Hur startar jag en titelsökning vid köp av ett utestängt hem?
Använd en online-sökning som utgångspunkt för din titelgranskning, om du vill, men du bör sedan göra en mer grundlig sökning på länsregistret eller hyra en advokat eller titelombud för att granska informationen med dig.
En titelsökning är i allmänhet inte ett krav vid köp av ett utestängt hem, men föregående sådan sökning kan vara dyrt. Om du verifierar titeln på en avskärmad fastighet kan du behöva betala för dyra överraskningar. Om du planerar att göra reparationer eller på annat sätt förbättra kvaliteten på ett utestängt hem, bör du definitivt köra en titelsökning på det först. Det finns några sätt att göra detta på egen hand, eller så kan du anställa en professionell som gör det åt dig.
Metod 1 av 4: Använda sökningsprogram för titlar online
- 1Sök på internet efter namn på populära titelsökningsprogram. Det finns många källor tillgängliga, och en snabb sökning online efter något som "sökning på avskärmningstitel" borde ge dem upp för dig.
- Titta i chattrum eller på Q & A- anslagstavlor för referenser till onlineföretag. Människor som har haft goda erfarenheter brukar vilja dela. Du kommer sannolikt att hitta användarnas kommentarer och recensioner. Håll dig till de företag som du ser positivt noterade av flera personer.
- 2Samla mer information. Ibland, särskilt med en utestängd egendom, kanske du bara har adressen. Om det är allt du har kan du vanligtvis söka efter det. Om du har mer information, som de nuvarande ägarna, kan den typen av information ofta begränsa din sökning och ge mer noggrannhet. Försök att få denna information från banken, långivaren eller mäklaren som annonserar den utestängda fastigheten till salu.
- 3Bekräfta begränsningarna med denna gratis sökning. De flesta webbplatser innehåller ansvarsfriskrivningar om att deras information kanske inte är tillförlitlig. De utför en snabb och billig service; inse bara att du får vad du betalar för (det vill säga du får snabba och billiga resultat). Använd en online-sökning som utgångspunkt för din titelöversyn, om du vill, men du bör sedan göra en mer grundlig sökning på länsregistret eller hyra en advokat eller titelombud för att granska informationen med dig.
- 4Se upp för vilseledande påståenden. Många webbplatser kommer att marknadsföra "GRATIS" titelsökningar; Men vad de inte säger är att något som "förhandsgranskningssökningen" är vad du får gratis. För att se "premium" -sökningen måste du betala för den. "Förhandsgranska" -sökningen kommer att innehålla en anteckning som "Vi fann att det skedde en ägarbyte 1985" eller "Vi hittade en inteckning daterad 1991." Det kommer inte att ge dig mer detaljer. Att betala kan vara rätt alternativ här, var noga med att väga webbplatsens totala kostnad och trovärdighet mot den sannolika vinsten.
Det finns många källor tillgängliga, och en snabb sökning på nätet efter något som "sökning på avskärmningstitel" borde ta upp dem åt dig.
Metod 2 av 4: söka efter officiella länsregister
- 1Börja med så mycket information om fastigheten som möjligt. Det kommer att göra din titel sökning mycket snabbare och mer exakt om du kan börja med lite information om tidigare ägare och deras köp av fastigheten, eller om du känner till några andra panträtter som kan finnas på fastigheten. Någon av denna information kan ofta användas för att begränsa din sökning och göra dina resultat mer exakta. Du kanske kan ta reda på mycket information från långivaren eller fastighetsmäklaren som annonserar för försäljningen.
- 2Ta reda på om dina länsregister kan sökas online. Fram till nyligen innebar en titelsökning att gå till registret över gärningar i ditt län och spendera timmar på att granska dammiga gamla skivböcker. Många länsregister eller register är nu datoriserade och erbjuder online-sökningar. Kontrollera ditt län online eller ring dem för att ta reda på vad de erbjuder.
- 3Verifiera den tydliga titeln på ägaren före dig. Oavsett om du söker online eller manuellt genom skivböcker är ditt mål detsamma. Du vill använda länets registerdatabas för att hitta den handling som visar när de nuvarande ägarna köpte fastigheten. Det du hittar bör matcha namnet och adressen till den information som du redan känner till ägarna. Om det inte gör det missade du antingen något eller så kan det vara ett problem med titeln.
- 4Verifiera den tydliga titeln på tidigare ägare. När du hittar den tidigare gärningen bör den innehålla en hänvisning till gärningen tidigare. Gå och leta upp det och se till att informationen matchar exakt, både i ägande och beskrivning av fastigheten. Du måste fortsätta göra detta i tid för åtminstone flera inköp.
- Om det låter tråkigt är det. Men det är mycket viktigt om du vill se till att du köper den tydliga titeln till huset. Det är därför de flesta inser att det är en bra idé att betala ett par hundra dollar för en yrkesmässig titel.
- 5Kontrollera om alla panträtter som kan registreras. Stanna inte bara vid den första inteckningen. Om den tidigare husägaren hamnade i ekonomiska problem kan det finnas fler panträtter på fastigheten än bara det första hypotekslånet. Det kan finnas en andra inteckning, en reparationspanterett, arbetarens panträtter osv. Fortsätt att kontrollera posterna tills du är nöjd med att du har hittat allt på rekord.
- En "pantret" är den allmänna termen för en skuld du är skyldig någon som använder ditt hem som säkerhet. Om du inte betalar i tid kan någon med en panträtt ha laglig rätt att utestänga hemmet. Här är exempel på några vanliga typer av panträtter:
- En panträtt innebär att om du inte betalar banken varje månad, kan de utestänga huset
- En skattelättnad innebär att om du inte betalar skatt kan skattemyndigheten tvinga en försäljning av huset
- En arbetares pantret innebär att om du har någon som gör omfattande reparationer på ditt hus, kan arbetaren få en panträtt för att tvinga betalning
- En "pantret" är den allmänna termen för en skuld du är skyldig någon som använder ditt hem som säkerhet. Om du inte betalar i tid kan någon med en panträtt ha laglig rätt att utestänga hemmet. Här är exempel på några vanliga typer av panträtter:
- 6Kontrollera eventuella överträdelser av län eller stadskod. Om fastigheten bryter mot stadskoder eller länsnummer, köper du dessa när du köper huset. Dessa överträdelser bör uppstå under titelkontrollen, men du bör också kontrollera med stadskoden. Den goda nyheten är att du kanske kan förhandla om dessa böter och ge dig tid att göra några reparationer för att rätta till problemen.
- Om huset är i dålig form är det möjligt att staden böter fastigheten för att vara i förfall och påverkar önskvärdheten i grannskapet.
- 7Gör kopior eller registrera allt du hittar. Vänja dig vid att skriva ner "bok- och sidnummer". Dessa hänvisar till den ursprungliga källan till dokumentet du letar efter. All information du hittar kan vara till nytta för en advokat eller titelagent som slutar hjälpa dig.
Om du planerar att göra reparationer eller på annat sätt förbättra kvaliteten på ett utestängt hem, bör du definitivt köra en titelsökning på det först.
Metod 3 av 4: hitta en pålitlig sökagent eller ett företag
- 1Använd din tidigare erfarenhet. Om du har köpt ett hem tidigare och haft en bra upplevelse med ett titelsökningsföretag, skulle din bästa åtgärd vara att ringa dem igen.
- 2Fråga din advokat. Troligtvis, om du har kontaktat en advokat för att få hjälp med just detta köp, kommer de att utföra titelsökningen själva (eller en advokat på deras kontor). Alternativt kommer advokaten sannolikt att ha några bra hänvisningar till dig, till prisvärda och erfarna titelsökningsföretag som du kan ringa.
- 3Fråga banken som utestänger. I en utestängning är banken som innehar inteckningen intresserad av att få fastigheten såld och tjäna tillbaka pengarna. Deras primära mål är att få tillbaka beloppet på deras inteckning. De representerar eller kanske inte representerar några inteckningar med lägre position som registreras mot fastigheten. Men om du kan komma i kontakt med en företrädare för banken kan de vara villiga att dela med dig all information de har om panträtt mot fastigheten. De kan också hänvisa dig till en tillförlitlig titel sökbyrå.
Metod 4 av 4: hitta och konsultera en advokat
- 1Använd din tidigare erfarenhet. Om du redan arbetar med en advokat, se om de kan hjälpa dig med titelsökningen. Om de inte är en fastighetsadvokat, be om hänvisning till någon annan som kanske kan hjälpa dig.
- 2Be vänner om referenser. Om du har bekanta som nyligen har gått igenom husköpsprocessen, se om de kan ge dig namnet på en advokat de arbetade med. Fråga om de var nöjda med tjänsten och få en uppfattning om den troliga kostnaden.
- 3Fråga om advokatens erfarenhet inom fastighetsområdet. Alla som är advokat gör inte nödvändigtvis fastighetsarbete, och varje fastighetsadvokat kanske inte har erfarenhet av titelsökning. Om du ska betala för deras tjänst, fråga i förväg om deras erfarenheter för att hitta någon som verkligen kommer att kunna hjälpa dig.
- 4Granska resultaten av dina tidigare ansträngningar med din advokat. Om du har gjort din egen ursprungliga titel sökning, antingen genom ett kommersiellt onlineföretag eller själv genom offentliga register, är det en bra idé att granska informationen med en advokat. Du kan till exempel ha upptäckt att en mekanikerpantering registrerades 1995 och att det fanns ytterligare en avskärmningsförsäljning (före din) 2002. Hur vet du om mekanikens panträtt fortfarande finns? Kontakta en advokat för mer information.
En titelsökning är vanligtvis inte ett krav vid köp av ett utestängt hem, men föregående sådan sökning kan vara dyrt.
- Att behöva betala en tidigare ägares skulder är inte nödvändigtvis en affärsbrytare. Du kanske fortfarande känner att det (vanligtvis rabatterade) priset är attraktivt. Ändå är en ren titel (fri från skulder och panträtter) alltid bäst.
- Tänk på kostnaden för eventuella panterätter när du förbereder ett erbjudande för fastigheten. Om du behöver hjälp, kontakta en fastighetsmäklare eller advokat.
- Överväg att köpa titelförsäkring, som kommer att ersätta dig för förluster du kan drabbas av på grund av "dolda" besvär på fastigheten (fordringar som inte upptäcktes under titelns sökning). Titelförsäkring faktureras vanligtvis - men inte alltid - till köparen av en fastighet.
Läs också: Hur identifierar jag bedragare?
Frågor och svar
- Hur hittar jag namnet på ägaren till en fastighet som var till salu men som nu är utanför marknaden?Ditt läns- eller stadsskatteregister visar fastighetsägaren. I många fall är skatteregisterna online. Skatteregistret visar också den person och adress som skatteräkningen skickas till. (Det är vanligtvis men inte alltid ägaren.) Det är ditt bästa val. Alternativ 2: Fråga någon fastighetsmäklare. Även om fastigheten är utanför marknaden finns informationen fortfarande i ditt lokala MLS. Alternativ 3: Knacka på dörren till fastigheten. Knacka på grannarnas dörrar om det är ledigt eller hyra och de två första alternativen inte fungerade. De kommer att veta.
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
