Hur utvärderar jag kommersiell egendom?

Om området kring en kommersiell fastighet är kriminellt eller fullt av vakanser, kan utrymmet vara mindre önskvärt.

Kommersiella fastigheter är en mycket konkurrensutsatt sektor där stora förmögenheter kan göras eller förloras. Att utvärdera en kommersiell fastighet kräver en hög detaljnivå och en förmåga att vara uppmärksam på både materiella och immateriella faktorer. Utrymmets lönsamhet kan bedömas genom att titta på potentiella intäkter och kostnader för det första året. Men du vill också titta på grannskapet, utrymmets synlighet och platsens zonindelningsstatus.

Metod 1 av 4: beräkning av en fastighets inkomst, pris och värde

1
Uppskatta schemalagd bruttoinkomst (GSI). Lägg samman den totala hyran som kan förväntas från hela utrymmet. Lägenhetsanläggningar, remsor och segmenterade kontorsbyggnader kan alla utvärderas på detta sätt. Kom ihåg att skräddarsy hyresförväntningarna för varje område i utrymmet för att matcha dess speciella marknadsvärde.
- Till exempel kommer en lägenhet med 2 sovrum att hyra ut mer än en lägenhet med 1 sovrum i samma komplex.
2
Subtrahera en 5% vakans från GSI. Inte alla dina enheter i en kommersiell fastighet kommer att förbli fullt belägna under hela året. För att korrekt återspegla detta i dina beräkningar, gå vidare och dra 5% från det totala GSI. Det resulterande antalet är din effektiva bruttoinkomst (EGI).
- Det här är den procentsats som de flesta långivare kommer att använda när du överväger ditt potentiella köp också.
3
Beräkna fastighetens nettodriftsintäkter (NOI). Detta är ett nummer som kan hjälpa dig att avgöra om du ska tjäna pengar på en fastighet eller inte. Få fastighetens beräknade bruttoresultat för första året. Hämta sedan dina beräknade driftskostnader för samma tidsperiod. Subtrahera dina utgifter från din inkomst. Om den resulterande NOI är positiv kommer du att göra en första vinst.
- För att vara ännu mer exakt för en hyresfastighet, byt ut GSI i dina beräkningar med EGI. Detta är en mer konservativ uppskattning av vinst.
- Till exempel kan dina driftskostnader för ett utrymme inkludera reklamkostnader eller förvaltningsavgifter.
- Detta kallas också "EBITDA" eller totala intäkter före räntor, skatter, avskrivningar och avskrivningar.
4
Beräkna fastighetens kapitalisering eller "cap". Detta bestäms genom att dividera NOI med fastighetens pris. Det kommer att resultera i en procentsats som är takräntan. Denna procentsats varierar beroende på område och dess fastighetserbjudanden. Den cap takten visar dina potentiella vinstmarginaler från en fastighet.
- Till exempel, om en fastighet har en NOI på 56000€ och prissätts till 187000€, skulle kapitaliseringsgraden vara 30 procent.
5
Dela NOI med takräntan för att bestämma en fastighets ideala pris. Oavsett om du köper en fastighet eller försöker sälja en, är det viktigt att komma med ett försäljningspris som passar marknaden. Om du delar din nuvarande eller potentiella NOI med takräntan för området, får du ett försäljningspris som inkluderar både vinster och rörelsekostnader.
- Till exempel, om fastigheten har en taktsats på 5% och en NOI på 67200€, bör priset vara 1,30€ miljoner.
6
Beräkna bruttohyresmultiplikatorn (GRM) för fastigheten. Få det noterade försäljningspriset för ett kommersiellt område och dela det sedan med årliga bruttohyresintäkter. Detta ger dig ett GRM-nummer som du sedan kan använda för att bestämma lönsamheten.
- Du kan uppskatta GRM-värdet för ett marknadsområde genom att utföra dessa beräkningar med flera egenskaper och beräkna resultaten.
- Till exempel, om en fastighets försäljningspris är 545000€ och dess årliga bruttohyror motsvarar 59700€, har den en GRM på 9.
7
Använd GRM för att skapa en fastighetsvärdering. Multiplicera fastighetens årliga bruttohyror med GRM för den enskilda fastigheten eller för området. Antalet som resulterar är en uppskattning av fastighetsvärdet enligt den aktuella marknaden.
- Till exempel, om en fastighet har en årlig bruttohyra på 52200€ och en GRM på 8, skulle ett rimligt pris vara 418000€
- Din kommersiella fastighetsmäklare eller värderare bör kunna förse dig med en korrekt GRM för området eller fastigheten.

Om du funderar på att köpa en kommersiell fastighet, kom ihåg att din förmögenhet kan vara mindre likvid som ett resultat.

Metod 2 av 4: vägning av finansiella faktorer

1
Få en exakt kvadratisk yta. Titta över utvärderingarna och dokumentationen som säljaren tillhandahåller för att verifiera att de listar ett helt kvadratiskt område för utrymmet. Om antalet bilder är annorlunda är det något att ta itu med tidigt. Kommersiellt fastighetsvärde är direkt knutet till det kvadratiska området som är tillgängligt för användning i utrymmet.
- Detta är något som skiljer sig lite från bostadsfastigheter där kvadratområdet placerar en mindre roll i värderingen.
- Beräkna priset per m² (PPSF) genom att dela försäljningspriset med det totala kvadratytan.
2

Leta efter skadade områden som kräver reparation. Det är här det hjälper att arbeta med en professionell kommersiell inspektör. Om fastigheten har något som kräver fixning före ockupationen måste du dra av dessa kostnader från eventuella intäkter. Det är en annan anledning till att det alltid är en bra idé att inspektera en fastighet personligen, om möjligt.
3
Beräkna kostnaden för eventuella reparationer över tiden. Fråga ägaren om ålder och skick för alla elektriska, VVS eller andra mekaniska aspekter av deras kommersiella egendom. Jämför sedan de aktuella åldrarna för dessa artiklar med deras beräknade totala antal års användning. Detta ger dig en uppfattning om vad som behöver repareras på kort och lång sikt.
- Till exempel kan luftkonditioneringsenheten för en kommersiell byggnad fungera bra. Men om den är över 20 år kan den behöva repareras eller bytas ut när som helst.
4

Be om den nuvarande ägarens inkomster och utgifter. När du har uttryckt ett allvarligt intresse för en fastighet är det ofta okej att kontakta ägaren eller deras representant och begära pappersarbete från det senaste års yrke. De kan ge dig skattedokument, elräkningar eller till och med intäktsdokumentation.
5

Läs igenom den årliga APOD-rapporten. Denna rapport innehåller information om hyresintäkter, driftskostnader, lånedetaljer och kontantrörelser för en viss fastighet. Den är avsedd att visa en övergripande ekonomisk bild av en fastighet under det senaste året och kan användas för att bestämma framtida potential.

Fråga ägaren om ålder och skick för alla elektriska, VVS eller andra mekaniska aspekter av deras kommersiella egendom.

Metod 3 av 4: identifiera möjliga användningsområden för fastigheten

1
Lita på råd från en expert fastighetsgrupp. Även om du har erfarenhet av att köpa kommersiell fastighet är det ändå bra att söka råd från finansiella specialister. En revisor kan hjälpa dig att köpa inom din budget. En advokat kan hjälpa till med förhandlingsprocessen. En mäklare kan söka igenom fastigheter med dig.
- Om du redan arbetar med en mäklare kan de föreslå en viss advokat eller revisor att lägga till i ditt team.
2
Sök information om fastighetens zonbestämmelser och byggkoder. Områdesreglerna avgör vilken typ av företag som kan ockupera fastigheten och kan begränsa dess möjliga användning. Byggkoderna kan lista ut vilka ändringar du kan göra i utrymmet. Detta är särskilt viktigt om fastigheten ligger i ett historiskt område.
- Till exempel, om du överväger att hyra till en tillverkare kan det hända att fastigheten måste zoneras för industriellt bruk.
3
Bestäm om fastigheten är lämplig för trippelhyresavtal. Detta är när du fyller i en fastighet med hyresgäster som betalar för alla utrymmets kostnader direkt och på egen hand. Den enda kostnaden som fastighetsägaren täcker är den totala inteckningen för fastigheten. Av den anledningen kan ett utrymme som är berättigat till tredubbla nettohyror vara mindre av en finansiell risk.
- Till exempel kommer CVS, Starbucks och andra stora företag ofta att skapa trefaldiga nettoavtal med fastighetsägare.
4
Beräkna antalet bostäder för en lägenhet. Om den kommersiella fastigheten kommer att användas för flerfamiljshus, kommer intäkterna som genereras direkt att kopplas till antalet invånare som bor på platsen. Titta på layouten och avgör hur den kan vara, eller redan är uppdelad i bebodda utrymmen.
- Tänk på att de flesta kommersiella strukturer med flera familjer har utrymmen för olika antal invånare. Till exempel kan ett lägenhetskomplex ha ett, två och tre sovrum hyra alternativ.

Att utvärdera en kommersiell fastighet kräver en hög detaljnivå och en förmåga att vara uppmärksam på både materiella och immateriella faktorer.

Metod 4 av 4: beaktar immateriella faktorer

1

Bedöm motivationsnivån hos säljaren. Att utvärdera en kommersiell fastighet är inte en exakt vetenskap och ibland kan immateriella tillgångar, som säljarens önskemål, spela in. Om en säljare är desperat att ladda om en fastighet, kan priset sänkas under marknadsvärdet. Om en säljare har tid att sälja kan de initialt sätta priset högre.
2

Gå i området och prata med grannarna. Tillbringa en eftermiddag med att gräva grannskapet och knacka på dörrar. Diskutera områdets utveckling, brottsproblem och andra potentiella problem med invånarna. Om området kring en kommersiell fastighet är kriminellt eller fullt av vakanser, kan utrymmet vara mindre önskvärt.
3

Faktor för ett butiksfrontas publiceringsvärde. Om du planerar att använda utrymmet för ditt eget företag eller att hyra ut det till andra företag, tänk på hur fastigheten ser ut på utsidan. Är det ett område med hög trafik som kommer att ge betydande exponering för allmänheten? Är det runt andra liknande företag?

Tips

Om du funderar på att köpa en kommersiell fastighet, kom ihåg att din förmögenhet kan vara mindre likvid som ett resultat.

Varningar

Var beredd att lägga 30% kontanter eller mer ner på en kommersiell fastighet. Detta är standardförfarande för de flesta kommersiella fastighetslån.

Läs också: Hur söker jag bort journaler?