Hur jämför jag inteckningsprogram?

Lånestimatet innehåller de viktigaste delarna av inteckningen (ränta, stängningskostnader, april, etc.).

Vill du köpa ett hus? Grattis! Nu kommer den svåra delen: att bestämma vilken typ av inteckning som är rätt för dig. Du vill självklart hitta det bästa priset, men du vill också se till att du inte utnyttjas. Gör processen mindre överväldigande genom att veta vad du är ute efter.

Del 1 av 4: överväga olika typer av lån och utlåningskällor

1
Titta på en fast ränta. Med en fast ränta kommer din räntesats och månatliga betalningar att vara desamma under lånets löptid. För många människor är denna konsekvens tilltalande, och av denna anledning är fasta räntor den mest populära typen.
- Medan dollarbeloppet för dina månatliga betalningar inte kommer att förändras över tiden, kommer sättet som dessa pengar fördelas på att ändras.
- I början kommer du oftast att betala ränta. Mot slutet kommer du att betala mestadels princip.
- Beräkna kostnaderna för en fast ränta här.
2
Tänk på en justerbar ränta inteckning (ARM). Justerbara räntor kommer ofta att vara lägre i början, men de och dina månatliga betalningar kommer att förändras under lånets gång. Eftersom denna typ av lån medför större risk försöker många undvika det.
- Du kommer att ha en fast ränta för de första tre, fem, sju eller tio åren av vad som vanligtvis är ett trettioårigt lån.
- Därefter kommer månatliga betalningar att öka när räntorna stiger, men de kommer också att sjunka när räntorna sjunker. Ökningen för ett enda år kommer att begränsas.
- Du kanske vill överväga denna typ av lån om den initiala räntebindningen kompenserar för risken för att räntorna stiger senare, om du planerar att sälja huset innan den fasta ränteperioden löper ut, eller om du är säker på att räntorna går att gå ner under de kommande decennierna. De är i allmänhet en bättre affär när räntorna är höga.
- Beräkna kostnaderna för en ARM här.
3

Väg för- och nackdelar med olika inteckningslängder. Lånets längd kan variera kraftigt, med villkor var 8-30 år. 30-åriga inteckningar är de mest populära, men överväg också andra alternativ.
4
Bestäm om en kortare inteckning är rätt för dig. Ett kortfristigt lån innebär att långivaren tar mindre risk och kan vara villig att erbjuda dig en lägre ränta.
- Men ett kortfristigt lån innebär också att dina månatliga utgifter blir större.
- Välj en kortare löptid om du har råd med högre månatliga betalningar och vill spara pengar på ränta.
5
Bestäm om en långfristig inteckning är rätt för dig. En längre sikt innebär att du har råd med en större inteckning (eftersom dina betalningar blir mer spridda).
- Du kommer dock att betala mer ränta med ett långfristigt lån. Eget kapital växer långsammare när lånets löptid ökar.
- Välj en längre sikt om du vill få den största inteckning du kan utan att dina månatliga betalningar blir oöverkomliga.
6
Undersök speciella inteckningsprogram. Baserat på inkomst eller yrkesbakgrund kan du kvalificera dig för statligt sponsrade och / eller administrerade program. Dessa innebär vanligtvis mer gynnsamma villkor än vad du kan säkra genom privata inteckningar, inklusive låg eller ingen handpenning och lägre räntor.
- Federal Housing Administration (FHA) inteckningsprogram gör det möjligt för husköpare med låg och måttlig inkomst att köpa ett hem med en handpenning på 3,5%.
- US Department of Veterans Affairs (VA) låter både aktiva och pensionerade militärtjänstemän få inteckningar med låg eller ingen handpenning och till en lägre ränta. (Kommer du ihåg explosionen av förorter efter andra världskriget?)
- Om du är intresserad av att bo på landsbygden kan du kvalificera dig för ett amerikanskt Department of Agriculture (USDA) bostadslån, som inte får någon handpenning och lägre ränta.
- Andra former av statligt stöd inkluderar skattelättnader för inteckning och hjälp med utbetalningar och stängningskostnader.
- Privata organisationer som Fannie Mae erbjuder också stöd till hemköpare med låg och måttlig inkomst.
- Ibland kommer inteckningar att annonseras för personer i en viss bransch, men var försiktig med dessa erbjudanden. De kan rova vissa branscher med mindre gynnsamma priser och avgifter.
7
Titta på olika typer av utlåningsinstitut. Banker kan vara den mest uppenbara platsen att börja när man letar efter en inteckning, men de är inte ditt enda alternativ. Flera olika typer av institutioner erbjuder inteckningar. De inkluderar följande:
- Besparingar och låneföreningar
- Låneföretag eller mäklare
- Direkt långivare
- Kreditföretag
- Privata investerare (vanligtvis kontrakterade av personer med dålig kredit, kommer privata investerare vanligtvis att ta ut de högsta räntorna)
8
Tänk på en mäklare. Till skillnad från långivare (banker och andra institutioner) finansierar mäklare inte inteckningar direkt. Snarare fungerar de som mellersta människor och gör en del av benarbetet åt dig genom att ta din ansökan till flera olika långivare. På så sätt kan du jämföra program från flera institutioner. Mäklare kan ha tillgång till ett större antal produkter än icke-mäklare.
- För att se till att du får bästa möjliga priser bör du arbeta med flera mäklare.
- Du vet inte alltid om en mäklare är inblandad. Vissa finansinstitut ger både lån och arbetar som mäklare för att hitta långivare. Dessutom kommer inte alla människor som arbetar som mäklare att identifiera sig som sådana. Du måste vara proaktiv och fråga om din transaktion involverar en mäklare.

En längre sikt innebär att du har råd med en större inteckning (eftersom dina betalningar blir mer spridda).

Del 2 av 4: ställa rätt frågor

1
Ta din tid. Du kanske har en känsla av vilken typ av institution du vill säkra en inteckning med eller om du vill arbeta med en mäklare eller inte, men förbinda dig inte förrän du har samlat all nödvändig information för att jämföra planer. Experter föreslår att du undersöker minst fyra olika långivare. Helst kommer åtminstone några av dessa från olika kategorier av långivare.
- Oroa dig inte för att shoppa runt påverka ditt kreditbetyg. Det är sant att det kan sänka ditt antal att göra flera kreditförfrågningar på kort tid, men detta gäller inte för inteckningar.
- Kreditrapporteringsbyråer räknar bara en förfrågan var 30: e dag. När du har skickat in en förfrågan har du trettio dagar på dig att skicka in så många du vill innan en annan förfrågan rapporteras.
2
Få information om räntor. Finansinstitut erbjuder inte samma räntor till alla. Istället gör de det baserat på ditt kreditbetyg. Medan du undersöker olika långivare, se till att du får en offert som är skräddarsydd för din kreditprofil, inte bara den kurs som erbjuds kunder med bästa kreditpoäng.
- Se till att ta reda på om priset du erbjuds är fast eller justerbart.
3
Ta reda på den årliga procentsatsen (APR). Intresset berättar inte hela historien. I april ingår hela lånekostnaden under ett år inklusive ränta och eventuella extra avgifter. Om dessa avgifter uttrycks som ett engångsbelopp, be om att se en specificerad lista och sök förtydligande för de som du inte förstår. Avgifterna kan innehålla något av eller följande:
- Avgifter för lånets ursprung eller försäkring (belopp som institutet debiterar för att behandla lånet)
- Mäklaravgifter
- Transaktions, avvecklings- eller stängningskostnader (inklusive juridiska avgifter och avgifter för att erhålla nödvändiga dokument)
4
Tänk på hur stor en handpenning du har råd med. Traditionellt måste du betala 20% av husets inköpspris (om du köper huset) eller värderat värde (om du refinansierar) som en utbetalning. Nu har dock de flesta finansinstitut sänkt detta belopp, vilket gör det möjligt att få ett lån med så lite som 3 eller 5% lägre.
- En liten handpenning har sina nackdelar. Du kommer att behöva köpa en privat inteckningsförsäkring, vilket garanterar att långivaren betalas även om du inte betalar ditt lån.
- Om du befinner dig i den här situationen, se till att du får reda på hur mycket tilläggsförsäkringen kommer att kosta, vad din månatliga betalning kommer att vara inklusive försäkring och hur länge du måste betala försäkringen.
- Om du betalar mindre än 20% ned måste du få en privat inteckningsförsäkring (PMI). Akta dig för långivare som erbjuder lägre nedbetalningar utan PMI. de kommer att debitera dig högre räntor för att betala för Lender Paid Mortgage Insurance (LPMI). När du har betalat mer än 20% av ditt lånevärde försvinner vanlig PMI, men LPMI håller fast vid dig under resten av ditt lån.
5
Be om en lånebeskattning och kalkylblad för långivaravgifter från alla potentiella långivare. Du kommer nästan säkert att bli överväldigad av all information du kommer att få från olika långivare om du försöker hålla reda på det i ditt huvud. Dessa viktiga dokument gör det mycket lättare att jämföra program.
- Lånestimatet innehåller de viktigaste delarna av inteckningen (ränta, stängningskostnader, april, etc.). Långivare är enligt lag skyldiga att ge dig en inom tre dagar efter din fullständiga ansökan, så det är en enorm röd flagga om de inte gör det. Detta är ett standarddokument, så alla långivare ger dig samma information i samma format, vilket gör det lättare att jämföra.
- Arbetsbladet för långivaravgifter går närmare in än lånestimatet och fördelar alla kostnader i samband med inteckningen. Det krävs inte enligt lag, men du kan vanligtvis få en om du frågar. Många långivare kommer att tillhandahålla en innan de ger dig en bindande uppskattning av lånet.
6
Få det skriftligt. När du och din långivare eller mäklare har kommit överens om villkor, be om ett lock-in-avtal tillsammans med din lånestimat, vilket garanterar de villkor du har förhandlat fram så länge lånet stängs inom en viss tid. Du kan behöva betala en avgift för detta avtal.
- Att få ett lock-in är viktigt eftersom räntorna kan stiga medan ditt lån behandlas. De kan dock också gå ner, vid vilken tidpunkt du skulle vara låst i en högre ränta.
- En inlåsning ensam skyddar bara räntan. För att se till att andra avgifter inte ändras behöver du också en lånebeskattning. En lånestimering förhindrar att avgifterna för mäklare, långivare och nödvändiga tjänster stiger. En lånestimat kan dock inte låsa avgifter för tredjeparts tjänster.

Välj en längre sikt om du vill få den största inteckning du kan utan att dina månatliga betalningar blir oöverkomliga.

Del 3 av 4: Jämföra erbjudanden

1
Fokusera på de viktigaste sakerna. Ränte- och stängningskostnader kommer att ha störst effekt på din ekonomi, både nu och under kommande år. Dessa bör vara de viktigaste faktorerna som du tänker på när du jämför erbjudanden från olika långivare. Båda kan hittas på lånestimatet eller kalkylbladet.
- Leta reda på räntan högst upp på sidan en av lånebeskattningen.
- Leta reda på stängningskostnader längst ner på sidan ett. Dessa kostnader delas in i ett par olika kategorier, så leta efter " Totala beräknade avvecklingsavgifter " för att få en allmän uppfattning.
2
Titta på april. Detta ger dig en god känsla av hur dina pengar fördelas i termer av räntor jämfört med avgifter. Hitta det på lånestimatet.
- Vissa långivare kommer att erbjuda attraktiva räntor men höga avgifter, medan andra gör det motsatta. I april kan du snabbt och enkelt jämföra dessa olika erbjudanden.
- Om du ser att din APR är betydligt högre än din ränta är det ett tecken på att långivaren inkluderar en hel del avgifter. Överväg att förhandla om dessa merkostnader.
- Om två långivare erbjuder samma ränta men olika april, vet du att en av dem tar ut högre avgifter.
3

Var försiktig när du jämför olika typer av inteckningar. Kom ihåg till exempel att fasta räntor ofta har en högre ränta än ARM i början. Glöm inte att tänka på kortsiktiga kontra långsiktiga kostnader.

Del 4 av 4: Undvik rovlån

1
Utöva rätt försiktighet. De flesta mäklare och långivare är professionella, pålitliga och ärliga. dock finns det rovdjur och individer. Var beredd på något av följande, vilket kan göra dig mottaglig för att förlora ditt hus på vägen:
- Felaktiga bedömningar som blåser upp värdet på ett hus
- Uppmuntran att ligga på din ansökan
- Höga priser baserat på din ras eller ditt nationella ursprung
- Avgifter som inte finns eller som du inte behöver (kom ihåg att fråga om allt du inte förstår)
2

Beväpna dig med information. US Department of Housing and Urban Development håller en lista över rådgivningsbyråer som är godkända för att ge husägarkurser. Speciellt om du är ny i processen kan du dra nytta av att delta i en av dessa.
3
Se till att det inte finns något ovanligt om de villkor du erbjuds. Jämför alltid din behandling med hur andra behandlas. Om du märker några röda flaggor, kontakta din lokala bostadsbyrå.
- Rådgör med flera olika fastighetsmäklare för att se till att priset på bostaden du vill köpa inte uppblåses.
- Jämför priset på huset du vill köpa med andra hus i samma stadsdel.
- Du vet redan att jämföra erbjudanden från flera olika långivare. Varken mäklare eller någon annan bör pressa dig att välja en viss.

Arbetsbladet för långivaravgifter går närmare in än lånestimatet och fördelar alla kostnader i samband med inteckningen.

Tips

Vet att Equal Credit Opportunity Act och Fair Housing Act skyddar dig från diskriminering när som helst i processen. Om du tror att du har diskriminerats, lämna in ett klagomål till Institutionen för bostäder och stadsutveckling.
Få din kreditrapport innan du ansöker om ett lån. Om du inte har den bästa krediten men har legitima skäl till detta kan du kanske förklara för din mäklare eller låneansvarig.

Läs också: Hur deltar jag i ett 341 borgenärsmöte?