Hur hittar jag gamla zonkoder?

Så gamla zonkoder kan vanligtvis hittas genom att göra en förfrågan hos stadens eller läns områdesstyrelse — Områdesförordningar är en fråga om offentligt register, så gamla zonkoder kan vanligtvis hittas genom att göra en förfrågan hos stadens eller läns områdesstyrelse eller planeringskontor.

Innan du köper fastighet måste du se till att användningen som du vill använda fastigheten överensstämmer med befintliga zonkrav. Detta kan vara en utmaning om den fastighet du har koll på för närvarande är ledig, eller om den befintliga ägaren är engagerad i en avvikande användning. I dessa situationer kan du bland annat behöva hitta gamla zonkoder för att fastställa fastighetens zonhistorik och om din användning av fastigheten skulle vara tillåten.

Del 1 av 3: lära sig tidigare begränsningar för zonindelning

1
Skaffa aktuella fastighetsdokument. Om du vill lära dig mer om en fastighets zonhistorik behöver du vanligtvis veta fastighetens paketnummer eller juridiska beskrivning, som finns på fastighetens handling.
- Handlingar registreras på länsförvaltarens kontor. Du behöver fastighetens adress för att få tillgång till gärningen.
- Vissa länsmäklare eller inspelare har elektroniska databaser med fastighetsinformation som du kan komma åt online.
- Ditt läns skattebedömningskontor kan också ha viktig information om ägandet av fastigheten som kan hjälpa dig i din zonindelning. Du kanske också kan söka i dessa poster online.
2
Slutför en titelsökning på fastigheten. Om du planerar att köpa fastigheten, gör du vanligtvis en titel sökning ändå. Titelsökningen kan meddela dig när och hur den nuvarande ägaren köpte fastigheten, samt tidigare användningar av fastigheten.
- Du kan hyra ett titelsökningsföretag för att göra detta arbete åt dig, men i många fall kan du göra det själv och spara lite pengar.
- Men kom ihåg att om du planerar att göra en titelsökning på egen hand kan det kräva en betydande tidsinvestering, eftersom du kan behöva sortera i olika pappersdokument för hand.
- En titelsökning kan avslöja ett antal problem som rör fastigheten, varav några kan påverka din föreslagna användning. Till exempel kan fastigheten bli föremål för en lättnad av den angränsande fastighetsägaren.
3
Dra arkiverade koder. Områdesförordningar är en fråga om offentligt register, så gamla zonkoder kan vanligtvis hittas genom att göra en förfrågan hos stadens eller läns områdesstyrelse eller planeringskontor. Du kanske också kan hitta arkiverade koder online.
- De flesta städer eller län som har arkiverade koder tillgängliga online visar bara gamla koder som går några år tillbaka. Om du behöver en äldre kod kan du behöva göra en resa till kontoret.
- Vissa städer har också online-kataloger som gör att du kan se zoneringsdokument och historik för en viss fastighet.
- Till exempel har staden Philadelphia ett onlinezoneringsarkiv som låter dig söka efter fastighetsadress.
- När du anger en Philadelphia-adress returneras alla zondokument relaterade till den egenskapen, som du kan visa och skriva ut för dina register.
De flesta städer eller län som har arkiverade koder tillgängliga online visar bara gamla koder som går några år tillbaka.
4
Studera ändrade kategorier och definitioner. Även om det finns grundläggande zonindelningskategorier som är samma stort sett var som helst i USA, kan din specifika stad eller län ytterligare dela upp dessa kategorier för att ta itu med mer specifika användningsområden.
- Områdesbestämmelser kan till exempel kräva att du har en viss mängd parkering utanför gatan för företagskunder, särskilt i stadsdelar med blandad användning som inkluderar både bostäder och kommersiella fastigheter.
- Andra regler för zonindelning, som de som kontrollerar storleken och placeringen av kommersiella skyltar, kan ändras trots att fastighetsindelningen inte gör det.

Del 2 av 3: utvärdering av en fastighets nuvarande användning

1
Tala med den nuvarande ägaren. Ett av de enklaste sätten att ta reda på den aktuella zonindelningen för en fastighet är att prata med den nuvarande ägaren, särskilt om de för närvarande ockuperar och använder fastigheten. Detta kanske inte är till hjälp, men om fastigheten är ledig.
- En ägare av en ledig tomt kommer vanligtvis att göra jobbet för att bestämma fastighetens zonindelning innan de listar den till salu, men det betyder inte att du inte borde kolla in den också.
- Men i många situationer, särskilt om ägaren inte är lokal, kanske du inte kan få mycket information om ledig egendom.
- Ägare som för närvarande använder fastigheten kan vanligtvis ge mer information. Om de till exempel har ansökt om en avvikelse eller deltagit i en områdesförhandling kan de berätta vad som hände.
2
Hämta en kopia av den aktuella zonkartan. Planeringskommissionen eller zonstyrelsen har vanligtvis en kopia av områdeskartan för staden eller länet där fastigheten ligger. Att hitta fastigheten på zonkartan kan ge dig en bättre förståelse för vilka användningar som är tillåtna där.
- När du väl har hittat fastigheten kan du också överväga angränsande zoner. Till exempel, om fastigheten är zonindelad men gränsar till en kommersiell zon, kan det vara lättare att få en avvikelse om det behövs.
- Områdeskartan kan också ge dig en stor bild av förståelsen av grannskapet där fastigheten ligger och vilka typer av fastigheter den gränsar till.
3
Rådgör med en zonbestämmande myndighet. Någon på stads- eller länsplaneringskontoret kan hjälpa dig att tolka områdeskartan, samt ta reda på om den fastighet du tittar på kanske var felindelad. Fel kan inträffa, särskilt i täta områden som innehåller många fastigheter avsedda för flera användningsområden.
- Personalen på stads- eller länsplaneringskontoret är experter på att läsa och tolka områdeskartan, så de borde kunna svara på alla frågor du har.
- Se till att du inte bara förstår hur fastigheten är zonad utan alla villkor som kan gälla för den specifika platsen.
- Om du misstänker att din planerade användning inte överensstämmer med den aktuella zonindelningen, men du fortfarande är intresserad av fastigheten, kan planeringskontorets personal ge dig information om hur du ansöker om en avvikelse eller andra alternativ som är tillgängliga för dig.
Om zonadministratören inte godkänner din begäran har du vanligtvis möjlighet att överklaga den till zonstyrelsen.
4
Kontrollera villkoren för särskild användning. Även om användningen du har planerat för fastigheten passar in i den övergripande kategorin kan din stad eller län ha specifika villkor kopplade till vissa användningsområden. Detta är en särskild risk om fastigheten är zonad för flera användningsområden.
- Beroende på hur länge den nuvarande ägaren har ägt fastigheten kanske de inte ens är medvetna om vissa villkor på fastigheten.
- Detta kan också vara sant om den nuvarande ägaren köpte fastigheten och använde den som den var utan tillägg eller utveckling.
- I andra situationer kan villkoren ha ändrats sedan den nuvarande ägaren köpte fastigheten, men enligt förordningen ska ändringen inte träda i kraft förrän fastigheten säljs.

Del 3 av 3: Tillämpa gamla zonkoder för framtida användningar

1
Kontakta en advokat. Om områdesbilden på fastigheten är komplex kan det hjälpa dig att prata med en lokal advokat som har erfarenhet av dina lokala markanvändningslagar. Advokatavgifterna kan vara branta, men du sparar i allmänhet pengar jämfört med kostnaderna för att bryta mot en zonbestämmelse.
- Du måste hitta en advokat som är väl insatt i din stad eller länets zonförordning och har erfarenhet av planeringskommissionen eller före zonstyrelsen.
- Om du inte känner till några advokater som passar den här profilen kan du fråga en fastighetsmäklare eller annan fastighetsmäklare om de har några rekommendationer.
- En annan plats att kontrollera är webbplatsen för din stat eller lokala advokatsamfund. Där hittar du vanligtvis en sökbar katalog över advokater som är licensierade att träna i dina områden som du kan använda för att hitta någon som skulle fungera för dig.
- Var noga med att ställa alla advokater som du intervjuar specifika frågor om deras bakgrund som arbetar med zonområden. Helst kan du hitta någon som har haft gynnsamma resultat i situationer som liknar din.
2
Bestäm om din föreslagna användning överensstämmer med aktuell zonindelning. Oavsett vad nuvarande eller tidigare ägare har gjort, om din föreslagna användning av fastigheten faller helt inom den nuvarande zonindelningen av fastigheten, kommer du inte att ha några problem.
- Du har redan en bra allmän uppfattning om detta från din forskning om den tidigare och nuvarande zonindelningen av fastigheten.
- Om du har några frågor om hur zonförordningen fungerar i din situation, fråga en advokat eller prata med någon på zonkontoret.
- Tänk på att din användning av fastigheten inte nödvändigtvis bestäms av den tidigare ägarens användning - särskilt om de ansökt om en avvikelse, eller om deras användning har använts i en nyligen antagen förordning.
3
Ta reda på om fastigheten kan vara farfar. Den nuvarande ägaren kan använda fastigheten på ett sätt som inte överensstämmer med den aktuella zonkoden, vanligtvis övergår inte tillstånd för en icke-överensstämmande användning till dig om du köper fastigheten.
- Under vissa omständigheter kan en icke-överensstämmande användning fortsätta som tilldelning till zonkoden som ett undantag, även om fastigheten säljs.
- Din advokat kommer att kunna berätta mer om dessa undantag och analysera om du kan fortsätta med samma avvikande användning som den nuvarande ägaren.
- Om användning av farfar är möjlig beror detta på att egenskapens karaktär löper med fastigheten själv, inte med fastighetens ägande.
- Men om den nuvarande ägaren arbetar under en avvikelse, körs detta med ägaren snarare än med fastigheten själv.
- Även om du kan farfar i din användning, kan du inte vara ablate göra några uppgraderingar till fastigheten eller verksamheten, och det kan finnas ytterligare begränsningar för din användning.
I dessa situationer kan du bland annat behöva hitta gamla zonkoder för att fastställa fastighetens zonhistorik och om din användning av fastigheten skulle vara tillåten.
4
Tala med närliggande fastighetsägare. Om det verkar som om du kommer att behöva ansöka om en avvikelse eller annat villkorligt tillstånd från zonstyrelsen kan det ha en stor skillnad i dina chanser att bli godkända att ha de närliggande fastighetsägarna bakom dig.
- Till exempel, om du planerar att fortsätta samma användning som den nuvarande ägaren, bör grannar som inte påverkades negativt av den nuvarande ägarens verksamhet inte ha några problem med din.
- Du kan också ha lättare att få grannens stöd om du planerar att köpa en ledig tomt. Så länge din användning inte är ovanligt störande, kommer de flesta grannar att tycka att det är att föredra framför en tom tomt.
- Om din användning skulle skilja sig från den nuvarande ägarens vill du betona att din användning kommer att orsaka ett minimum av störningar och förbättra stadsdelens karaktär när du pratar med närliggande fastighetsägare.
5
Överväg om du kan ansöka om en varians. För att ansöka om en avvikelse måste du få rätt formulär från den lokala zonstyrelsen eller planeringskommissionen och skicka in dem för godkännande innan du kan börja använda.
- Timing kan vara viktig här, eftersom du måste äga fastigheten innan du kan ansöka om en zoneringsvarians.
- Du kan dock inte börja din avvikande användning förrän en avvikelse beviljas. Beroende på hur lång tid processen tar kan ditt land sitta i flera månader innan du kan använda det.
- Vanligtvis kommer din begäran att utvärderas av en enda zonbetjäning, som kommer att granska zonbestämmelsen och din egendom och göra ett beslut.
- Om zonadministratören inte godkänner din begäran har du vanligtvis möjlighet att överklaga den till zonstyrelsen.
- Om du tror att du kommer att behöva ansöka om en avvikelse, prata först med din advokat. Om chansen är relativt liten för att en avvikelse kommer att beviljas kan det vara i ditt intresse att hitta en annan egendom utan lika många utmaningar.

Läs också: Hur köper jag ett övergivet hus?

Hur hittar jag gamla zonkoder?

Steg

Del 1 av 3: lära sig tidigare begränsningar för zonindelning

Del 2 av 3: utvärdering av en fastighets nuvarande användning

Del 3 av 3: Tillämpa gamla zonkoder för framtida användningar

Frågor och svar

Läs också: