Hur köper jag rå mark?

Till skillnad från bostäder anses rå mark inte avskrivas för federala skatteändamål, så du kan inte ta avdrag för avskrivning för rå mark.

Att köpa rå (även känd som outvecklad) mark kan vara en bra investering eller sätt att bygga ett hem eller företag. Det finns dock ett antal speciella överväganden och problem när du köper rå mark som måste behandlas före, under och efter köpet av din fastighet. Om du vidtar lämpliga försiktighetsåtgärder och konsulterar rätt advokater och yrkesverksamma kan du kraftigt minska riskerna och öka belöningarna för din råmarkaffär.

Del 1 av 4: bilda en plan

1
Bestäm anledningen till att köpa marken. Att köpa rå mark är annorlunda än att köpa ett hus, och det finns många frågor som en potentiell köpare behöver ställa innan processen påbörjas. Några viktiga frågor är: Varför köper du denna mark? Hoppas du att bygga ett hem på marken? Planerar du att odla där och sätta upp ett ranchhus och jordbrukslott? Köper du den i hopp om att den ökar i värde över tiden? Svaret på alla dessa frågor kommer med specifika risker och överväganden, och det är nödvändigt att ha specifika planer för din mark innan du börjar leta. Det finns olika anledningar till att människor köper rå mark, inklusive:
- Jordbruk / jordbruk.
- Bygga ett hus eller hem.
- Diversifiera sin portfölj.
- Spekulation (hoppas att priset kommer att öka senare).
2
Kom med en budget. Din budget måste innehålla pengar för flera steg som de flesta andra mark- och bostadsköp inte gör, liksom de vanliga kostnaderna för att köpa mark. Planera att inkludera pengar för följande i din budget:
- Due diligence. Du kommer att behöva göra mycket forskning angående marken du vill köpa som vanligtvis inte är nödvändig för utvecklad mark.
- Handpenning. Om du köper marken för att utveckla en gård eller ranch kan du kanske få specialiserade lån, som de som erbjuds av Europe Department of Agriculture Farm Service Agency. Nedbetalningar tenderar att vara högre för råmarkköp eftersom saker som hus som banker kan använda som säkerhet för lånet inte finns på råmark. Din handpenning kan variera mellan 20-50% av fastighetens totala pris.
- Omvandling. Detta inkluderar kostnaderna för allt du behöver göra för att konvertera marken för din avsedda användning, såsom att bygga ett hem, driva avloppsledningar etc.
- Bärkostnader. Detta inkluderar saker som räntan på ditt lån och eventuella fastighetsskatter. Till skillnad från bostäder anses rå mark inte avskrivas för federala skatteändamål, så du kan inte ta avdrag för avskrivning för rå mark.
- Hur mycket pengar räcker det till i dollar termer? För nedbetalningen och andra kostnader bör du normalt försöka ha cirka 20-25% av inköpspriset kontant som en tumregel. Dessutom bör du ha en stadig inkomstström för att täcka redovisade kostnader (som återbetalning av lån). Detta hjälper dig också att kvalificera dig för eventuell utlåning du kan behöva..
3
Börja din sökning efter tillgänglig mark. När du väl har bestämt vad du vill använda marken till och vad din budget är, kan du börja leta efter tillgänglig mark i ditt prisklass som uppfyller dina krav. Det finns en mängd olika sätt att börja din sökning på.
- Skanna lokala tidningar, fråga bönder i lokala landsbygdssamhällen och undersökningar, bankavskärmningar och skatteförsäljning.
- Gå igenom en fastighetsmäklare. Detta är ett särskilt bra alternativ när din sökning är någonstans utanför staten eller långt ifrån din nuvarande bostad. En fastighetsmäklare kanske också kan berätta om det finns några framtida zonplaner som kan påverka dina egna planer.
4
Undersök angränsande fastigheter. Du kommer att vilja veta vilken typ av fastigheter du gränsar till och om industriell jordbruk eller jordbruksmetoder kommer att påverka värdet eller levbarheten på din mark.
- Du bör också veta om de angränsande fastigheterna har några vägbeskrivningar eller lättnader på marken du överväger.

Del 2 av 4: Hitta din ideala egendom

1
Se till att det finns tillgång till avlopp och vatten. Två saker som gör mark i huvudsak värdelös är bristen på ett septiskt system och / eller en vattenkälla. Det här är de viktigaste sakerna att tänka på när man undersöker egenskaper.
- Avloppssystem är en viktig faktor. Mark utanför nätet kan ibland inte anslutas till ett kommunalt avloppssystem, så när man fattar inköpsbeslut planerar man ett septiskt system. Se till att din fastighet inte bara är zonindelad utan har utrymme att installera ett septiskt system tillräckligt långt borta för att undvika vattenförorening.
- Har ditt land tillgång till vatten? Det är dyrt att transportera vatten och att samla regnvatten är ineffektivt de flesta ställen. Se till att du har tillgång till och rättigheter till vatten och, om du planerar att gräva en brunn, ta med det i ditt beslut eftersom det kan bli ganska dyrt.
2
Tänk på vägar och topografi. Jordsystemet i ditt land och hur / om du kan nå det på väg bestämmer dess värde. Ta topografi och transport på allvar i sökprocessen.
- Har din fastighet tillgång till en väg? Om inte, bör du vara villig och kunna bygga en eftersom oåtkomlig mark också är i huvudsak värdelös. Hur är klimatet? Om du köper i ett område med kalla, snöiga vintrar med tanke på vilken typ av väg som är, är det särskilt viktigt att leda till ditt land.
- Återigen, kontrollera noggrant för eventuella lättnader. En servitut innebär att du inte äger 100% av din mark, och det är möjligt att ett elföretag eller någon annan markägare regelbundet kan använda din mark. Detta kan påverka hur du kan använda din mark, liksom dess framgång som en investering.
- Tänk på el. Om din fastighet ligger långt utanför nätet, hur planerar du att få el till din plats? Du kan betala elföretaget för att stränga en stolpe i din riktning, vilket kan vara dyrt, eller använda alternativa källor som vind eller sol.
- Vad är topografin i ditt land? Lägg märke till var vatten rinner och om ditt land kan stödja infrastruktur. Se efter tecken på översvämning och känna till jordtyper och klass. Att känna till din jordtyp påverkar också din förmåga att borra och sätta upp en vattenkälla som en brunn, så se till att du tar med den extra kostnaden för att borra genom något som sten i motsats till en mjukare jord som sand.
3
Känn dina rättigheter och var medveten om miljörestriktioner. Ofta är lagligt jargong och befintliga begränsningar svåra att förstå. Tyvärr kan vissa begränsningar baserade på zonindelning och miljö i hög grad påverka värdet på ditt land och hur du kan använda det.
- Säkra dina rättigheter. Det finns olika rättigheter som går att köpa rå mark. Har du till exempel rätt till något som finns på landet, till exempel landolja, naturgas, guld eller andra värdefulla material? Se till att undersöka detta i förväg för att spara dig en lång, juridisk kamp och eventuell förlust av pengar. Tänk också på jakträttigheter. Att äga egendom, i vissa områden, ger dig rätt att vägra jakt på det landet. Titta på detta i förväg och överväga din egen komfort och oro i fråga om viltjakt.
- Hur är ditt land indelat? Hur och om marken är indelad påverkar din förmåga att bygga ett hem på din mark. Kontrollera landets zonindelning noggrant innan du undertecknar pappersarbete och var särskilt uppmärksam på om marken tidigare var zonindelad för något som kan försämra dess värde över tiden. Industriellt jordbruk lämnar till exempel kemiska rester som sänker ett lands värde.
- Kontrollera eventuella befintliga miljörestriktioner, särskilt om du köper mycket lantlig mark. Vattenfronter och våtmarker har särskilt en rad strikta riktlinjer för användning och byggnad, vilket är begränsande för ägarens planer. Dessa kan inkludera till exempel en livshotande för hotade arter. Dessutom, om du planerar att odla på något sätt bortom en enkel hemträdgård, måste du se till att din mark är zonad för jordbruksutveckling.
4
Förbered frågor för säljaren. Innan du börjar undersöka fastigheter och kontakta säljare, gör en lista med frågor att ställa baserat på dina specifika behov och vill se till att marken är värt att se. Några allmänna frågor att ställa säljaren eller säljarens agent inkluderar:
- Kan partiet byggas?
- Finns det några restriktioner eller intrång i fastigheten jag borde vara medveten om innan jag köper?
- Finns det några vanliga anläggningar, som vattensystem, septiska system eller vägar, som husägare eller utvecklare behöver hantera? Om så är fallet, vad kommer mina specifika ansvar att vara?
- Kommer det att finnas avgifter för husägare?
- Är några delar av landet markerade våtmarker eller flodslättar?
- Har platsen tillgång till el, naturgas, stadsvatten eller avlopp?
- Finns det vatten på plats? Vad är flödeshastigheten och kvaliteten?
5
Gör en resa för att se landet. Ingenting kommer att rensa dina idéer om vilken typ av mark du vill ha bättre än att faktiskt titta på vissa fastigheter. Du kommer omedelbart att inse vad som tilltalar dig, och vad som inte gör det, och du kan väga fördelarna och nackdelarna med att köpa den specifika tomten.
- Leta efter eventuella strukturer på fastigheten eller på en grannfastighet som passerar fastighetsgränsen och kolla med ditt stads- eller länsregister om lagligheten hos sådana strukturer och vilka lättnader grannar kan ha.
- Om du arbetar med en agent är vägen du åker på troligen den mest attraktiva, enklaste vägen till din fastighet. Det kanske inte är tillgängligt året runt eller så kan det vara dåligt underhåll, plöjning och andra tjänster. Fråga grannar eller de som bor på den väg du tar, om den alltid är tillgänglig och om den tas om hand tillräckligt.
- Prata med lokalbefolkningen medan du är där. Fråga dem om det finns tillförlitlig mottagning av mobiltelefoner i området, hur säsongerna är, vilka körförhållanden som finns på närliggande vägar och motorvägar och om området är utsatt för några specifika miljöfaror.
- Stanna om möjligt över natten. Fråga din agent om det är möjligt att ställa in lägret, och om det är tillåtet, överväga att slå upp ett tält för en kväll. Detta ger dig den bästa uppfattningen om områdets dagliga rytm och grannar och trafik - om din entusiasm för platsen efter 24 timmar har avtagit, tänk dig att vara där i 24 år.

Hur kan jag köpa rå mark för att bygga ett reträttcenter?

Del 3 av 4: köpa marken

1
Rådgör med en advokat. På grund av det komplicerade med att köpa rå mark rekommenderas att du konsulterar en advokat när du har identifierat den fastighet du vill köpa. För det första kan en advokat hjälpa till att effektivisera kommunikationen mellan dig och säljaren så att dina rättigheter som ägare är tydliga. Dessutom kan din advokat hjälpa dig att tolka resultaten av din due diligence och hur det kan påverka dina rättigheter och användning av marken. Hitta en kvalificerad fastighetsadvokat som hjälper dig att navigera i prissättningen och andra förhandlingar om köpprocessen.
- Innan du slutför försäljningen, fråga din advokat om vatten- och mineralrättigheter är ett problem i området. Jargongen när det gäller sådana frågor och vilka rättigheter du har när det gäller material som finns på din egendom kan vara förvirrande. En tredje part kan hjälpa till att rensa upp osäkerheten.
- Fråga om vilka oförutsedda utgifter du ska lägga till i erbjudandet och hur mycket tid du behöver för att ta itu med dessa oförutsedda utgifter. Eventualiteter är villkor som måste uppfyllas innan stängningen kommer att ske, såsom finansiering, inspektioner och försäkring.
- Innan du slutför ditt bud, fråga din advokat om byggnadskrav och eventuella tillstånd du behöver, samt om det finns en garanti. Du bör köpa ägarens titelförsäkring vid denna tidpunkt. Detta är vanligtvis en säljarkostnad och begärs i erbjudandet som en del av kontraktet.
2
Lägg ett erbjudande, men börja lågt. En handpenning för rå mark faller vanligtvis mellan 20-50% av det totala priset, och många långivare förväntar sig att du har gjort en handpenning innan de överväger att bevilja dig ett hypotekslån. Var inte rädd att pruta med säljaren. Du kan avsevärt minska den totala kostnaden med framgångsrika förhandlingar. Erbjudandet bör innehålla ett alternativ på marken mot en mindre avgift, så att du har möjlighet att göra due diligence innan du slutför köpet. I grund och botten kommer detta att sätta landet på "håll" för dig medan du gör dina inspektioner. Alternativt kan ditt erbjudande innehålla ett slutdatum (det datum då köpet slutförs) tillräckligt långt in i framtiden för att slutföra due diligence-processen.
- Erbjudandet bör också innehålla bestämmelser som gör att du kan gå iväg eller köpa marken till ett reducerat pris beroende på resultaten av due diligence-processen.
- Billigare fastigheter ger mer ekonomisk mening när det gäller rå mark eftersom mark tenderar att uppskatta när det utvecklas. Leta efter relativt billiga alternativ som uppfyller dina behov som köpare.
- Fråga om särskilda fastighetsskattesparingsprogram i det land du köper om du planerar att lämna marken outvecklad under en längre tid. Dessa planer kan spara mycket pengar på lång sikt, eftersom skatter och betalningar minskas över tiden på odlad mark.
3
Säkra ett lån. Att ta ett lån för rå mark är svårt och mycket svårare än att få ett lån till ett befintligt hem. Detta gäller särskilt om du planerar att vänta år med att bygga. Banker fruktar att byggplanerna inte kommer att realiseras eller att du går bort från marken om den inte uppskattar i värde.
- Du kan minimera risken för avslag genom att gå in med en mycket specifik plan och bevisa att du har gjort adekvat forskning och praktiserat aktsamhet för att bedöma landet för dina personliga behov. Om du har kontaktat ovanstående företag, avdelningar och yrkesverksamma är det mycket mer troligt att du ser investerade ut i dina planer för marken och därför godkänns för ett lån för en utbetalning.
- Arbeta med lokala banker och kreditföreningar. De känner till området och kommer att veta att du gör en klok och väl undersökt investering.
- Kom ihåg att din mark är outvecklad så att utbetalningar och räntor blir högre än för en vanlig bostadslån. Tänk på detta när du planerar ekonomiskt för ditt lån.
- Din kreditpoäng kan också behöva vara högre för att köpa rå mark eftersom det inte finns någon byggnad som säkerhet.
EXPERTTIPS

Att ha god kredit kan hjälpa dina chanser att få ett marklån. Enligt fastighetsmäklaren Carla Toebe kan det vara svårt att köpa mark genom en långivare, men du kan kontrollera med en långivare som är villiga att ta risken. Att ha mer kapital i landet, bra kredit och tillförlitliga inkomster hjälper. Att få ett bygglån för att köpa marken och sedan bygga ett hus är ett annat alternativ att överväga.
4
Överväg ägarfinansiering. Ägarfinansiering avser att du finansierar ditt markköp genom säljaren (eller ägaren) av marken. Detta kan vara ett attraktivt alternativ för köpare om de har svårt att få ett banklån eller om räntorna är för höga på grund av dålig kredit. För säljaren kan det vara attraktivt om de har svårt att sälja fastigheten. Om dessa villkor gäller kan du överväga att kontakta ägaren och fråga om ägarfinansiering.
- Antag till exempel att du ville köpa en tomt för 0,70 miljoner euro. Du skulle betala en utbetalning till ägaren och sedan skulle ägaren finansiera fastigheten och låta dig använda marken. Du skulle då betala ägaren tillbaka vanliga betalningar precis som med ett banklån. När alla betalningar är slutförda kommer gärningen till landet att överföras till dig.
- Fördelarna med ägarfinansiering inkluderar lägre kostnader för dig (på grund av brist på avgifter som stängningsavgifter och en potentiellt lägre ränta), ingen kvalificering krävs (eftersom det inte går via en bank) och snabb stängning av försäljningen (eftersom det finns är ingen tredje part inblandad).
- Det finns några risker att vara medvetna om. Vanligtvis innebär dessa transaktioner en relativt hög utbetalning på 20% eller mer. Dessutom är det viktigt att vara medveten om huruvida säljaren fortfarande är skyldig pengar på marken. Om så är fallet exponerar du dig själv för risken att säljaren går i konkurs och inte kan göra betalningar. Ta upp det här ämnet med både säljaren och din advokat för att förstå riskerna och vad du kan göra åt dem.
- Inblanda alltid en advokat när du utför denna typ av transaktion. Formella avtal måste skapas och undertecknas, och en advokat kan hjälpa till att se till att transaktionen är rättvis mot dig och att säljaren uppfyller alla sina skyldigheter. Advokaten kan också hjälpa till med de ekonomiska aspekterna av affären, såsom räntesatser, avskrivningstid och dokumentation av lånet.

Nedbetalningar tenderar att vara högre för råmarkköp eftersom saker som hus som banker kan använda som säkerhet för lånet inte finns på råmark.

Del 4 av 4: gör din due diligence

1
Öva due diligence. Det är omöjligt att identifiera och bedöma alla typer av risker och fördröjningar, men att följa ett program med tillbörlig aktsamhet kan minimera risken. Detta innebär vanligtvis att anställa flera experter för att genomföra inspektioner och göra förfrågningar på dina vägnar.
- Due diligence tar tid och pengar, vilket vanligtvis kommer i form av en inspektions- och genomförbarhetsstudie. Se till att ange hur många dagar som krävs för att genomföra studien och inspektionen i erbjudandet.
- Detaljerna under denna period och vilka rättigheter du har under processen förhandlas mellan dig, säljaren och båda dina respektive agenter. Du kan bli ombedd att lägga ner någon form av finansiell insättning, ibland känd som allvarliga pengar, vanligtvis cirka 1% av inköpspriset.
2
Be säljaren att betala för en del av dessa kostnader. Eftersom due diligence är mycket dyrt, bör du begära att säljaren betalar åtminstone en del av dina due diligence-kostnader om något dyker upp i processen som innebär att du inte längre vill köpa marken.
- Dessa förfrågningar presenteras i allmänhet med erbjudandet.
3
Hyra en lantmätare. Även om säljaren eller fastighetsmäklaren erbjuder en kartläggning av marken, kontrakta din egen lantmätare eller civilingenjör också. Landsbygdens tomter kan vara ojämna i storlek och form och oinformerade köpare eller agenter kan missa vissa fallgropar när de undersöker landet. Känn jorden, topografin, det potentiella värdet och var och hur du kan bygga.
- Om du undersöker fastigheten kan du köpa en utökad titelförsäkring som skyddar dig mot gränsproblem.
4

Kontrollera plattan. En plat är en karta, ritad i skala, över ditt land som visar din fastighets storlek, form och plats. Platser ritas inte av privata enheter, utan avdelningar för offentliga arbeten och stadsplaneringsorganisationer. De är mer informativa och juridiskt bindande än standardundersökningen.
5

Var medveten om eventuella befintliga panträtter. Liens är meddelanden bifogade till egendom som visar om ägaren är skyldig pengar till en borgenär. Dessa är offentliga register och kan erhållas från ett länsregistreringskontor. En panträtt på en fastighet kan försena ditt köp i månader eller år beroende på vilken typ av panträtt, så var medveten om det.
6
Gör en resa till stadens eller läns kontor för byggnad och planering och zonindelning. Dessa avdelningar kan ta itu med specifika frågor om marken du funderar på att köpa och ge dig inblick i om dina byggplaner skulle fungera för området.
- Fråga byggnadskontoret om tomten kan byggas, om det finns några begränsningar för byggnadernas storlek, om vägar som omger fastigheten är offentligt belagda och underhållna, och vilka tillstånd, avgifter och kostnader som krävs.
- Fråga planerings- och zonkontoret hur och om fastigheten är zonindelad, om din planerade användning för tomten överensstämmer med zonbegränsningar, om det finns några restriktioner på grund av miljöskyddade områden som våtmarker och hur mycket partietäckning är tillåten?
7
Gå till länets hälsoavdelning. Hälsoavdelningen kan verkligen förstärka detaljerna i alla planer du har för brunnar och septiska system och varna dig för eventuella faror med att installera dem i området.
- Fråga om torntjänsten är tillgänglig och vad kostnaderna är, vilken typ av septiska system är tillåtna, vilka tester som krävs och vilken tid på året de kan utföras.
- Se upp för potentiella problem. Fråga om området du letar efter har problem med höga vattentabeller eller dåliga jordar för septiska system och om det finns några kända problem med vattenkvaliteten i ditt område.
8

Sök upp verktygsföretag i området. Verktygsföretag kan svara på frågor om tillgång till el och andra moderna bekvämligheter. Kontrollera om naturgas kan tas till partiet och vad kostnaderna är. Vilka är alternativen för mobiltelefoner, internet och tv?
9
Prata med avdelningen för miljöskydd. Miljöbegränsningar kan verkligen kasta fast hinder i byggnadsplaner, så se till att du känner till något som går in. DEP kan svara på dessa frågor. Du bör också be dem att förklara all tidigare användning av marken, särskilt för miljöfrågor.
- Om du planerar att installera en brunn, prata med mer än en borrmaskin och kontakta DEP för att se om det finns några brunnvattenproblem i ditt omedelbara omgivning. Frågar om kostnader, flödeshastigheter, närliggande brunnars djup, arbetskraftskostnader och materialkostnader och om det finns problem med brunnvatten i närliggande områden.
10
Stäng fastigheten. Om din due diligence-process inte avslöjar några större problem och din advokat håller med om att köpet är bra, avsluta ditt köp. Beroende på var du bor kan förfarandena variera, och din advokat och fastighetsmäklare leder dig igenom dem. I allmänhet kan du förvänta dig att se åtminstone följande dokument:
- Ett markavtal. Detta listar fastighetens adress och innehåller en fullständig juridisk beskrivning, inklusive dess läge, eventuella panträtter, lättnader eller andra villkor, och den finansiella informationen såsom köpeskilling, handpenning och antal och belopp för månatliga betalningar.
- Gärningen. Detta överför den juridiska äganderätten till fastigheten från säljaren till dig. Du kommer att underteckna detta när du avslutar köpet.
- Ett avslutande uttalande. En depositionsansvarig eller din advokat kan utarbeta detta dokument, som visar debiteringen och krediterna för dig och säljaren enligt avtalet. Det kan till exempel innehålla ett "amorteringsschema" som anger hur många betalningar, i vilket belopp, som kommer att betala det belopp du är skyldig på marken.

Tips

Information är nyckeln när du köper rå mark, men förvänta dig inte att förstå allt själv. Forskning, forskning, forskning, men var inte blyg när du ställer frågor och konsulterar en rad professionella.
Var försiktig med bedrägerier, som ofta förekommer i markförsäljningsbranschen. Kontrollera offentliga register, federala och ideella resurser. Tveka inte att rådfråga en juridisk expert eller agent om du är osäker på något.
Även om du kan hitta listor på egen hand, rekommenderas det starkt att du söker råd från en fastighetsmäklare, särskilt om du är nybörjare i markförsäljning. Din agent är skyldig att nämna vissa fallgropar eller problem som påverkar ett lands värde som du kanske missar att gå på ensam.

Hur kan jag hitta ägaren till rå mark om jag vet namnet?

Varningar

Se upp för miljöskyddade områden. Att köpa denna typ av mark är i huvudsak värdelös eftersom byggbegränsningarna är så höga. Konsultera det lokala miljöskyddsverket och låt marken utvärderas för potentiella våtmarker och andra miljöskyddade områden innan du tecknar några kontrakt.
Var medveten om den ökade risken som bankerna har när de godkänner ett lån för rå mark. Medan du kan förhandla med banker och kreditföreningar, var du beredd på högre utbetalningar, räntor och månatliga betalningar på grund av att investeringen är något riskfylld.

Läs också: Hur söker jag bort journaler?

Hur köper jag rå mark?

Steg

Del 1 av 4: bilda en plan

Del 2 av 4: Hitta din ideala egendom

Del 3 av 4: köpa marken

Del 4 av 4: gör din due diligence

Tips

Varningar

Frågor och svar

Kommentarer (11)

Läs också: