Hur förhandlar man om ett hyresgästvänligt kommersiellt leasingavtal?
Ett hyresgästvänligt hyresavtal kan inkludera genomsnitt av hyran.
De flesta känner till bostadshyresavtal och hur de fungerar. Kommersiella hyresavtal är helt annorlunda, och om du inte känner till dem kan det verka skrämmande för en ny hyresgäst. Kommersiella hyresavtal är vanligtvis skräddarsydda för hyresgästen och utrymmet. Läs vidare för att lära dig att förhandla om det bästa kommersiella hyresavtalet för ditt företag.
- 1Lär dig de grundläggande elementen i ett kommersiellt leasingavtal. Det typiska kommersiella hyresavtalet skrivs i följande format:
- Klausul nr 1 - grundläggande identifieringsinformation såsom uthyrare (ägare), hyresgäst (hyresgäst), hyrd lokaladress, kvadratisk yta på enheten med tillhörande ritningar som visar utrymmet.
- Klausul # 2 - hyresperiod med start- och slutdatum. Det kommer också att finnas information om eventuell frihyra eller reducerad hyra.
- Klausul # 3 - användning av utrymme inklusive eventuella begränsningar. Ett hyresgästvänligt hyresavtal kan helt enkelt ha termen listad som "Hyresgästen har full rätt att driva en ____ butik eller någon annan typ av butik som är tillåten enligt lag och inte särskilt begränsad av uthyraren".
- Klausul # 4 - alternativ att förnya
- Klausul # 5 - uthyrares reparations- och underhållsskyldigheter.
- Klausul 6 - hyresgästens reparations- och underhållsskyldigheter.
- Klausul # 7 - definition av gemensamt område. Gemensamma utrymmen är de områden och anläggningar som kan inredas av uthyrare eller andra i eller nära utrymmet för icke-exklusivt allmänt bruk.
- Klausul # 8 - underhållsavgifter för det gemensamma området
- Klausul 8 - fastighetsskatteavgifter
- Klausul # 9 - advokatavgifter i händelse av meningsskiljaktigheter.
- Klausul # 1O - förordningar och efterlevnad av stadgar
- Klausul # 11 - tilldelnings- och uthyrningsrättigheter. En hyresgästvänlig klausul kan läsa "Hyresgästen ska ha full rätt att överlåta detta hyresavtal till ett dotterbolag eller annan organisation där leasetagaren är majoritetsägare. Hyresgästen ska ha rätt att tilldela detta hyresavtal i händelse av offentlig början eller försäljning eller handel med hyresgästens verksamhet. Hyresgästen har också full rätt att hyra ut de hyrda lokalerna så länge hyresavtalets användning inte strider mot något exklusivt som uthyraren har beviljat och gett hyrestagaren skriftligt meddelande om detta.
- Klausul # 12 - användningsförpliktelser
- Klausul # 13 - meddelanden om inträde och inspektion
- Klausul 14 - innehavstidslinje och eventuella sena leveransvillkor
- Klausul # 15 - skadesersättning av uthyraren
- Klausul # 16 - försäkringsansvar
- Klausul # 17 - framstående domän
- Klausul # 18 - förstörelse av lokaler
- Klausul 19 - hyresgästens rättsmedel vid standard. En hyresgästvänlig klausul kan läsa "Vid uthyrares standard ska Hyresgästen ha rätt att häva hyresavtalet med 39 dagar i förväg."
- Klausul # 20 - deposition
- Klausul # 21 - förklaring till hur någon av parterna ska meddelas
- Klausul # 22 - arvsrätt
- Klausul # 23 - underordning
- YTTERLIGARE VILLKOR - om tillämpligt
- SIGNATURE BLOCKS för både uthyrare och hyresgäst.
- ANMÄRKNINGSBLOCK - om tillämpligt
- 2Bestäm vilka saker du vill ha med i hyresavtalet. Dela upp dessa i icke-förhandlingsbara och trevliga att ha för att hjälpa dig att bestämma vad du behöver hålla fast vid och vad du kan kompromissa med.
Ett hyresgästvänligt hyresavtal kan innehålla ett tak på CAM-beloppet eller på specifika poster som ingår i CAM-beloppet (dvs. - 3Skriv och skicka in en avsiktsförklaring (LOI). Detta dokument bör ta upp följande förhandlingsbara delar av hyresavtalet:
- Skriftlig beskrivning av det hyrda området inklusive fullständiga adresser för varje part. En översikt över de hyrda lokalerna som visar dess fotavtryck och kvadratiska områden ska vara en bilaga till det slutliga hyresavtalet.
- Att beräkna kvadratarean för de hyrda lokalerna är inget problem för en rektangulär butik. Om utrymmet är oregelbundet eller innehåller separata områden (dvs. uteplats eller förvaringsutrymme) kommer denna figur att tillhandahållas av uthyraren. Se till att du håller med den angivna storleken.
- Basperioden för leasingavtalet uttryckt i år och okvalificerade alternativ för att förnya hyresavtalet efter utgången av basperioden. Hyresgästvänliga alternativ inkluderar:
- En kort basperiod och många alternativ att förnya.
- En lång basperiod som mildras av en "Kick Out-klausul", vilket är rätten att häva hyresavtalet efter X år om försäljningen inte är $$ Y under en viss period.
- Leveransdatum och villkor för hyrda lokaler Detta bör inkludera tillräcklig hyresfri tid för hyresgästen för att slutföra den nödvändiga konstruktionen, inredningen och strumpan. Hyresvärden bör straffas för sen leverans.
- Hyra uttryckt som kostnad per m2 eller totala dollar per månad. Detta är vanligtvis bashyresbeloppet och inkluderar inte övriga kostnader som anges nedan.
- Ett hyresgästvänligt hyresavtal kan inkludera genomsnitt av hyran. Exempel: En förhandlad 6-årig basperiod till en hyra på 11€ per kvm. Detta kan beräknas genom att betala 7,50€ de första två åren, sedan 11€ per kvm de kommande två åren och slutligen 15€ per kvm de sista två åren av basperioden. Fördelarna med genomsnittet är nuvärdet av 7,50€ hyra, mindre kostnad under din startperiod och möjligheten att betala en högre hyra under en framtida tidsperiod.
- Beroende på vilken typ av utrymme som hyresgästen hyr ut och vilken typ av verksamhet som bedrivs från det hyrda utrymmet, kan hyresvärden begära att Procentuell hyra ska betalas. Procentuell hyra är ytterligare hyra som ska betalas i händelse av att försäljningen som genereras från det hyrda utrymmet överstiger det överenskomna beloppet (kallas "Break Point"). Brytpunkten beräknas genom att dividera den totala årliga bashyran med en ömsesidig överenskommelse om procentenhet på. Till exempel: Det finns en överenskommelse om att 3% ska vara procentuell hyresfaktor och den årliga hyran är 35800€, sedan är 35800€ dividerat med 0,03 lika med en brytpunkt på 1190€, 000,00 vid vilken tid Hyresgästen ska betala som en extra hyra, 3% av försäljningen över (över) 1190€, 00,00. Vissa hyresgästvänliga klausuler i detta kan inkludera en högre brytpunkt eller möjligheten att dra av hela eller delar av de andra beläggningskostnaderna (CAM, fastighetskostnadskostnader, kampanjkostnader osv.) Från den procentuella hyran.
- Hyresgodsbetalning är pengar som uthyraren betalar till uthyraren för att slutföra byggandet och avslutningen av utrymmet.
- Försäkringsansvar för varje part och vem som ska bära kostnaden för sådan försäkring.
- Underhåll av utrymmet. Generellt är uthyraren ansvarig för utsidan inklusive tak och strukturella komponenter, medan hyrestagaren ansvarar för det inre av det hyrda utrymmet inklusive interiörreparationer och underhåll.
- Ett hyresgästvänligt hyresavtal kan innehålla ett avtal för uthyraren att antingen underhålla uppvärmnings, ventilations- och luftkonditioneringssystemet (HVAC) eller garantera dess tillstånd under leasingperioden.
- Common Area Maintenance (CAM) och kostnad för detta. Detta täcker vanligtvis alla icke-kapitalartiklar som parkeringsplatsreparationer, exteriörreparationer, städning, delad interiörreparation och städning, ökar till uthyrarens försäkringskostnad som överstiger basårens försäkrings- och förvaltningsavgifter. Detta uttrycks vanligtvis som en kostnad per m2 och beräknas på Pro Rata-basis.
- Ett hyresgästvänligt hyresavtal kan innehålla ett tak på CAM-beloppet eller på specifika poster som ingår i CAM-beloppet (dvs. ledningskostnaderna får inte överstiga 5% av den totala underhållskostnaden för Common Area.)
- Pro rata andel av fastighetsskattkostnaden. Det är vanligt att Hyresgäster betalar höjningar av fastighetsskatter som betalas av uthyraren.
- Ett hyresgästvänligt hyresavtal kan innehålla ett avtal om att hyresgästen får kopior av de faktiska skatteräkningarna tillsammans med en förklaring till höjningen. Detta gör det möjligt för hyrestagaren att noggrant kontrollera beräkningen av skattehöjningen och se till att den återspeglar hyresgästens verkliga andel av eventuella höjningar.
- Alla andra kostnader eller utsläppsrätter, såsom reklam- och reklamkostnader, alla typer av föreningsavgifter, avgifter eller kostnader.
- Avsiktsförklaringen bör innehålla en "icke-bindande" klausul. Denna klausul anger att LOI inte kan anses vara ett formellt juridiskt dokument. Det återspeglar de framträdande affärsvillkoren som leasetagare och uthyrare har kommit överens om och kommer att införlivas i det slutliga leasingdokumentet.
- Skriftlig beskrivning av det hyrda området inklusive fullständiga adresser för varje part. En översikt över de hyrda lokalerna som visar dess fotavtryck och kvadratiska områden ska vara en bilaga till det slutliga hyresavtalet.
- 4Granska LOI när den returneras till dig. Observera allt som har avtalats och koncentrera dig på områden som inte har avvecklats. Se din prioriteringslista när du fortsätter dina förhandlingar. Kom ihåg att det kan ta lång tid att förhandla om ett kommersiellt hyresavtal, flera månader om det finns många punkter som inte går att komma överens om. Ta dig tid, känn dig inte rusad och underteckna inte något du inte håller med.
Ett hyresgästvänligt hyresavtal kan innehålla ett avtal om att hyresgästen får kopior av de faktiska skatteräkningarna tillsammans med en förklaring till höjningen.
- Överväg att använda en advokat som är specialiserad på kommersiella hyresavtal. Detta kommer att bli dyrt och tidskrävande, men kan i slutändan visa sig vara värt kostnaden.
- Spara kopior av all korrespondens i samband med förhandlingarna. Detta kommer att vara till nytta om det finns några meningsskiljaktigheter. Det är vanligt att inkludera alla utkast till LOI med ditt slutliga hyresavtal, så detta ger dig ett sätt att verifiera att ingenting har missats.
Ett hyresgästvänligt hyresavtal kan innehålla ett avtal för uthyraren att antingen underhålla uppvärmnings, ventilations- och luftkonditioneringssystemet (HVAC) eller garantera dess tillstånd under leasingperioden. - Arbeta med en hyresgästrepresentant. Detta är en fastighetsmäklare med ditt bästa som ansvar. De betalas vanligtvis av hyresvärden och uthyrarens fastighetsmäklare när ett hyresavtal är slutfört. De rekommenderar fortfarande att en advokat granskar det slutliga hyresavtalet, men kan hjälpa dig så mycket att hitta ett utrymme och i förhandlingar.
Läs också: Hur söker jag bort journaler?
Frågor och svar
- Kan jag stämma hyresvärden och en annan part i Florida för hur de behandlar mig och för att jag nu känner mig osäker?Hur du känner går nästan ingenstans i FL. Finansiera för deponeringskonton om du vill ta det till domstol, samt en genomtänkt plan i händelse av en rättegång om du väcker talan mot dem. Om du tänker försöka gå till rättstvister måste du dock ha bevis på skador och den ekonomiska kostnaden för sådana skador (dvs. hur kostar det dig pengar, förlorar du arbete? Har du dokumentation om detta?). Det är inte lika lätt som att bara gå in, lägga in ett ärende och anta att du kommer att gå iväg med något annat än en motdräkt för att slåss. Var försiktig, och om du tror att dina rättigheter kränks, ring medborgerliga organisationer i ditt område.
- Kan en hyresvärd ge en hyresgäst bara 10 dagar på sig att komma ut från platsen?Det beror på området, men det är vanligtvis 30 dagar.
- Hur förhandlar jag om hyresavtal med en hyresvärd?Svaret på den här frågan ligger både på platsen och de involverade personerna. Om du vill lagligt förhandla om hyran är det bästa alternativet att få juridisk rådgivning från en lokal myndighet (och de flesta ställen har en pro-bono juridisk resurs om du inte har råd med det). Det finns otaliga variabler i varje situation. Om det är ett bostadsföretag, kommer troligen chefen att vara begränsad i vad de kan erbjuda, eftersom de flesta är baserade på marknadspris / COL-ökning / hyreslängd osv. Om det är en privat hyresvärd, prata med dem artigt.
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
