Hur söker jag specifika prestationsåtgärder från en köpare?
För att söka specifik prestanda från en köpare måste du bevisa att du var redo och villig att avsluta försäljningen.
En försäljning slutförs inte förrän köparen levererar betalning och du levererar den fastighet du säljer. Ibland kan en köpare komma tillbaka från en försäljning. I den här situationen kanske du vill söka "specifik prestanda", vilket är ett domstolsbeslut att genomföra försäljningen. Specifik prestanda är inte alltid tillgänglig, och i vissa stater kan säljare inte få specifik prestanda. Efter ett möte med en advokat kan du lämna in ett klagomål i domstol om specifika prestationer finns tillgängliga.
Del 1 av 4: kontrollera om du kan begära specifik prestanda
- 1Kontrollera ditt kontrakt för tillgängliga lösningar. Specifik prestation är ett botemedel du kan begära från domstolen när du gör det för avtalsbrott. I vissa kontrakt kan du dock ha gått med på en begränsad, exklusiv åtgärd.
- Som säljare kan du till exempel ha gått med på att bara behålla allvarliga pengar om köparen bryter mot köp- och försäljningsavtalet. Om så är fallet kan du inte stämma för specifik prestanda.
- Kontraktet kan emellertid vara tyst om vilka åtgärder du kan få, eller den åtgärd som anges i köp- och försäljningsavtalet kanske inte är exklusiv. I dessa situationer kan du kanske stämma för specifika prestationer.
- 2Leta efter bindande skiljedomsklausuler. Många kontrakt kräver att parterna deltar i skiljeförfarande i stället för att gå till domstol. Om ditt kontrakt har denna klausul kan du vara begränsad i din förmåga att begära specifik prestation genom att gå till domstol. Under skiljedom presenterar du ditt ärende för en skiljeman som sedan fattar ett bindande beslut om vad varje part kommer att behöva göra.
- Även om det kan krävas att du går igenom skiljeförfarande kan du fortfarande få specifik prestanda. Skiljemän har en bred förmåga att erbjuda lättnad till det vinnande partiet. Detta inkluderar ofta förmågan att kräva specifik prestanda.
- 3Analysera om kontraktet är giltigt. Du kan inte stämma för avtalsbrott om inte ditt kontrakt var giltigt. För att söka specifik prestanda måste avtalsvillkoren vara tillräckligt bestämda: namnen på säljaren och köparen, inköpspriset, datum och tid för leverans och en beskrivning av fastigheten.
- Alla händelser måste också ha uppfyllts. Ett fastighetskontrakt har många oförutsedda utfall. Kontraktet kan till exempel ha varit beroende av att köparen fick finansiering. Om de inte kunde få finansiering är kontraktet inte giltigt.
- Om inte ens en beredskap uppfylls är kontraktet inte giltigt och du kan inte stämma.
- 4Identifiera användbara dokument. För att söka specifik prestanda från en köpare måste du bevisa att du var redo och villig att avsluta försäljningen. Gå igenom ditt köp- och försäljningsavtal och kontrollera om du var tvungen att göra före utgångsdatumet.
- Du kan till exempel behöva visa köparen att du har en marknadsförbar titel (utan några defekter) genom att köpa en titelrapport. Du bör samla in dessa dokument.
- Köp- och försäljningsavtalet kan också ha krävt att du utför vissa reparationer innan du stänger. Dokumentera att dessa reparationer har gjorts - ta bilder eller video, eller få entreprenören att svära en förklaring om detta.
- 5Diskutera dina alternativ med en advokat. Att söka specifika resultat som säljare är sällsynt. I själva verket förbjuder vissa stater säljare att söka specifik prestanda. Av den anledningen bör du få en remiss till en advokat och fråga om det finns en åtgärd.
- Allt går inte förlorat om du inte kan stämma för specifik prestanda. Istället kan du stämma pengar om du slutligen sålde huset till en tredje part för mindre än avtalspriset.
- Till exempel, om ditt kontrakt var på 187000€ men du bara kunde sälja huset till en tredje person för 149000€, skulle du kunna stämma för 37300€ skillnaden.
Specifik prestanda är inte alltid tillgänglig, och i vissa stater kan säljare inte få specifik prestanda.
Del 2 av 4: lämna in din rättegång
- 1Skapa ett klagomål. Du kommer att inleda rättegången genom att utarbeta och lämna in ett "klagomål" till domstolen. I det här dokumentet måste du identifiera dig själv som "käranden", köparen som "svarande" och sedan förklara hur köparen bryter mot avtalet. Du ställer också ditt krav på specifik prestanda.
- Din domstol kan ha skrivit ut formulär "fyll i tomma" som du kan använda för att skapa ett klagomål. Du kan söka på domstolens webbplats efter ett formulär.
- Om inget formulär finns tillgängligt, leta efter en bok med juridiska formulär för att hitta ett exempel på klagomål som du kan använda som en guide för att skriva din egen.
- 2Hitta rätt domstol. Du kan inte stämma svaranden i någon domstol. Istället måste du stämma köparen i en domstol som har makt över honom eller henne. Generellt kan du stämma i det län där köparen bor eller i det län där försäljningen skulle äga rum.
- Du bör också kontrollera om du behöver väcka din rättegång i en "rättvisedomstol". De flesta stater har slagit samman sina aktiedomstolar med sina juridiska domstolar. Vissa stater, som Illinois och Delaware, upprätthåller dock fortfarande separata rättighetsdomstolar (kallade "chancery" -domstolar). Om du ber om specifika prestationer bör du lämna in ditt klagomål vid kansleriet.
- Besök webbplatsen för ditt stats domstolssystem för att se om domstolar bryts upp mellan lag (eller "civil") och rättvisa ("kansler") domstolar.
- Kontrollera också ditt kontrakt för en platsbestämning. Många kontrakt, särskilt sådana med stora företag, kommer att ha bestämmelser som kräver att du lämnar in ditt ärende vid en specifik statsdomstol.
- 3Skicka in ditt klagomål. Gör flera kopior av ditt klagomål och ta originalet (och kopiorna) till domstolstjänstemannen. Be att lämna in. Du bör behålla minst ett exemplar för dina register.
- Du kommer antagligen att behöva betala en ansökningsavgift, som varierar beroende på domstol. Du bör kontakta domstolstjänstemannen för att kontrollera.
- 4Meddela köparen din rättegång. Köparen behöver meddelas om din stämning så att han eller hon kan svara. Du måste skicka en "kallelse" som berättar för köparen hur mycket tid de har att lämna in sitt svar. Du kan få kallelsen från domstolstjänstemannen. Ordna så att kallelsen delges tillsammans med en kopia av ditt klagomål.
- I allmänhet kan tjänsten endast utföras av någon 18 år eller äldre som inte ingår i stämningen. Du kan inte göra service själv. Istället kan du kanske betala sheriffen för att göra handleverans, eller så kan du hyra en privat processserver. Processervrar tar vanligtvis 34€-75€ per tjänst.
- Din server måste fylla i ett "bevis på tjänsten" eller "tjänstemannaskap" som du kan få från domstolstjänstemannen. Servern returnerar formuläret till dig när tjänsten har gjorts. Förvara en kopia för dina register och arkivera originalet till domstolen.
- 5Läs köparens svar. När du meddelat meddelandet har köparen en begränsad tid att svara. Generellt har de 30 dagar eller så. Du bör få en kopia av alla inkomna svar. Köparen kommer antagligen att lämna in ett "svar". I det här dokumentet kommer han eller hon att svara på varje anklagelse som du gjorde i ditt klagomål, antingen erkänna, förneka eller hävda otillräcklig kunskap för att erkänna eller förneka varje anklagelse.
- Den tilltalade kan också svara genom att lämna in sina egna rättsliga anklagelser mot dig. Denna process, kallad att göra ett motkrav, kommer att leda till att du blir svarande om och när dessa påståenden väcks.
- Svaret kan innehålla andra försvar, eftersom du stämmer för specifik prestanda. Till exempel kan köparen hävda att du begick bedrägeri och därför inte skulle kunna få ett rättvist botemedel.
Om ditt kontrakt har denna klausul kan du vara begränsad i din förmåga att begära specifik prestation genom att gå till domstol.
Del 3 av 4: förbereder sig för rättegång
- 1Begär användbar information från köparen. När köparen har svarat på stämningen kan du begära information från köparen i "upptäckt". Det finns många olika upptäcktstekniker tillgängliga. Du kanske inte använder dem alla, eftersom kontrakttvister kan vara ganska enkla. Du kan dock begära följande:
- Du kanske vill skicka en begäran om inträde på köparen och be honom eller henne att bekräfta att köp- och försäljningsavtalet är äkta. Detta sparar tid vid rättegången.
- Om köparen hävdar att du begått bedrägeri, bör du begära alla dokument som innehåller den förmodade bedrägliga informationen.
- Du bör också be i ett "förhör" om namnen på alla personer som har relevanta bevis.
- Ett av de mest kraftfulla upptäcktsverktygen är depositionen. Under depositioner kommer du att genomföra personliga intervjuer med vittnen och fester. Svaren under dessa intervjuer kommer att ges under ed och de kan användas i domstol.
- 2Motsätta sig ett förslag till sammanfattande dom. Så snart upptäckten avslutas kommer svaranden sannolikt att lämna in en begäran om sammanfattande dom, som uppmanar domstolen att omedelbart avsluta tvisterna och döma till deras fördel. För att lyckas måste svaranden visa domaren att det inte finns någon verklig fråga om materiella fakta och att de har rätt till dom enligt lag. Med andra ord måste svaranden visa att även om varje faktiskt antagande görs till din fördel, skulle du fortfarande förlora vid rättegången.
- För att försvara dig mot denna rörelse kommer du att lämna in en av dina egna. Din motion kommer att visa domstolen att det fortfarande finns fakta som måste lösas vid rättegången. Du kommer att visa detta genom att skicka in bevis och förklaringar för att säkerhetskopiera dina anspråk.
- Om motärenden gjordes mot dig kanske du vill lämna in din egen begäran om sammanfattande bedömning för att försöka avsluta tvisten i dessa frågor.
- 3Försök att lösa. Om ditt ärende överlever en sammanfattande dom kan du överväga att avgöra före rättegången. Försök kan vara otroligt dyra och tidskrävande. Ofta är de tilltalade villiga att lösa för att undvika dessa kostnader. Starta förlikssamtal genom informella konferenser med den andra parten.
- Om informella förhandlingar inte fungerar, försök medling. Under medling kommer en neutral tredje part att sitta med båda parter för att försöka hitta gemensamma grunder. Förmedlaren kommer inte att sprida sina egna åsikter och kommer inte att ta sida.
- Om medling misslyckas, försök med icke-bindande skiljedom. Under skiljedom kommer en domarliknande tredje part att höra bevis från båda parter. Därefter kommer skiljedomaren att utarbeta ett yttrande som anger vem han eller hon tycker ska vinna målet och varför. Eftersom detta är icke-bindande skiljedom, kommer ingen part att behöva följa skiljedomarens åsikt om de inte går med på att vara bundna.
- 4Organisera dina bevis. Du bör titta igenom dina papper och komma med en lista över vittnen och dokument som hjälper till att bevisa att köparen har brutit mot avtalet. Du kommer att bli ett vittne. Du kan vittna om att skapa avtalet och hur du lärde dig att köparen inte skulle genomföra försäljningen.
- Du måste också införa ditt köp- och försäljningsavtal som bevis. Du bör sätta en utställningsdekal på den så att du kan bevisa den. Du kan hitta utställningsdekaler i en kontorsvaruaffär eller genom att fråga domstolstjänstemannen.
- 5Delta i alla slutliga förhör. Innan rättegången börjar kommer din domare att samla båda parter för att diskutera rättegångsprocessen och schemat. Under detta möte kommer domaren att skapa en provkarta och schema med inlägg från dig och svaranden. Det är viktigt att ta upp varje fråga du vill diskutera vid rättegången under detta möte. Om en fråga misslyckas med att göra det enligt tidtabellen kanske domaren inte tillåter dig att argumentera om det under rättegången.
- 6Observera en rättegång. Om du har en advokat bör han eller hon hantera alla aspekter av rättegången. Men om du representerar dig själv skulle du ha nytta av att sitta i en rättegång. Rättssalar är i allmänhet offentliga, så du bör stanna in och se om någon rättegång pågår. Sitt i ryggen och var uppmärksam på följande:
- Hur parterna agerar. Var sitter de? Hur vänder de sig till domaren? Var står de när de ifrågasätter ett vittne?
- Hur vittnen vittnar. Vilka typer av frågor ställs? Hur är vittnen klädda?
I den här situationen kanske du vill söka "specifik prestanda", vilket är ett domstolsbeslut att genomföra försäljningen.
Del 4 av 4: gå till domstol
- 1Fråga dina vittnen. Du kan ha vittnen med användbar information. Till exempel kan din fastighetsmäklare ha upptäckt att köparen avbröt försäljningen. Du kan behöva agenten för att vittna om vad som sagts.
- Kom ihåg att inte ställa dina vittnen ledande frågor. En ledande fråga föreslår sitt eget svar och kan i allmänhet besvaras med "ja" eller "nej".
- Se Frågevittnen när du representerar dig själv för mer information om hur du kan ifrågasätta vittnen.
- 2Vittna för dina egna räkning. Du måste också vittna. Utan advokat kan du förmodligen leverera ditt vittnesbörd till domaren i form av ett tal. Köparens advokat kommer emellertid fortfarande att kunna förhöra dig. Kom ihåg följande tips för en framgångsrik korsförhör:
- Berätta alltid sanningen. Du kommer att avlägga en ed för att säga sanningen, så kom ihåg att följa den.
- Lyssna noga på frågan. Om du inte kan förstå frågan, be sedan om att den omformuleras eller upprepas.
- Gissa inte eller ge uppskattningar. Du kan säga "Jag vet inte" eller "Jag kommer inte ihåg det."
- Håll dig lugn. Om du blir skramlad, kommer du inte att se lika trovärdig ut som om du förblev lugn. Även om försvaret kan försöka skramla över dig, inser att det inte är personligt. Andas djupt och känner dig inte rusad.
- Undvik humor. Behandla tillfället på allvar.
- 3Korsförhöra köparens vittnen. När du har lagt fram ditt ärende får köparen gå på andra plats. Köparen kan sätta på vittnen, beroende på deras försvar.
- Till exempel, om svaranden hävdar att du använde en falsk framställning för att få dem att underteckna avtalet, kan någon vittna om vad du påstås ha sagt.
- 4Leverera ditt avslutande argument. Eftersom du söker ett rättvist botemedel kommer en domare (inte en jury) att pröva ditt ärende. Du kommer att göra ditt avslutande argument till domaren. Kom ihåg att slå alla dina poäng:
- Du hade ett giltigt kontrakt eftersom alla oförutsedda förhållanden var uppfyllda och kontraktet var tillräckligt klart.
- Du var redo och villig att avsluta försäljningen.
- Köparen har brutit mot avtalet utan någon motivering.
- Alla köparens försvar är falska eller obevisade.
- Du har rätt till specifik prestation.
- 5Få dom. Domaren kan avgöra dom omedelbart, eller domaren kan ta frågan under rådgivning och meddela en dom senare. Om du vinner kan domaren planera datumet då försäljningen måste avslutas.
- Om du förlorar bör du överväga att överklaga. Med ett överklagande ber du en högre domstol att upphäva domen eftersom domaren gjorde ett misstag. Du har en begränsad tid för att lämna in ett meddelande om överklagande (vanligtvis 30 dagar eller mindre), så prata snabbt med en advokat och diskutera om du ska överklaga.
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
