Hur köper jag ett hyresavtal?

För att köpa ett hem med hjälp av ett hyresalternativ måste du hitta en lämplig fastighet, underteckna ett leasingoptionsavtal, hyra fastigheten under en tidsperiod och använda köpoptionen.

När du köper ett hyresavtal tecknar du ett avtal om att hyra ett hus under en tidsperiod. Under den hyresperioden, ofta kallad "optionstiden", kommer inte den andra parten i avtalet (dvs. säljaren) att kunna sälja sitt hem. Mot slutet av optionstiden har du möjlighet att köpa hemmet från säljaren till ett fast pris. För att köpa ett hem med hjälp av ett hyresalternativ måste du hitta en lämplig fastighet, underteckna ett leasingoptionsavtal, hyra fastigheten under en tidsperiod och använda köpoptionen.

Del 1 av 4: lokalisering och inspektion av egendom

1
Hyra en fastighetsmäklare. Att hitta en fastighetsmäklare innebär att balansera en individs referenser och personlighet. Du vill välja någon du gillar liksom någon som kan få jobbet gjort. För att hitta en kvalificerad fastighetsmäklare, be familj och vänner om rekommendationer. Intervju ett antal kandidater för att avgöra om de har skicklighet, erfarenhet och personlighet som matchar dina behov.
- Den agent du väljer bör vara bekant med området. Det är viktigt att ha en agent som känner till lokala skolor, bekvämligheter och trender.
- Leta efter en agent som är bekväm med hyresalternativ. Dessa fastighetsaffärer har rynkor som vissa agenter kanske inte kan hantera.
2
Undersök fördelarna med att använda ett hyresavtal. Hyresalternativ är stora möjligheter för människor som vill köpa bostäder men som ännu inte har ekonomisk förmåga. Hyresalternativet ger dig möjlighet att "låsa in" huset du vill köpa och arbeta för det målet. Du kommer att kunna bygga eget kapital i hemmet medan du fortfarande har möjlighet att gå bort och inte utnyttja alternativet.
- När du köper ett hus direkt är det svårt att komma ur den affären senare. Att backa ut kan innebära att du träffar din kredithistorik och till och med måste gå igenom avskärmningsförfaranden.
- Men med ett hyresalternativ, om du väljer att backa under din hyresperiod, är det enda du kommer att förlora pengar (dvs. alternativavgiften och månatliga hyresbetalningar).
3
Utforska nackdelen med hyresalternativ. Hyresalternativ är i allmänhet dyrare på lång sikt än att köpa ett hus direkt. Detta är fallet eftersom du betalar säljaren en optionsavgift, samt premiehyresbetalningar, för att hålla hemmet utanför marknaden. Dessutom kommer inte alla pengar du betalar säljaren under ditt hyresavtal att bygga eget kapital i hemmet. Beroende på vilket kontrakt du tecknar kan du också låsa in ett inköpspris som är mycket högre än vad huset slutar vara värt när du köper det.
- Tänk på alla dessa saker innan du ingår ett hyresavtal.
Ditt leasingavtal måste ange när och hur hemmets inköpspris kommer att beräknas.
4
Bestäm var du vill bo. Du måste hitta ett hem som du vill bo i på lång sikt. Medan du inte köper ett hem direkt försöker du hitta ett hem som du kommer att köpa inom en snar framtid. Därför måste du överväga ett antal viktiga faktorer om placeringen av ett hem. Dessa faktorer bör inkludera:
- Fastighetsskatt. När du äger hemmet är du ansvarig för att betala fastighetsskatt varje år. Det är viktigt att veta vad ditt ansvar blir innan du tecknar ett leasingoptionsavtal.
- Skolsystemet i området. Om du har en familj måste du överväga utbildningskvaliteten i det område du letar efter.
- Brottsstatistik. Du vill se till att området du flyttar in i är säkert.
- Arbetsmarknaden. Du och din familj måste ha förvärvsarbetande så att du har de pengar du behöver för att betala hyra och köpa hemmet när det är dags.
- Bekvämligheter. Se till att området du är intresserad av har de aktiviteter du vill ha (t.ex. biografer, parker, vandringsleder, pooler).
5
Ta reda på hur mycket du har råd. De flesta som tecknar hyresavtal gör det för att de inte har den ekonomiska styrkan som krävs för att köpa ett hus direkt. Med det sagt måste du fortfarande ha råd med månatliga hyresbetalningar, optionskostnader och andra kostnader som är förknippade med att hyra för att äga. Dessutom bör du känna dig säker på din förmåga att säkra finansiering när hyresavtalet löper ut, vilket vanligtvis tar ungefär ett till tre år efter att du ingått avtalet.
- Om det finns en god chans att du inte kommer att kunna kvalificera dig för en inteckning när hyresavtalet löper ut, ingå inte ett leasingoptionskontrakt. Fortsätt istället att hyra och bygga ekonomisk styrka.
6
Hitta säljare som är villiga att arbeta med dig. Inte alla fastighetsägare vill sälja sitt hem genom ett hyresalternativ. När en säljare tecknar ett hyresoptionskontrakt kommer han eller hon att bli hyresvärd under en tidsperiod och har inte förmågan att fritt sälja sitt hem på marknaden. Vissa säljare drar dock nytta av denna typ av arrangemang.
- Säljare som har svårt att hitta köpare (dvs. säljare med bostäder som har funnits på marknaden länge) kan vara villiga att teckna hyran till egna kontrakt.
- Säljare som behöver snabba pengar kommer ofta att ingå dessa avtal eftersom det ger dem en långsiktig inkomstkälla (i form av hyresbetalningar) samt en check för optionskostnaden.
- Vissa säljare kommer också att ingå dessa avtal i hopp om att du inte kommer att utnyttja köpoptionen. I dessa scenarier kommer säljaren att kunna ta tillbaka bostaden samtidigt som du behåller dina premiehyror och alternativavgift.
7
Välj rätt fastighet. När din agent förstår vad du letar efter kommer han eller hon att sammanfoga en serie fastigheter för att visa dig. Besök varje fastighet och lär dig om fördelar och nackdelar med var och en. När du hittar den fastighet du är intresserad av, informera din agent.
- Innan du genomför ett hyresavtal måste du kontrollera fastigheten för att se till att allt är som det verkar. Du vill inte ingå ett hyresavtal endast för att ta reda på att hemmets fundament spricker, taket misslyckas och / eller fastigheten är benägen för regelbundna naturkatastrofer.

Del 2 av 4: genomförande av kontraktet

1
Anställ en advokat. Ett hyresoptionskontrakt är ett komplext dokument som beskriver alla parters skyldigheter. På grund av den allvarliga karaktären av att ingå ett hyresavtal måste du anställa en advokat som hjälper dig genom processen. Om du inte vet något bra fastigheter advokater, kontakta din statliga advokatsamfundet advokat remiss service. Efter att ha svarat på några allmänna frågor kommer du att få kontakt med ett antal advokater i ditt område.
- Kontakta varje advokat och sätt in ett första samråd. Se till att advokaten är bekväm att arbeta med hyresalternativ under mötet.
- Fråga varje advokat om de har arbetat med leasingoptionskontrakt, om de har erfarenhet av att förhandla kontrakt och om de har erfarenhet av att representera köpare / hyresgäster. Se också till att du frågar varje advokat om deras arvoden.
Som köpare föredrar du kanske att "låsa" inköpspriset när leasingoptionsavtalet undertecknas.
2
Diskutera villkoren i hyresavtalet. När det är dags kommer du och säljaren (tillsammans med advokaterna) att behöva sitta ner och utarbeta ett godtagbart hyresavtal. Den första delen av avtalet är hyresavtalet. Under leasingperioden är du ansvarig för att betala säljaren ett månatligt hyresbelopp. Hyresperioden måste förhandlas, men den varar vanligtvis från ett till tre år.
- I de flesta kontrakt tillämpas en procentandel av varje hyresbetalning på hemmets inköpspris. Antag till exempel att du går med på att betala 1120€ i hyra varje månad, varav 20% av betalningen går mot hemmets inköpspris. Om hyresperioden är tre år tjänar du 8060€ för att ansöka om ditt köp (1120€ x 0,2 = 220€; 220€ x 36 månader = 8060€).
- Kom ihåg att dina hyresbetalningar oftast kommer att vara högre än den normala "löpande räntan" i ditt område på grund av denna hyreskredit och för att du betalar för att hålla hemmet utanför marknaden.
3
Bestäm en lämplig alternativavgift. I hyresoptionskontrakt måste du normalt betala säljaren en engångsavgift som inte kan återbetalas. Denna avgift, kallad "optionspengar", ger dig rätten att köpa huset i framtiden. I gengäld lovar säljaren att inte sälja huset till någon annan förrän optionstiden är slut.
- Avgiftsstorleken är alltid förhandlingsbar men faller ofta mellan 2,5% och 7% av inköpspriset. Om du till exempel har samtyckt till ett inköpspris på 149000€ betalar du en avgift på mellan 3730€ och 10400€
- Du bör försöka förhandla för att en del (eller hela) av denna avgift ska tillämpas på inköpspriset vid stängningen. Vissa säljare är villiga att göra detta om avgiftsstorleken är tillräckligt stor (t.ex. 7% istället för 2,5%).
4
Enas om varaktigheten för optionstiden. Optionstiden är den tid säljaren går med på att hyra fastigheten till dig innan optionen måste utnyttjas. En typisk optionstid varar mellan ett och tre år. Ju längre optionstiden är, desto högre är det sannolikt att avgiften blir. När du diskuterar denna bestämmelse, se till att du förhandlar om optionen kan utnyttjas när som helst under optionstiden, eller om optionen bara kan utnyttjas vid en viss tidpunkt.
- Om du låter optionstiden gå ut utan att utnyttja din rätt att köpa fastigheten upphör optionen. Vid den tiden förverkar du avgiften och din förmåga att köpa fastigheten.
5
Förhandla inköpspriset. Ditt leasingavtal måste ange när och hur hemmets inköpspris kommer att beräknas. Som köpare föredrar du kanske att "låsa" inköpspriset när leasingoptionsavtalet undertecknas. Detta gäller särskilt om du bor på en marknad där bostadspriserna sannolikt kommer att öka. Men om du vill låsa in ditt inköpspris i avtalet kommer säljaren vanligtvis att begära ett pris som är högre än det aktuella värdet.
- Under andra omständigheter kan du och säljaren komma överens om att beräkna priset i slutet av optionstiden. Detta uppnås vanligtvis genom att en utvärdering görs på hemmet när optionen utnyttjas. Som köpare är detta ett bra alternativ om du tror att hemvärdena kommer att falla under din optionstid.
6
Delegera skyldigheter till varje part. När du hyr fastigheten kommer titeln fortfarande att finnas i säljarens namn. Därför är säljaren vanligtvis ansvarig för föreningsavgifter, skatter och husägare. Eftersom säljaren vanligtvis täcker dessa kostnader kommer han eller hon vanligtvis att kräva att du (köparen) underhåller fastigheten medan du hyr den.
- Dessa underhålls- och reparationsbestämmelser måste fastställas mycket detaljerat. Klippning av gräsmattor och rengöring av takrännorna skiljer sig trots allt från att byta ut ett tak. Bestämmelserna måste ange exakt vem som ansvarar för vad.

Meddelandet ska hänvisa till hyresoptionsavtalet och din avsikt att utnyttja optionen och köpa fastigheten.

Del 3 av 4: hyra fastigheten

1

Flytta in. Du kommer att flytta in i hemmet strax efter att leasingoptionskontraktet har genomförts. När du får nycklarna från säljaren blir han eller hon din hyresvärd och du blir hyresgäst.
2

Gör de nödvändiga betalningarna. Se till att du gör alla nödvändiga hyresbetalningar i sin helhet och i tid under ditt hyresavtal. Många hyresoptionsavtal indikerar att kontraktet kan ogiltigförklaras om en eller flera betalningar är försenade. Om du gick med på en bestämmelse som denna kan en sen betalning leda till att du förlorar dina drömmars hem.
3

Underhåll fastigheten i gott skick. Medan en hyresgäst i hemmet måste du se till att du följer alla underhålls- och reparationsbestämmelser i hyresoptionsavtalet. Vissa avtal innehåller bestämmelser som gör det möjligt för hyresvärden att utvisa dig om reparationer inte görs i tid och professionellt.
4
Arbeta med din ekonomi. Hela syftet med att du tecknar ett hyresavtal är att du kan ta dig tid att få din ekonomi för att köpa hemmet. Använd den här tiden för att spara tillräckligt med pengar för att göra en utbetalning och bli tillräckligt ekonomiskt säker för att kvalificera dig för en inteckning. Kom ihåg att om du misslyckas med att arbeta med din ekonomi under denna tid kanske du inte har möjlighet att utöva alternativet och köpa hemmet. Om detta händer kommer du att ha slösat en massa pengar i form av premiehyresbetalningar, optionsavgifter, advokatarvoden och agent fastighetsavgifter.
- Skär ut de små kostnaderna (t.ex. att äta ute och köpa kaffe).
- Sälj din bil om du kan klara dig utan en. Detta sparar månatliga betalningar, bensinkostnader och parkeringskostnader.
- Minska ditt nuvarande hem. Om du hyr, överväga ett sovrum istället för två sovrum.
- Lev av en makas inkomst.
- Investera de extra pengar du har. Låt det inte sitta på ett checkkonto när du kan tjäna mer.

Del 4 av 4: utnyttja optionen

1
Meddela säljaren. När din optionstermin löper ut måste du fatta ett beslut om du ska utnyttja optionen och köpa hemmet. Om du bestämmer dig för att inte använda alternativet (eller om du inte har råd att göra det) upphör alternativet.
- Om du vill köpa fastigheten måste du meddela säljaren att du ska utnyttja alternativet. Hur du måste meddela säljaren kommer att anges i hyresavtalet. I allmänhet måste anmälan vara skriftlig och levereras i rätt tid. Meddelandet ska hänvisa till hyresoptionsavtalet och din avsikt att utnyttja optionen och köpa fastigheten. Se till att du signerar och daterar anmälan och skickar den till säljaren.
När du köper ett hyresavtal tecknar du ett avtal om att hyra ett hus under en tidsperiod.
2
Få en bedömning. Om ditt avtal dikterade att köpeskillingen skulle fastställas när du utnyttjar optionen kommer köpeskillingen nu att fastställas. Detta kommer oftast att göras genom att använda en överenskommen värderingsman. Bedömaren som du och säljaren är överens om kommer att besöka fastigheten, inspektera den och fastställa dess värde.
- I vissa hyresoptionsavtal kan du eller säljaren bestrida värderingsvärdet. I vissa fall kanske du kan be om en ny utvärdering. I andra situationer kan du behöva genomgå en tvistprocess som kan omfatta medling och / eller skiljedom.
- När värderingsvärdet har godkänts kommer köpeskillingen att fastställas.
3
Ansök om finansiering. Vid denna tidpunkt i processen bör du redan veta att du kommer att godkännas för ett bostadslån som täcker inköpspriset för ditt hem. Detta är dock den punkt då du måste göra det officiellt. Besök din lokala bank och ansök om en inteckning. En inteckning är ett bostadslån där banken lånar dig pengar för att köpa ett hem. I gengäld använder banken ditt hem som säkerhet på lånet och du måste betala tillbaka banken med ränta.
- Inteckningar har olika räntor och villkor baserat på din ekonomiska styrka och förmåga att betala tillbaka lånet. Se till att du pratar med en professionell för att förstå exakt vad du ska leta efter i ett bostadslån.
4
Samla slutdokumenten. Det sista du kommer att göra, som slutför hemköpet, stängs. På sista dagen kommer alla parter att underteckna de juridiska dokumenten och försegla affären. Dagen innan du stänger måste du samla alla dokument du har om köpet. Några av de dokument du behöver inkluderar:
- Bevis på finansiering
- Hyresoptionskontraktet
- Bevis på titelsökning
- Försäkringsbevis
- Bedömningen
- Inspektionsrapporter
5
Stäng affären. På stängningsdagen kommer du att underteckna två huvuddokument. Först kommer du att underteckna avtalet mellan dig och din långivare, som kommer att slutföra bostadslånet. För det andra kommer du att underteckna avtalet mellan dig och säljaren, som överför äganderätten till fastigheten till dig. Förutom att underteckna dokument kommer du också att betala säljaren alla pengar som är skyldiga för att köpa hemmet.
- Se till att du beräknar de skyldiga kostnaderna korrekt. Kom ihåg att en del av dina hyresbetalningar (och kanske en del av optionsavgiften) ska gå till inköpspriset. Du kan också välja att betala lite mer pengar för att minska beloppet på ditt lån. Slutligen kommer banken att skriva en check till säljaren för det återstående saldot.
- Vid denna tidpunkt blir hemmet ditt.

Tips

Gör ett avtal om att betala hypotekslångivaren direkt för att undvika situationer som utestängningar. Även om du betalar månadshyra, om hyresvärden inte betalar inteckning, kan huset utestängas.

Läs också: Hur hittar jag en bra hyresvärd?