Hur köper jag ett hus med ett hyresalternativ?
Genom att förhandla om ett leasing-till-köp-kontrakt kan du bo i ett hus tills du är redo att köpa det. Först måste du hitta en säljare som är villig att göra ett leasing-till-köp-alternativ. Leta efter bostäder som har funnits på marknaden i mer än 6 månader, som kan ha en ägare som är öppen för idén. Du kan också hyra en fastighetsmäklare som hjälper dig att hitta uthyrningsbostäder eller använda hyresavtal som IRentToOwn och HousingList. När du väl har hittat ett hem som du kan hyra för att köpa kommer du troligen att betala hyra på fastigheten som inkluderar en hyrespremie. Denna premie kommer att tillämpas på inköpspriset. Till exempel, om din hyra är 930€ per månad, men 190€ är en del av hyrpremien, kommer 190€ att gå till att köpa huset varje månad. När du är redo och kan köpa hemmet kan du utöva din möjlighet att göra det. För tips om hur du kör en kreditkontroll, fortsätt läsa!
Om säljaren utarbetade avtalet, var särskilt uppmärksam på om avtalet är ett "leasingalternativ" eller "leasingköp".
Du kanske har hittat ditt drömhem, men din kredit är inte tillräckligt hög för att kvalificera dig för ett lån eller så har du inga besparingar för en handpenning. Oroa dig inte - ett hyresavtal med ett köpalternativ kan vara perfekt för dig. Med detta arrangemang betalar du hyra och har möjlighet att köpa fastigheten efter några år. En del av hyran du betalar går till din utbetalning, och som bonus får du tid att städa upp din kredit innan du söker en inteckning.
Del 1 av 4: hitta ett hyres-och-köpa-hem
- 1Sök efter bostäder i ditt område. Husägare annonserar ofta sina hus som uthyrning. Kör runt och titta på skyltar. Vanligtvis kommer tecknet att ange inköpspriset och den månatliga hyran. Kontrollera alla stadsdelar du vill bo i.
- 2Be en säljare att överväga ett leasingavtal. Många säljare har aldrig tänkt på att hyra ut sitt hem till en potentiell köpare. Men om marknaden är långsam kan de överväga det. Om du hittar ett hem du älskar, fråga sedan säljaren om de är öppna för ett hyresavtal.
- Sök på webbplatser för att se om ett hem har funnits på marknaden i mer än sex månader. Om så är fallet kanske ägaren vill tjäna lite pengar på det, så ett avtal om hyresavtal kan vara perfekt.
- 3Hyra en fastighetsmäklare. Agenter känner vanligtvis till uthyrning till egen notering. De kanske också känner till fastigheter som har satt på marknaden länge. Hitta en fastighetsmäklare online eller i din telefonbok och boka ett samråd.
- 4Sök online. Webbplatser som IRentToOwn och HousingList innehåller leasing-till-egna listor. Du måste betala en prenumerationsavgift för att använda många av dessa webbplatser. Det är dock ett bra alternativ om du inte hittar något på egen hand och inte vill anställa en agent.
Hur köper jag ett hus på hyresavtal och hur fungerar skatterna?
Del 2 av 4: undersöka hemmet och ägaren
- 1Kontrollera varför ägaren säljer. Goda skäl är bland annat att ägaren har köpt ett nytt hus och behöver hyra ut den nuvarande fastigheten, eller så förbereder de sig för att flytta för ett jobb. När du tittar på hemmet kan du fråga fritt på varför de säljer.
- Lyssna efter tecken på att ägaren har ekonomiska problem. De kan till exempel vara vaga eller insistera på att de behöver få någon i huset snabbt.
- Om ägaren går i konkurs när du hyr ut kommer de förmodligen att förlora huset och du kommer också att kastas ut samtidigt. Av denna anledning vill du ha en säljare som är ekonomiskt stabil.
- 2Kör en kreditkontroll. Be ägarens tillstånd. De kan protestera, men förklara dina bekymmer och vägrar att fortsätta tills du gör en check. Du kan kontakta Experian, Equifax eller TransUnion för att utföra kontrollen.
- Leta efter en stor skuldbelastning, till exempel maximerade kreditkort eller konton i samlingar. Detta är tecken på ekonomisk nöd.
- 3Analysera skatteregister. Du kan skaffa fastighetsskatteregister från länsskattebedömarens kontor. Se till att personen du har arbetat med faktiskt är ägaren. Ibland kommer bedragare att låtsas äga ett hem de aldrig ens har bott i!
- Du kan också kontrollera om det finns några skattepanter på fastigheten. Skattepanter är enorma röda flaggor, så om du hittar någon går du iväg.
- Leta efter andra panterätter, till exempel mekanikerpanter eller panterätter som placerats på fastigheten av någon som vann en rättegång mot ägaren.
- 4Var uppmärksam på röda flaggor. Många bedragare letar efter en godtrobar köpare, så du måste skydda dig själv. Håll utkik efter följande tecken på att ett leasingavtal är skuggigt:
- Säljaren vill ta ut hyran under marknaden.
- Säljaren vill inte kontrollera din kredithistorik.
- Du debiteras en ansökningsavgift.
- Du förstår inte hyresavtalet och säljaren vill inte svara på dina frågor.
- 5Få en bedömning. Du vill veta hur mycket huset är värt, om du går med på att köpa det i slutet av hyresperioden. Få en hänvisning till en värderingsman från din fastighetsmäklare. Du kan också söka i katalogen för European Society of Appraisers.
- Kostnaderna varierar beroende på din plats och hemmets storlek. Få en offert innan du anställer värderingsmannen.
- 6Låt hemmet inspekteras. Upptäck allvarliga (eller mindre) defekter i hemmet nu. Det skulle vara synd att hyra i två år och sedan ta reda på att huset har en stor strukturell defekt. Din fastighetsmäklare kan rekommendera en inspektör som antagligen tar ut 220€-600€ för en inspektion.
- 7Granska titelrapporten. En titelrapport kommer att berätta hur länge säljaren har ägt huset. Helst kommer säljaren att ha bott i hemmet i flera år. Någon som har ägt huset länge borde ha eget kapital byggt i hemmet och är förmodligen mer stabilt.
- Kontakta ett försäkringsbolag för att få en kopia av titelrapporten.
- 8Kontrollera om du kommer att kvalificera dig för en inteckning senare. Du behöver inte en inteckning nu medan du hyr. Du behöver dock en senare om du väljer att köpa huset i slutet av hyresperioden. Se till att din kredit inte är så dålig att du inte kvalificerar dig.
- En inteckningsmäklare kan granska din kredithistorik och förutsäga om du kommer att kvalificera dig för en inteckning om ett par år.
- De kan också ha tips för att förbättra din kredit under tiden.
I ett hyresavtal måste du köpa huset när hyresperioden löper ut.
Del 3 av 4: förhandla om ett kontrakt
- 1Förhandla inköpspriset. Ditt kontrakt måste identifiera hur mycket du kommer att betala om du väljer att köpa huset efter hyresperioden. Generellt finns det två sätt att ställa in priset:
- Du kan sätta priset i ditt avtal. Normalt ställer du in priset lite högre än hemmets uppskattade värde för att ta hänsyn till höjningen av bostadspriserna. Detta är riskabelt. Bostadsmarknaden kan krascha när du gör dig redo att köpa bostaden, men du måste fortfarande betala beloppet i kontraktet.
- Alternativt kan du bestämma dig för att fastställa ett pris när hyresavtalet upphör. Du kan till exempel göra en andra bedömning vid den tiden.
- 2Betala för alternativet. Alternativet ger dig exklusiv rätt att köpa bostaden under optionstiden. Du måste betala för detta privilegium, vanligtvis 3% av inköpspriset. Till exempel, om inköpspriset är 112000€, kommer du förmodligen att betala cirka 3360€
- Vanligtvis kvittas optionens belopp mot inköpspriset. Men om du slutligen vägrar att köpa huset, kommer du att förlora optionen.
- 3Bestäm längden på ditt hyresavtal. Hyresavtal varar vanligtvis från två till fem år. Det bör dock vara så länge som nödvändigt för dig att förbättra din kredithistorik så att du kan få en inteckning om du väljer att köpa.
- Titta på din kredithistorik. Viss negativ information, som insamlingskonton, faller inte av på sju år. Se till att hyresperioden inte upphör innan denna negativa information faller av.
- 4Förhandla din månadshyra. Beloppet är vanligtvis högre än marknadsräntan. Detta överskottsbelopp kallas "hyrpremie" och ackumuleras medan du hyr. Om du bestämmer dig för att köpa huset tillämpas din hyrespremie på inköpspriset.
- Marknadshyra kan till exempel vara 750€ Du betalar dock 930€ per månad. Om de extra 190€ ackumuleras under tre år har du 6720€ att ansöka om inköpspriset.
- Om du inte går vidare och köper huset förlorar du vanligtvis denna hyrespremie.
- Spara kopior av dina hyrecheckar, eftersom de gör att din inteckningsprocess går mycket smidigare.
- 5Dela upp underhållsansvar. Som hyresgäst ska du inte vara ansvarig för allt underhåll. Du kan dock behöva vara ansvarig för mindre underhåll. Var mycket tydlig i avtalet om vem som tar hand om vad. Tänk på följande:
- Rutinmässigt underhåll, som att riva löv och klippa gräsmattan. Vanligtvis är hyresgästen ansvarig.
- Större reparationer, som att fixa ett läckande tak eller byta ut en trasig värmare. Vanligtvis är husägaren ansvarig.
- Fastighetsskatt. Vanligtvis bör husägaren vara ansvarig.
- Försäkring. Du bör ha en hyresförsäkring och ägaren ska ha en husägarförsäkring.
- 6Granska ditt kontrakt. Säljaren eller köparen kan utarbeta avtalet. Om du har ansvaret kan du använda ett provkontrakt online eller anställa en advokat. Du bör åtminstone låta en advokat titta på avtalet. Kontakta din närmaste advokatsamfund för remiss till en advokat.
- Om säljaren utarbetade avtalet, var särskilt uppmärksam på om avtalet är ett "leasingalternativ" eller "leasingköp". I ett hyresavtal måste du köpa huset när hyresperioden löper ut. Säljaren kan stämma dig om du vägrar.
- Istället för hyresköp får du ett hyresalternativ som ger dig möjlighet att köpa.
Istället för hyresköp, få ett leasingalternativ, vilket ger dig möjlighet att köpa.
Del 4 av 4: köpa hemmet
- 1Rensa upp din kredit. Du kommer antagligen behöva en inteckning för att köpa huset, så kolla din kredithistorik. Få gratis kopior av dina rapporter från vart och ett av de tre nationella kreditupplysningsföretagen och kontrollera om det finns fel. Till exempel kan ett konto från en tidigare make listas som ditt.
- Kontakta rapporteringsbyrån som har fel information och bestrida den.
- 2Kontrollera din kreditpoäng. För att kvalificera dig för en konventionell inteckning behöver du en poäng på cirka 640. Om din poäng är för låg, försök sedan höja den genom att aggressivt betala ned skulder, särskilt kreditkortsskulder. Du kan få en kopia av din kreditpoäng på något av följande sätt:
- Använd en gratis webbplats, t.ex. Credit.com.
- Betala för din FICO-poäng på www.myfico.com.
- Möt med en bostadsrådgivare eller en kreditrådgivare som kan få din poäng.
- Kontrollera nätet kreditkort konton eller din månatliga kort uttalanden.
- 3Utöva ditt alternativ. Innan din hyresperiod löper ut måste du meddela ägaren om du tänker köpa huset. Kontrollera ditt kontrakt för att se hur du måste meddela dem. Om du ännu inte är redo att köpa bör du prata med ägaren om att förlänga ditt hyresavtal.
- 4Få ett förhandstillstånd för en inteckning. En hypotekslångivare analyserar din ekonomi (tillgångar, inkomst och månatliga skuldförpliktelser). Du måste fylla i en ansökan och tillhandahålla dokumentation, såsom dina kontoutdrag och intäktsbevis. Om långivaren godkänner dig skickar de dig ett brev som förklarar beloppet du kan låna.
- Sök godkännande två eller tre månader innan du tänker stänga huset. Efter 90 dagar är godkännandet inte längre giltigt.
- 5Stäng ditt nya hem. Avslutningsprocessen är lång. Din långivare vill ha en utvärderings, inspektions- och titelrapport. Du måste granska eventuella uppgifter från säljaren om fel i hemmet. Om allt går bra bör du stänga cirka 45 dagar efter att du har utövat ditt alternativ.
- Överväg andra alternativ innan du går med på ett leasingavtal. Träffa en HUD-certifierad bostadsrådgivare för att diskutera alla möjliga alternativ, inklusive regeringsprogram som hjälper hyresgäster att bli husägare.
- Gör hyresbetalningar i rätt tid. Med vissa kontrakt förlorar du alla hyrespremier som du har ackumulerat om du saknar ens en månadsbetalning.
Läs också: Hur redovisas hyresfria perioder?
Frågor och svar
- Vad händer om köparen inte kan få ett lån?Vanligtvis förloras alla pengar som betalas som handpenning och överskottsbetalningar.
- Hur köper jag ett hus på hyresavtal och hur fungerar skatterna?Vanligtvis kommer säljaren att betala skatten för den period du hyrde huset och du kommer att betala skatten när du har stängt huset.
- Är det möjligt att hyra ett hus som jag hyr just nu?Ja. Vad du kan göra är att fortsätta att hyra samtidigt som ägaren lägger bort så mycket av dina hyrpengar mot en handpenning. Om han till exempel håller 110€ ut av din hyrecheck varje månad i tre år kan du spara en handpenning på över 3730€.
- Har den som köper huset rätten att hyra ut det innan de slutliga papperen undertecknas?Nej, såvida du inte anger en klausul i kontraktet så att du kan göra det.
- Jag köpte ett hus med ett leasingalternativ. Är det möjligt att överföra detta till en potentiell köpare?Ja, om rätten att tilldela bestämmelse förhandlades med säljaren / hyresvärden när leasingavtalet undertecknades.
- Vilka är fördelarna med att hyra ut till säljaren?Sammantaget kommer säljaren med ett leasingalternativ troligen att få lite mer pengar i motsats till att få en inteckning. Dessutom kan hemmets värde stiga med 3% -4% eller mer, och detsamma gäller även säljaren om marknaden sjunker. Med ett bra kontrakt och ett uppsatt mål för när och hur du kan kvalificera dig för en inteckning, kan du ställa upp er framgång.
- Jag hyr ut egendomen som jag ska köpa. När jag påbörjar köpet, betalar jag hyresbetalningen för nästa månad om processen inte är klar?Du måste fortsätta göra betalningar tills du stänger hemköpet. När du har stängt huset behöver du inte längre betala hyror.
Kommentarer (8)
- Jag köper ett hus i Michigan, men jag bor i en annan stat. En vän till mig kommer att bo i huset, och vi skulle vilja använda ett hyres- eller hyresalternativ. I slutändan kommer hon antingen att köpa huset från mig eller så kommer jag att sälja det och dela med henne baserat på det kapital som hon har ackumulerat. Jag har ännu inte läst någonting som täcker allt vi vill, men den här artikeln kommer närmast.
- Mycket bra information. Tack.
- Den gav all information jag letade efter.
- Min dotter och vän köpte ett hus för 473000€ för fyra år sedan. Nu efter upplösningen vill han köpa hemmet. Den här artikeln har gett mig några idéer.
- Detta hjälpte mig att komma med en resolution att be säljarna av FSBO att hyra huset tills vårt kontrakt är slut.
- Mycket informativ, mycket information på denna webbplats. Jag rekommenderar det till alla jag känner!!!
- Mycket viktiga punkter. Jag kan hämta det härifrån. Tack så mycket.
- Mycket användbar steg-för-steg-information som var lätt att förstå! Jag ska försöka förhandla om ett hyresavtal imorgon.
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
