Hur arkiverar jag en tyst titel?
En tyst titel är ett dokument som bevisar ditt fastighetsägande när en tvist inträffar. Till exempel, om någon gör anspråk på äganderätten till din mark, kan du ansöka om en tyst titel för att lösa kravet. För att lämna in en framställning om en tyst titel behöver du en kopia av din handling för att bevisa ditt ägande. Då måste du skaffa ett formulär från din lokala domstol eller skriva din egen framställning. Identifiera dig själv, din egendom och när du köpte fastigheten i framställningen. Se till att du bifogar en kopia av din handling som bevis. I vissa stater måste du också få din framställning undertecknad av en notarie. När du har lämnat in din framställning ska du meddela alla som bestrider ditt ägande. Om du vill ha fler tips från vår juridiska medförfattare, inklusive hur du får din framställning notarized, läs vidare.
För att lämna in en framställning om en tyst titel behöver du en kopia av din handling för att bevisa ditt ägande.
Det finns många situationer när du kanske vill arkivera till "tyst titel". Du kan till exempel vara osäker på om du äger alla rättigheterna till en egendom som du försöker sälja. Till exempel kan en tidigare ägare ha beviljat en servitut till någon annan. Om du vill sälja marken, vill du ha en tyst titel. Alternativt kanske du vill tysta titeln när någon hävdar en panträtt som du tror inte har förtjänst. För att göra en tyst titelåtgärd måste du först utarbeta en framställning.
Del 1 av 2: förberedelse för arkivering
- 1Förstå tyst titel. Du tar en framställning till tyst titel när du behöver lösa tvister om en egendom. Handlingen "lugnar" tvisten - därav namnet. Den person som tar en kostym till tyst titel skulle namnge vem som helst som svarande som kan hävda intresse för fastigheten. Kostymer till tyst titel är vanligast när:
- Du vill bestrida någons inteckning eller panträtt på fastigheten.
- Du är osäker på gränsen.
- Någon har använt ett servitut på din fastighet utan att servitutet har registrerats på handling.
- 2Få en kopia av din handling. Du kan få en kopia av gärningen för att se om det finns några panterätter på fastigheten. Till exempel kan en inteckning ha registrerats men aldrig släppts. Eller så kan någon använda din egendom genom att påstå sig ha en servitut när en inte är listad på akten.
- Du kanske också vill överväga att anställa ett titelföretag för att söka i titelkedjan. Genom att utföra denna sökning kan du avslöja panterätter eller andra intäkter som anges i tidigare handlingar. Den som ägde en panträtt eller ett annat intresse i fastigheten kan dyka upp igen och hävda att han fortfarande äger ett intresse i din egendom. Följaktligen kan en titelsökning avslöja alla "moln" till din titel. Den som äger dessa gamla intressen i fastigheten kan sedan läggas till som svarande till din tysta titel stämning.
- För att hitta titelföretag kan du söka online eller på de gula sidorna.
- 3Träffa en advokat. Du bör överväga att träffa en advokat för att diskutera om du behöver göra en tyst titelrättslig åtgärd. En erfaren advokat kan se över fakta i ditt ärende och ge råd som är skräddarsydda för din situation.
- För att hitta en erfaren advokat kan du besöka din stats advokatförening, som bör ha ett remissprogram. Du bör hitta en advokat med erfarenhet av fastighets- eller fastighetsrätt.
För att göra en tyst titelåtgärd måste du först utarbeta en framställning.
Del 2 av 2: arkivering för tyst titel
- 1Skaffa ett formulär. För att väcka talan till tyst titel måste du först framställa en domstol. Du börjar processen med att lämna in en framställning. Vissa domstolar kan ha förberett formuläret "fyll i tomma" som du kan använda. Ett exempel på ett tomt formulär från Pennsylvania-domstolarna finns på https://courts.phila.gov/pdf/forms/fraudulent-conveyance-quiet-title-packet.pdf.
- Be din domstolstjänsteman om det finns ett formulär tillgängligt för din domstol.
- Du måste arkivera i det län där det mesta av fastigheten ligger. Du hittar denna domstolsadress genom att titta på webben eller i en telefonbok.
- 2Utarbeta din egen framställning. Om ditt tingshus inte har ett formulär att fylla i, måste du skriva ditt eget. Öppna ett ordbehandlingsdokument och ställ in teckensnittet till standardstorlek och stil (t.ex. Times New Roman 12-poäng). Se till att dubbla mellanslag i dokumentet.
- 3Infoga en bildtext och titel. Du bör placera bildtexten högst upp i dokumentet. En bildtext listar domstolens namn och plats samt parterna och ärendets nummer. Det kan också nämna domaren. Som den person som lämnar framställningen är du "käranden". "Svaranden" är den som kan göra anspråk på ett intresse i din egendom.
- Placera domstolsnamnet högst upp och sedan parterna inriktade till vänster, med ärendenummer till höger. Du får ärendenummer när du lämnar in framställningen.
- Förutom att namnge någon du känner som gör anspråk på ett intresse i fastigheten, bör du också namnge "John Does 1-100, eller någon annan person, känd eller okänd, med intresse för fastigheten" som svarande i din kostym. Genom att göra detta kan din rättegång vara bindande för alla du inte känner till och som kan ha intresse av fastigheten.
- Några rader under bildtexten kan du ange titeln på framställningen. Infoga orden "Åtgärd till tyst titel" eller "Klagomål till tyst titel" i fetstil, alla bokstäver.
- Placera domstolsnamnet högst upp och sedan parterna inriktade till vänster, med ärendenummer till höger. Du får ärendenummer när du lämnar in framställningen.
- 4Identifiera dig själv. Framställningen kommer att innehålla viktig information om tvisten. Du bör numrera dina stycken. Kroppen börjar med ditt namn, din adress och om du representerar dig själv "pro se". Om du har en advokat, ange sedan din advokats namn och adress.
- Typ: "Kommer nu käranden, Michael Smith, som representerar sig själv och inlämnar det omedelbara klagomålet till tyst titel mot de svarande och säger:"
- 5Identifiera fastigheten. Du bör identifiera fastigheten med både dess juridiska beskrivning (som du kan hitta på akten) och gatuadressen eller den gemensamma beteckningen. Se Hur du får en juridisk beskrivning av egendom för hur du hittar den juridiska beskrivningen av egendom.
- Identifiera fastigheten i ett separat stycke. "Detta är en åtgärd för att tysta äganderätten till fastigheter som ägs av käranden i avgift enkel och ligger på 144 Mayflower Road, Burr Ridge, Illinois och mer beskrivs i bilaga A som bifogas härtill."
- Du bör komma ihåg att bifoga en kopia av gärningen, som innehåller den juridiska beskrivningen av egendom, som bilaga A till ditt klagomål.
Du tar en framställning till tyst titel när du behöver lösa tvister om en egendom. - 6Beskriv hur du tog titeln. Du bör förklara när du köpte fastigheten. Exempelspråk kan vara: "Käranden fick titel enligt följande: Fastighet köpt av käranden den 22 juni 1999 eller omkring och ägs i enkel avgift."
- 7Identifiera tilltalade. I numrerade stycken identifierar du namngivna svarande. Till exempel, " tilltalade Lionel Smith, om information och tro, är en advokat bosatt i Chicago, IL."
- När du har identifierat de tilltalade, förklara deras intresse för fastigheten. "Svaranden gör anspråk på en panträtt mot egendom som är skadlig för käranden. Svarandens anspråk är utan någon som helst rätt, och svaranden har ingen egendom, rättighet, äganderätt, panträtt eller intresse vad som helst i eller till Fastigheten eller någon del av Fastigheten."
- 8Lägg till andra relevanta fakta. Dessa fakta är relevanta beroende på din situation. Specifikt bör du förklara varför svarandens påstådda intresse inte är legitimt. Till exempel kan svaranden ha gjort anspråk på en inteckning men inteckningen har redan mognat.
- Du kan skriva, "Svarandens anspråk är baserad på en inteckning till fastigheten som käranden utförde till svaranden den 22 juni 1999 eller omkring. I punkt 7 i inteckningen anges dock specifikt att förfallodagen är 31 december 2014."
- 9Infoga en slutsats. Avsluta alltid framställningen / klagomålet med en bön om lättnad. Domstolen behöver veta vilken lättnad du ber om.
- Exempel på språk kan vara: "Därför flyttar käranden respektfullt denna domstol för ett beslut till tyst titel på sin bostad vid Mayflower Road 144, Burr Ridge, IL och för att finna svarandens inteckning ogiltig, ogiltig."
- 10Lägg till ett signaturblock. Du måste verifiera din framställning genom att inkludera ett verifieringsuttalande och genom att underteckna framställningen.
- Ett exempel på verifiering kan läsa: "Jag, [infoga namn], bekräftar härmed att uttalandena som anges i föregående klagomål är sanna och korrekta efter min bästa kunskap, information och tro."
- Lägg också till datum bredvid din signatur.
Till exempel, om någon gör anspråk på äganderätten till din mark, kan du ansöka om en tyst titel för att lösa fordran. - 11Inkludera ett noteringsblock om det behövs. Du kan behöva din auktoriserade framställning. Om så är fallet kan du hitta ett lämpligt noteringsblock för din stat genom att söka på webben. Skriv "bekräftelse" eller "notarie" tillsammans med ditt tillstånd.
- Se till att bara underteckna din framställning framför en notarie. Det borde finnas en notarie i tingshuset. Du måste visa personlig identifikation, till exempel ett giltigt körkort eller pass.
- 12Bifoga ett servicecertifikat. I slutet av ditt dokument måste du beskriva hur du delgivit de tilltalade om dräkten. Längst ner i framställningen kan du skriva något av följande:
- "Jag intygar härmed att jag har delgivit en kopia av denna framställning till alla andra parter eller deras advokater med [post / personlig service / annan]." Skriv ut och underteckna ditt namn, inklusive datum.
- Om du inte vet vad som är acceptabla servicemetoder, bör du ringa till domstolstjänstemannen innan du lämnar in din begäran. Kontoristen kan berätta hur man ska tjäna. Normalt kan du meddela personligen med sheriffen, en processerver eller någon över 18 år som inte är part i kostymen. Den process server sedan personligen varslar på varje svarande.
- I vissa domstolar kan du också låta servern skicka meddelandet till varje svarande.
- 13Lämna framställningen. Du måste samla alla bilagor och ta hela förslaget till domstolstjänstemannen. Gör flera kopior och låt kontorist stämpla alla dina kopior. En kopia är för varje svarande och minst en kopia är för dina register. Du kommer att arkivera originalet.
- Du kommer antagligen att behöva betala en ansökningsavgift. Avgiftsbeloppet varierar beroende på delstat och län. Om du inte har råd med avgiften kan du be om ett formulär för avgiftsavstående och fylla i det.
- 14Servera meddelande. Du måste skicka en kopia av framställningen till alla namngivna svarande. Du bör ordna service innan du lämnar in eller strax därefter.
- Se till att servern fyller i ett Proof of Service-formulär (ibland kallat "Affidavit of Service"). Du kan få formuläret från domstolstjänstemannen. När delgivningen har gjorts måste du lämna in beviset på tjänsten till domstolen.
Läs också: Hur överför egendom?
Frågor och svar
- Jag har en fastighet som jag säljer och titelföretaget sa till mig att titeln är för vag. De säger att jag måste få det omprövat, utvidga det abstrakta och få en tyst titelåtgärd. Vad är det bästa sättet att göra detta?Få ett andra yttrande från ett annat titelföretag och konsultera en advokat. Du kan också be en enkät att skriva en mötesbeskrivning om en undersökning redan existerar. Kontrollera med inspelarens kontor.
- Kan det användas för att byta ägande efter någons död?Sällan, men kanske. Kontakta en fastighetsadvokat. Det bästa och mest effektiva sättet är emellertid att gå igenom de avlidnes testamente och verkställande av deras egendom. Även om personen dog intestat utan testamente finns det regler och riktlinjer för skifte för att hantera sin egendom. Tyst titelåtgärder används oftast för att korrigera brister eller ta bort moln (osäkra anspråk) på titeln, inte för att överföra äganderätten.
Obesvarade frågor
- Kan någon stämma mig efter att ha tagits bort från en egendom efter åtta år?
- Jag lämnade in ett klagomål tyst skatteavdelning pro se med svarandens dödsintyg. Vad behöver jag göra nu?
- Vilka andra skäl kan jag ansöka om tyst titel mot inteckning ränta?
- Hur överför jag ett hus till mitt namn efter att mina utomstående föräldrar dog och lämnade mig titelrätts etx?
- När jag lämnar in en framställning om tyst titel på en fastighet som köps vid skatteförsäljning, listar jag alla tidigare ägare som svarande?
Kommentarer (5)
- Mycket lärorikt för en ideell organisation!
- Hjälpte mycket, tack. Jag kunde slutföra uppgifterna på egen hand.
- Utmärkta instruktioner om hur man kan tysta en titel utan advokat.
- Detta var extremt informativt - mer än någon av de andra artiklarna jag läste online. Som ett resultat av denna information har jag beslutat att inte följa en tydlig titel (dvs. inte inleda en tyst titelåtgärd) i några år till och då får jag någon annan att göra det - åtminstone advokatnivå och förmodligen en advokat.
- Älskar det. Tack för ditt råd
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
