Hur söker jag specifika prestationsåtgärder från en säljare?

För att söka särskild prestation från en säljare, bör du lämna in ett klagomål till rätt domstol, som kommer att inleda rättegången.

När du stämmer för avtalsbrott kan du i allmänhet stämma för ersättning för pengar. Under vissa omständigheter kan du dock stämma för "specifik prestation", vilket innebär att domaren beordrar säljaren att faktiskt genomföra avtalet och överföra fastigheten till dig. Var dock medveten om att specifik prestanda är ett sällsynt botemedel, särskilt från en säljare. För att söka särskild prestation från en säljare, bör du lämna in ett klagomål till rätt domstol, som kommer att inleda rättegången.

Del 1 av 4: bygga ditt fall

1
Få din kopia av kontraktet. Specifik prestation är ett botemedel mot ett kontraktsbrott. Du bör få din kopia av kontraktet och granska det.
- Vissa kontrakt kan vara muntliga. Du kunde ha gjort ett muntligt avtal för att köpa en målning från någon. I den här situationen bör du sätta dig ner och skriva ut vad du kommer ihåg om villkoren i avtalet: när försäljningen skulle äga rum, dess plats, vad som sagts etc.
- Fastighetskontrakt kan dock inte vara muntliga. Enligt varje stats lagen om bedrägerier måste fastighetsavtal vara skriftliga. Av denna anledning måste du ha ett skriftligt avtal för att stämma för specifika prestationer av fastigheter.
2
Hitta vilka lösningar ditt kontrakt tillåter. Du kan komma överens om i avtalet att begränsa de lösningar som finns tillgängliga som köpare. Kontraktet kan till exempel begränsa din åtgärd till återbetalning av de allvarliga pengar du satte in. Du kan inte söka specifika prestationer om du samtycker till ett annat exklusivt botemedel i avtalet.
- Ditt kontrakt kan dock vara tyst om vilka åtgärder som finns tillgängliga när säljaren bryter avtalet. I den här situationen kan du kanske söka specifik prestanda.
3
Kontrollera om kontraktet är giltigt. Innan du kan stämma måste du veta om ditt kontrakt är giltigt. Fastighetskontrakt innehåller till exempel många "oförutsedda utfall". Detta är villkor som måste uppfyllas innan fastighetsavtalet är giltigt och bindande. En beredskap är att köparen måste ha finansiering.
- Avtalsvillkoren måste också vara tillräckligt tydliga för att kunna vinna specifika resultat. Avtalet ska identifiera säljaren, köparen, köpeskillingen, fastigheten samt tid och sätt att betala.
- Du måste också ha betalat tillräcklig "ersättning" innan du kan söka specifika resultat. I allmänhet, om inköpspriset är rimligt med tanke på fastigheten och dess läge, kommer det att vara tillräcklig hänsyn.
4
Analysera om objektet är unikt. Du har inte rätt till specifik prestation som rättighet. I själva verket anser många stater att det är ett "extraordinärt" botemedel som domaren endast kan använda om penningersättning inte är tillräcklig. Vanligtvis är penningskador otillräckliga när objektet du försöker köpa är unikt.
- Beroende på omständigheterna kan fastigheter, konstverk och sentimentala minnesmärken vara unika så att du kan söka specifik prestanda för dessa saker.
- En domstol kommer emellertid inte att bevilja specifikt utförande av ett anställningsavtal, även om den anställde är "unik", eftersom att tvinga någon att arbeta är för mycket som slaveri. Istället kan domstolen meddela ett föreläggande, som skulle hindra personen från att arbeta för någon annan under en viss tid.
5
Samla bevis på att du var redo att utföra. Du måste visa domstolen att du var redo och villig att genomföra avtalet innan säljaren backade. För att till exempel få ett konkret genomförande av ett fastighetskontrakt behöver du bevis på att du hade tillräcklig finansiering.
- Samla pappersarbete som visar din finansiering eller bevis på att du hade tillräckligt med pengar för att genomföra köpet.
6
Träffa en advokat. Eftersom specifikt resultat vanligtvis inte beviljas bör du träffa en advokat för att diskutera ditt ärende innan du väcker talan. Advokaten kan ge dig råd om huruvida specifik prestation är ett legitimt botemedel mot din tvist.
- Du kan få en remiss till en advokat genom att kontakta din stats advokatförening och be om en remiss.
- När du har fått namnet på en advokat, ring och be om att boka ett samråd. Fråga i förväg hur mycket advokaten tar ut.

Du kan inte söka specifika prestationer om du samtycker till ett annat exklusivt botemedel i avtalet.

Del 2 av 4: lämna in din rättegång

1
Utarbeta ett klagomål. Du börjar en rättegång genom att lämna in ett "klagomål" för avtalsbrott hos domstolen. I det här dokumentet identifierar du dig själv och säljaren och förklarar omständigheterna i tvisten. Du berättar också för domaren vilket botemedel du vill ha: specifik prestanda.
- Många domstolar har skrivit ut "fyll i tomma" klagomålsformulär som du kan använda. Alternativt kan du hitta ett exempel på klagomålsformulär i en bok med inlämningsformulär och använda det som en mall när du utarbetar din egen.
- Se till att bifoga en kopia av kontraktet till ditt klagomål.
2
Lämna in klagomålet till rätt domstol. Specifik prestanda är ett "rättvist" botemedel. Beroende på din stat kan du behöva lämna in ditt klagomål vid en aktie- eller kansleri, eftersom dessa domstolar inrättades för att bevilja rättvisa rättsmedel såsom specifik prestation.
- De flesta stater har dock slagit samman sina aktierätter med sina domstolar, så du behöver bara lämna in ditt klagomål till den lokala domstolen där fastigheten finns. Om du stämmer för specifikt utförande av något annat än fastigheter, ska du lämna in en domstol där svaranden bor eller bedriver verksamhet.
- Kontrollera webbplatsen för din lokala domstol för att se om det finns separata domstolar för lag- och kanslerier eller om de har slagits samman.
3

Betala din arkiveringsavgift. Det kommer antagligen att finnas en ansökningsavgift. Du bör kontakta domstolen i förväg för att kontrollera beloppet och godtagbara betalningsmetoder. Om du inte har råd med avgiften, be domstolen om ett formulär för avgiftsavstående.
4
Ge säljaren besked om din rättegång. Säljaren måste veta att han eller hon stäms så att de kan svara. Du kan meddela detta genom att delge en "kallelse", vilket är ett juridiskt dokument du kan få från domstolstjänstemannen. Du bör också skicka en kopia av ditt klagomål tillsammans med kallelsen.
- Generellt kan du inte göra service själv. Istället behöver du någon 18 år eller äldre, som inte ingår i stämningen, för att leverera stämningen och klagomålet till säljaren.
- Du kan hyra en privat processerver för leverans. (Kontrollera i din telefonbok). Eller så kan du få länsheriffen eller en annan vuxen att göra handleverans.
5
Läs säljarens svar. Efter att ha fått ett meddelande har säljaren i allmänhet cirka 30 dagar på sig att lämna in ett svar, och en kopia ska skickas till dig. Om du har en advokat får advokaten kopian. Vanligtvis kommer säljaren att lämna in ett "svar". I det här dokumentet erkänner eller förnekar han eller hon varje anklagelse du har gjort. Dessutom kan svaranden lämna in motkrav, vilket är anklagelser mot dig.
- I en rättegång som begär specifika prestationer, kan en svarande också ta upp vissa försvar som de inte kunde ta upp om du sökte pengar. De kan till exempel hävda att vederlaget är otillräckligt, att det inte finns något kontrakt på grund av ett misstag eller att avtalet är för vagt. De kan också hävda att domstolen skulle ha problem med att övervaka den specifika prestationen.

För att till exempel få ett konkret genomförande av ett fastighetskontrakt behöver du bevis på att du hade tillräcklig finansiering.

Del 3 av 4: förbereder sig för rättegång

1
Skicka ett meddelande om beredskap. Du måste förhindra att säljaren överför fastigheten till någon annan. Om fastigheten är fastighet, kan du gå till Recorder of Deeds Office och lämna in ett "meddelande om lis pendens" på fastigheten. Detta meddelande berättar för personer som undersöker fastighetens titel att egendomen är föremål för en pågående rättegång. Du kommer att behöva förse registreringen av handlingar med följande information:
- domstolen där du har väckt talan
- namnen på parterna (du och säljaren)
- det datum du ingav rättegången
- en beskrivning av fastigheten
- ett uttalande om att du söker specifikt utförande av ditt fastighetskontrakt
2
Begär information i "upptäckt. " Ett brott mot kontrakttvist är förmodligen ganska enkelt. Domstolen kommer att fokusera på det skriftliga avtalet och huruvida det är tillräckligt klart, vilket krävs för specifika prestationer. Men du kanske fortfarande kan få användbar information från säljaren med hjälp av upptäcktstekniker.
- Du kan till exempel använda en begäran om inträde för att be säljaren att godkänna att din kopia av kontraktet är äkta. Du bifogar en kopia av ditt kontrakt till begäran.
- Ett annat alternativ är att begära handlingar från svaranden. Om din begäran är relevant måste den andra parten i allmänhet tillhandahålla de dokument du begär. Du kan be om kontrakt, e-postmeddelanden och kontoutdrag, för att nämna några.
- Du kan också skicka ett "förhör" till säljaren och be att han eller hon skickar en lista med namnen på alla vittnen som säljaren avser att kalla som vittne.
- Du kan också välja att göra depositioner, som är personliga intervjuer med parter och vittnen. Dessa intervjuer genomförs under ed och svar kan användas i domstol.
3
Motsätta sig ett förslag till sammanfattande dom. Så snart upptäckten avslutas kommer de flesta tilltalade att lämna in en begäran om sammanfattande dom, där man uppmanar domstolen att omedelbart avsluta tvisterna och besluta till deras fördel. För att lyckas måste svaranden visa domaren att det inte finns några verkliga frågor om materiella fakta och att de har rätt till dom enligt lag. Med andra ord kommer svaranden att bevisa att även om alla faktiska antaganden görs till din fördel, kan du fortfarande inte vinna.
- För att motsätta dig denna rörelse kommer du att lämna in en egen rörelse. Inom din motion kommer du att visa domaren hur det finns verkliga faktiska tvister som måste lösas vid rättegången. Du kommer att göra detta genom din rörelse, utställningar och förklaringar.
- Om den tilltalade lämnar in ett motkrav mot dig kan du välja att lämna in en begäran om egen bedömning.
4
Försök att lösa. Om ditt ärende fortsätter efter den sammanfattande bedömningsfasen kanske du vill överväga att lösa före rättegången. Rättegång kan vara en dyr och tidskrävande strävan. Ofta är en tilltalad villig att lösa för att minimera sina rättstvistskostnader och spara en del av den tiden. När du försöker bosätta dig, börja med att delta i informella diskussioner för att försöka räkna ut dina skillnader.
- Om informella diskussioner inte fungerar, försök medling. Under medlingen kommer en neutral tredje part att sätta sig ner med båda parter för att försöka hitta gemensamma grunder. Förmedlaren kommer inte att sprida sina egna åsikter och kommer inte att ta sida.
- Om medling inte lyckas, pröva skiljeförfarande. Under skiljedom kommer en domarliknande tredje part att höra argument från båda parter. När varje part har lagt fram sitt fall kommer skiljemannen att ta ställning och bedöma ärendet.
5
Organisera dina bevis. För att förbereda dig för din rättegång bör du titta på alla dina bevis och se vad som är till hjälp. Identifiera viktiga vittnen och dokument. Till exempel måste du säkert vittna om hur avtalet bildades och hur säljaren bröt det.
- Skapa också utställningar. Du kommer att vilja presentera en kopia av ditt köp- och försäljningsavtal som bevis, så skaffa en utställningsdekal och bifoga den till den första sidan i kontraktet. Du kan få dessa klistermärken från kontorsbutiker. Förvandla alla andra användbara dokument till en utställning på samma sätt.
- Domaren ger dig en tidsfrist för att överlämna kopior av alla utställningar till säljaren. Se till att du inte missar deadline.

Sentimentala minnesmärken vara unika så att du kan söka specifik prestanda för dessa saker — Beroende på omständigheterna kan fastigheter, konstverk och sentimentala minnesmärken vara unika så att du kan söka specifik prestanda för dessa saker.

Del 4 av 4: gå till rättegång

1
Presentera dina bevis. Som den som väcker talan går du först. Juryer är inte tillåtna när de söker ett rättvist botemedel som specifika prestationer, så en domare kommer förmodligen att höra din tvist istället för en jury.
- Domaren kanske inte vill inleda uttalanden; istället kan du hoppa in genom att presentera dina vittnen.
2
Vittna för dina egna räkning. Om du har en advokat kommer han eller hon att ställa frågor. Om inte, kan domaren låta dig avge ditt vittnesbörd i form av ett tal. Var dock beredd på att säljarens advokat korsförhör dig.
- Under korsförhör, försök att slappna av så mycket som möjligt. Det här kan vara svårt, men om du verkar skramlad eller nervös verkar du inte vara ett trovärdigt vittne.
- Tänk alltid innan du svarar. Upprepa frågan i ditt sinne och forma dina ord noggrant.
- Kom ihåg att alltid berätta sanningen. Om du inte vet svaret på något, så säg "Jag vet inte."
3
Korsförhöra säljarens vittnen. Säljaren får sätta på sitt fodral när du är klar. Du bör förvänta dig att säljaren vittnar, även om det också kan finnas ytterligare vittnen, beroende på omständigheterna.
- Precis som säljaren fick förhöra dina vittnen kan du förhöra deras. Se Frågevittnen när du representerar dig själv för mer information.
4
Gör ett avslutande argument. Eftersom få fakta är ifrågasatta kommer rättegången främst att fokusera på lagen. När alla bevis har presenterats kommer domaren antagligen att låta dig göra ett argument för att förklara varför du har rätt att vinna. Kom ihåg vad du har att bevisa:
- Du hade ett giltigt avtal med säljaren. Alla oförutsedda utgifter hade uppfyllts.
- Kontraktet var tillräckligt klart, så specifika prestationer är ett godtagbart botemedel.
- Säljaren hade ingen legitim ursäkt för att inte gå igenom försäljningen.
- Du var redo och villig att betala. Du hade ordentlig finansiering.
5
Ta emot domarens beslut. Efter att ha hört alla bevis kan domaren meddela en omedelbar dom, eller så kan domaren ta upp frågan. Beroende på dom kan följande hända:
- Om du förlorar kan du tänka på att överklaga. Diskutera detta alternativ med en advokat. När du överklagar ber du en högre domstol att upphäva domen eftersom domaren gjorde ett misstag.
- Om du förlorar måste du antagligen också ta bort lis pendens, eftersom rättegången är över. Alternativt kan säljaren behöva lämna in en motion för att få bort den.
- Om du vinner kan domaren ange ett datum för att du ska avsluta försäljningen.

Läs också: Hur får man ett borrtillstånd?

Hur söker jag specifika prestationsåtgärder från en säljare?

Steg

Del 1 av 4: bygga ditt fall

Del 2 av 4: lämna in din rättegång

Del 3 av 4: förbereder sig för rättegång

Del 4 av 4: gå till rättegång

Frågor och svar

Kommentarer (1)

Läs också: