Hur får man ett speciallån för byggande?
Eftersom ett "speclån" är ett lån för ett byggprojekt utan några engagerade köpare är det i sig riskabelt än många andra bygglån.
Ett "speclån" är bara en industriterm för ett lån på en spekulativ fastighet som utvecklaren inte redan har sålt. Eftersom försäljningen inte redan är ordnad är lånet "spekulativt". Om du försöker finansiera ett spekulativt byggprojekt kan det vara förvirrande. Bygglån är en liten del av den totala lånemarknaden och spekulativa lån utgör bara en bråkdel av bygglånen. Ändå, om ditt projekts potential är stark och du är villig att göra lite mer benarbete än vad du kan behöva för ett konventionellt hypotekslån, har du en utmärkt chans att få godkännande.
Metod 1 av 3: maximera dina chanser att kvalificera dig för lånet
- 1Hitta ett förbättrat parti. Eftersom ett "speclån" är ett lån för ett byggprojekt utan några engagerade köpare är det i sig riskabelt än många andra bygglån. Därför maximerar du dina chanser att kvalificera dig för lånet om du väljer att bygga på ett parti som inte är helt outvecklat. Med andra ord måste marken "förbättras".
- Rått mark, i motsats till förbättrad mark, har inte vägar, trottoarkanter, vatten- eller avloppsledningar eller elektriska kopplingar. Förbättrad mark är mer värdefull och är mer sannolikt nära stadsområden och befolkningscentra, så det är mer troligt att du kommer att kunna hitta en köpare för ditt slutförda byggprojekt.
- 2Välj ett projekt som du snabbt kan slutföra. Bygglån är vanligtvis kortfristiga lån - de varar bara så länge som projektets längd, och pengarna betalas ut i steg snarare än allt på en gång. Om du är ny på att få lån för speciella projekt är det bäst att börja med projekt som kan slutföras snabbt för att minimera långivarens risk.
- Medan bygglånet är aktivt baseras betalningarna på räntan för den utbetalda summan, så betalningarna är vanligtvis låga i början. När projektet avslutas förfaller alla pengar på en gång. Låntagaren betalar antingen för återstoden av lånet omedelbart eller så får de ett annat lån (vanligtvis ett hypotekslån) för att tillgodose saldot i bygglånet.
- 3Använd marken som eget kapital. Ett annat sätt att maximera chanserna att få ett bygglån är att ge långivaren eget kapital i landet. I själva verket kommer vissa långivare till och med kräva att du gör detta. Du kan använda är som hela handpenningen, en del av handpenningen eller någon kombination av de två.
- Genom att sätta upp partiet som handpenning är lånet "säkrat", vilket innebär att de lånade pengarna kan återvinnas vid fallissemang genom att beslagta den värdepapperiserade fastigheten.
- Långivare krediterar vanligtvis inte hela ditt kapital som säkerhet. Så om du hade 74600€ av kapitalet i landet och du ville använda värdet av ditt eget kapital som en utbetalning för bygglånet, kan de ge dig en kredit för det egna kapitalet på 59700€
Ett annat sätt att maximera chanserna att få ett bygglån är att ge långivaren eget kapital i landet. - 4Ta med partners. Ett annat sätt att förbättra dina chanser att bli godkänd för ett bygglån är att ta med partners till projektet. Partners kan göra några saker för att hjälpa dina chanser att bli godkända för ett lån. För det första kommer en partner med en bättre kredithistorik än din egen att göra satsningen mer kreditvärdig. En partner kan också hjälpa till med en handpenning. Slutligen kan en partner förbättra tillgångsbilden för de personer som ansöker om lånet om deras skuldkvot är starkare än den primära sökandens.
- Naturligtvis kan en partner som är mer skuldsatt än den primära sökanden få den ekonomiska ställningen att se svagare ut och inte starkare. Att ta in en partner kommer också att minska dina vinster.
- 5Utveckla en övertygande historia. Speciella lån kallas ofta för "historielån" och med goda skäl. Eftersom det inte finns någon köpare lånar långivaren ut pengar på en möjlighet. Det är mycket mer riskabelt. Som en självklarhet måste du arbeta hårdare för att sälja tanken på lånet till långivaren. För att locka långivaren att ta risken måste du konstruera en berättelse om projektet - var det började, vad du vill göra med det och var det kommer att hamna. Gör vad du kan för att inrama lånet som en möjlighet snarare än en risk.
- En mäklare kan vara till stor hjälp inom detta område.
- Platsen för ett projekt är alltid en viktig faktor för styrkan i en investering i fastigheter. Eftersom du tror på platsen, gör långivaren att tro på platsen. Förklara varför områdets infrastruktur, utvecklingsmönster och de specifika egenskaperna för ditt byggprojekt gör detta till ett värdefullt företag.
- Om du till exempel har brist på hyresfastigheter i ditt område och ett college på sextio mil bort konsolideras med det lokala universitetet, är det två faktorer - en ökande efterfrågan och ett minskande utbud - som kan göra ditt projekt för en ny lägenhet bygga ett värdefullt företag.
Metod 2 av 3: hitta en långivare
- 1Kontakta en mäklare. En mäklare kan förhandla om dina alternativ för dig, så det är värt att komma i kontakt med en. Detta kan hjälpa dig att förenkla processen för dig och se till att allt går så smidigt som möjligt.
- 2Prata med en stor bank. De största bankerna erbjuder fördelar i form av skalfördelar. Eftersom de är större än de andra aktörerna på marknaden har de råd med en mindre vinstmarginal än mindre långivare. De kan därför erbjuda lägre priser än mindre långivare. Eftersom mindre pengar är de bästa pengarna, bör dessa långivare vara de första du närmar dig. Ändå tenderar de större långivarna att vara mer konservativa med avseende på bygg- och utvecklingslån än gemenskapsbanker.
- Till exempel är en marginal på 2% på 0,70 miljoner euro 14900€ En 5% marginal på 187000€ är bara 9330€
- De större bankerna är mer konservativa av några skäl. En, de vet inte så mycket om en lokal marknad som en gemenskapsbank gör. Det finns alltid idiosynkratiska och svårt att kvantifiera faktorer som kan göra något till en bra eller dålig risk, och dessa är svårare att identifiera långt ifrån. Två, även om en större bank har mindre hävstångseffekt än en mindre bank, är det absoluta dollarvärdet fortfarande en faktor - ett underskott på 0,70€ miljarder är nästan alltid en större affär än en 74600€ -underskott.
Ett "speclån" är bara en industriterm för ett lån på en spekulativ fastighet som utvecklaren inte redan har sålt. - 3Närma dig en gemenskapsbank. Som nämnts ovan kommer en gemenskapsbank att ha större expertis om en lokal marknad än en nationell bank. De är den primära finansieringskällan för byggprojekt över hela USA. Denna expertis kan göra det lättare att sälja en gemenskapsbank på din "berättelse om lånet" än en större bank. Dessutom, eftersom det är svårare för en gemenskapsbank att tjäna pengar på stora mängder mindre bostadslån och billån, måste de vara mer aggressiva när det gäller att hitta vinstkällor.
- Medan en äldre community-bank kanske kan ge dig en bättre ränta, letar nya lokala banker vanligtvis mer aggressivt efter möjligheter till vinst. Även om de kanske inte kan låna ut lika mycket kan de vara mer villiga att ta en risk där en mer etablerad långivare inte ser behovet.
- 4Undersök icke-reglerade långivare. Icke-reglerade långivare (vanligtvis kallade "finansiella grupper" eller "investeringspartner") kan vara bra källor för finansiering om banker avslår dig. Självklart letar dessa långivare vanligtvis efter kapital i de projekt de finansierar. De är därför mindre benägna att betona din ekonomiska ställning och mer benägna att betona din förmåga att slutföra projektet och värdet av det slutförda projektet.
- Även om dessa lån vanligtvis är högre ränta, är de vanligtvis också "non-recourse" -lån. Ett icke-resurslån är ett lån som gör det möjligt för långivaren att beslagta säkerhetstillgången men inget annat.
- Se till att du verkligen har utbenat detaljerna på marknaden innan du ber en långivare av denna typ om ett lån. Ett av sätten de uppskattar en byggares förmåga att genomföra projektet är att ställa mer detaljerade frågor om den lokala marknaden än mer konventionella långivare. Var särskilt uppmärksam på liknande typer av byggprojekt som pågår eller planeras att komma igång, försäljningspriserna för liknande enheter i området och de framtida efterfrågan när projektet kommer att slutföras.
- 5Se vad du kan göra för att sätta ihop en grupp privata investerare. Privata investerare är inte institutioner alls, utan rika individer som letar efter investeringsmöjligheter. Som sådan är det svårt att göra många generaliseringar om dem. Du kan dock förvänta dig några saker som en självklarhet:
- Historien om lånet och din förmåga att genomföra projektet kommer förmodligen att vara viktigare för denna typ av långivare än andra typer av långivare.
- Det är mycket mer sannolikt att privata investerare tar ut högre räntor och / eller aktier. Dessutom är lån från privata investerare vanligtvis INTE icke-resurslån. Om du inte betalar tillbaka investerarna kan de försöka ta så många av dina tillgångar som de behöver för att tillgodose skulden.
Metod 3 av 3: ansöka om lånet
- 1Samla in dokument om din ekonomiska ställning. Oavsett vilken tonvikt som långivaren lägger på din ekonomiska ställning kommer alla att vilja veta om det. Medan vissa långivare kanske ber om mer eller mindre bör du förvänta dig att tillhandahålla följande:
- Dina tidigare två års skatteuppgifter.
- Kontoutdrag.
- En lista över tillgångar och skulder.
- Ditt företags resultat- och förluster.
Låntagaren betalar antingen resten av lånet omedelbart eller så får de ett annat lån (vanligtvis ett hypotekslån) för att tillgodose saldot i bygglånet. - 2Samla information om fastigheten. Även om all denna information inte gäller för ett byggprojekt på en rå eller minimalt förbättrad mark, bör du presentera så många av följande som gäller:
- Skyddsavtal, gärningsbegränsningar, och om du äger egendomen, gärningen till landet.
- Inkomster och kostnader, kopior av gamla hyresavtal, fastighetens ålder, typ av konstruktion och enhetens / kvadratytorna. Dessa skulle gälla en större renovering av en redan befintlig fastighet.
- Autentiseringsuppgifterna och rollerna för arkitekten, byggaren och byggledaren.
- Ritningar och försäkringar.
- En budget och materiallista.
- 3Skapa ett arbetsschema och motsvarande ritningsschema. De schemalagda dragningarna måste motsvara det arbete som görs på projektet. Till exempel måste dragningarna lägga till upp till 100% av lånet, och beloppet för dragningen måste vara vettigt i förhållande till den typ av arbete som slutförs.
- Vanligtvis är de första och sista dragningarna mindre än de mittersta dragningarna. De första dragningarna skulle täcka tillstånd, stängningskostnader och de inledande byggnadsstadierna, såsom rivning och grundläggning. En struktur byggs från grunden och utifrån in, så inramning och takläggning skulle täcka nästa drag, medan inre el, VVS, gips och trim skulle komma senare.
Läs också: Hur ansöker jag om konkurs som företag?
Kommentarer (2)
- Värdefull information. Tack.
- Detaljer, definitioner och förslag för att säkra ett speciallån.
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
