Hur kontrollerar jag zonbestämmelser?
Det är viktigt att känna till zonbestämmelser innan du gör ändringar i din fastighet, och du kan hitta dessa föreskrifter i stadens eller länsförordningarna. Många städer har sin fullständiga zonkod tillgänglig online, men om din inte gör det kan du besöka din kommunala kontorist eller det lokala biblioteket för att hitta den. Tänk på att det finns olika kategorier av zonbestämmelser, som bostäder, blandad användning och kommersiella, och du måste veta vilken typ av zon din fastighet befinner sig i för att hitta rätt förordningar. Om du inte hittar ett tydligt svar från att läsa zonbestämmelserna, ring din kommunala planeringsavdelning för att få en andra åsikt. Du kan också delta i ett husägares föreningsmöte i ditt område och be dem om råd. Det här är en särskilt bra idé om du inte hart köpte fastigheten ännu och vill få en känsla för procedurerna och de ansvariga. För att lära dig att ansöka om undantag från fastighetsbegränsningar, läs mer från vår juridiska medförfattare!
Stadens zonregleringslagar åsidosätter vanligtvis länslagar om fastigheten ligger inom stadens gränser.
Områdeslagar antas av städer eller län för att begränsa hur egendom får användas i vissa områden. Syftet med dessa lagar är att hindra företag från att negativt påverka bostadsområden - vanligtvis för att minska trafik och trafikstockningar, samt se till att människor har säkra och fridfulla platser att bo. På samma sätt kontrollerar husägare föreningar användningen av fastigheter inom en viss planerad utveckling. Oavsett om du vill måla om ditt hus eller starta ett hemföretag, bör du först kontrollera regleringsreglerna för att se till att din föreslagna användning är tillåten.
Del 1 av 3: Kontroll av stad- och länförordningar
- 1Bestäm vilka lagar som gäller för din egendom. Beroende på var fastigheten är belägen kan du behöva utvärdera lagstiftning om landsting eller stad.
- Stadens zonregleringslagar åsidosätter vanligtvis länslagar om fastigheten ligger inom stadens gränser.
- Förutom zonbestämmelser, se till att du tittar på andra lagar som kan gälla för din specifika användning. Till exempel, om du funderar på att sköta en daghem utanför ditt hem, kan du behöva följa hälso- och sanitetskoder, säkerhets- eller brandkoder.
- Kontrollera på lägsta nivå och arbeta dig uppåt. Du måste följa dem alla, så det är effektivare att börja längst ner. Till exempel, om du hyr och din hyresvärd inte kommer att godkänna din användning, spelar det ingen roll om det är tillåtet enligt stadens zonbestämmelser.
- Särskilt om du funderar på att starta ett hembaserat företag, var medveten om att användning av ditt hem för ett kommersiellt syfte kan vara föremål för andra kommersiella regler som vanligtvis inte gäller för bostäder.
- De flesta stater tillåter vissa hembaserade företag, även om zonlagarna kan begränsa antalet anställda du kan ha eller om kunder eller kunder kan komma hem till dig.
- Small Business Association har en lista över tillstånd och licenser som krävs för att driva ett hembaserat företag i varje stat på https://sba.gov/content/what-state-licenses-and-permits-does-your-business- behov.
- 2Sök i stadens eller landets förordningar för att ta reda på de tillåtna användningarna för din fastighet. Många jurisdiktioner har hela sin zonkod tillgänglig online, eller så kan du behöva besöka läns- eller kommunfullmäktige, biblioteket eller stadsadvokatens kontor.
- De flesta städer är generellt organiserade i zonindelningskategorier. Kategorin för fastigheten där ditt hus ligger är den första informationen du behöver. Till exempel, om ditt grannskap är en blandad bostads- och kommersiell zon och du planerar att öppna ett hemföretag behöver du förmodligen inte leta längre - du har helt klart tillåtelse att driva ett företag i den zonen.
- Men kom ihåg att saker sällan kommer att vara så enkla. Ditt hus kan vara beläget i en zon för blandad användning, men det kan finnas ytterligare begränsningar angående vilken typ av verksamhet du kan ha eller de timmar som verksamheten kan vara öppen.
- Bostadszoner kan också delas upp efter de typer av bostäder och beläggningsnivåer som tillåts. Till exempel, om du planerade att hyra ut lägenheten över ditt garage för extra inkomst, är det kanske inte tillåtet att använda det om ditt hus ligger i en enfamiljshus.
- En zonbestämmelse kan tillåta vissa typer av hembaserade företag, men specificiteten kommer att skilja sig åt. Vissa kan vara så vaga att du inte kan få mycket vägledning ur det alls, i vilket fall du skulle behöva ringa någon i kommunplaneringsavdelningen för att få klarhet.
- 3Ring din kommunala planerings- eller byggavdelning. Den planeringsavdelningen utför vanligtvis zonindelning lagar för en viss plats.
- Även om du tror att du förstår hur lagarna fungerar i ditt område är det alltid bäst att ringa och få en officiell åsikt om den specifika fastigheten innan du litar på den.
- Tänk på att zonbestämmelser inte alltid ger ett tydligt svar på frågor om hemföretag eller annan användning av fastigheter. Till exempel, om du arbetar hemma men inte har kunder eller kunder som kommer till ditt hus och inte ökar trafiken i grannskapet, skulle det troligen inte vara något problem med din användning.
- Samtidigt kan det ibland vara ett misstag att uppmärksamma din planerade användning innan du har bestämt om det är tillåtet. Om du är orolig för att få otillbörlig uppmärksamhet åt din egendom, kan du överväga att få en vän att ringa efter dig eller undvika att ange din exakta gatuadress till någon på kontoret.
Beroende på var fastigheten är belägen kan du behöva utvärdera lagstiftning om landsting eller stad. - 4Undersök tidigare användningar av fastigheten. Om en tidigare ägare lyckades få en avvikelse eller undantag från lagen kan du kanske göra detsamma.
- Men du bör också komma ihåg att bara för att en tidigare ägare använder fastigheten för vissa användningsområden betyder det inte att du kommer att kunna göra detsamma. Dina grannar kan ha förändrats, eller reglerna kan ha blivit strängare sedan ägaren bodde på fastigheten.
- När en zonregleringslag antas är tidigare aktiviteter vanligtvis uteslutna. Men om den ägaren flyttade bort och du köpte fastigheten måste du följa alla zonregler som för närvarande gäller för den fastigheten.
- Om den tidigare ägaren lyckades få en avvikelse eller undantag från samma regleringslag som hindrar dig från att göra något du vill göra, kan du ha större chans att själv få en avvikelse.
- 5Överväg att konsultera en advokat. Om du har några frågor eller funderingar kanske du vill prata med en lokal advokat för markanvändning.
- Om du är intresserad av att köpa ett hus kommer din fastighetsmäklare också att ha information om lokala zonbestämmelser som kan hjälpa dig. Se bara till att du är ärlig mot din agent om vad du tänker göra med den fastighet du köper.
- Om du har frågor om en vagt formulerad zonförordning eller annan begränsning av din egendom kan en advokat hjälpa dig att analysera språket och avgöra om din användning skulle vara tillåten.
- En fastighetsadvokat kan också bekanta dig med lokala zonbehov och hjälpa dig att bestämma dina alternativ.
Del 2 av 3: Kontroll av förbund, villkor och begränsningar
- 1Delta i ett husägares föreningsmöte. Att gå till ett möte ger dig en chans att bekanta dig med föreningens medlemmar och ta reda på vem du kan prata med om din situation.
- Om du ännu inte har köpt fastigheten kanske du vill delta i ett möte innan du köper för att se till att du är bekväm med procedurerna och de ansvariga.
- Husägarens föreningsmöte ger dig vanligtvis en möjlighet att diskutera eventuella frågor eller frågor med föreningens tjänstemän.
- 2Få en kopia av de planerade utvecklingsreglerna. En utvecklings konventioner, övertygelser och begränsningar (CC & Rs) reglerar vanligtvis fastighetsanvändning mycket strängare än kommunala zonbestämmelser gör.
- Om du inte redan har köpt fastigheten, se till att du läser CC & Rs noggrant innan du köper. Om du har en planerad användning för din fastighet som är förbjuden av CC & Rs, kan det vara mer meningsfullt för dig att hitta ett hem någon annanstans.
- Tänk på att du vanligtvis måste följa stadens zonregleringsregler utöver CC & Rs, så även om din användning inte uttryckligen är förbjuden av CC & Rs, är det fortfarande inte tillåtet enligt stadens zonbestämmelser.
- 3Kontakta husägarens förening. Om din fastighet ligger i ett planerat samhälle styrs markanvändningen vanligtvis av husägarföreningen snarare än den kommunala planeringsavdelningen.
- Tänk på att husägare föreningar tenderar att tillämpa sina CC & Rs mycket striktare än stads- eller länsplaneringskontor gör, och det kan vara svårare för dig att få undantag.
- Om du bor i ett område som styrs av CC & Rs, bör du kontakta husägarföreningen så snart som möjligt angående din planerade användning - helst långt innan du har satt igång dina planer.
Om husägarens förening eller zonstyrelse inte styr till din fördel kan du vanligtvis vädja till en högre myndighet. - 4Prata med dina grannar. Om förbunden som styr din egendom förbjuder användningen du har i åtanke kan dina grannar kanske hjälpa dig att få ett undantag.
- Till exempel kan dina CC & Rs förbjuda hemmabaserade företag. Men om du vet att du inte kommer att träffa några kunder i ditt hus och kommer att få några leveranser, kan dessa uppgifter hjälpa till att övertyga dina grannar om att ditt hembaserade företag inte kommer att störa grannskapet eller påverka deras fastighetsvärden.
Del 3 av 3: söka en varians
- 1Sök efter formulär. De flesta städer och husägare har formulär som du kan fylla i om du behöver avvikelse eller undantag från begränsningarna för din fastighet.
- Kontrollera ansökningsformuläret för tider då din ansökan kan lämnas in och tidsfrister för att lämna in all information eller dokumentation som krävs för att lämnas in med ansökan.
- Du kan behöva bifoga en metebeskrivning av din fastighet i din ansökan. Denna beskrivning finns vanligtvis på din handling.
- När du söker en avvikelse måste du i allmänhet bevisa för styrelsen eller husägarens förening att avvikelsen är nödvändig för dig och att din föreslagna användning inte kommer att ändra stadsdelens karaktär eller kränka dina granners äganderätt.
- 2Begär hörsel. När du anger ditt formulär, ta reda på förfarandet för att begära att bli hörd.
- Offentligt meddelande om utfrågningen kommer att göras till dina grannar och andra i det allmänna området kring fastigheten, och din utfrågning kommer att vara öppen för allmänheten.
- Vanligtvis kommer du att debiteras en avgift för att lämna in en ansökan eller begära en avvikelse. Dessa avgifter varierar mycket mellan städer, län och husföreningar. Om du är orolig för avgiften, ring i förväg och ta reda på hur mycket det är innan du skickar in ditt formulär.
- Den process varierar kraftigt mellan städer och kommuner. På vissa platser fattar en avdelningsansvarig ett avgörande för din ansökan. Endast om han eller hon nekar din begäran om avvikelse har du möjlighet att bli hörd av hela zonstyrelsen.
- Tänk på att det kan finnas ytterligare kostnader när processen fortsätter. Allt sagt kan du betala flera tusen dollar bara för att ansöka om en avvikelse - och din ansökan kan fortfarande avslås.
- 3Samla information. Förbered dig på din utfrågning genom att samla in dokument och information om användningen du tänker på din egendom och dess potentiella inverkan på ditt område.
- Tänk på syftet med den särskilda begränsningen eller regleringen. Om du inte är säker på vilket syfte som är avsett kan du titta tillbaka på förordningens historia och ta reda på varför det föreslogs först.
- Om du kan bevisa att din användning inte kommer att orsaka de problem som förordningen skulle förhindra, är det vanligtvis mer troligt att du får en avvikelse.
- Om du söker ett undantag från en CC&R, kom ihåg att de flesta sådana regler skapas i syfte att öka fastighetens värde. Således bör din information om din planerade användning fokusera på hur den inte kommer att förringa värdet på ditt hem eller hemmen runt det.
- Ju mindre din användning kommer att påverka värdet på bostäder och det omgivande området - inklusive yttre utseende och trafikflöde - desto större är dina chanser att få en avvikelse godkänd.
- 4Få brev från dina grannar. Om du redan bedriver en användning som bryter mot zonbegränsningar kan dina grannar vara villiga att skriva brev på dina vägnar om användningen inte stör dem.
- Om du känner dina grannar ganska bra, prata med dem om din föreslagna användning för din fastighet. Så länge de är okej med det, be dem skriva brev för dig som beskriver deras godkännande och hur de inte förväntar sig att din användning påverkar deras liv.
Oavsett om du vill måla om ditt hus eller starta ett hemföretag, bör du först kontrollera regleringsreglerna för att se till att din föreslagna användning är tillåten. - 5Delta i din hörsel. Din begäran om avvikelse kommer att avslås såvida du inte dyker upp vid din utfrågning och argumenterar för ditt fall.
- Du får en möjlighet att förklara varför du behöver variansen och visa vad som kommer att hända om du får avvikelsen. Om du har grannar som stöder dig kan de vanligtvis komma till utfrågningen och vittna för dina räkning.
- Den som såg det offentliga meddelandet om utfrågningen och motsätter sig din avvikelse kommer också att ges möjlighet att uttrycka sina invändningar mot styrelsen.
- 6Överklaga ett negativt beslut. Om husägarens förening eller zonstyrelse inte styr till din fördel kan du vanligtvis vädja till en högre myndighet.
- Normalt kan ett planerings- eller zonstyrelsebeslut överklagas till ditt kommunfullmäktige eller tillsynsnämnden. Det kan vara svårt att få godkännande vid överklagande, men det kommer att hjälpa dig att få stöd från dina grannar.
- Även om styrelsen ger dig en avvikelse har alla som är emot det också vanligtvis möjlighet att överklaga beslutet. Om någon motsätter sig din avvikelse har de en viss tidsperiod för att överklaga, vilket innebär att du kan behöva vänta innan du kan agera på din avvikelse.
- Du kan också kontrollera zonbestämmelser om du är orolig för dina grannar. Om de gör något som stör dig - allt från att hålla kycklingar till att måla deras hus turkos och rosa - kan du kontakta stadsplaneringsavdelningen och ta reda på om det bryter mot zonbestämmelserna i ditt område.
Läs också: Hur köper jag ett övergivet hus?
Frågor och svar
- Är det lagligt för ett township att reglera försäljningen av min mark?Generellt sett ligger det inte i en stads makt att reglera privat försäljning av privat mark, såvida inte staden har visat sig vara ett rättsligt intresse, till exempel en skattejustering. I så fall kan staden "gå in" för att göra anspråk på en del av försäljningsintäkterna för att tillfredsställa skattejusteringen.
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
