Hur investerar man i förbyggnadsfastigheter?

Att sälja förbyggnadsfastigheter ger dem snabba kontanter utan att behöva oroa sig för deras kredit eller upplupna ränta på ett lån.

Att investera i förbyggnadsfastigheter kan visa sig vara lönsamt. Det gör att du kan köpa fastigheter till en bråkdel av kostnaden för en färdigställd fastighet. På vissa områden kommer fastigheter att uppskattas i värde innan projektet ens är klart. Det är därför som denna typ av investering är perfekt för fastighetsinvesterare och gårdägare. Dessutom möjliggör förbyggnadsfastigheter framtida husägare att få en affär på fastigheter som du vill bo en dag i. Det kan dock ta flera år eller till och med årtionden innan byggprojektet är klart. Även om detta kan vara en klok investering för dem med långsiktig stabilitet, rekommenderas det inte för dem som förväntar sig att göra en snabb vinst.

Del 1 av 4: lägga grunden

1
Jämför olika typer av fastigheter. När det gäller att investera i förkonstruktionsfastigheter har du en mängd olika alternativ. För det första kan fastigheter vara outvecklad, "rå" mark utan någon planering eller förbättring utförd av den nuvarande ägaren. Utvecklingsägda fastigheter kan dock vara zonplanerade eller helt planerade, med verktyg och / eller gator redan på plats. Dessutom kan ytterligare fastigheter redan vara planerade för konstruktion, med befintliga planer för de byggnader som kommer att byggas där. I allmänhet blir mindre utvecklad mark billigare. Detta innebär dock att du måste organisera verktyg och utarbeta zonbestämmelser på egen hand när du utvecklar fastigheten.
- Att köpa rå mark kommer också att kräva en stor mängd due diligence för att se till att marken undersöks ordentligt, fri från kriminell verksamhet (som narkotikaproducenter eller tjuvjakt) och för att utarbeta lokala regler som reglerar markanvändning.
- Utvecklare köper vanligtvis stora markplatser för utveckling. I de flesta fall utvecklas projektet med gator och verktyg som säljs till enskilda byggare som sedan bygger hus för försäljning eller uthyrning till bostadsköpare eller hyresgäster.
- När varje utvecklingsstadium är slutfört ökar kostnaden för fastigheten i allmänhet.
2
Förstå varför byggare säljer fastigheter för förbyggnad. Om vinsten är så mycket bättre efter konstruktion, varför sälja tidigare? Varje gång du köper något är det en bra idé att veta varför det är till salu. Anledningarna är ofta enkla, men du vill se till att byggaren inte döljer ett faktum om fastigheten de upptäckte efter att ha brutit mark.
- Byggare behöver ibland pengarna för att slutföra sitt projekt i tid. Att sälja preconstruction fastigheter få dem snabba pengar utan att behöva oroa sig för sin kredit eller härrör ränta på ett lån.
- Andra gånger kan de behöva ha externa investerare som du för att bli godkända för ett lån.
3
Känn din tävling. Om du är intresserad av att investera i en het fastighet i ett kommande område, kanske det inte är så billigt som du trodde. Varför? Investerare och "flipper" som har gjort detta för att tjäna extra pengar i åratal övervakar bostadsmarknaderna för de mest lönsamma förbyggnadsprojekten. Men på den ljusa sidan kan konkurrens från erfarna investerare indikera att projektet är värdefullt.
- Tävlingen beror på storleken på en utveckling och dess användning.
- Till exempel kan kommersiell utveckling för kontor, lägenheter och detaljhandeln vara mycket dyr jämfört med ett enda, outvecklat bostadsområde.
4
Förstå dagens bostadsmarknad. Marknadskraschen 2008 sprängde alla områden i bostadsbubblan, inklusive förbyggnadsfastigheter. Som ett resultat är byggare mycket mer försiktiga med projekt. Medan investerare kan få villkor för stora inköp, kräver de flesta säljare av enskilda partier i en bostadsutveckling full betalning.
- Av naturen kräver förbyggnadsfastigheter att du spekulerar i fastighetens marknadsvärde inte nu, utan efter att ha slutförts. Men kom ihåg att du inte kan förutsäga något katastrofalt som en krasch på bostadsmarknaden, vilket sannolikt skulle innebära att du tappar din investering.
- Du kan behöva välja mellan att underteckna ett kontrakt som innebär att du tappar en insättning om byggaren måste dra ut kontakten och gå bort. Detta är en stor anledning till att förbyggnadsfastigheter är en så riskabel investering.
- Leta efter en erfaren, ansedd byggare. Chanserna för att ett erfaret företag avbryter ett byggproblem är mycket lägre än med en het start.
- Leta som en investerare efter en byggare som kommer att kontrakta ditt hus eller köpa din tomt för att bygga ett hus att sälja. Generellt kommer marknadspriset på tomten att öka när tillgången på lediga tomter ökar.

Inklusive förbyggnadsfastigheter — Marknadskraschen 2008 sprängde alla områden i bostadsbubblan, inklusive förbyggnadsfastigheter.

Del 2 av 4: hitta en fastighet

1

Hitta en lokal mäklare. Vissa fastighetsmäklare är specialiserade på förkonstruktion av fastigheter. De hjälper dig att ställa in möten med byggare. Om du är skicklig med att navigera i fastighetsannonser och kontrakt kan du kanske göra det på egen hand. Detta är dock en kostnadsbesparande åtgärd som kanske inte lönar sig på lång sikt.
2

Leta efter fas 1-prissättning. Ju mindre du betalar för fastigheten, desto mer blir din vinstmarginal när konstruktionen är klar. Den första fasen av försäljningen är den billigaste. Nackdelen är att det är mycket svårare att avgöra om konstruktionen kommer att slutföras i tid, om alls.
3
Kontrollera zonindelningens begränsningar. Innan du investerar i en fastighet måste du vara säker på att den kan användas för ditt avsedda ändamål. Fråga försäljningsagenten om zonbegränsningar och markanvändningslagar för fastigheten för att se till att de passar dina planer. Kontakta staden eller länsstyrelsen om agenten verkar osäker på några aspekter av zonregleringen. Även om en angränsande fastighet har en viss typ eller omfattning av konstruktion, betyder det inte nödvändigtvis att din mark kan användas för samma ändamål, så kontrollera alltid zonbestämmelserna noggrant innan du fortsätter med din investering.
- Om du köper rå mark, låt marken undersökas igen för att vara säker på var din fastighetslinje är.
4

Gör din egen forskning om området. Fastighetsmäklare arbetar med dig för att hitta den bästa fastigheten. De får dock betalt provision, oavsett om de stänger i morgon eller om ett år från och med nu. Se till att de inte sockerbeläggar sanningen om ett förmodligen uppåtgående område. Sök på internet och fråga lokala företag om området växer.
5

Ge dig själv alternativ. Din fastighetsmäklare vill avsluta en affär med dig så snabbt som möjligt. Du kan bara få några dagar på dig att fatta ditt beslut. Men gör det tydligt för dem att du vill ha ett par fastighetsfastigheter att välja mellan när dagen kommer att bestämmas. Detta ger dig en chans att väga upp kostnadskostnader kontra långsiktig avkastning.

Dessutom möjliggör förbyggnadsfastigheter framtida husägare att få ett erbjudande om fastigheter som du en dag vill bo i.

Del 3 av 4: Att köpa förbyggnadsfastigheter som en investering

1

Välj det eller de projekt du vill investera i. De första 3-6 månaderna av förförsäljningsfasen av förkonstruktionen består av bokningsfasen. När du registrerar dig för det intressanta projektet får du ett kontrakt från utvecklaren. Om du arbetar med ett konsultföretag samordnar de leveransen av nödvändigt pappersarbete.
2

Identifiera fastighetens idealiska slutanvändare. Som investerare köper du en fastighet i avsikt att så småningom sälja eller hyra fastigheten till en slutanvändare. För att få bästa möjliga avkastning måste du identifiera din perfekta slutanvändare och sedan fokusera dina fastighetsval och försäljningsinsatser på den slutanvändaren. Slutanvändare kan vara andra investerare, hyresgäster, husköpare eller semesteruthyrare. Innan du investerar, se till att det finns en stor lokal marknad för slutanvändare för din fastighet. Titta sedan på utbudet av liknande egenskaper. Om det finns för få slutanvändare eller för många fastigheter som din, kan det vara svårt att sälja fastigheten på vägen.
3
Skaffa finansiering. Finansiering för förvaltningsfastigheter kan variera beroende på utvecklarpreferenser och fastighetens attribut. Den genomsnittliga affären börjar dock med en handpenning på 5 eller 10 procent av inköpspriset. Återstoden, eller en stor del av den, förfaller sedan vid slutförandet av fastigheten. Vissa investerare väljer att vända dessa fastigheter innan det totala beloppet förfaller, och satsar på att fastighetens värde kommer att ha uppskattats avsevärt innan denna punkt. Andra betalar för och håller fastigheten tills en köpare kan hitta ett lämpligt pris.
- I båda fallen behöver du pengar för handpenningen. Detta betalas vanligtvis med investerarens egna pengar, eftersom det kan vara svårt att få ett lån för investeringsändamål.
- Att köpa rå mark är något dyrare. För den här typen av transaktioner måste du vanligtvis läggas ner cirka 25 procent. Att hitta en långivare kan också vara utmanande. Försök att använda en hypoteksmäklare för att hitta ett överkomligt lån på mark.
4

Slutför köpet. Arbeta med säljaren av fastigheten för att utarbeta ett avtal om försäljning av fastigheten. Avtalet bör innehålla en tidslinje för att bygga milstolpar med klausuler som gör att du kan dra din investering eller minska det betalade beloppet om dessa milstolpar inte uppfylls. Detta minskar din risk i händelse av att fastigheten blir ofullständig eller delvis slutförd.

Av naturen kräver förbyggnadsfastigheter att du spekulerar i fastighetens marknadsvärde inte nu, utan efter att ha slutförts.

Del 4 av 4: köpa en fastighet för ditt framtida hem

1
Tänk på finansieringen. Du har inte möjlighet att sälja ditt nuvarande hem och flytta in i den nya fastigheten ännu. Om inte din personliga förmögenhet räcker för att täcka fastighetskostnaderna måste du ta ett lån. Även om kostnaden för ditt nuvarande hem inte kommer att vara exakt samma som den nya fastigheten, föreställ dig att du fördubblar det belopp du betalar för bostäder varje månad.
- Om du har tillräckligt med pengar för att täcka kostnaderna i förväg, tänk på risken att förlora boet. Regniga dagspengar är alltid bra att ha runt, och du kanske tänker två gånger på att riskera det.
- Den goda nyheten är att du kanske har betalat hemlånet för den nya fastigheten när byggnaden är klar. Det betyder att du kommer att bli fastighetsägaren utan betalningar eller strängar.
2

Prata med din bank. Berätta för dem att du funderar på att investera i förbyggnadsfastigheter de närmaste månaderna. Du kommer sannolikt att behöva ett lån, men du har inte de specifika siffrorna ännu. De kommer att gå igenom bostadslåneprocessen och förhoppningsvis ge dig en uppfattning, eller till och med en uppskattning, av de räntor du skulle kvalificera dig för. Du kommer att kunna överväga lån från andra finansinstitut när du faktiskt köper fastigheten, men det hjälper dig att veta vilka priser du kan förvänta dig. Det ger dig också en mer exakt uppskattning av kostnaden för denna investering.
3
Bestäm en plats. Om du bara gör detta som en investering, titta på finansiella tidskrifter för kommande bostadsmarknader. Du vill komma in på en fastighet vars värde kommer att stiga. Om du köper förbyggnadsfastigheter istället som en plats du kommer att bo en dag, är det helt upp till dig. Tänk dock på att området inte kommer att vara detsamma efter att byggprojektet är klart, vilket kan ta flera år.
- Beachfront fastigheter är ett lockande köp, men en faktor i de extra miljöfarorna som skulle kräva en dyr försäkring.
4
Gör lite livsplanering. Beroende på vilket projekt du bestämmer dig för att köpa in kan det här kapitlet i ditt liv ta flera år. Har du stabilitet för den typen av företag? Funderar du på att göra stora förändringar i ditt liv under tiden, som att ha barn? Smarta investeringar kan vara ett sätt att göra framtida livsförändringar enklare för dig, men kom ihåg att oväntad utveckling kan få dig att ångra dessa utgifter.
- Tyvärr finns det inget du kan göra för att påskynda projektet. Du kan inte spänna fast en hjälm och använda en av kranarna. Du måste acceptera att du är överlåten till byggarens takt.
5
Kontrollera i byggmaterialet. Ett bra sätt att bestämma värdet på en fastighet efter att byggnaden är klar är att fråga om byggmaterialet. Om du inte är en arkitekt eller en erfaren fastighetsmäklare kanske du inte känner till de relativa fördelarna med vissa material. Prata med din fastighetsmäklare eller en annan fastighetskonsult. En grundläggande internetsökning kan ge dig en uppfattning om materialets värde, men du bör göra mer uttömmande undersökningar.
- Om du köper fastigheten för att så småningom bo i, titta på materialet i ditt nuvarande hem. Om du gillar materialet som ditt nuvarande hem består av, leta efter liknande material i den nya fastigheten.
6
Fråga om att lägga till en genomgångsberedskap. Detta är en bestämmelse i avtalet som ger dig rätt att se fastigheten personligen. Du kan ange att du vill titta igenom det nu, innan du undertecknar det ursprungliga kontraktet, eller innan du undertecknar de slutliga försäljningshandlingarna när byggandet är klart. Du måste eskorteras av byggaren och ha antagligen en hjälm.
- För inledande genomgångar är detta ett bra sätt att leta efter nackdelar som du inte märker via telefon eller titta på en karta, till exempel konstiga dofter, dålig mark, vägbuller osv. Det kan finnas lite eller ingen avgift för backar ut vid denna punkt.
- Slutliga genomgångar är ett bra sätt att upptäcka konstruktionsfel. Är byggmaterialet egentligen vad de beskrev ursprungligen? Beroende på villkoren i ditt kontrakt kan du ha en högre avgift för backning i detta skede.
7

Granska och slutföra nödvändigt pappersarbete. Försäljningsavtalet kommer att åtföljas av en återbetalningsbar deposition, vanligtvis 10% av inköpspriset. Depositionen hålls i depå hos ett utvalt titelföretag och återbetalas till fullo om du vill avboka din bokning. Bokningsfasen för ett projekt varar vanligtvis tills projektet är minst 70% slutsålt.
8

Granska alla dokument med din revisor eller advokat. Bokningsperioden kan vara var som helst från flera dagar till 6 månader. Men när det slutliga kontraktet har levererats har köparen vanligtvis 15 dagar på sig att granska dokumenten. Vid den tiden kan du välja att åta dig att gå framåt eller avbryta. Låt experterna se till att kontraktet inte är exploaterande på något sätt.
9

Navigera efter kontraktsperioden. Efter undertecknandet kommer du att bli ombedd att tillhandahålla ungefär 20% av ditt inköpspris eller resten av dina allvarliga pengar. Detta saldo ska subtrahera din första bokningsdeposition. Det tar ungefär 18-24 månader efter att du skickar in ditt hårda kontrakt för att bygga och stänga för att slutföras.
10

Fortsätt till stängning. Ungefär 18-24 månader efter ett hårt kontrakt när projektet är på eller nästan helt slutfört kommer du att få ett beläggningsintyg (CO). Vid denna tidpunkt får du åtkomst till att inspektera din enhet och skapa en lista över eventuella fel du hittar. Om allt är tillfredsställande kommer du att stänga. Vid stängningen bör du låta finansiella arrangemang göras om saldot i enheten eller enheterna. Detta görs genom att säkra finansiering eller ha tillgängliga kontanter eller överlåtbara tillgångar.

Del 3 av 4: Att köpa förbyggnadsfastigheter som en investering.

Varningar

Det finns alltid en chans att ett förkonstruktionsprojekt inte följer upp till slutförande eller avslutar utvecklingen. Detta inträffar när utvecklare inte kan uppfylla sina mål om finansiering för byggandet av projektet. Om detta inträffar kommer ägarna att få sina återlämnade depositioner. Du kan erbjudas incitament och djupa rabatter för att fylla tomma platser i andra projekt. Innan du går vidare är det bäst att se till att det övervägda projektet är väl finansierat och uppfyller alla dina kritiska behov.
Leta efter projekt med ansedda utvecklare och utvärdera deras projekt som redan har byggts för att bestämma kvalitet.

Läs också: Hur köper jag guldstänger?