Hur gör man ett klagomål mot en fastighetsmäklare i Arizona?

Mer involverat klagomålsformulär än antingen ombudsmannens begäran eller formuläret för medlingbegäran — Detta är ett mycket längre och mer involverat klagomålsformulär än antingen ombudsmannens begäran eller formuläret för medlingbegäran.

Fastighetsmäklare i Arizona måste följa vissa statliga lagar och förordningar. Fastighetsmäklare som också är medlemmar i National Association of Realtors (NAR) eller Arizona Association of Realtors (AAR) måste också följa en nationell etisk kod. Om du tror att en fastighetsmäklare har brutit mot antingen en statlig lag eller den nationella etiska koden kan du lämna in ett klagomål för att inleda ytterligare utredning och eventuella disciplinära åtgärder. Du bör börja lokalt och försöka lösa din tvist med agenten direkt. Om det inte fungerar, fortsätt med ytterligare åtgärder.

Metod 1 av 5: åtgärda problemet lokalt

1
Kontakta mäklaren direkt. Majoriteten av klagomål som uppstår om fastighetsmäklare härrör från felkommunikation eller missförstånd. Om kommunikationen förbättras kan klagomålet ofta lösas snabbt. Därför rekommenderar Arizona Association of Realtors (AAR) att du tar det första steget att kontakta mäklaren direkt för att försöka lösa problemet.
- När du identifierar ett problem ska du kontakta mäklaren. Antingen schemalägg ett möte ansikte mot ansikte eller ring ett telefonsamtal. Du kan börja diskussionen med att säga, "Jag är olycklig över sättet (något hände). Jag skulle vilja prata med dig om att försöka rätta till detta."
2
Klaga till fastighetsmäklarens arbetsgivare. Om ett direkt samtal med mäklaren inte leder till en tillfredsställande slutsats bör du fortsätta försöka lösa problemet lokalt. Be om att prata med chefen för fastighetskontoret. Om ingen tydligt identifieras som chef eller handledare, be då att prata med senioragenten på kontoret. Du måste prata med någon som har tillsyn över den agent du arbetade med.
- När du ringer bör du säga, "Jag pratade nyligen med Smith, en agent på ditt kontor. Jag har problem med hur han hanterade... (förklara sedan vad som hände)."
3

Var så specifik som möjligt. Du bör ha exakta datum och information om konversationer, möten eller vad som ligger till grund för ditt klagomål. Oavsett om du pratar med agenten direkt eller med en handledare, bör du fokusera på fakta om vad som hände. Rikta ditt klagomål till specifika möten eller meddelanden och försök nå en slutsats.
4
Vet vad du vill ha. När du börjar göra ditt klagomål, särskilt på lokal nivå, bör du ha en uppfattning om vad du vill för att lösa problemet. Detta kan vara något så enkelt som en bekräftelse och en ursäkt. Åtgärden beror sannolikt på förhandlingsstadiet för fastigheten. Om huset redan har sålts till en annan köpare kanske det inte finns något direkt botemedel, och du vill bara göra någon medveten om vad du tror var fastighetsmäklarens fel.
- I vissa fall, i vissa skeden av klagomålsprocessen, kan en fastighetsmäklare bli böter eller till och med avbrytande. Du får inte den här typen av resultat på lokal nivå, men det är viktigt för dig att veta vart du är på väg med ditt klagomål.

Regler i Arizona Real Estate Law Book — Du kan granska Arizona fastighetslagar och regler i Arizona Real Estate Law Book.

Metod 2 av 5: söka resolution med en ombudsman

1

Gå till formuläret för ombudsmannens begäran. Arizona Association of Realtors (AAR) erbjuder ett ombudsmanprogram för att lösa tvister. Det här är en person, i rollen som medlare eller skiljeman, som lyssnar på dina problem och fattar ett beslut. Processen börjar med att komma till ombudsmannens begäran från AAR-webbplatsen.
2
Fyll i begäran. Gå till formuläret och fyll i alla tomma ämnen. Formuläret är utformat för att vara skrivbart online. Om du föredrar kan du skriva ut det tomma formuläret och fylla i det på papper. Var noga med att läsa formuläret helt och ge all information. Specifikt kommer du att bli ombedd för följande:
- Ditt namn och kontaktinformation.
- Din roll i transaktionen, till exempel köpare, säljare, hyresvärd eller hyresgäst.
- Agentens namn och kontaktinformation.
- Ett kort uttalande om dina bekymmer.
- Ett uttalande om du gör eller inte ger tillstånd för ombudsmannen att kontakta agenten direkt. Detta är valfritt och kommer inte att ändra din begäran.
3
Skicka in det ifyllda formuläret. Om du fyller i formuläret på datorn bör du spara det som en fil på din dator och sedan skicka det via e-post till OMB@aaronline.com. Om du föredrar kan du skriva ut formuläret och skicka det till Arizona Association of Realtors, 225 East Osborn Road, Suite 200, Phoenix, AZ 85012.
- Om du vill kontrollera status eller mottagande av din begäran, kan du ringa AAR på (602)248-7787 eller (800) 426-7274.
- Spara en kopia av ditt ifyllda formulär innan du skickar in det.
4
Förvänta dig svar inom några dagar. Efter att ha mottagit din begäran kommer AAR att skärma den för att avgöra om du har tagit upp ett problem som de kan hjälpa till att lösa. Om så är fallet kommer ditt ärende att tilldelas en ombudsman. Ombudsmannen ringer till dig inom 48 timmar för att diskutera dina problem. Från den tidpunkten kommer förfarandet att variera beroende på resultatet du söker.
- Om du bara har frågor kommer ombudsmannen att försöka svara på dem och hjälpa dig att förstå fastighetsprocessen.
- Om du letar efter hjälp med ett ytterligare klagomål kan ombudsmannen förklara de alternativ som finns tillgängliga, inklusive ett formellt klagomål i etiken eller en potentiell rättsprocess.
- Om du ger ditt samtycke kommer ombudsmannen att kontakta mäklaren direkt och försöka lösa din tvist. Efter att ha förstått din ståndpunkt kommer ombudsmannen att diskutera ärendet med fastighetsmäklaren för att se om en lösning är möjlig. Över 75% av alla klagomål löses på detta sätt utan ytterligare juridiska kostnader.

Om du bara har frågor kommer ombudsmannen att försöka svara på dem och hjälpa dig att förstå fastighetsprocessen.

Metod 3 av 5: lösning av tvisten genom medling

1
Diskutera medling med mäklaren eller byrån. Medling är en metod för tvistlösning som är billigare och snabbare än att gå till en formell utfrågning. De två parterna - du och fastighetsmäklaren - måste båda gå med på att delta. Om du redan har pratat med mäklaren om ditt klagomål bör det inte vara ett svårt eller kontroversiellt förslag att gå till medling. Om de vägrar kan du påpeka att ditt nästa steg är att gå till en mer formell klagomålsprocess.
- Kontakta mäklaren eller chefen för byrån. Påpeka att du har ett problem som skulle vara i allas bästa att lösa. Rekommendera medling som en lösning. Du kan erbjuda dig att hantera ansökans pappersarbete, eller så kan du låta byrån hantera det, om det gör dem mer bekväma. I slutändan måste ni båda granska ansökningsmaterialet innan de skickas in.
2
Gå till begäran om etikförmedlingsformulär online. Utöver Ombudsman-programmet erbjuder AAR ett medlingsprogram. Detta är lite mer formellt, men det gör det fortfarande möjligt för parterna att lösa sin tvist lättare än genom en fullständig, formell klagomålsprocess. Du börjar medling genom att öppna formuläret Begäran om etikmedling på https://aaronline.com/wp-content/uploads/2016/07/Form-MediationRequest-Ethics72016-WEB.pdf.
- År 2012 (de senaste tillgängliga uppgifterna) lyckades AAR-medlingsprocessen 100% med att nå en ömsesidigt godkänd lösning på alla inkomna förfrågningar.
3
Fyll i begäran. Formuläret Begäran om etikmedling är utformat för att fyllas i online. Du kan skriva in dina svar direkt på formuläret och sedan skriva ut eller spara en slutlig, skriven kopia. Du måste ange följande information:
- Ditt namn och kontaktinformation.
- Den andra partens namn och kontaktinformation.
- Ett uttalande om att du och den andra parten samtycker till att delta i medlingsprocessen. Detta kräver att du diskuterar medlingen med mäklaren innan du skickar in formuläret. Ingen kan tvingas delta i medling, eftersom det är en frivillig process.
4
Skicka det ifyllda formuläret. Den snabbaste inlämningsformen är att spara det ifyllda formuläret på din dator och sedan skicka filen via e-post till ethics@aaronline.com. Alternativt kan du skriva ut det ifyllda formuläret och skicka det per post till Arizona Association of Realtors, 225 East Osborn Road, Suite 200, Phoenix, AZ 85012.
- Om du har frågor om hur du skickar din begäran kan du ringa AAR direkt på (602) 248-7787.
5

Få ett datum för medlingsmöte. När ditt formulär har tagits emot kommer någon från AAR-medlingsbyrån att kontakta dig och fastighetsmäklaren för att planera ett medlingsmöte. Det är viktigt för båda parter att vara tillgängliga, eftersom syftet med en medling är att hjälpa de två parterna att nå en resolution. Du måste vara tillgänglig för att delta.
6
Bestäm om du vill ta med en advokat. Du har rätt att ha en advokat med dig genom medlingsprocessen, även om du måste vara tillgänglig för att delta. Du kan inte skicka en advokat som representerar dig helt i din plats. En advokat kan dock gå med dig genom alla delar av medlingsprocessen och kan ge dig råd.
- Om du väljer att ha en advokat med dig måste du meddela den andra parten med minst tio dagars varsel före medlingsmötet. Detta ger dem också möjlighet att behålla en advokat.
7
Delta i medlingen. En medling är en serie diskussioner som leds av en utbildad medlare. Medlarens funktion är att vägleda båda parter till en resolution. Förmedlaren har utbildats i förhandlingsfärdigheter samt juridiska frågor rörande fastigheter. Vanligtvis kommer medlaren att träffa en part privat, sedan med den andra privat och sedan med de två parterna tillsammans för att underlätta en diskussion.
- Förmedlaren berättar troligen inte vem som kommer att "vinna" eller "förlora" om din tvist går till en förhandling eller rättegång. I stället kommer medlaren att förklara för dig vad de juridiska frågorna är. På det sättet hjälper medlaren dig att förstå styrkan eller svagheten i ditt fall och vägleda den gemensamma diskussionen.
8
Utarbeta ett medlingsavtal, om möjligt. Målet med en medlingssession är att de två parterna ska nå en resolution. Du har stor latitud vad denna upplösning kommer att bli. Allt som du och mäklaren kan komma överens om kan bli föremål för ett medlingsavtal. Förmedlaren hjälper dig med att utarbeta ett kort dokument som innehåller villkoren i ditt avtal och slutför medlingen.
- Några möjliga resultat av medling kan vara en ekonomisk uppgörelse, en formell ursäkt, en förändring av ditt arbetsförhållande eller en modifiering av ett befintligt kontrakt. Medling kan inte ändra några juridiska arrangemang med parter som inte ingår i medlingen. Om du till exempel är upprörd över att du tappat köpet av en viss fastighet på grund av någon agerande från din agent kan du inte använda medlingen för att få tillbaka fastigheten från den andra köparen.
9
Avsluta medling. Om du kan nå en tillfredsställande överenskommelse kommer alla parter att utarbeta och underteckna ett medlingsavtal. Detta avtal kommer att fungera som den slutgiltiga lösningen på alla påståenden som du har relaterat till denna tvist. Genom att underteckna det godkänner du att du inte kommer att göra några ytterligare klagomål eller vidta några ytterligare rättsliga åtgärder.
- Om du inte når en överenskommelse avslutar medlaren formellt medlingen. Eventuella diskussioner eller förhandlingar som deltog under medlingssessionen är inte tillåtna i något framtida domstolsförfarande.

Om du tror att en fastighetsmäklare har brutit mot antingen en statlig lag eller den nationella etiska koden, kan du lämna in ett klagomål för att inleda ytterligare utredning och eventuella disciplinära åtgärder.

Metod 4 av 5: lämna in ett formellt AAR-klagomål

1
Granska National Association of Realtors (NAR) etisk kod. AAR kan lösa klagomål för överträdelser av en fastighetsmäklare mot den officiella NAR-etiska koden. Du kan komma åt koden på https://aaronline.com/wp-content/uploads/2016/00,5016-NAR-Code-of-Ethics_25Nov2015.pdf. Etiska koden anger de etiska skyldigheter och förväntningar som alla fastighetsmäklare ska följa när de representerar antingen köpare eller säljare i alla transaktioner. Du bör granska detta för att fastställa grunden för ditt klagomål mot din agent. Koden består av cirka 100" Standards of Practice" som styr fastighetsyrket. Några exempel på dessa är sådana krav som:
- "Fastighetsmäklare, i försök att säkra en notering, får inte medvetet vilseleda ägaren beträffande marknadsvärdet." (Standard 1-3)
- "Mäklare ska lämna anbud och moterbjudanden objektivt och så snabbt som möjligt." (Standard 1-6)
- "Fastighetsmäklare ska inte rekommendera eller föreslå för en klient eller en kund att använda tjänster från en annan organisation eller affärsenhet där de har ett direkt intresse utan att avslöja sådant intresse vid rekommendationen eller förslaget." (Standard 6-1)
2
Fyll i ett formellt klagomål för etik. Ett formellt klagomål för professionella standarder finns tillgängligt på https://aaronline.com/wp-content/uploads/2016/04/E1-EthicsComplaint-2016-0418-Fillable.pdf. Detta är ett mycket längre och mer involverat klagomålsformulär än antingen ombudsmannens ansökningsformulär eller medlingsformuläret. Du bör granska den noggrant innan du slutför den och sedan fylla i den helt. Du måste ange följande information:
- Ditt namn och kontaktinformation.
- Namn och kontaktinformation för alla medklagande (till exempel din make eller partner).
- Namn och kontaktinformation för respondenten (fastighetsmäklaren, i allmänhet).
- Din advokats namn och kontaktinformation, om du har en.
- Datum för händelsen i samband med klagomålet.
- Datum för andra relaterade klagomål som du tidigare har lämnat in.
- Påståenden om ditt klagomål.
- Brott mot etiska kodförklaringar. Du måste hänvisa särskilt till en eller flera överträdelser från etiska regler.
- Berättande uttalande om händelsen. Du bör ge ett uttalande med dina egna ord och förklara vad som hände. Detta uttalande ska skrivas och bifogas klagomålsformuläret.
- Stödjande dokument eller andra bevis. Om du har fotokopior, kontrakt, annonser eller andra dokument som du tror stöder ditt anspråk, ska du bifoga dem.
- Din signatur. Om du har en medklagande bör personen också skriva under.
3
Skicka in det färdiga klagomålspaketet. Skriv ut det ifyllda formuläret tillsammans med kopior av ditt berättandeuttalande och eventuella ytterligare dokumentation som du vill lämna in. Du bör montera ett originalförpackning och fem exemplar. Skicka dem alla till Attn: Ethics Arizona Association of Realtors, 255 East Osborn Road, Suite 200 Phoenix, AZ 85012.
- Spara ett exemplar för dina egna dokument.
4

Vänta på svar. När AAR tar emot ditt klagomål kommer någon att först granska det för att se till att du har tagit upp ett klagomål som faller inom deras jurisdiktion som de kan avgöra. Om inte, kommer de att avvisa det och hänvisa dig istället till en lämplig statlig licensnämnd. Om de beslutar att acceptera ditt klagomål kommer du troligtvis att meddelas om ett utfrågningsdatum.
5

Delta i utfrågningen. Vid en utfrågning inför AARs etiska kommitté har du möjlighet att presentera ditt ärende. Även om detta är en något formell process är det inte en rättegång och formella bevisregler gäller inte. Du kommer att uppmanas att förklara ditt klagomål, att presentera alla handlingar eller andra bevis och att få vittnen vittna. Den andra parten har, som i en rättegång, möjlighet att ställa frågor eller förhöra dina vittnen. I slutet av utfrågningen kommer etikkommittén sannolikt att ta ärendet under rådgivning och utfärda ett skriftligt svar senare.
6
Granska svaret. Efter utfrågningen får du ett formellt svar från kommittén eller utfrågningsombudet. Detta svar kan vara en hänvisning eller annan sanktion mot fastighetsmäklaren. Det kan vara en avskedande av ditt klagomål, vilket skulle innebära att agenten inte gjorde något felaktigt. Eller det kan vara något mitt i dessa två ytterligheter.
- Om du är missnöjd med resultatet har du möjlighet att överklaga. Meddelandet från förhörsombudet kommer att informera dig om processen för att överklaga.
- Du kan också vidta ytterligare åtgärder genom att lämna in ett klagomål till Arizona Department of Real Estate.

Detta svar kan vara en hänvisning eller annan sanktion mot fastighetsmäklaren.

Metod 5 av 5: klaga till Arizona fastighetsavdelning

1
Bestäm att du har ett klagomål inom ADRE-jurisdiktionen. Arizona Department of Real Estate kommer endast att undersöka klagomål för påstådda överträdelser av Arizona stadgar, fastighetslagar eller regler för fastighetskommissionären. För att avgöra om din fråga når denna nivå kanske du vill samråda med en advokat.
- Du kan granska Arizona fastighetslagar och regler i Arizona Real Estate Law Book. Detta finns på webbplatsen för Arizona Department of Real Estate på http://azre.gov/LawBook/LawBook.aspx.
- Typiska frågor som ADRE kommer att undersöka är de saker som är olagliga enligt statlig lag. Dessa inkluderar användning av bedräglig eller avsiktligt vilseledande reklam, underlåtenhet att lämna ut nödvändig information, skapa olagliga underavdelningar eller vidta åtgärder som överstiger mäklarens licens.
- ADRE kommer till exempel inte att utreda påstådda etiska överträdelser som ligger inom Arizona Association of Realtors.
2
Förbered ett klagomål. För att inleda ett klagomål kan du använda formuläret ADRE-utredningsbegäran / klagomål. Det här formuläret finns på http://azre.gov/Inv/Forms/Form_INV-800_Request_For_Investigation.pdf. Formuläret kommer att begära viss information. Förutom att fylla i formuläret bör du tillhandahålla följande information:
- Ditt fullständiga namn, adress och ytterligare kontaktinformation.
- Fullständigt namn, adress och kontaktinformation för föremålet för klagomålet (fastighetsmäklaren, i allmänhet).
- Tid och plats för incidenten (eller flera incidenter) som resulterade i ditt klagomål.
- Det specifika beteende som du anser var olagligt eller strider mot vissa fastighetsregler. Inkludera direkta hänvisningar till Arizona stadgar eller fastighetsregler.
- Namnen och kontaktuppgifterna för alla vittnen.
3
Skriv ett berättande uttalande om ditt klagomål. Förutom att tillhandahålla den information som anges ovan, bör du skriva ett uttalande, med dina egna ord, som beskriver vad som hände och varför du tror att det var olagligt. Detta uttalande bör vara tydligt och koncist. Fokusera på fakta om vad som hände och bli inte känslomässiga. Försök att vara så objektiv som möjligt. Om några bevis (till exempel ett kontrakt) skulle stödja dina poäng bör du hänvisa till den artikeln.
- När du är klar med att utarbeta ditt berättandeuttalande bör du låta någon läsa det åt dig. Helst bör du få någon som inte känner till ditt klagomål för att se om det du säger är fullt förståeligt.
4

Ge kopior av alla relaterade dokument. Du bör göra kopior av alla kontrakt, korrespondens, e-postmeddelanden, avslutande dokument eller annat som ingår i fastighetstransaktionen. Även om du tror att ett visst objekt kanske inte är direkt relevant för ditt specifika klagomål, bör du inkludera det. På detta sätt kommer ADRE att kunna skapa en fullständig förståelse för transaktionen.
5

Skicka in ditt klagomålspaket. Skicka ett original och en kopia av det ifyllda formuläret, tillsammans med ditt berättandeuttalande och alla bevis, till Arizona Department of Real Estate, Investigations Division, 2910 N. 44th Street, Suite 100, Phoenix, AZ 85018.
6
Vänta på svar på ditt klagomål. När du har skickat in ditt klagomål kommer ADRE-anställda att granska det. Om det är ofullständigt kan de returnera det till dig för mer information. I annat fall kommer de att granska det och prioritera det i enlighet med svårighetsgraden av problemet du tar upp. När ditt ärende undersöks kommer ADRE att dela ditt klagomål med mäklaren för svar. ADRE kommer då att vidta de åtgärder som de anser är lämpliga. Den responsiva åtgärden kan innefatta något av följande:
- Formellt bekymringsbrev till mäklaren.
- Förhandla en lösning mellan dig och mäklaren.
- Utfärda ett civilrättsligt påföljd enligt lag. Detta kan vara en böter eller upphävning, beroende på den specifika överträdelsen.
- Beställ återkallande av transaktionen. Under rätt omständigheter har ADRE befogenhet att återkalla eller annullera en genomförd fastighetstransaktion.
- Överför ärendet till riksadvokaten för vidare förhandling eller brottsutredning.
- Avstängning, återkallande eller överlämnande av mäklarens licens.

Tips

Du har rätt att lämna in ett klagomål mot en fastighetsmäklare själv, men beroende på nivån på överträdelsen och hur mycket pengar det är fråga om kanske du vill ha en advokat som hjälper dig. Kontakta advokatsamfundet i ditt område för att be om hänvisning till advokater som hanterar fastighetsfrågor.

Läs också: Hur köper jag ett övergivet hus?