Hur löser jag tvister om fastighetsrader?
Om ni två lyckas lösa din egendomslinje tvist genom förhandlingar, se till att du skriver avtalet.
Kanske vill din granne bygga ett staket mellan dina fastigheter, eller kanske du hugga ett träd som din granne hävdar ligger på hans sida av fastighetsgränsen - oavsett problem kan tvister mellan fastigheter mellan grannar vara ganska vanliga. Med tanke på att du och din granne kommer att behöva leva i närheten nära en tid framöver, är det till din fördel att lösa fastighetsgränsen så vänligt som möjligt och undvika fiendskap över problemet som kan komma att förgifta ditt förhållande.
Del 1 av 3: kartläggning av fastigheten
- 1Hyra en licensierad lantmätare. En licensierad inspektör kommer att använda den juridiska beskrivningen i din handling för att lokalisera din fastighets juridiska gräns.
- Du kan vanligtvis hitta en landmätare genom att söka på webbplatsen för din stats licensnämnd.
- Förvänta dig att betala cirka 370€ i förskott för en landundersökning, även om inspektörens avgifter varierar beroende på din plats och storleken på din tomt.
- Lantmätaren kommer vanligtvis att placera inlägg eller andra markörer för att identifiera den juridiska egendomslinjen. Detta ger dig en uppfattning om var linjen faktiskt är och hur mycket (om någon) egendom överskrids.
- Om din granne inte är medveten om att du tror att det finns en gränsfråga, kanske du vill ta upp det med honom eller henne tillfälligt innan en lantmätare kommer ut och börjar sätta insatser eller flaggor i marken. Annars kan mätarens närvaro ses som en ganska fientlig handling och sätta din granne i defensiv.
- 2Få en bedömning. Du måste veta marknadsvärdet på din fastighet och den del av fastigheten längs gränsen som är i tvist.
- Yrkesföreningar som Appraisal Institute har online-kataloger som du kan söka för att hitta en licensierad och certifierad värderare i ditt område.
- Om du hade gjort en bedömning när du köpte ditt hus kan du förmodligen använda det. Om det har gått ett tag sedan du först köpte fastigheten bör du överväga att få en ny så att din information är uppdaterad.
- När du har fått en bedömning av hela fastigheten, dela den med arealen eller det kvadratiska området på ditt tomt, beroende på vilket som är mest tillämpligt, för att ta reda på hur varje enhet i din fastighet är värd.
- När du bestämmer mängden mark som berörs av fastighetsgränsen har du en uppskattning av det ungefärliga värdet av den omtvistade marken.
- 3Få en fullständig titel sökning utförd. Det kan finnas inspelade dokument som lättnader som påverkar ditt ägarintresse eller den juridiska gränsen för din egendom.
- Du kan betala för ett titelsökningsföretag för att göra detta för dig, eller så kan du söka på egendomstitlar på Internet på egen hand.
- Tänk på att om du köpte en titelförsäkring när du köpte ditt hus, kan titelföretaget vara ansvarigt för eventuella kostnader som du uppstår till följd av fastighetsgränsen.
- Om du tecknade en hypotekslån för att finansiera ditt köp krävde din hypotekslångivare förmodligen titelförsäkring. Fråga med din hypotekslångivare för att ta reda på om du har titelförsäkring.
- 4Överväg att konsultera en advokat. Även om du i slutändan inte går till rättstvister kan en advokat hjälpa dig att analysera den information du har och fastställa dina juridiska rättigheter.
- I vissa fall kan det hända att du faktiskt bryter mot din granns policy och att lagen inte är din sida. Om du inte kan nå en överenskommelse med din granne skulle en rättegång vara tillrådlig eftersom du förmodligen skulle förlora.
Du måste veta marknadsvärdet på din fastighet och den del av fastigheten längs gränsen som är i tvist.
Del 2 av 3: förhandla med din granne
- 1Skicka ett brev till din granne. Även om du kan prata med din granne tillfälligt om situationen, bör all kommunikation med din granne angående gränstvisten vara skriftlig.
- Håll ditt brev artigt och betona att du vill hitta en lösning på tvisten. Om du har genomfört en undersökning, värdering eller titel sökning, låt din granne veta och försäkra honom eller henne att du kommer att dela den informationen vid mötet.
- Om gränstvisten uppstod på grund av ett förbättringsprojekt du funderar på, eller ett som din granne har startat, se till att du nämner det i ditt brev.
- 2Planera ett möte ansikte mot ansikte. Vanligtvis är ett personligt möte bättre för förhandlingar än fram och tillbaka genom skriftliga brev som är föremål för misstolkning.
- En neutral plats är vanligtvis det bästa stället för dig att träffas, men du kan också träffas i något av dina hem. Se bara till att mötesplatsen är någonstans du känner dig bekväm.
- Båda ska planera att ta med juridiska dokument eller annan information om dina respektive fastigheter till mötet.
- 3Dela din information. Att vara öppen med din granne om resultaten av alla undersökningar, utvärderingar eller titelsökningar som du hade gjort på din fastighet säkerställer att du båda arbetar med samma fakta.
- Tänk på att tvisten kan vara resultatet av ett missförstånd eller dålig information. Till exempel kan din granns gärning ange att han äger den egendom som är i tvist, medan det i din handling framgår att du äger den egendomen.
- 4Ge din granne tid att få en oberoende bedömning. Efter att ha tittat på din information kanske din granne vill att hans eller hennes egen bedömning görs av egendomen i tvisten.
- Din granne kanske också vill få samma information om sin egendom. Om han eller hon föreslår det, se till att du också begär en kopia av resultaten.
- En rimlig tid skulle normalt vara en månad till sex veckor. Du vill inte att tvisten ska fortsätta på obestämd tid, och du bör inte tillåta din granne att använda en oberoende bedömning som en stall-taktik.
- Ange en fast tidsfrist och betona att du vill att situationen ska lösas så snabbt som möjligt.
- 5Diskutera alternativ för att lösa tvisten. Med fullständig information kan ni båda presentera era idealiska resultat av tvisten och arbeta för en kompromiss.
- Om markens yta och värde är relativt litet kanske du bara vill betala för användningen av marken och ändra motsvarande handlingar för att återspegla det utbytet.
- Ett annat alternativ är att föreslå att du betalar ett litet belopp varje månad - eller till och med årligen - för att hyra marken i fråga.
- Om egendomslinjestvisten rör ett träd eller liknande som tränger in på din granns egendom, kan du föreslå att du trimmar grenarna så att de inte sträcker sig över fastighetsgränsen, eller kommer regelbundet till din grannes plats för att rengöra under trädet eller kratta löv.
- 6Skapa ett skriftligt avtal. Om ni två lyckas lösa din egendomslinje tvist genom förhandlingar, se till att du skriver avtalet.
- En gång skriftligt och undertecknat av både dig och din granne blir avtalet ett juridiskt bindande avtal.
- Om du fattade ett beslut om platsen för gränslinjen kan du och din granne behöva uppdatera dina gärningar för att återspegla avtalet.
- Om du behöver skriva en ny handling, se till att du registrerar den hos ditt länsregister.
När du bestämmer mängden mark som berörs av fastighetsgränsen har du en uppskattning av det ungefärliga värdet av den omtvistade marken.
Del 3 av 3: anställa en medlare
- 1Prata med din granne. Innan du anställer en medlare måste du få din granne ombord med idén, så skicka din granne ett brev där det föreslås medling och förklara fördelarna med det.
- Generellt är en medlare en neutral tredje part som är utbildad i att hjälpa två parter att hitta gemensamma grunder och lösa en tvist mellan dem i minnet.
- Medling är till sin natur inte kontroversiell och är vanligtvis billigare och tidskrävande än att gå till rättegång. Av den anledningen är det ett mycket mer fördelaktigt sätt att lösa din tvist än att stämma din granne.
- En medlare har också förmågan att hjälpa dig att skapa alternativ för att lösa tvisten som inte skulle vara tillgänglig i domstol, som att komma på ett sätt för dig och din granne att dela marken.
- Tänk på att eftersom medling är frivillig kan processen inte pågå såvida inte båda är överens.
- 2Välj en medlare. Du och din granne bör arbeta tillsammans för att välja en medlare som är neutral och som bäst uppfyller dina behov och undviker någon som kanske känner någon av er.
- Många städer och län har samhällsmedlingsprogram som kan hjälpa dig och din granne i din tvist. Kontakta ditt stads- eller landstingskontor eller kontakta din lokala domstolstjänsteman.
- Lokala advokatsamfund har ofta länkar till medlingstjänster på sina webbplatser.
- 3Förbered dig på ditt möte. Skaffa dina dokument och andra bevis för att ta med dig till medling, inklusive undersökningar, utvärderingar eller titelsökningar.
- Se till att du har ställt in tillräckligt med tid för medlingssessionen. Tvister mellan grannar kan vanligtvis lösas på några timmar, såvida inte perifera problem uppstår under processen.
- Om tiden tar slut och det fortfarande finns problem på bordet som du vill lösa kan medlaren ordna en andra session.
- 4Delta i ditt möte. Du och din granne kommer att träffa medlaren, och han eller hon kommer att förklara lite om processen och vad du kan förvänta dig av medling.
- Förmedlingen kommer vanligtvis att lägga några grundregler, även om medling i allmänhet är mycket mindre formell än domstolsförfaranden och inte följer tekniska rättsliga regler som bevisreglerna.
- Se till att du förstår medlingsprocessen och ställer några frågor innan sessionen börjar.
- 5Presentera ditt inledande uttalande. Vanligtvis tillåter medlaren varje part att göra ett kort uttalande som förklarar sin sida av tvisten.
- Du kommer att beskriva tvisten med dina egna ord och ge några idéer för hur du tycker att tvisten ska lösas.
- När du har talat kommer din granne att ha möjlighet att förklara sin syn på saken.
- Undvik att reagera på vad din granne säger eller att avbryta honom eller henne. Om du har några frågor kan du ställa dem när din granne har pratat om inte medlaren instruerar något annat.
- När båda inledande uttalandena har gjorts kan medlaren inleda en gemensam diskussion om vad som sagts och se om det finns några specifika fakta som båda kan komma överens om i början.
Lantmätaren kommer vanligtvis att placera inlägg eller andra markörer för att identifiera den juridiska egendomslinjen. - 6Arbeta med medlaren. Efter inledande uttalanden kommer medlaren vanligtvis att separera dig och din granne och prata med var och en privat.
- Förmedlaren kan gå fram och tillbaka mellan dig och din granne flera gånger. Han eller hon hjälper dig att inse styrkorna och svagheterna i ditt argument, eller föreslå områden där du och din granne lätt kan kompromissa.
- Tänk på att resultatet av medling helt och hållet är under kontrollen av dig och din granne. Förmedlaren kan komma med förslag, men han eller hon kan inte fatta ett beslut åt dig eller tvinga dig att godkänna någon resolution.
- 7Få något avtal skriftligen. Om du når en förlikning som ett resultat av medlingen kommer medlaren vanligtvis skriva upp det åt dig.
- Läs igenom dokumentet innan du undertecknar det och se till att det står vad du trodde och förstod avtalet. Om du inte förstår något eller har några frågor, be om förtydligande innan du undertecknar dokumentet.
- Tänk på att även om medlingen i sig inte är en rättsligt bindande process, kommer det skriftliga avtalet att bli ett rättsligt bindande kontrakt när du och din granne undertecknar det.
- Om någon del av avtalet kräver att du uppdaterar dina handlingar, se till att nya handlingar upprättas och registreras hos ditt länsregistreringsbyrå.
- Om du inte kan lösa tvisten varken genom oberoende förhandling eller medling, kan du behöva lämna in en tyst rättegång för att be en domare att avgöra var fastighetsgränsen ligger.
- 8Gör en tyst rättegång. Om undersökningar, förhandlingar och medling inte lyckas lösa din gränstvist kan du behöva anställa en advokat och väcka talan för att få en domare att lösa gränserna mellan de två fastigheterna.
- Tänk på att det ofta blir mycket dyrare att göra en rättegång än att göra en undersökning eller delta i medling.
- Förutom dina arkiveringsavgifter och advokatavgifter kan domaren beställa en ny undersökning för att fastställa gränslinjen.
- Alla avtal du har gjort med din granne angående gränsen kan kastas av domaren om de strider mot undersökningen.
Frågor och svar
- Mina grannars lakningslinje bryter mot min egendom och lades in utan tillstånd. Hur får jag dem att flytta den till sin egendom?Denna artikel innehåller de grundläggande stegen för att hantera den typen av tvist, inklusive eventuella förhandlingar med grannen för att lösa den till allas tillfredsställelse. Kanske kan de betala dig för privilegiet att göra intrång i din egendom snarare än att behöva ta bort den.
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
