Varje fastighetstyp har sina egna utmaningar, och du vill vara säker på att du anställer en chef som vet hur de ska hantera dessa utmaningar.
- Du bör också fråga hur länge han har arbetat och om han har några anmärkningsvärda framgångshistorier.
- Besök några av fastigheterna själv. Du bör se hur bra de underhålls. Om de inte är välskötta gör inte fastighetsförvaltaren sitt jobb.
- 4Fråga kandidaten hur många enheter han för närvarande leder och hur många anställda han har. En anställd kan i allmänhet hantera 35-40 enheter effektivt. Som en allmän tumregel, dela upp det totala antalet enheter som hanteras med antalet anställda som hjälper till i ledningsarbetet (dvs. 200 fastigheter / 5 anställda = 40 fastigheter per person). Om det finns fler än 40 enheter per person är företagets resurser troligt töjda.
- Du bör också veta om han förvaltar några av sina egna fastigheter. Om så är fallet är han också din konkurrent och kan ägna en oproportionerlig mängd av sin energi till sina egna fastigheter.
- 5Be kandidaten om referenser från tidigare och nuvarande kunder. En fastighetsförvaltare ska kunna förse dig med minst tre referenser. Ring referenserna och prata om chefens resultat. Säkerställa konfidentialitet för att få den mest ärliga feedbacken. Inkludera följande frågor i din bedömning:
- Samlades hyran in i tid?
- Fyllde chefen lediga platser snabbt?
- Besvarades underhållsproblemen i tid?
- Hanterade chefen de flesta problem med liten eller ingen intervention krävs?
- Har du någonsin debiterats för tjänster som borde ha inkluderats i förvaltningsavgiften?
- 6Välj en fastighetsförvaltare med utmärkt kundservice. Leta efter en chef som kommer att kommunicera bra med dig. Lyhördhet är en av de bästa egenskaperna hos en bra fastighetsförvaltare. Om din chef inte kommer tillbaka dina samtal snabbt, hur hanterar han dina hyresgäster och potentiella hyresgäster?
- En lyhörd fastighetsförvaltare kommer att göra dina hyresgäster och kunder nöjda, vilket minskar din omsättningshastighet.
- Du bör också överväga hur chefen interagerar med dig i dina möten. Han borde tillhandahålla en tjänst till dig och dina hyresgäster. Om han verkar oförskämd, plötslig eller generellt ovillig att tjäna dig, kommer han troligtvis inte att utföra sitt jobb bra.
- 7Diskutera redovisning och ägarrapporter. Bestäm när hyran kommer att samlas in och hur snabbt den kommer att sättas in på ditt bankkonto. Se till att din fastighetsförvaltare förstår redovisning. Du bör få detaljerade uttalanden inklusive månadshyresfördelning, fördelning av insättningar, sammanfattning av förvaltningsavgift och fördelning av underhållskostnader.
- 8Granska hanteringsprogramvarusystemet. De flesta förvaltningsföretag använder nu programvara som håller reda på uppgifter om uthyrning av hyresavtal om dina fastigheter, sammanflyttnings- / utflyttningssammanfattningar, exekverade hyresdokument, beläggningslistor, öppna arbetsorder och skatteinformation. Be kandidaten att tillhandahålla exempel på utgångsrapporter.
- 9Fråga om hyresgästförhållanden. Hur samlar företaget hyror? Hur annonserar de för och skärmar principer? Försök träffa hyresgäster i fastigheter som de lyckas avgöra hur nöjda de är med sin service.
- 10Begär policyinformation för att hantera problemhyresgäster. Varje bra fastighetsförvaltare kommer att ha policyer för att hantera svåra hyresgäster. Dessa policyer är viktiga eftersom de skyddar dina ekonomiska och juridiska intressen.
- Vilka är de sena hyresreglerna? Se till att chefen har ett system för att korrekt dokumentera sena hyresbetalningar. Detta kommer att vara till nytta om du behöver avvisa hyresgästen för obetald hyra.
- Hur hanterar chefen hyresbrott och klagomål? Förvaltaren bör ha ett formellt tillägg till varje hyresavtal som anger fastighetsregler och begränsningar. Om hyresgästen bryter mot en regel, se till att chefen vet hur man korrekt dokumenterar överträdelser om bevis behövs för tvister i framtiden.
- Fråga hur ofta fastighetsförvaltaren arkiverar för utvisningar. Om de gör det ofta har de inte ordentligt granskat hyresgäster innan de hyr fastigheten.
- 11Be om att kontraktet innehåller bestämmelser för att avsluta arrangemanget. Det är viktigt att du har en exitstrategi om du har problem med fastighetsförvaltaren. En bestämmelse som avslutar arrangemanget 30 dagar efter mottagande av skriftligt meddelande bör vara en rimlig begäran.
- 12Rådgör med en advokat. När du har ett avtal som verkar fungera till ömsesidig nytta för båda parter, bör du rådfråga en advokat. Du gör en viktig affär. Du bör bekräfta att det inte finns några dolda bestämmelser som skadligt påverkar din ekonomiska situation eller din egendom.
Du bör ha en egen försäkring för att täcka fastigheten, men du bör bekräfta att fastighetsförvaltaren har sin egen försäkring vid rättegångar.
- Prata med minst 3 fastighetsförvaltningsföretag innan du väljer ett att arbeta med. Du vill kunna jämföra flera olika hanteringsstilar och känna att du har övervägt en mängd olika alternativ.
- Kom ihåg att du kan förhandla. Om du hittar en fastighetsförvaltare som du verkligen gillar och vill arbeta med, se om han / hon är villig att förhandla om delar av kontraktet som du inte är nöjd med.
Läs också: Hur packar jag lådor för att flytta?
Kommentarer (2)
- Jag gillade verkligen detaljerna i vad jag ska leta efter och de frågor du bör tänka på och ställa från ett förvaltningsbolag. Få referenser, prata med ägare och ordföranden för föreningar.
- Den här artikeln behandlade så många bra och viktiga saker. Sedan jag läste det känner jag mig mycket bättre förberedd för att hitta en fastighetsförvaltare för att hantera mitt hus som en hyresenhet.
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
