Hur beräknar man en spärrad betalning?
Föreställ dig till exempel att för nummer som nämns ovan ska din första deposition betalas i november och att du har en försäkringsbetalning i mars och en fastighetsskatt som ska betalas i augusti.
Escrow är ofta förknippat med fastighetstransaktioner. En långivare kommer ofta att kräva att en pantägare placerar en viss summa pengar på ett särskilt depotkonto som innehas av ett tredje parts finansiella företag som i sin tur ser att fastighetsskatter och försäkringsbetalningar görs i rätt tid. Det är en metod för att säkerställa att säkerheten för ett lån, som vanligtvis är egendom, inte kommer att gå förlorad genom katastrofala händelser (som bränder, översvämningar etc.) eller bristande betalning av skatter, i vilket fall den lokala regeringen lagligen kan ta beslag egendomen. Människor som köper fastigheter måste veta hur mycket pengar de behöver för att skapa ett spärrkonto när de stänger sin egendom. Följande steg hjälper dig att beräkna spärrade betalningar och det belopp som ska betalas vid stängningen.
Metod 1 av 2: beräkning av månatliga deponeringsbetalningar
- 1Bestäm beloppet för föregående års fastighetsskatt. Först måste du veta hur mycket fastighetsskatt du kan förvänta dig att betala i år. Du kan få denna information från din agent eller den nuvarande ägaren. Om det är en ny byggnad, prata med skattemyndighetens kontor för att få en uppskattning av årliga skatter baserat på liknande fastigheter.
- 2Ta reda på hur mycket dina försäkringskostnader kommer att kosta nästa år. Ring flera husägare försäkringsbolag och få offert för årliga premier. Rådgör med din långivare för att se till att du får den mängd försäkring som krävs.
- 3Lägg till årliga skatter och försäkringspremie tillsammans och dividera med 12. Detta är hur mycket pengar som läggs till den månatliga hypoteksbetalningen och sätts in på ett spärrkonto. Om försäkringsbolaget kräver en första insättning, inkludera den siffran i din uppskattning.
- Tänk dig till exempel att du bestämmer att du är skyldig totalt 1790€ per år i fastighetsskatt och 900€ i försäkringspremier. Lägg till dessa för att få totalt 2690€ Dela sedan detta nummer med 12 för att få din månatliga deposition, vilket skulle vara 2690€ / 12 eller 220€
Dela beloppet som kommer att samlas in i deponering per år med 12, och det blir din månatliga deposition. - 4Överväg att göra en större handpenning istället. Vissa långivare kommer inte att behöva ett spärrkonto om låntagaren placerar 20 procent i utbetalning på fastigheten. Tala med din lånechef och se om banken är villig att överväga detta alternativ.
Metod 2 av 2: beräkning av det förfallna beloppet vid stängningen
- 1Förstå varför du behöver en deposition. Långivare kräver traditionellt en deposition på ett belopp som säkerställer att saldot alltid täcker minst två månaders försäkrings- och fastighetsskatt. Detta deponeringsbelopp styrs av HUD, Department of Housing and Urban Development i Europa eller av FSA, Financial Services Authority i Storbritannien.
- I grund och botten säkerställer insättningen att saldot på spärrkontot aldrig är för lägre för att täcka två månaders betalningar i händelse av att du inte gör dina betalningar.
- 2Bestäm dina månatliga försäkrings- och skattebetalningar. Det betyder att du måste bestämma dina individuella månatliga avgifter till ditt spärrkonto som täcker kostnaden för dina årliga försäkringar och skattebetalningar. Gör detta genom att dela ditt årliga försäkringsbelopp och det årliga fastighetsskattbeloppet med 12. Även om dessa betalningar kommer att göras tillsammans i verkligheten, måste du separera dem för att hitta ditt belopp som ska betalas vid stängningen.
- Till exempel, med hjälp av beloppet från metod 1 har vi 1790€ i fastighetsskatt varje år och 900€ i försäkringspremier varje år. Så, vår månatliga fastighetsskatt betalas som 1790€ / 12, eller 150€, och den månatliga försäkringsbetalningen registreras som 900€ / 12, eller 75€
- 3Skapa ett spärrschema. För att beräkna det belopp som ska betalas vid stängningen måste du skapa ett schema som täcker inbetalningarna till och från ditt spärrkonto nästa år. För att göra detta skapar du en tabell som är fem kolumner breda och 12 rader djupa. Du kan göra detta antingen för hand eller i ett kalkylprogram som excel. Raderna kommer att märkas efter månaden, från och med den första månaden som betalningen förfaller till betalning och fortsätter fram till månaden före den månaden nästa år (till exempel november till oktober). De fem kolumnerna kommer att märkas enligt följande, från vänster till höger:
- Månad
- Fastighetsskatt betalning
- Fastighetsskatt Escrow Balance
- Försäkringsbetalning
- Försäkring Escrow balans
Så, vår månatliga fastighetsskatt betalas som 1790€ / 12, eller 150€, och den månatliga försäkringsbetalningen registreras som 900€ / 12, eller 75€. - 4Fyll i ditt schema. Du måste inkludera månader som betalningen av försäkringen och fastighetsskatten förfaller till betalning. Gör detta genom att placera betalningsvärdet bredvid lämplig månad i de två kolumnerna "betalning". Dessutom måste du fylla i kategorierna "balans" med lämpligt saldo för den månaden. Den första månadens balans är i båda fallen summan av den månatliga betalningen.
- Föreställ dig till exempel att för nummer som nämns ovan ska din första deposition betalas i november och att du har en försäkringsbetalning i mars och en fastighetsskatt som ska betalas i augusti. Du skulle skriva 900€ i rutan under kolumnen för försäkringsbetalningar från mars månad och 1790€ i rutan under kolumnen för fastighetsskatt och från augusti månad.
- Dessutom bör du börja högst upp i diagrammet i kolumnerna "balans" genom att skriva in 150€ i kolumnen för saldo för fastighetsskatt för november och 75€ i kolumnen för saldo för försäkring för november. Dessa representerar det belopp som betalas varje månad till varje konto.
- 5Fyll i saldorna på ditt schema. Fortsätt fylla i kolumnerna "balans" genom att lägga till lämplig månadsbetalning varje månad. Detta saldo kommer att öka fram till den månad som betalningen görs, under vilken tid det kommer att minskas med betalningsbeloppet. Fyll i dessa helt till botten av ditt schema. Alla saldon ska vara "0" i slutet av schemat.
- Till exempel i din kolumn för spärrbalans för fastighetsskatt bör du börja med 150€ varje månad, så november skulle vara 150€ och december 300€ och så vidare. När du kommer till augusti kommer du att få 10 månaders betalning eller 1490€, men din betalning är 1790€ för året, så du drar 1790€ från ditt saldo, vilket ger dig-300€ (negativa fyrahundra dollar). Dessa 300€ är "spärrbrist" för din fastighetsskatt.
- Gör detsamma för ditt försäkringskonto och registrera spärrbristen. I vårt exempel skulle bristen komma upp till 520€
- 6Beräkna ditt förfallna belopp vid stängningen. Detta kommer att kombinera dina månatliga betalningar till varje konto och dina brister efter betalningar, så se till att ha dessa nummer redo. För att få ditt förfallna belopp vid stängningen, fördubblar du helt enkelt dina månatliga betalningar för varje konto och lägger till det numret till din brist på det kontot. Kombinera sedan de två kontona. Detta är din deposition som ska betalas vid stängningen.
- Så dubbla din fastighetsskatt i månadsbetalning på 150€ för att få 300€ och lägg till det till bristen på 300€ för att få totalt 600€. Dubbel sedan din månatliga försäkringskonto på 75€ för att få 150€ och lägg din beräknade brist på 520€ för att få totalt 670€ Lägg sedan till de två summan för att få 600€ + 670€ eller 1270€ Detta är den deposition som ska betalas vid stängningen.
- Handla för att hitta det bästa priset på din fastighetsförsäkring. Du behöver inte använda det försäkringsbolag som hypoteksgivaren föreslår.
Gör detsamma för ditt försäkringskonto och registrera spärrbristen. - Du kan också använda en online-escrow-kalkylator för snabba, exakta resultat. Försök att söka efter en online.
- Få officiella kvitton från försäkringsbolaget och skattemyndighetens kontor för att säkerställa att betalningarna görs i tid.
- Inspektera din fastighetsskattesats varje år och kontrollera speciellt om det finns kritiska fel i områden som kvadrat, antal sovrum och badrum och förbättringar eller andra faktorer som kan påverka fastighetens värde.
Läs också: Hur undviker man sena kreditkortsavgifter?
Frågor och svar
- Vem bestämmer hur man ska uppdatera spärrkontot varje år, antingen med en engångsbetalning eller över 12 månader?Det gör depåinstitutet. Om låntagaren lämnar både skatt och försäkring, delas den årliga summan av skatter och försäkringar upp i 12 månader. Exempel: Årlig skatt är 1500,00 och årlig försäkring 900,00; 1500,00 + 900,00 = 2400,00; dela sedan 2400,00 med 12 mos vilket är 200,00. Denna 200,00 läggs till den månatliga betalningen. Varje gång låntagaren gör en betalning går en del av den till ränta, en del går till ränta och en del (200,00) går till spärrkontot. En gång om året betalas skatten från spärren och försäkringen betalas från spärren.
- Hur beräknar jag spärrade betalningar?Dela beloppet som kommer att samlas in i deponering per år med 12, och det blir din månatliga deposition.
- Vad ska jag göra om skatter betalas av säljaren vid beräkning av en depositionsavgift?Beroende på om skatterna är kvartalsvis eller årligen kommer din deponering att bli lägre under den tidsperioden. Så småningom kommer din escrow-betalning att öka för att kompensera för det faktum att du nu betalar för 100% av skatterna.
- Vad ska jag göra om jag inte är bra på matte?Använd en miniräknare. Allt du behöver göra är att dela upp summan med 12 (månader) för att beräkna hur mycket den månatliga depositionen måste vara.
Obesvarade frågor
- Vad är ett rimligt sätt att uppskatta fastighetsskatt (och månatlig deponering) för nästa år?
- Hur räknar jag ut spärr- och stängningskostnader om säljarens hus och skatter betalas för året?
- Fastighetsskatt och försäkringskostnader ökar årligen. Hypoteksbetalningarna är inställda. Hur anpassar jag mig från lånet?
- Jag sålde mitt hus och de tog inte ut skatter. Hur beräknas statliga, federala och FICA-skatter? Jag bor i Kalifornien.
Kommentarer (2)
- Mycket detaljerade instruktioner om hur man bestämmer en depositionsbetalning. Uppskatta stegen för att skapa ett kalkylark.
- Steg för steg med grafik var till hjälp.
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
