Hur förbereder man mig för en avslutning?
Eftersom stängningskostnaderna beräknas till det exakta datumet för stängningen kommer du inte att veta det slutliga stängningsbeloppet förrän du har ställt in ditt avslutande mötesdatum.
Ett hemstängande är det datum då försäljningstransaktionen för köpet av ett hus äntligen är klar. Försäljningstransaktionen anses vara fullbordad när alla dokument är undertecknade och betalningar görs. Förberedelse är nyckeln till en lyckad stängning, och detaljerna i transaktionen bör anges minst några dagar, om inte flera veckor, före det faktiska stängningsdatumet. Detta innebär att en titelsökning har slutförts, hypotekslångivaren har förbundit sig att finansiera köpet och alla andra villkor för köpet har uppfyllts. Om resten av bostadsköpsprocessen har genomförts ordentligt bör stängningen gå smidigt.
Metod 1 av 3: slutföra de administrativa aspekterna av avslutningen
- 1Slutför ditt lån. Kom ihåg att stängningen är slutförandet av bostadsförsäljningstransaktionen, där du kommer att underteckna dokumenten och överlämna kontrollerna, så att detaljerna om försäljningen av bostaden ska slutföras före stängningsdagen. Ordna ett möte med din långivare före utgångsdatumet för att säkerställa att alla nödvändiga pappersarbeten är färdiga och att ditt lån är slutfört.
- 2Skaffa husägares försäkring. Som en förutsättning för en inteckning kommer nästan alla långivare att kräva att en bostadsköpare köper husförsäkring. Husägares försäkring ger dig skydd mot katastrofer som inträffar på din nya egendom. Din husägare försäkring bör lista köparna som försäkrade, liksom långivaren.
- När du har köpt försäkringen bör du se till att försäkringsbolaget skickar ett bevis på försäkringsdokumentet. Du behöver den här dokumentationen vid stängningen, så se till att du försäkrar dig före stängningsdagen.
- Den normala tidsfristen är fem dagar för att ansöka om försäkring och 15 dagar för att avstå från beredskapen eller för att häva avtalet. Om du lär dig att fastigheten inte är försäkringsbar, för dyr att försäkra eller att du har andra alternativ, kan du säga upp avtalet och få tillbaka dina allvarliga pengar. Om du avbryter affären efter att försäkringsperioden som ska gälla har löpt ut, men innan beredskapen att skicka försäkringsbindemedlet till långivaren löper ut, kan du behöva bevisa att du faktiskt har ansökt om försäkringen inom fem dagar. Kontakta din försäkringsagent så snart du har slutfört din låneansökan och blivit godkänd.
- 3Gör en titel sökning och få titel försäkring. En titelsökning används för att bestämma "ren titel" dvs. att säljaren har en laglig rätt att överföra äganderätten, och är mycket viktigt för att säkerställa att en köpare får äganderätt till egendom som är fri från andras äganderätt / anspråk. Långivare kräver att en hemköpare köper titelförsäkring för att få en inteckning. En titelförsäkring är en typ av försäkring som skyddar köparen och långivaren i händelse av problem med titeln till hemmet efter försäljningen. Läs noga igenom policyn och be om förtydligande om något är oklart.
- Säljaren betalar vanligtvis för köparens titelförsäkring och köparen betalar för långivarens försäkring.
- Tänk på att en försäkringspolicy inte skyddar mot oregistrerade panträtter, såsom utestående vattenräkningar eller problem med kodhantering. Se till att du kontaktar lokala leverantörer, husägarföreningen och staden eller länet för eventuella väntande åtgärder eller problem också.
- Som med husägares försäkring behöver du bevis på din titelförsäkring vid stängningen, så se till att få den i god tid före stängningsdagen. Förfallodagens oförutsedda utfall är vanligtvis också fem dagar från dagen för utfärdandet eller mottagandet, beroende på hur kontraktet skrevs. Alla eventualiteter kan förlängas till ett annat datum än standarddatum innan erbjudandet skrivs. Efter att erbjudandet har skrivits och godkänts krävs dock ett tillägg som ömsesidigt överenskommits för att ändra eller förlänga eventualiteterna.
Den avslutande agenten kommer att planera det avslutande mötet med köparen och säljaren.
Metod 2 av 3: förbereda flytten till fastigheten
- 1Planera ett möte för att gå igenom fastigheten en sista gång. Innan du slutför köpet av ditt hem bör du göra en sista promenad en dag eller två innan stängningen. När du är redo att stänga borde du ha gått igenom huset flera gånger och gjort en heminspektion. Syftet med denna sista genomgång är inte att försöka hitta problem med hemmet (som borde ha gjorts för länge sedan), utan snarare att se till att säljaren har hållit sitt slut på fyndet genom att göra de reparationer du har anges i kontraktet och lämnade kvar apparater som de gick med på att lämna.
- För att göra den sista genomgången, be din fastighetsmäklare att sätta upp den med säljarens agent. Om du märker något ovanligt bör din fastighetsmäklare meddela säljaren omedelbart för att få problemet löst.
- Tänk också på att problem kan lösas efter stängning av huset om du stänger snart och inte kan vänta. Ett tillägg kan läggas till i avtalet för att hålla parter ansvariga för det som skrivs. Detta tillägg måste undertecknas innan det stängs.
- 2Ställ frågor i sista minuten. Även om du verkligen kan ställa frågor när du avslutar, bör du ställa dem i god tid om du har några kvarvarande frågor före stängningen. Kontakta din låneansvarige om eventuella hypoteksfrågor, din advokat eller titelchef om frågor som rör titel och din fastighetsmäklare om andra frågor du kan ha om affären.
- Du kan ha en oro som kommer att ta tid att undersöka, kräva att dokumenten revideras eller kräva att reparationer görs på fastigheten. Sådana problem kan innebära att stängningen inte kan ske enligt schemat, så se till att alla dina frågor behandlas långt före stängningsdatumet.
- 3Överför verktygskonton. Före stängningsdagen bör köparen ordna med att hushållens konton överförs till hans eller hennes namn från och med stängningsdagen. Kontakta de enskilda elföretagen och gör nödvändiga arrangemang. Det här steget kan krävas för att stängningen ska äga rum, och det är också en bra idé eftersom det gör att hemmet är redo att flytta in på sista dagen.
- Tänk på att detta ofta inte är möjligt att ordna före stängning. Många verktygsföretag är stränga och byter inte tjänster förrän du kan producera en handling till huset.
Du behöver den här dokumentationen vid stängningen, så se till att du försäkrar dig före stängningsdagen.
Metod 3 av 3: slutföra avslutningsprocessen
- 1Ställ in ditt avslutande möte. När du har uppfyllt alla dina låneavtalskrav och har bestämt att det inte finns några problem med fastigheten är du nu redo för ditt avslutande möte. En stängningsavtal hanteras av en stängningsagent, som är en tredje part som rekommenderas av fastighetsmäklaren eller långivaren, som verifierar all stängningsdokumentation och ser till att alla betalningar tas emot av berörda parter. Kontakta stängningsagenten direkt för att planera ett stängningsavtal.
- Den avslutande agenten kommer att planera det avslutande mötet med köparen och säljaren. Tänk dock på att dessa möten vanligtvis är separata. Köparen och säljaren kommer vanligtvis inte att skriva papper under samma möte.
- Långivaren ser till att stängningsdokumenten levereras till stängningsagenten.
- 2Se till att du har nödvändiga stängningskostnader. Eftersom stängningskostnaderna beräknas till det exakta datumet för stängningen kommer du inte att veta det slutliga stängningsbeloppet förrän du har ställt in ditt slutdatum. Din hypotekslångivare har gett dig en uppskattning av stängningskostnader som du kan använda som riktlinje, även om det beloppet kan variera. I allmänhet är stängningskostnaderna cirka 3 till 5 procent av det totala lånebeloppet. I vissa situationer kan en säljare vara villig att betala en del eller hela stängningskostnaden om det förhandlas fram i avtalet.
- Du bör se till att du har tillgängliga medel tillgängliga på ditt konto per sista datum. De flesta banker kommer att spärra checkar som sätts in på ett konto innan de är tillgängliga, så se till att slutföra alla nödvändiga insättningar på ditt konto före utgångsdatumet.
- På sista dagen kommer du troligen att behöva kassakontroller för de betalningar som måste göras vid stängningen. Din fastighetsmäklare meddelar dig de exakta beloppen för kontrollerna. Säkerhetschefen kommer att kontakta köparen med beloppet via den slutliga avräkningsuppgiften tillsammans med eventuella kopplingsinstruktioner. Pengarna ska vara på spärrkontoret en dag före stängningen och alla dokument måste undertecknas minst en dag före stängningen. Om dokumenten inte undertecknas förrän senare på eftermiddagen på stängningsdagen kommer det inte att finnas tillräckligt med tid för att stänga den dagen.
- Alla sista minuten och relativt små kostnader som kan uppstå vid stängningen kan vanligtvis hanteras med en personlig check.
- 3Samla in och granska alla relevanta avslutande dokument. Granska hypotekslåneavtalet och inteckningen för potentiella avvikelser och fel. Se också till att samla in och granska avräkningsförklaringen, som innehåller en specificerad lista över alla stängningskostnader som är förknippade med hypotekslånet. Se till att du har relevant dokumentation för din husägares försäkring och ett kvitto på ditt första års husägares försäkringspremie.
- Se till att du har en kassör eller certifierad check på beloppet för dina utbetalningar och stängningskostnader. Kom ihåg att kontakta långivaren några dagar innan du stänger för att få exakt det slutbelopp som behövs. Escrow officer kommer vanligtvis att vidarebefordra denna information till dig. Långivaren godkänner det slutliga förlikningsuttalandet som spärrtjänstemannen förbereder och handpenningen går till spärrtjänstemannen som ska delas ut.
- Tänk på att det finns stängningskostnader som inte är förknippade med ett lån, inklusive depåavgifter, fastighetsskatter och registreringsavgifter. Om du kan få en andra inteckning eller en refinansiering, eller kapital kontanter från ditt hem eller annan fastighet, kommer stängningskostnaderna vanligtvis inte vara lika höga som ett första lån. Prata om detta med din långivare.
- 4Delta i ditt avslutningsmöte med avslutningsansvarig, långivarrepresentant och din advokat eller fastighetsmäklare. Avslutningschefen kommer att leda stängningsprocessen och se till att alla relevanta dokument har verifierats och undertecknats, och att alla försäljningstransaktionspengar har distribuerats ordentligt till berörda parter. Vissa köpare får sin advokat närvara vid stängningen, och i vissa fall kommer både säljaren och fastighetsmäklarna att delta i stängningen. Det är emellertid också extremt vanligt att både säljare och köpare slutför allt slutpapper i separata rum utan att någonsin träffa varandra. Följande dokument kommer att granskas av den avslutande tjänstemannen:
- Låneavtalet, pantlån och egendomsbrev.
- Avräkningsuppgiften innehåller en specificerad lista över stängningskostnader, som vanligtvis inkluderar alla stängningskostnader, en sammanfattning av alla tidigare transaktioner fram till stängningen, provisioner betalade till fastighetsmäklare, deponerade belopp som deponerats för att täcka fastighetsskatt och försäkring, titelavgifter och de netto skulder till säljaren och på grund av köparen.
- 5Slutför avslutningsprocessen. Den sista delen av avslutningsprocessen är fördelningen av de medel som genereras av försäljningen. Den avslutande tjänstemannen distribuerar de medel du tillhandahåller och presenterar kontroller till säljaren, fastighetsmäklare (när så är tillämpligt) och till alla andra parter som anges i avräkningen.
Som med husägares försäkring behöver du bevis på din titelförsäkring vid stängningen, så se till att få den i god tid före stängningsdagen.
- Läs igenom alla dokument som din långivare har gett dig, såväl som de du fått från din fastighetsmäklare och din advokat. Se till att affären du har på plats är den du fick höra att du fick. Om någon av informationen inte är vettig, be lämplig person att förklara den för dig. Att köpa ett hus är ett stort ekonomiskt åtagande, så se till att du förstår vad du går in i.
- Ha extra pengar tillgängliga på ditt konto om det slutliga beloppet som krävs krävs mer än förväntat. Avräkningsuppgifterna kräver att långivarens uppskattningsuppgifter presenteras bredvid de faktiska kostnaderna med de noterade avvikelserna. Leta efter det här avsnittet så att du kan se hur saker varierade och ta reda på varför så att du förstår.
- Tänk på att escrow-tjänstemannen eller stängningsadvokaten bör förklara förlikningsuttalandet för dig för att se till att du förstår varje debitering och kredit. Var noga med att ställa frågor om något inte är klart.
- Om du har att göra med en långivare kan de gå igenom uppskattningen av god tro med dig. En escrow officer, advokat eller fastighetsmäklare kan gå igenom avräkningsutlåtandet med köparen.
Frågor och svar
- Kan jag göra min egen titelsökning?Om du köper ditt hem utan att låna pengar är du fri att avstå från en titelsökning eller göra det själv. Det är dock troligt att alla långivare kommer att kräva en oberoende titelsökning och titelförsäkring för att säkerställa att deras panträtt på fastigheten är perfekt (ingen annan enhet har ett prioritetsanspråk i händelse av fallissemang eller utmaning).
- Vem är ansvarig för att evakuera hyresgäster efter stängning, köpare eller säljare?Detta är helt beroende av vad hyresavtalet anger tillsammans med vad som står i kontraktet. Om hyresavtalet är på en månad till månad och köparen inte begär att säljaren ska ha hyresgästen frånflyttad, är det upp till köparen. Om hyresavtalet har ett utgångsdatum efter det att fastigheten stängs, måste den nya köparen respektera det hyresavtalet och lämna hyresgästen med lämpligt meddelande enligt hyresavtalet och statens lagar. Om hyresgästen är på en månad till månad kan köparen inom erbjudandet begära att hyresgästen ska lämnas av säljaren och om säljaren samtycker till kommer säljaren att ansvara för att fastigheten är ledig genom att stänga men säljaren måste också följa statens lagar och hyresvillkoren.
- Vilka papper måste säljarna få?Säljarna måste lämna säljare till alla köpare. De måste ha en tydlig titel för att sälja hemmet och presentera den juridiska beskrivningen av fastigheten för köparen. Ett titelföretag kan tillhandahålla detta dokument till säljaren och köparen.
- Vem behåller kopior av slutdokumenten?Långivaren har kopior, spärrkontor, köpare, advokat om de är inblandade i försäljningen. Fastighetsmäklare kommer att ha slutliga förlikningsuttalanden men inte alla stängningsdokument såvida de inte var den utsedda mäklaren som tillhandahöll gratis stängningstjänster eller de hjälpte med elektronisk signering och fick pappersarbetet att ge till köparna och köparna gav det tillbaka till mäklaren.
- Som kontant köpare måste jag visa bevis på husägare försäkring vid stängning?Husägarförsäkring är ett krav för panträtten att skydda sitt lån. Om det inte finns någon panträtt eller inteckning på huset finns det juridiskt sett inget krav på att köpa en försäkring. En husägare utan försäkring måste dock bära all risk för förlust och potentiellt ansvar i avsaknad av försäkringsskydd.
- Behöver jag underteckna lånepapperiet innan jag gör en hembesiktning och bedömning?Lånepappersarbetet för att ta ägande görs vid stängningsbordet. Stängningsbordet kan också vara deras eget köksbord, eftersom många undertecknar elektroniskt eller inte är tillgängliga eller lokala att underteckna på platsen för deponeringschefen. Många gånger kan en mobil notarie också hyras för att bevittna och notera vid behov om köparen inte kan delta i den officiella signeringen på spärrkontoret eller advokatkontoret. En utsedd mäklare kan också erbjuda avvecklingstjänster lagligt så länge ingen kompensation erhålls för dessa tjänster men det kan finnas olika lagar som rör detta så kontrollera alltid dina statliga lagar om du vill att din mäklare ska tillhandahålla denna tjänst.
Kommentarer (1)
- Allt förklarades tydligt och vettigt.
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
