Hur hyra köpa ett hus?
Jag köpte hyresavtal i ett hem, och i slutet av hyresavtalet kom värderingen tillbaka lägre än den överenskomna köpeskillingen.
Hemägande är en dröm för många, och du bör inte låta dålig kredit eller brist på besparingar hindra dig från att bli husägare. Ett alternativ är att ingå ett leasingavtal (även kallat ett hyresavtal). I detta arrangemang undertecknar du ett typiskt hyresavtal men får också rätten att köpa bostaden i slutet av hyresperioden. Utbudet av uthyrningsbostäder är litet, så det svåraste kan vara att hitta ett hem du gillar.
Del 1 av 4: hitta hem
- 1Sök på webbplatser online. Det finns många webbplatser med uthyrningsfastigheter, men du kommer antagligen att behöva betala en prenumerationsavgift för att använda dem. Ändå kan de vara en bra investering om du kämpar för att hitta fastigheter. Några av de mer populära online-aggregerarna inkluderar HousingList och IRentToOwn.
- 2Kör runt i ditt område. Ibland annonserar ägare sina hem som uthyrning på gårdsskyltar. Tecknet ska också berätta månadshyran. Om det finns ett område du vill bo i, kör sedan runt för att kontrollera om något är tillgängligt.
- 3Fråga en säljare om de överväger ett hyresavtal. Du kanske hittar det perfekta huset, men säljaren förväntar dig att du får en inteckning och köper den. Du kan alltid fråga om de accepterar ett hyresavtal.
- Leta efter bostäder som har funnits på marknaden länge. Ägaren kan vara särskilt motiverad i denna situation, eftersom huset sitter där och inte tjänar pengar.
- 4Arbeta med en fastighetsmäklare för att hitta hem. En agent som känner till den lokala marknaden kan ha tillgång till uthyrningsförteckningar eller kanske känner till personer som överväger detta alternativ. Du kan hitta en fastighetsmäklare genom att titta i telefonboken eller kolla online.
Med ett hyresavtal måste du köpa huset i slutet av hyresperioden.
Del 2 av 4: utför due diligence
- 1Fråga en ägare varför de säljer. Du vill undvika att köpa ett hem från någon som är i ekonomisk nöd. De kanske inte betalar lån eller förklarar konkurs och förlorar huset under processen. Även om du har ett hyresavtal kommer du att sparkas ut ur huset. Fråga därför säljaren varför de säljer.
- En bra anledning är att säljaren har flyttat och inte kan sälja huset.
- 2Gör en kreditkontroll på ägaren. Berätta för ägaren om dina bekymmer och be om tillstånd att göra en kreditkontroll av dem. Leta efter kriminella konton eller en stor skuldbelastning, vilket är tecken på att ägaren är i dålig ekonomisk form. För att göra detta måste du också veta ägarens inkomst.
- Du kan få en kreditcheck från en av landets största kreditrapporteringsbyråer-Experian, Equifax eller TransUnion.
- 3Dra fastighetsskatteregistret. Besök din lokala skattebedömare och få uppgifterna på fastigheten. Du vill kontrollera att säljaren faktiskt äger fastigheten. Tro det eller inte, men bedragare listar ofta hus till salu som de inte ens äger.
- Kontrollera också om det finns skattefordringar på fastigheten. Om det finns, kan säljaren vara i ekonomisk nöd och de kan förlora hemmet medan du hyr det.
- 4Leta efter andra röda flaggor av en bluff. Eftersom uthyrning till egen försäljning är sällsynt är de i princip oreglerade. Följaktligen fungerar bedragare ofta inom detta område, och du bör vara uppmärksam på tecken på att en affär kan vara skuggig. Leta efter följande:
- Hyran är för låg. Scammers försöker ofta sälja "för bra för att vara sanna" erbjudanden, och hyran under marknaden är en viktig röd flagga.
- Säljaren är inte intresserad av din kredithistorik. Bedragare hyr vanligtvis ut till personer med fruktansvärt kredit eftersom de vet att du aldrig kommer att kvalificera dig för en inteckning. Istället förverkar du alla dina hyresbetalningar.
- Säljaren använder ett hyresavtal som är förvirrande eller svårt att förstå.
- Säljaren tar ut ett orimligt belopp för en ansökningsavgift.
- 5Bedöma hemmet. Du kanske inte köper hemmet på ett par år, men du måste göra all din due diligence nu. Få en utvärdering för att bekräfta att huset är värt vad du kommer att betala för det om du använder din köpoption.
- Kostnaden för en bedömning beror på olika faktorer, till exempel din plats och hemmets storlek. I allmänhet kan en bedömning av ett 1000 m2 hus kosta cirka 370€
- Få en remiss från din fastighetsmäklare eller kolla katalogen för European Society of Appraisers.
- 6Betala för en heminspektion. En inspektion avslöjar eventuella större eller mindre problem med hemmet. Få en remiss från en lokal fastighetsmäklare eller advokat. Vanligtvis betalar du 220€-600€ för en heminspektion, men de kan spara tusentals om de upptäcker problem.
- 7Få en titelrapport. Se hur länge säljaren har ägt hemmet. Ju längre, desto bättre. Någon som har varit hemma länge har byggt upp tillräckligt med eget kapital och är förmodligen mer ekonomiskt stabil. Du kan få en kopia av titelrapporten från ett försäkringsbolag.
- Titelförsäkringsbolaget kommer troligen att debitera dig cirka 75€ för denna sökning.
- 8Utvärdera din kredithistorik med en inteckning mäklare. Du kanske inte kvalificerar dig för en inteckning just nu. Till exempel kan din kreditpoäng vara för låg eller så har du inte ett stabilt jobb. I slutet av hyresperioden behöver du dock en inteckning om du hoppas kunna köpa huset. Du måste veta nu om du kommer att kvalificera dig.
- Hitta en inteckning mäklare och diskutera din kredithistoria uppriktigt. Fråga mäklaren om det finns något i din historia som hindrar dig från att få en inteckning på ett par år.
Du kan gå med på att ställa in köpeskillingen i slutet av hyresavtalet när du väljer att köpa huset.
Del 3 av 4: förhandla om ditt kontrakt
- 1Godkänn inköpspriset. Det finns ett par olika sätt att beräkna inköpspriset på. Tänk på vilket alternativ som fungerar bäst för dig:
- Du kan ange en inköpspris i ditt kontrakt. Ofta kommer detta pris att vara något högre än det aktuella marknadsvärdet på huset för att stå för en värdeökning.
- Du kan gå med på att ställa in köpeskillingen i slutet av hyresavtalet när du väljer att köpa huset.
- 2Förhandla om en köpoption. Du måste betala för rätten att köpa bostaden i slutet av hyresperioden. Denna summa pengar kallas "alternativet övervägande." Det finns ingen standardavgift, men 3% av inköpspriset är vanligt. Till exempel, om inköpspriset är 149000€, kommer alternativet antagligen att vara cirka 4480€
- Om du väljer att köpa huset bör du kreditera 100% av optionsköpet.
- Men om du väljer att inte köpa huset förlorar du alternativet.
- 3Undvik "leasing-köp" -avtal. Med ett hyresavtal måste du köpa huset i slutet av hyresperioden. Denna typ av kontrakt låser dig in och du kan bli stämd om du inte köper huset. För att skydda dig själv bör du istället söka ett hyresoptionskontrakt.
- 4Ställ in hyresavtalets längd. De flesta hyresavtal varar två till fem år. Se till att ge dig själv tillräckligt med tid för att förbättra din kreditprofil så att du kan kvalificera dig för en inteckning i slutet av hyresperioden.
- Du kan till exempel behöva vänta tre år på att en konkurs faller av din kreditrapport. I den här situationen ska du inte underteckna ett tvåårigt hyresavtal.
- Diskutera denna tidsperiod och den finansiella strategi du bör ta med en inteckning mäklare.
- 5Bestäm hyran. Din hyra bör vara högre än marknadsräntan. Beloppet över marknadsräntan kallas hyrpremien och ackumuleras när du hyr. När du köper fastigheten kommer detta ackumulerade belopp att tillämpas på inköpspriset som en hyreskredit.
- Till exempel kan din månadshyra vara 1120€. Kanske 20% av beloppet ackumuleras som din hyreskredit (220€). Efter tre år har du sparat 8060€
- 6Bestäm vem som ansvarar för underhållet. Hyresvärden äger fortfarande huset, så de borde vara ansvariga för underhållet. I hyresförhållanden är dock hyresgästen ibland ansvarig. Du vill att ditt kontrakt tydligt ska ange vem som är ansvarig för vad. Fördela ansvar för följande mellan dig och köparen:
- Rutinmässigt underhåll, som att klippa gräsmattan.
- Stort underhåll, såsom reparation av taket.
- Avgifter för husägare, om tillämpligt.
- Fastighetsskatt.
- Försäkring.
- 7Granska avtalet med en advokat innan du skriver under. Antingen du eller ägaren kan utarbeta kontraktet. Det finns exempelkontrakt online du kan använda. Om säljaren gör upp avtalet, se till att läsa det noggrant och visa det för en advokat.
- Få en hänvisning till en fastighetsadvokat genom att kontakta din lokala eller statliga advokatförening. Planera ett samråd och be advokaten att granska ditt kontrakt innan du skriver under.
Del 4 av 4: att få en inteckning
- 1Kontrollera din kreditpoäng. Du kanske vill hyra för att äga eftersom din kredit inte är tillräckligt stark för att kvalificera dig för en inteckning. Men så småningom måste du förbättra din kreditpoäng så att du kan få en inteckning. Generellt sett behöver du minst 640 för att kvalificera dig för en konventionell inteckning.
- Du kan få en kopia av din kreditpoäng via webbplatser som myfico.com. Tänk på att andra webbplatser som Credit Karma erbjuder Vantage 3,0-poäng, vilket inte används vid hypotekslån.
- Om du har gått in i kreditrådgivning kan en rådgivare också få en kopia av din kreditpoäng.
- Kontrollera dina kreditkort. Ibland listas din poäng på en månadsrapport.
- 2Betala ned skulder. Ingenting kommer att höja din kreditpoäng snabbare än att betala av dina skulder, särskilt kreditkortsskulder. Skapa en budget och håll dig till den. Kom ihåg att göra månatliga betalningar i tid.
- Kreditrådgivning kan också hjälpa dig. En kreditrådgivare kan hjälpa dig att utveckla en budget. De kan också förhandla med kreditkortsföretag för att sänka din ränta och för att avstå från avgifter eller påföljder.
- 3Ta bort felaktig information från din kredithistorik. Dra en gratis kopia av din kreditrapport och gå igenom den. Många rapporter innehåller felaktig information som kan dra ner din poäng. Till exempel kan ett konto felaktigt rapporteras som stängt eller som standard. Din rapport kan också innehålla konton som inte tillhör dig.
- Om du hittar felaktig information, bestrida den med kreditupplysningsföretaget som har fel information. Du kan bestrida online.
- 4Utöva ditt alternativ. Se till att meddela ägaren att du tänker köpa huset. Läs ditt kontrakt för att se hur du behöver utöva alternativet. Kom ihåg att berätta för ägaren före tidsfristen.
- Du kanske också kan förlänga ditt hyresavtal, men säljaren måste komma överens.
- 5Få ett förhandstillstånd för en inteckning. Under förhandsgodkännandeprocessen kommer en hypotekslångivare att granska dina inkomster, tillgångar och månatliga skuldförpliktelser. Fyll i en hypoteksansökan och tillhandahålla stödjande dokument, till exempel dina lönestubbar, W-2-formulär och kontoutdrag. Om det godkänns får du ett brev som berättar hur mycket du kan låna.
- Erhålla förhandsgodkännande högst 60-90 dagar före stängningen. Godkännandet är inte giltigt efter den punkten.
- 6Stäng huset. Innan en bank kommer att låna ut pengar måste de utföra due diligence: utvärdering, inspektion etc. Du kommer att granska villkoren för din inteckning och eventuella upplysningar från säljaren om husets tillstånd. Helst kan du stänga inom 45 dagar efter att du använt ditt alternativ.
I detta arrangemang undertecknar du ett typiskt hyresavtal men får också rätten att köpa bostaden i slutet av hyresperioden.
- Innan du skriver ett hyresavtal bör du träffa en HUD-certifierad bostadsrådgivare för att granska dina alternativ. Det finns till exempel program som hjälper hyresgästerna att övergå till bostadsägande utan att du måste underteckna ett hyresavtal. Ring 800-569-4287 för att hitta närmaste rådgivare.
- Se till att du har hyresförsäkring när du bor i hemmet.
- Tänk noga innan du går in i ett hyresavtal. Om du inte slutar köpa fastigheten kommer du antagligen att förlora både dina alternativpengar och eventuella hyreskrediter som har ackumulerats.
- Gör alltid dina hyresbetalningar i tid. Vissa kontrakt anger att du förverkar några pengar om du missar ens en betalning.
Läs också: Hur ska man svara på en vedergällningsägare?
Frågor och svar
- Jag köpte hyresavtal i ett hem, och i slutet av hyresavtalet kom värderingen tillbaka lägre än den överenskomna köpeskillingen. Go Jag får tillbaka min icke-återbetalningsbara deposition?Besök en fastighetsadvokat och visa dem en kopia av ditt kontrakt. De kan ge dig råd.
Kommentarer (1)
- Artikeln är väldigt informativ och en ögonöppnare för mig. Jag kom hit för att jag funderar på att förvärva egendom genom den processen.
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
