Hur vidtar man åtgärder mot överträdelsen av ett köp- och försäljningsavtal?

I den här situationen kan de bryta ("bryta") köp- och försäljningsavtalet genom att inte genomföra försäljningen.

När en köpare och säljare kommer överens om försäljning av en fastighet undertecknar de ett köp- och försäljningsavtal. En sida kan dock få kalla fötter mellan undertecknandet av kontraktet och slutdatumet. I den här situationen kan de bryta ("bryta") köp- och försäljningsavtalet genom att inte genomföra försäljningen. Som skadelidande bör du noga överväga dina alternativ. Generellt kan du säga upp avtalet, stämma pengar eller kompensera för att tvinga försäljningen att genomgå.

Del 1 av 5: analysera dina alternativ

1

Kontakta överträdande part. Du måste lära dig varför den andra parten bryter mot avtalet för att avgöra hur du ska gå vidare. Om den andra parten bryter mot valet kan du kanske begära mer omfattande åtgärder (dvs. specifik prestation) än om den andra parten bryter mot det eftersom det är omöjligt för dem att uppfylla villkoren i avtalet. När du kontaktar den part som bryter mot avtalet ska du ha en ärlig konversation om omständigheterna och försöka förstå deras sida av saken. Att ha det här samtalet tidigt kan undvika många problem på vägen.
2
Lägg grunden för tvister. När du kontaktar den andra parten måste du göra det på ett sätt som lämnar ett spår av bevis angående dina ansträngningar. Börja med att ringa den andra parten och ha en informell konversation. Om konversationen inte löser tvisten, skicka ett e-postmeddelande till den andra parten så att du har ett pappersspår av dina ansträngningar. Om du behöver gå längre kan du behöva skicka ett officiellt brev och kanske till och med officiellt meddelande om att de bryter mot avtalet. Dessa meddelanden, brev och e-postmeddelanden kommer att ge dig viktiga pappersspår om du skulle besluta att stämma.
- Dessutom bör du överväga att erbjuda den andra parten en möjlighet att lösa tvisten genom medling eller bindande skiljedom. Genom att göra detta bevisar du att du är villig att lösa tvisten i minnet. Vissa domstolar kan till och med kräva att du tar dessa steg innan du går till rättegång.
3
Läs köp- och försäljningsavtalet. Ditt avtal kan stava ut vilka åtgärder du kan vidta om en sida bryter mot. Eftersom du gick med på dessa åtgärder i förväg är du förmodligen begränsad till de lösningar som anges i köp- och försäljningsavtalet.
- Avtalet kan också berätta hur mycket tid du har för att väcka talan. Så snart du inser att försäljningen har gått igenom, ta ut din kopia av avtalet och läs den.
- Många köp- och försäljningsavtal innehåller bindande skiljeavtal, som kräver att du skiljer din tvist istället för att pröva den. Om du är kontrakt innehåller en av dessa bestämmelser kan du vara begränsad i hur du kan gå vidare med en tvist.
- Du måste också leta efter platsbestämmelser som begränsar var du kan väcka talan. Till exempel kan ditt kontrakt säga att alla tvister måste tas in i ett visst län i ett visst tillstånd.
- Vissa kontrakt dikterar också att advokatavgifter tilldelas den vinnande parten. Om så är fallet kan du använda denna klausul till din fördel under förlikningsförhandlingar.
4
Läs din statliga lag. Din stats lag kan berätta vilka alternativ som finns. Till exempel i Minnesota (och andra stater) är följande tre åtgärder allmänt tillgängliga för dig om den andra parten bryter mot avtalet:
- Avbryt kontraktet. Antingen kan köparen eller säljaren säga upp avtalet. Säljaren kanske kan behålla de allvarliga insatta pengarna.
- Stämma för "specifik prestanda." Detta innebär att du stämmer och ber domaren att be säljaren eller köparen att genomföra försäljningen. Generellt sett är det mer sannolikt att en köpare får specifik prestanda, även om en säljare ibland kan tvinga en köpare att köpa fastigheten. Specifik prestanda beställs endast när skadelidande inte kan få ytterligare ett adekvat botemedel.
- Stämma för skadestånd. Pengar ersättning kallas "skador". Om försäljningen inte kostar dig ekonomiskt kan du ersättas för den ekonomiska skada du har lidit.
5
Analysera om du kan stämma. Du kan endast stämma för brott mot ett giltigt kontrakt. Det finns dock många oförutsedda utgifter i standardinköps- och försäljningsavtalet, särskilt för köpare. Ett kontrakt är inte bindande förrän alla eventualiteter är uppfyllda. Följaktligen måste du kontrollera om alla var nöjda:
- Finansiering av oförutsedda utgifter. Många köp- och försäljningsavtal gör försäljningen beroende av att köparen får finansiering. Om han eller hon inte kan få finansiering finns det inte ett giltigt kontrakt att bryta mot.
- Inspektionsförutsättningar. En annan vanlig beredskap är att en inspektion utförs och att köparen är nöjd med resultaten. Om en inte utfördes, eller om inspektionen avslöjar brister, har köparen inte brutit mot avtalet genom att backa ut.
- Beredskap för försäljning av köparens hem. Eftersom en köpare ofta behöver sälja sitt hem först för att frigöra pengar, innehåller många kontrakt en beredskap för försäljning av köparens bostad. Om köparen inte kan sälja sitt hem finns det inte ett giltigt kontrakt.
- Beredskap för titelgranskning. Köparen granskar hemmets titelrapport för att avslöja om hemmet är gratis och rensat av eventuella panträtter eller andra problem. Om ingen rapport lämnas eller om hemmet har panträtt kan köparen komma tillbaka från försäljningen.
6
Träffa en advokat. För att fullt ut förstå dina alternativ bör du träffas för ett samråd med en kvalificerad fastighetsadvokat. Ta med dig din kopia av kontraktet och be om advokatens råd.
- Du kan hitta en kvalificerad advokat genom att kontakta din stat eller lokala advokatsamfund. Advokatsamfund är advokatorganisationer och de flesta ger remisser.
- Tänk på att anställa advokaten för att representera dig, särskilt om det står mycket pengar på spel. Det kan vara svårt att väcka talan själv, och en kvalificerad advokat kan göra ditt starkaste fall möjligt.

Det finns dock många oförutsedda utgifter i standardinköps- och försäljningsavtalet, särskilt för köpare.

Del 2 av 5: uppsägning av kontraktet

1
Komma till ett gemensamt avtal. Generellt sett kan köparen och säljaren komma överens om att säga upp avtalet. Eftersom du bestämmer varandra hur du ska avsluta avtalet kan du också bestämma vad som händer med de allvarliga pengarna. Du kan dela den, skicka tillbaka den till köparen eller låta säljaren behålla den.
- Detta är ett utmärkt tillfälle att delta i medling om den andra parten instämmer. En medlare hjälper dig och den andra parten att hitta gemensamma grunder och skapa ett ömsesidigt avtal som hjälper båda parter.
- Båda sidor bör underteckna ett "ömsesidigt återkallningsavtal" som formaliserar att du har avslutat avtalet.
- Du kan hitta exempel på återkallningsavtal online.
2
Ge ett juridiskt meddelande på andra sidan. Tyvärr kanske båda sidor inte kan nå en ömsesidig överenskommelse. Du bör läsa din statliga lag för att ta reda på vilka åtgärder du ska vidta i denna situation. I vissa stater finns det ett "lagstadgat avbokningsförfarande".
- Till exempel, i Minnesota, kan köparen eller säljaren skicka ett juridiskt meddelande till den andra sidan om att de inte uppfyller avtalet. Påminn dem också om hur mycket tid de har att fixa ("bota") standardvärdet.
- Du bör läsa din statliga stadga, som innehåller det språk du måste inkludera i ditt juridiska meddelande.
3
Ge den andra sidan en chans att bota. Efter att ha delgivit ditt juridiska meddelande kan du behöva vänta med att ge den andra sidan en viss tid att genomföra försäljningen. Om den andra sidan inte går igenom kan du säga upp avtalet.
- När säljaren vägrar att bota har köparen vanligtvis rätt till återbetalning av de allvarliga pengarna.
- Men om köparen vägrar att bota kan säljaren vanligtvis behålla allvarliga pengar.

Säljare kommer överens om försäljning av en fastighet undertecknar de ett köp — När en köpare och säljare kommer överens om försäljning av en fastighet undertecknar de ett köp- och försäljningsavtal.

Del 3 av 5: lämna in en rättegång

1

Hitta din kopia av köp- och försäljningsavtalet. Enligt”statyn av bedrägerier” måste kontrakt för försäljning av mark vara skriftliga. Om du bara hade ett muntligt kontrakt kan du förmodligen inte stämma eftersom det inte finns ett giltigt avtal.
2
Hitta rätt domstol att stämma i. I många stater kan du lämna in ditt klagomål i läns- eller tingsrätten där fastigheten ligger. I vissa stater måste du dock lämna in en viss domstol beroende på om du ber domaren om specifik prestation eller om pengar.
- Vissa stater har "rättvisa" domstolar och "lag" domstolar. Du kan begära specifika resultat genom att lämna in en rättighetsdomstol, eftersom domstolar inte kan tillhandahålla detta botemedel. Men om du stämmer för penningskador, skulle du väcka talan vid domstolar.
- Kontrollera din statens rättsliga webbplats för att se om din stat upprätthåller separata lagar och rättvisa domstolar. Många stater gör det inte längre. Ändå bör du ta reda på i förväg om din stat gör det så att du kommer att lämna in ditt klagomål till rätt domstol.
3
Utarbeta ett klagomål. Du startar en rättegång genom att lämna in ett klagomål. I klagomålet identifierar du dig själv som "käranden" och den andra parten som "svaranden". Du ger också domaren en uppfattning om de faktiska omständigheterna i tvisten och gör en begäran om lättnad (dvs. specifika prestationer eller penningskador).
- Din advokat bör utarbeta klagomålet. Om du inte har en advokat kan du fråga domstolstjänstemannen om det finns ett tryckt "fyll i det tomma" formuläret du kan använda.
- Alternativt kan du leta efter klagomål i en bok med juridiska formulär. Du hittar dessa böcker i ditt lokala bibliotek eller i en bokhandel.
4
Beräkna dina skador. Om du stämmer för skadestånd måste du bevisa för en domstol att du har lidit ekonomiskt på grund av den misslyckade försäljningen. Det finns ett par sätt att beräkna skadestånd på:
- Generellt kan en säljare beräkna sina skador genom att subtrahera det belopp som huset sålde för från det belopp som anges i det överträdda köp- och försäljningsavtalet. Till exempel kan köparen ha gått med på att köpa ett hus för 373000€ men sedan backat ut. Om säljaren säljer huset för 299000€ till en andra köpare, kan säljaren generellt få 74600€ i ersättning. Säljaren kan också lägga till alla belopp som spenderats för att underhålla fastigheten.
- Köparen måste också bevisa all ekonomisk skada som lidits av den misslyckade försäljningen. Till exempel kan han eller hon ha varit tvungen att hyra tillfälligt bostad till följd av överträdelsen.
5
Skicka in ditt klagomål. Gör flera kopior av ditt klagomål och ta kopiorna och originalet till domstolstjänstemannen. Be om att arkivera originalet. Kontoristen kan stämpla dina kopior med ansökningsdatumet.
- Du kan behöva betala en ansökningsavgift. Beloppet kommer att skilja sig från domstol, så ring i förväg och be domaren om beloppet och godtagbara betalningsmetoder.
6
Ge meddelande på andra sidan. Du måste meddela den andra sidan att du väcker talan. Generellt kommer du att meddela dig genom att skicka en kopia av ditt klagomål och en kallelse som du kan få från domstolstjänstemannen. Tjänsten kan vanligtvis göras på följande sätt:
- Hyr en privat processserver för att göra handleverans. Du hittar processervrar i din telefonbok eller online. De tar vanligtvis 34€-75€ per tjänst.
- Betala sheriff eller konstabel för att göra handleverans. De tar vanligtvis ungefär samma belopp som privata processervrar.
- Låt någon som är 18 år eller äldre som inte är relaterad till ärendet göra handleverans på andra sidan.
7
Lämna in ditt signerade servicebevis. Den som tjänar tjänsten måste vanligtvis fylla i ett "bevis på tjänsten" eller "tjänstemannaskap" som du kan få från din domstolstjänsteman. Servern fyller i formuläret och signerar det framför en notarius publicus innan du skickar tillbaka formuläret till dig.
- Gör en kopia av det ifyllda formuläret och lämna in originalet till domstolen för att visa att delgivningen gjordes.

Eftersom du gick med på dessa åtgärder i förväg är du förmodligen begränsad till de lösningar som anges i köp- och försäljningsavtalet.

Del 4 av 5: förbereder sig för rättegång

1
Läs den andra sidans svar. Vanligtvis kommer den andra sidan att svara på din stämning genom att lämna in ett svar där de förnekar dina anklagelser och möjligen tar upp andra bekräftande försvar, till exempel att du väntar för länge på att stämma. En kopia ska skickas till dig. Läs det noga och förstå vilka argument svaranden gör.
- Förutom ett svar kan svaranden också lämna in motkrav mot dig. Motärenden är som minirättegångar som leder till att du blir svarande för dessa anspråk. Svarandens motkrav måste uppstå på grund av samma handlingar som du stämmer för.
2
Delta i upptäckten. När svaranden lämnar in sitt svar kommer en period av "upptäckt" att börja under vilken du kan få information om ärendet från den andra parten. Under upptäckten kommer du att samla fakta, intervjua vittnen, ta reda på vad den andra parten kommer att säga och se hur bra ditt ärende är. Du kan åstadkomma dessa saker med hjälp av följande verktyg:
- Depositioner, som är personliga intervjuer som genomförs under ed. Svaren som ges under dessa intervjuer kan användas i domstol.
- Interrogatories, som är skriftliga frågor som ställs till parter och vittnen. Frågorna måste besvaras under ed och det givna svaret kan användas i domstol.
- Begäran om handlingar, som är formella begäranden om handlingar från den andra parten. Du kan begära nästan vad som helst som är relevant för ärendet, inklusive e-post, textmeddelanden, telefonposter och kontrakt.
- Begäran om antagning, som är skriftliga uttalanden som skickas till den andra parten. Den andra parten måste erkänna eller förneka varje faktiskt uttalande som skickas till dem.
3
Motsätta sig ett förslag till sammanfattande dom. Så snart upptäckten avslutas kommer svaranden vanligtvis att lämna in en begäran om sammanfattande dom. För att lyckas måste svaranden visa att det inte finns någon verklig fråga om materiella fakta och att de har rätt till dom enligt lag. Med andra ord kommer den andra parten att behöva övertyga domaren att, även om alla fakta antogs vara till din fördel, skulle du fortfarande förlora rättegången.
- För att motsätta dig denna rörelse kommer du att lämna in en av dina egna. Ditt förslag kommer att försöka övertyga domaren om att det finns faktiska frågor som måste tas bort vid rättegången. Du kan bevisa detta genom att förse domaren med bevis och förklaringar.
- Om den tilltalade lämnade in motärenden mot dig kan du överväga att lämna in en begäran om sammanfattande dom i dessa frågor.
4
Tänk på att lösa din rättegång. Du kan stämma för lite skador. I den här situationen kan det vara vettigt att försöka lösa din rättegång utanför domstol. Du kan förhandla fram en förlikning, delta i medling eller pröva icke-bindande skiljedom.
- Medling är perfekt om du inte har en advokat. Du och andra sidan träffar en tredje part neutral, som är "medlare". Förmedlaren lyssnar på varje sida och hjälper dig sedan att arbeta för en lösning som är ömsesidig. Förmedlare tar vanligtvis cirka 52€-400€ i timmen, vilket du kan dela med andra sidan. För att hitta en medlare bör du kontakta din lokala tingshus eller lokala advokatsamfund och kontrollera om de erbjuder remisser.
- Om medling inte fungerar kan du prova icke-bindande skiljedom. Under skiljeförfarande kommer du och den andra parten att träffa en domarliknande tredje part som lyssnar på båda sidor presentera bevis. I slutet kommer skiljemannen att avge sin åsikt, som kommer att ange vem de tror att vann och hur mycket som ska tilldelas den rådande parten. Eftersom detta är icke-bindande kommer ingen av parterna att behöva följa skiljedomarens beslut om inte båda parter är överens om att vara bundna.
5

Delta i alla slutliga förhör. Om du inte löser ditt ärende kan rättegången vara oundviklig. Innan du går till domstolen kommer du att delta i en sista förhandskonferens. Under denna konferens kommer du och den andra parten att sitta ner med domaren för att diskutera ett schema för rättegången. Se till att du tar upp alla frågor som du vill ta upp under testperioden. Om du misslyckas med att få en fråga i rättegångsschemat, kanske domaren inte låter dig presentera bevis om den frågan när rättegången inleds.

Del 5 av 5: gå till domstol

1

Välj en jury. Om du eller svaranden valt att ha en juryrättegång, väljer du din jury genom en process som kallas "voire dire". Under voire dire kommer du och svaranden att ha möjlighet att ställa frågor till potentiella jurymedlemmar för att bedöma deras förmåga att rättvist höra ditt ärende. Om du tror att en potentiell jurymedlem har en partiskhet kan du ursäkta dem. En juryn väljs när båda parter är överens om juryn som för närvarande finns i juryrutan.
2
Erbjud öppningsförklaringar. Som kärande kommer du att göra dina inledande uttalanden först. Syftet med ditt inledande uttalande är att beskriva frågorna i rättegången och de fakta du tänker bevisa till stöd för ditt ärende. Detta är inte en möjlighet att lägga fram bevis och du bör undvika att prata om lagen så mycket som möjligt. Håll ditt öppningsmeddelande kort och till punkt.
- När du har lagt fram ditt inledande uttalande kommer svaranden att ha möjlighet att göra detsamma.
3
Presentera ditt fall. Du kommer att presentera ditt ärende inför svaranden genom att kalla vittnen till ställningen, ta deras vittnesmål och lägga fram fysiska bevis genom dem. Detta är din möjlighet att visa domaren och / eller juryn fakta i ärendet och varför du ska vinna. När du har ställt dina frågor till varje vittne (kallad direkt undersökning) har svaranden möjlighet att genomföra korsförhör.
- Du kommer att vila (dvs. avsluta din presentation av bevis) efter att du har kallat alla dina vittnen och lagt fram alla dina bevis.
4
Korsförhöra vittnen. Den tilltalade kommer att presentera sitt fall efter att du har vilat. Under svarandens presentation av bevis kommer du att ha möjlighet att korsförhöra vittnen efter att svaranden ifrågasatte dem. Syftet med korsförhör är att utmana vittnens vittnesmål.
- Till exempel, om ett vittne vittnar om ett faktum men ett tidigare uttalande eller dokument strider mot detta vittnesmål kan du använda den informationen för att "anklaga" vittnet.
5
Gör avslutande argument. När båda parter har vilat och alla bevis har presenterats kommer du att ges möjlighet att tala till domaren och / eller juryn en sista gång. Denna möjlighet, som kallas avslutande argument, bör användas för att sammanfatta bevisen, förklara hur bevisen faller till din fördel och förklara varför du ska vinna målet.
- När du har gjort dina avslutande argument kommer svaranden att ha möjlighet att göra detsamma.
6
Vänta på dom. När rättegången är över kommer faktainitianten (jury eller domare) att diskutera och diskutera rättegången privat. När faktainformatören har kommit till en slutsats om vem som ska vinna målet kommer han att lägga fram sitt beslut för domaren. Domaren kommer att se över det och meddela båda parterna domen. Om du vinner tilldelas du skadestånd och / eller rättvis lindring.
- Om du förlorar kan du kanske överklaga beslutet om din domare gjorde något fel. Om du vill överklaga måste du lämna in dina överklagandehandlingar strax efter att domen har lästs och domen har trätt in (vanligtvis inom 30 dagar).

Tips

Om du är säljare, kom ihåg att hålla fokus på ditt mål att sälja fastigheten. Det kan vara lättare för dig att helt enkelt sätta tillbaka huset på marknaden och hitta en säljare snabbt istället för att väcka talan eller vidta andra rättsliga åtgärder.

Läs också: Hur köper jag ett övergivet hus?