Hur skapar man en tydlig titel för egendom?
En äganderätt till egendom kan ha många potentiella problem, men de två vanligaste är panträtter på fastigheten och potentiella gränstvister.
En äganderätt till egendom kan ha många potentiella problem, men de två vanligaste är panträtter som placeras på fastigheten och potentiella gränstvister. För att hitta dessa problem bör du skapa en titelrapport skapad av ett titelförsäkringsbolag. För att frigöra en panträtt måste du betala den underliggande skulden, och för att lösa en gränstvist bör du diskutera potentiella alternativ med din granne.
Del 1 av 4: studera en titelrapport
- 1Kontakta ett försäkringsbolag. Titelförsäkringsbolag kan tillhandahålla "titelrapporter" som skapas genom att skanna filerna på Recorder of Deeds-kontoret för att hitta information om egendomen. Som en del av titelrapporten skapar företaget en titelkedja som spårar ägandet av marken så långt tillbaka som möjligt. Du kan hitta titelförsäkringsbolag på följande sätt:
- Kontrollera i din telefonbok under "Titelförsäkring". Det bör finnas en lista över företag.
- Sök online. Du kan göra en allmän sökning efter "titelförsäkringsbolag" och "din stat" eller "din stad."
- Be din fastighetsmäklare om förslag. Mäklare kommer att känna till ansedda titelförsäkringsbolag.
- 2Köp en titelrapport. Den titeln rapporten kostar normalt 56€-100€ och ingår i den avslutande kostnader. Kontrollera ditt köp- och försäljningsavtal för att se om säljaren eller köparen är ansvarig för att betala kostnaden.
- Du kanske vill rensa upp titeln innan du ens ingår ett köp- och försäljningsavtal. I den situationen skulle du vara ansvarig för kostnaden för titelrapporten.
- 3Identifiera problem i titeln. Titelrapporten kan avslöja okända problem med markägarskapet. Till exempel kan någon ha satt panträtt på fastigheten. En panträtt är ett allmänt meddelande om att fastighetsägaren är skyldig någon pengar och det kan förhindra att fastigheten överförs. Vanliga titelproblem inkluderar:
- Obetalda skatter. En panträtt kan placeras på din fastighet för obetalda federala skatter eller obetalda fastighetsskatter.
- Domstolens domar. Ibland kan panterätter placeras på en egendom när fastighetsägaren förlorar en rättegång men inte betalar domstolens dom.
- Mekanikers panträtter. Människor som utför arbete på fastigheten kan göra en panträtt om de inte får betalt.
- Inbrott. Det kan finnas gränstvister som rör fastigheten.
- Okända servitörer. En servitut är en rätt att använda någons egendom för ett visst syfte. Ibland kan en granne till exempel ha en möjlighet att använda sin grannas uppfart för att nå ett jordskifte. En titelrapport kan avslöja lättnader som har registrerats på fastighetens handling.
- 4Köp titelförsäkring. Titelförsäkring kan skydda köpare från problem med titeln. Det ingår ofta i stängningskostnaderna. Om du stäms på grund av en panträtt eller för att någon annan gör anspråk på fastigheten, försäkrar försäkringsgivaren dig i stämningen och betalar ut pengar till dig upp till försäkringsgränsen.
En panträtt är ett allmänt meddelande om att fastighetsägaren är skyldig någon pengar och det kan förhindra att fastigheten överförs.
Del 2 av 4: avlägsnande av panträtter
- 1Kontakta lienrätten. Du kan inte överföra din egendom förrän du har fått panträtten frigjorda. Du bör börja med att kontakta den som har en panträtt på din fastighet. Ring dem och förklara att du vill reglera skulden.
- Fråga titelföretaget vad du ska göra om du inte kan kontakta lienrätten. Vissa lieninnehavare kan ha försvunnit eller så kan de vara borta under en begränsad tid.
- 2Betala av dina skulder. Du kommer inte att kunna frigöra panträtten utan panträttens tillstånd, så du måste komma överens om den skuld du är skyldig. Om du har pengar att betala av skulden, bör du göra det.
- Vissa panträtter håller inte på obestämd tid. Till exempel upphör mekanikerpanter i allmänhet efter ett år såvida inte entreprenören inleder en rättegång. Din titelrapport ska berätta hur länge panträtten varar.
- 3Se till att en "tillfredsställelse" eller "frisläppande" arkiveras. För att få panträtten frisläppt måste lienrätten lämna in en "tillfredsställelse" eller en "frigörelse". Om han eller hon glömmer förblir panterätten kvar på titeln även om du betalade av skulden.
- Helst kan du få papper för att lämna in en tillfredsställelse eller släppa och ge det till panträtten samtidigt som du betalar av panträtten.
- Du kan i allmänhet få rätt formulär från Recorder of Deeds-kontoret. Men om panträtten är en "dom" -panterad bör du få en "tillfredsställelse" -form från domstolens kontorist.
- 4Vänta tills spärrad betalar vissa skulder. Du har möjlighet att vänta till stängningen för att betala ut vissa panträtter. Till exempel kan escrow-agenten betala IRS-panträtten på stängningsdagen genom att använda intäkter från försäljningen för att betala av skulden.
- Ändå kanske du inte vill att köpare av ditt hem ska veta att du har panträtt på fastigheten. I den situationen bör du kontakta IRS i förväg för att diskutera att betala din skuld och ta bort panteretten.
Ibland kan panterätter placeras på en egendom när fastighetsägaren förlorar en rättegång men inte betalar domstolens dom.
Del 3 av 4: lösning av gränstvister
- 1Låt en undersökning utföras. Om du identifierar en gränstvist eller tror att det kan finnas en gränstvist bör du göra en undersökning. Du kan hitta lantmätare på följande sätt:
- Kontrollera din telefonbok. Titta under "Landmätning" eller "Landmätare".
- Kontakta en lantmäteriförening för remiss. Till exempel har California Land Surveyors Association en webbplats som du kan använda för att hitta lantmätare. Det finns andra statliga eller nationella föreningar som du kan hitta online.
- 2Diskutera olika alternativ med din granne. Om undersökningen kommer tillbaka med problem måste du lösa dem med din granne. Du kan till exempel använda en del av din granns mark, eller så kan de använda en del av din. Alternativt kanske undersökningen inte löser var fastighetsgränsen ska vara.
- Ett alternativ kan vara att komma upp till en gräns med din granne. Du kan till exempel bygga ett staket och komma överens om att staketet representerar din nya gränslinje. Du överför sedan marken på andra sidan staketet till din granne genom att sluta kräva.
- Ibland kan du behöva ta med en "tyst titel" -åtgärd där du inte kan skapa gränslinjen eller om din granne använder din egendom utan din tillåtelse.
- 3Överför mark genom kvitto-handling. Om du bestämmer dig för att lösa gränstvisten genom att sluta anspråk ska du utarbeta gärningen. Många statliga advokatsamfund publicerar blankor som du kan använda. Du bör kontrollera online genom att söka efter "ditt tillstånd" och " tomt avsluta anspråk."
- Din handling bör identifiera vem som överför fastigheten som "beviljare" och vem som tar emot fastigheten som "bidragsmottagare".
- Du bör inkludera ett uttalande om att bidragsgivaren upphör med sin fordran på fastigheten och överför äganderätten till bidragsmottagaren för en viss summa pengar: "Adam Smith (" Grantor "), en vuxen bosatt i Grant County, frigör härmed och avslutar sina anspråk till Jane Jones ("Grantee"), en vuxen bosatt i Grant County, mot en avgift på 75€ "
- Inkludera en beskrivning av fastighetspaketet du överför. Din undersökning bör identifiera det land som är ifrågasatt.
- Om du beviljar egendom till din granne, bör du skriva under gärningen framför en notarius publicus.
- Se Få en avslutningsansökan för mer information.
Ibland kan du behöva ta med en "tyst titel" -åtgärd där du inte kan skapa gränslinjen eller om din granne använder din egendom utan din tillåtelse.
Del 4 av 4: föra en handling till tyst titel
- 1Bestäm om du vill göra en tyst titel. Du bör göra en åtgärd till tyst titel när det finns ett gap i kedjan av titel-någon okänd ägde fastigheten någon gång. Hålrum som dessa kan vara ett problem, för du vet inte om fastigheten lagligen överfördes.
- Du bör också göra en åtgärd till tyst titel om någon försöker göra anspråk på en "lättnad på recept." Detta händer när någon bara börjar använda din egendom utan tillstånd. De kan till exempel börja använda din uppfart för att nå sitt hem. Om de använder din fastighet tillräckligt länge kan de få lagliga rättigheter att fortsätta använda den. En tyst titelåtgärd kan avskärma alla lättnader.
- 2Prata med en advokat. Du skulle ha nytta av att prata med en kvalificerad advokat, som kan ge dig råd om du ska göra en tyst titelåtgärd. Advokaten kan också föra den tysta titelåtgärden åt dig om du inte har tid att göra det själv.
- Du kan hitta en kvalificerad advokat genom att kontakta din lokala eller statliga advokatförening och be om remiss.
- När du har namnet på en advokat, ring honom eller henne och be om att boka ett samråd. Kontrollera också hur mycket advokaten tar ut.
- 3Få en tyst titelformulär. Din domstol kan ha skapat tryckta formulär "fyll i tomma" -formulär som du kan använda för att lämna in tyst titel. Du bör kolla med domstolstjänstemannen.
- Gå till länsrätten där fastigheten ligger. Om fastigheten finns i två olika län kan du gå till endera tingshuset.
- 4Utarbeta din egen framställning. Din tingshus kanske inte har något formulär att använda. I den här situationen måste du utarbeta din egen framställning, vilket inte är så svårt. Börja med att öppna ett tomt ordbehandlingsdokument och ställ in teckensnittet till Times New Roman eller Arial 14-punkt.
- Överst på sidan infogar du domstolens namn: t.ex. "Court of Common Pleas of Philadelphia County." Sätt domstolens namn i fetstil, alla bokstäver. Centrera mellan vänster och höger marginal.
- Infoga namnen på parterna under domstolens namn. Du är "käranden" och den som kan hävda intresse i din egendom är "svaranden". Om det finns en lucka i din titelkedja, namnge "John gör 1-100" som tilltalade. Genom att göra detta går du med okända personer som svarande till stämningen.
- Skriv "Fallnummer" och lämna sedan en tom rad för att skriva in ärendenummer, som du får när du lämnar in din tysta titelframställning. Sätt ärenden till höger om ditt namn.
- Under namnen på parterna, sätt in titeln: "Action to Quiet Title" eller något liknande.
- Se Arkivera en tyst titel för mer information om vad som ska finnas i din framställning.
- 5Lämna framställningen. När du har slutfört framställningen bör du göra flera exemplar. Du måste skicka originalet till domstolstjänstemannen. Beroende på din domstol kan du också behöva lämna in kopior till domstolen.
- Du måste antagligen betala en ansökningsavgift. Be kontoristen i förväg om beloppet och godtagbara betalningsmetoder. Antag inte att domstolen accepterar kontanter, checkar etc. Varje domstol är annorlunda.
- Om du inte har råd med arkiveringsavgiften, be om ett formulär för avgiftsavstående.
- 6Servera meddelande. Du måste meddela alla tilltalade svaranden att du har lämnat in en tyst titelåtgärd så att de kan komma in i domstol och utmana den. Du bör meddela alla tilltalade svarande.
- I allmänhet kan du meddela genom att låta någon lämna en kopia av framställningen till varje svarande. Personen måste vara 18 år eller äldre och inte ingå i stämningen. Vanligtvis kan du hyra en privat processerver eller betala sheriffen för att leverera. Kontrollera med kontorist.
- Du kan också behöva publicera meddelanden i tidningen, eftersom du försöker lösa de rättigheter som okända svarande kan ha i fastigheten. Kontorist bör berätta om detta är ett krav.
- 7Gå till rättegången. Om ingen gör invändningar kan du be domaren om ett dekret om tyst titel. Men om någon gör invändningar, ska de skriva och svara på din framställning. Du kommer att få en kopia. Domaren kommer att höra vittnesmål från dig och de tilltalade, och du bör hitta användbara dokument som visar domaren:
- Din kopia av gärningen.
- Fotografier som visar hur marken för närvarande används.
- Kommunikation mellan dig och grannen. Hitta särskilt kommunikation (som e-postmeddelanden) där du protesterar mot användningen av din mark utan tillstånd.
Frågor och svar
- Jag föreslår att jag köper en fastighet som tillhör en person som bor i ett annat land. Han har dock gett en juridisk fullmakt till en tredje part. Kan han hantera mig lagligt i överföringen?En person förlorar inte rätten att ta itu med något personligen efter att ha gett någon annan fullmakt. Tredje parten får helt enkelt också agera för hans räkning med avseende på kontrakt och juridiska affärer.
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
