Hur byter man kontrakt när man köper ett hus?
Istället för att lita på en advokat eller transportör för att utbyta avtal med säljarens advokat, bör du kontakta advokaten själv.
I Storbritannien "byter du kontrakt" efter att du har identifierat ett hus eller en lägenhet som du vill köpa och har gjort ett erbjudande som har accepterats. När du har undertecknat avtalet kommer advokaterna för både köparen och säljaren att läsa avtalen för varandra via telefon. Detta kallas "utbyta kontrakt" och syftet är att se till att kontrakten är desamma. Innan avtal utbyts kan endera parten dra sig ur försäljningen utan allvarliga påföljder. Utbyte av kontrakt binder emellertid parterna till försäljningen.
Metod 1 av 3: använda en advokat för att utbyta kontrakt
- 1Håller med om ett pris. Det första steget är att göra ett erbjudande till säljaren och komma överens om pris.
- Gör också ett avtal om att allt ska fixas eller att inventarier läggs till fastigheten. Till exempel, om du går med på att köpa en lägenhet förutsatt att ägaren byter ut brickor i badrummet, se till att du förstår att dessa ändringar är en del av kontraktet.
- 2Välj mellan en advokat eller en transportör. Du behöver någon för att utarbeta kontraktet och utföra relevanta sökningar på fastigheten. Följaktligen bör du anställa en advokat eller en transportör. Båda kan hjälpa till med pappersarbetet, men det finns skillnader mellan dem.
- En advokat är en licensierad advokat, medan en transportör inte är det. Ändå är transportörer specialiserade på fastigheter och måste vara medlemmar i rådet för licensierade transportörer.
- Du bör överväga en transportör om du försöker spara pengar. Transportföretag är i allmänhet billigare än advokater.
- Du bör använda en advokat om överföringen är komplicerad. Många komplikationer kan uppstå under en hemtransaktion. En kvalificerad advokat är nödvändig om något av följande gäller:
- en gränstvist
- en hyresförlängning som en del av transaktionen
- säljarna skiljs
- 3Hitta en advokat eller transportör. Det finns flera sätt att hitta en advokat eller transportör. Ofta kommer din fastighetsmäklare att göra en rekommendation. Du behöver dock inte anställa den som rekommenderas. I många situationer får fastighetsmäklaren en provision för att göra rekommendationen. Istället kan du söka efter en advokat eller transportör på egen hand.
- Om du får en inteckning kan du behöva använda en advokat eller transportör som godkänts av hypotekslångivaren. Du kan behöva betala bankens representationsavgift om du väljer att inte göra det.
- Du kan hitta en advokat eller transportör lokalt. Du kan till exempel ha använt en advokat för att hjälpa dig att skriva ett testamente. Om så är fallet kan du fråga om han eller hon kan hjälpa dig med utbytet av kontrakt.
- Du behöver inte arbeta med en lokal advokat eller transportör. Istället kan du använda en online transportör. Dessa företag kommer att arbeta med dig helt online. Du kommunicerar via e-post eller telefon och du kan komma åt din fil via deras webbaserade system. Online transportörer är vanligtvis billigare; de är dock inte lämpliga för att hantera komplicerade juridiska frågor, för vilka du behöver en advokat.
- För att hitta en advokat, besök webbplatsen för Council for Licensed Conveyancers eller Law Society.
- För att hitta en transportör kan du jämföra offertar genom att besöka webbplatsen för husägare Alliance Conveyancing.
- 4Hyra advokat / transportör. Eftersom du förmodligen kommer att byta kontrakt mellan sju och tjugoåtta dagar innan du är klar, bör du inte vänta till sista minuten innan du anställer en advokat. Nå istället så snart du gör ett erbjudande om en fastighet. Kontakta dem i förväg och ställ några frågor:
- Hur mycket erfarenhet har de att utbyta kontrakt? Du kommer att vilja anställa någon med tillräcklig erfarenhet så att inget går fel.
- Kommunicerar de via e-post? Du vill ha någon som du lätt kan nå, särskilt när du närmar dig dagen för försäljningen. Advokater är ibland svåra att kontakta, så om du vill anställa en advokat, se till att du förstår deras policy för kundkommunikation.
- Vad tar de ut? Du kan jämföra butiken genom att kontakta några advokater och samla in deras avgiftsinformation.
Om så är fallet kan du fråga om han eller hon kan hjälpa dig med utbytet av kontrakt. - 5Få din finansiering i ordning. Du bör ha din finansiering uppradad innan du byter kontrakt. När du anställer en advokat eller transportör kan den här personen titta igenom inteckningsdokumenten för att se till att du förstår villkoren. Innan du byter kontrakt måste du ha följande:
- Ett skriftligt erbjudande om inteckning.
- Pengar avsatta för inteckning.
- 6Läs avtalet. Din advokat eller transportör kommer att utarbeta ett utkast till kontrakt och samarbeta med säljarens advokat för att ta itu med problem. Innan du byter kontrakt bör du läsa det noggrant. Om du har några frågor om termer som du inte förstår, fråga din advokat.
- Efter att ha läst avtalet bör du sedan underteckna det.
- 7Börskontrakt. Vanligtvis utbyts kontrakt genom att båda advokaterna läser upp kontrakten för varandra via telefon. Denna avläsning registreras.
- Syftet med att läsa av kontrakten för varandra är att se till att de är identiska.
- Efter att ha bekräftat att de är identiska skickar advokaterna omedelbart sin kopia av kontraktet till den andra advokaten via posten.
Metod 2 av 3: utbyte av kontrakt utan inhyrd hjälp
- 1Tänk två gånger. Det är lagligt att köpa ett hus i Storbritannien utan hjälp av en advokat eller transportör. Du kan dock bara göra det om du inte tar en inteckning.
- Att gå ensam är också svårt. Du kanske upptäcker att du behöver anställa en advokat eller transportör för att få svar på dina frågor. I den här situationen kanske du är bättre att anställa en professionell från början.
- 2Utarbeta kontraktet. Om du fortsätter utan advokat är du ansvarig för att utarbeta ditt eget kontrakt. Säljarens advokat kommer också att utarbeta ett utkast till avtal som skickas till dig. Du kan sedan använda detta kontrakt som utgångspunkt.
- Läs utkastet till kontrakt noggrant. Du kommer att vilja se till att den innehåller alla de villkor som du godkände med säljaren. Till exempel:
- pris
- eventuella utlovade reparationer eller tillägg till fastigheten
- hyresavtalets längd, om fastigheten är ett hyresavtal
- Gör invändningar. Om du ser något i kontraktet som är fel, kontakta säljarens advokat. Du kan behöva gå fram och tillbaka många gånger och ändra kontraktet varje gång.
- Läs utkastet till kontrakt noggrant. Du kommer att vilja se till att den innehåller alla de villkor som du godkände med säljaren. Till exempel:
- 3Utför fastighetssökningar. När du har gjort ett erbjudande måste du utföra flera fastighetssökningar. Du bör åtminstone utföra följande:
- Lokal myndighetssökning. Denna sökning visar vilka planer myndigheten har för din fastighet. Det kan till exempel finnas en plan för att bygga en väg. Du bör söka innan du undertecknar avtalet. Lokala myndighetssökningar kostar £ 70-400 och det kan ta sex veckor att få.
- Chancel search. Denna sökning är nödvändig för att avslöja om det finns potentiella medeltida skulder på fastigheten som var avsedda för reparation av kyrkan. Du bör kontrollera om ansvaret har listats i fastighetsregistret.
- Miljösökning. Du bör få den här sökningen för att avslöja förorenad mark, inklusive deponier. Sökningen ger också detaljerade översvämningsförutsägelser och grundstabilitetsfrågor. Du kan få detta från antingen Ground sure eller Landmark och kostar £ 50-60.
- Vattenmyndighetens sökning. Det kostar cirka 50-75 £ men är nödvändigt för att ta reda på var du får ditt vatten och var offentliga avlopp finns.
Detta kallas "utbyta kontrakt" och syftet är att se till att kontrakten är desamma. - 4Kontrollera titeldokumenten. Du behöver kopior av "titelregistret" och "titelplanen". Du kan få dessa på fastighetsregistret. Båda dokumenten visar att säljaren äger fastigheten.
- Varje dokument kostar £ 3.
- 5Börskontrakt. Istället för att förlita sig på en advokat eller transportör för att utbyta avtal med säljarens advokat bör du själv kontakta advokaten. Planera en tid för att läsa av kontrakten för varandra.
- Om kontrakten är desamma kan du underteckna din kopia och skicka den i posten, adresserad till säljarens advokat.
- 6Förbered dig på att överföra pengar. Du måste kontakta din bank för att planera för överföring av köpeskillingen till säljaren på slutdagen. Du bör kontakta banken så snart som möjligt för att ta reda på eventuella hakor som kan komma upp.
Metod 3 av 3: slutföra försäljningen
- 1Kontrollera fastigheten en sista gång. Du och din fastighetsmäklare bör besöka ditt nya hem efter att ha bytt kontrakt. Kontrollera att fastigheten är i gott skick.
- Om säljaren gick med på att installera armaturer, se till att de har gjort det.
- 2Skicka äganderätt till din hypotekslångivare. Din hypotekslångivare kommer att hålla fast vid dina titelrätter tills du betalar ditt lån.
- Se också till att registrera överföringen i fastighetsregistret.
- 3Meddela verktyg. Du måste se till att elföretaget känner till din nya adress. Se också till att avbryta verktyg på den gamla fastigheten.
- Se till att meddela banken och posten om din nya adress. Ditt inlägg kan vidarebefordras till din nya adress.
- Du bör också ha dina körkort uppdaterade med din nya adress.
Vanligtvis, om ett hus skadas under perioden mellan utbyte av kontrakt och slutförande, kan köparen inte komma ur kontraktet. - 4Få byggnadsförsäkring. Du vill ha en försäkring på fastigheten. Se till att försäkringen träder i kraft det datum då du byter kontrakt.
- Vanligtvis, om ett hus skadas under perioden mellan utbyte av kontrakt och slutförande, kan köparen inte komma ur kontraktet. Följaktligen behöver du en försäkring för att starta det datum då du byter kontrakt, inte datumet för slutförandet.
- Kontraktet kan ändra denna regel. I avtalet kan det till exempel sägas att säljaren kommer att bära en försäkring på byggnaden under denna period. Kontrollera kontraktet.
- 5Schema slutdatum. Vanligtvis händer detta en till fyra veckor efter utbyte av kontrakt. Även om det har blivit vanligare att byta kontrakt samma dag som slutförandet finns det flera risker:
- Lånelångivaren kanske inte överför pengar i tid. Om överföringen inte är klar klockan 15:00 måste du vänta till nästa dag för att slutföra försäljningen.
- En säljare kan ställa ett upprörande krav på mer pengar i sista stund. Om du är packad och redo att flytta kan du känna att du inte har något annat val än att ge efter efterfrågan.
- Följaktligen kanske du vill planera slutförandet i flera veckor efter att du bytt kontrakt.
- 6Flytta din fastighet till det nya huset. På slutdagen får du nycklarna till fastigheten och kan flytta in.
- Se till att ringa din advokat. Pengarna måste överföras från köparens inteckningsföretag till köparens advokat och sedan överföras från denna person till säljarens advokat. Var noga med att ringa på morgonen och se till att allt är inställt.
- Om du inte hör något under dagen, se till att kolla in din advokat. Du vill inte att överföringen av pengar ska sakta ner eftersom din advokat inte ägnar uppmärksamhet åt saken.
- För att kunna räkna med ett rimligt pris för fastigheten kanske du vill göra en undersökning. Cirka 80% av köparna gör ingen undersökning, men det kan vara till hjälp om du köper en gammal fastighet eller på annat sätt är osäker på byggnadens tillstånd. För att få en undersökning utförd ordentligt bör du anställa en kvalificerad inspektör.
Läs också: Hur söker jag bort journaler?
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
