Hur köper jag avskärmningsbostäder till salu?
Du kommer att köpa dessa bostäder annorlunda: bostäder till salu på auktion.
Du är ute efter ett nytt hem när du tänker "Varför inte en avskärmning?" Utestängda hem är vanligtvis billigare än traditionella listor, och det kommer att finnas gott om inventering när ekonomi tankar. Du bör dock gå försiktigt innan du köper en avskärmning. Du vill göra mycket noggrannhet så att du inte betalar för mycket för din egendom.
Metod 1 av 4: hitta utestängningar till salu
- 1Identifiera vilken typ av utestängning du vill ha. Det finns i allmänhet två typer av utestängda bostäder som kan säljas på marknaden. Du kommer att köpa dessa bostäder annorlunda:
- Hem till salu på auktion. Dessa bostäder auktioneras vanligtvis på trappan till ditt landstingshus, och den vinnande budgivaren betalar omedelbart med en kassakontroll. Det finns också flera onlinekällor, till exempel Hubzu.com och Xome.com, där du kan bjuda direkt på webbplatsen.
- Bankägda utestängningar. Om ett bankägt hem inte kan sälja på auktion, håller banken på det och försöker sälja det senare. Dessa bostäder kallas REO, vilket står för "Fastighetsägd." Banker kan förhandla när de säljer REO.
- 2Leta efter auktioner. Bjud bara på hem på legitima auktioner. Du hittar dem på följande sätt:
- Sök i de juridiska listorna i din lokala tidning.
- Hitta kommande auktioner på myndigheternas webbplatser. Bläddra igenom listorna på US Treasury Department, Fannie Mae och Department of Housing and Urban Development (HUD). Du kan titta på fastigheten på webbplatserna för dessa organisationer samt hitta en HUD-auktoriserad agent som krävs för att kunna bjuda ett HUD- eller USDA-utestängt hem.
- Tumma igenom inventeringen på auktionswebbplatser. Några av de mer legitima auktionsföretagen inkluderar Hudson och Marshall, Williams och Williams och Auction.com.
- 3Bläddra i listorna på bankens webbplatser. Bankerna bör ha sina inventeringar listade på sina webbplatser. Sök via bank och "REO". Stora banker som säljer REO inkluderar Wells Fargo, Bank of Europe, Chase och US Bank.
- 4Sök på webbplatser. Många webbplatser kommer att försöka ta ut pengar för att komma åt deras listor. Zillow.com listar dock utestängda fastigheter tillsammans med traditionell försäljning. Du kan söka med postnummer och begränsa din sökning till bara utestängda fastigheter. Sök är gratis.
- 5Hyra en fastighetsmäklare. En mäklare har tillgång till tusentals utestängda fastigheter. Hitta en som har erfarenhet av utestängningar. De vet var de ska hitta de bästa listorna och förstår de unika funktionerna i en avskärmningstransaktion.
- Du kan hitta en fastighetsmäklare genom att titta i telefonboken eller söka online. Ring dem och fråga om deras erfarenhet.
Det finns i allmänhet två typer av utestängda bostäder som kan säljas på marknaden.
Metod 2 av 4: göra due diligence
- 1Få villkoren för utestängningen. Det finns två typer av utestängningar. En utestängd förtroendeakt gör det möjligt för köparen att köpa fastigheten när den utestängs. En utestängd inteckning tillåter den utestängda ägaren en inlösenperiod. Om de kan betala utestängningskostnaderna för att göra fastigheten aktuell, äger de den igen. Du kan hitta avskärmningsinformation med en titelsökning och bestämma om du vill vänta på den.
- Om du köper från en bank säljer de vanligtvis inte fastigheter med inlösenrätt på. Istället kommer de att hålla och ta hand om ett hem under den tidsperioden. Efter att perioden har förflutit kan de sälja hemmet.
- Den tidigare köparen har inga rättigheter efter en utestängning med förtroendeakt förutom de vanliga utflyttningslagarna för den staten. Vanligtvis skulle det vara 20 dagars skriftligt varsel, men om det finns hyresgäster där inne, tillåter federal lag minst 90 dagars skriftligt varsel om det inte finns någon statlig lag som åsidosätter den federala lagen.
- 2Var en detektiv och ställa frågor. Kunskap är makt; du kommer ofta inte till botten med saker förrän du har börjat dröja runt. I utestängda hem, som i resten av livet, är det som verkar för bra för att vara sant.
- Ta reda på hur länge hemmet har varit till salu. Det är förmodligen något fel med ett hem som har ett bottenpris som har satt på marknaden i åtta månader.
- Prata med fastighetens grannar. Fråga varför hemmet inte har sålts redan. Ibland kan grannar ge dig information som inte är i bankens bästa att lämna ut.
- 3Få en inspektion innan du drar i avtryckaren. Avskärmade bostäder säljs "som de är", vilket innebär att köparen tar all risk om hemmet har brister. Om det finns en enorm strukturfel i källaren kan du inte vända dig om och stämma säljaren. Försök av detta skäl att få hemmet inspekterat. Det kommer att kosta några hundra dollar, men det kan spara tusentals.
- Om du är intresserad av att köpa på auktion kan du vanligtvis inte se fastigheten i förväg.
- En erfaren utestängningsagent kan dock ofta få tag på en nyligen inspekterad rapport, vilket är en annan anledning att arbeta med en.
- Ett sätt att få en inspektion är att kontakta den nuvarande ägaren och fråga. De kan släppa in dig i fastigheten; chansen är dock att de redan har gått vidare.
- 4Få uppskattningar för reparationer innan du köper. Att veta hur mycket du sannolikt kommer att spendera på reparationer och förbättringar hjälper dig att avgöra om du får en hel del eller blir hetblinkad. Kontakta en erfaren snickare eller entreprenör och diskutera vad som behöver göras på fastigheten. De kan uppskatta kostnaderna.
- En bra tumregel är att avsätta 10% av noteringspriset för reparationer. Det här kan tyckas högt, men du kan ficka ändringen om du skjuter under den.
- 5Kör en titelrapport. Utestängda hem har ofta flera panträtter för obetalda skatter på dem. Om du köper fastigheten kommer panterätter ibland med på resan. Av denna anledning bör du anställa ett titelföretag för att köra en titelrapport.
- Du kan också stanna in i landstingskontoret och titta på gärningen. Liens bör också listas där.
- 6Anställ en advokat. Du behöver definitivt juridisk representation även när du köper en avskärmning. De kan hjälpa till att granska pappersarbetet för att se till att allt är i ordning. Få en hänvisning till en fastighetsadvokat genom att kontakta din närmaste advokatsamfund.
Vissa banker erbjuder inte traditionella inteckningar för hem i avskärmning, särskilt om de är i dåligt skick eller anses obebodda.
Metod 3 av 4: bjuda på en auktion
- 1Delta på några auktioner som observatör. Om du aldrig har varit på en auktion tidigare kan det hända att processen är överväldigande. Det är bäst att se några auktioner utan att bjuda. Var uppmärksam på hur människor bjuder, var de står, hur de klär sig etc.
- Auktionsdatum ändras ofta i sista minuten, så bekräfta alltid att det är en "go" innan du går ut för dagen.
- 2Ta reda på kraven för att delta. Vissa auktioner kräver att du sätter in pengar för att visa att du är en seriös budgivare. Du kan till exempel behöva ta med en certifierad check på 3730€. Om du vinner blir checken kontant. Om du inte vinner sätter du bara in dina pengar igen. Istället för att tillhandahålla en check kan du behöva ange ditt kreditkortsnummer.
- Ta reda på om du behöver en kassörcheck för hela beloppet om du vinner. I vissa stater behöver du bara betala en viss procentsats, och resten förfaller inom 30 dagar.
- 3Uppskatta det vinnande budet. Du kan använda Zillow's Foreclosure Estimate för att komma med ett grovt pris. Sök i auktionslistan och beräkna uppskattningar för de hus du är intresserad av.
- Kom ihåg att prissätta reparationskostnaden.
- 4Bli organiserad för auktionsdagen. Skriv ut en bild av varje hem du vill bjuda på. Skriv det högsta belopp som du kommer att bjuda på bilden så att du inte blir förvirrad mitt i ett budkrig. Kom ihåg att hålla dig till din uppskattning och inte bjuda mer än så.
- 5Anlända tidigt. Auktioner går snabbt - något slut efter fem minuter. Om du är försenad kommer du att sakna allt bud. Försök att anlända minst 20 minuter tidigt. Om du aldrig har varit på auktionssidan tidigare, kör upp dagen innan för att kolla in den.
- Många auktioner hålls också online. Håll ett öga på onlinefastigheter efter att du har lagt ditt bud för att se om du har blivit överbudd och behöver öka ditt erbjudande.
- Vissa auktionsfastigheter kan också dyka upp i MLS (Multiple Listing Service). Kontakta en fastighetsmäklare för att ta reda på auktioner som anges i MLS.
- 6Undvik ett budkrig. Banker kan ha ett lågt startbud för en fastighet som ett sätt att locka fler budgivare. När auktionen närmar sig slutet kan detta leda till ett budkrig. Var noga med att undvika dessa, eftersom de kan orsaka snabba och irrationella utgifter. Men om något prissätts konkurrenskraftigt kan du snart befinna dig i ett budkrig med en annan budgivare.
- Du kan undvika kriget genom att vägra att gå över det högsta budet du bestämde dig för innan du kom till auktionen.
- 7Ta ägarskap om du vinner. När du har vunnit bör du prata med auktionsförrättaren för att få allt nödvändigt pappersarbete som visar att du vann. I många stater kommer du att sätta in en procentandel av det belopp du bjuder in och planera en avvecklingsdag som ska äga rum på 30 dagar.
- Vid din avvecklingsdag betalar du återstående saldo på hemmet och får din förvaltares handling, som du sedan måste registrera.
- Ofta måste en domstol godkänna en auktionsförsäljning innan du kan ta besittning.
Metod 4 av 4: köpa från en bank
- 1Bli förgodkänd för en inteckning. Du måste vanligtvis betala kontant på en auktion. Men om du vill köpa en REO kan du betala med en inteckning. Nyckeln är att bli förgodkänd. Stanna förbi en bank eller bli förhandsgodkänd online. Du måste tillhandahålla viss ekonomisk information, till exempel din inkomst, tillgångar och kredithistorik.
- Vissa banker erbjuder inte traditionella inteckningar för hem i avskärmning, särskilt om de är i dåligt skick eller anses obebodda. I så fall kan du behöva en icke-traditionell inteckning, vilket kan kosta en hel del mer. De flesta online-auktioner anger direkt om finansiering är tillåten eller inte.
- Om möjligt, försök att bli godkänd på förhand av banken som äger fastigheten. De är inte skyldiga att förlänga finansieringen, men det kan vara till hjälp om de gör det. Annars kan du behöva arbeta med en sekundär inteckning eller söka ett rehab-lån om fastigheten har iögonfallande problem.
- 2Leta efter jämförbara fastigheter när du prissätter ditt erbjudande. Ta reda på hur mycket andra utestängda bostäder säljer för i samma stadsdel. Se till att dessa "kompisar" har samma grundläggande specifikationer som ditt hem-kvadratiska område, antal sovrum etc. Beräkna ett erbjudande som passar inom kompområdet och, viktigast av allt, passar inom din budget.
- Kontrollera också hur länge dessa kompisar har varit på marknaden. Har de satt där i mer än sex månader? Eller har hus flyttat mycket snabbare?
- Titta på det verkliga marknadsvärdet för andra fastigheter i ditt område. När du tar hänsyn till reparationskostnaderna till den initiala kostnaden för utestängningen bör den inte överstiga det verkliga marknadsvärdet. Om det gör det kan du betala för mycket för fastigheten.
- Om bostadsinventeringen i ditt område är knapp kan det inte finnas andra utestängda fastigheter att jämföra.
- 3Kom med en handpenning. Du måste fortfarande erbjuda en handpenning när du köper en bankägd fastighet. Om du tänker hyra fastigheten kan du behöva komma mellan 10% och 30% av inköpspriset.
- Kom ihåg att kraven på handpenning är varierande. Medan en REO-bank endast kan kräva en nedgång på 10%, kan hypotekslångivaren kräva upp till 25-30% ned, beroende på om fastigheten är kommersiell eller bostad.
- En 5-plex eller högre kan betraktas som kommersiell fastighet, även om du hyr ut den som bostadslägenheter.
- 4Börja med ditt bästa bud. Bostadsmarknaderna i de flesta delar av landet har förbättrats avsevärt. Du tävlar förmodligen med många människor för att få en utestängning, så du bör börja med ditt bästa erbjudande först om marknaden är het.
- Om ditt erbjudande är lågt ska du lämna in styrkande handlingar som motiverar beloppet. Till exempel ge en lista över reparationer eller jämförbara egenskaper.
- 5Vänta. Efter budgivning, var beredd att vänta. Budprocessen på en bankägd fastighet är inte densamma som budprocessen för en traditionell försäljning. En bank kommer att behöva en kapitalförvaltare för att teckna kontrakten. Du kan behöva vänta några dagar efter att du gjort ett första erbjudande för att få dina kontrakt eller få ett motbjudande.
- Ofta kan du förvänta dig svar inom några dagar. Det kan ta flera dagar att genomföra ett avtal om det vinnande budet. Ofta gillar säljare dock inte att hålla upp processen längre än absolut nödvändigt och så kommer det att påskynda det så mycket som möjligt.
I allmänhet säljs fastigheter med en tydlig titel men en sheriffens auktion kan ha panterätter på fastigheten som fortfarande är bifogade efter försäljningen.
- Utestängningar kan ibland ha dolda kostnader som t.ex. köparpremier. Försök att få ett prov på kontraktet som ska undertecknas av den vinnande budgivaren för att se alla kostnader som är förknippade med att köpa fastigheten.
- Tänk två gånger innan du vänder, speciellt om du aldrig har gjort det förut. Fastigheten kan skadas allvarligt eller reparationer kan kosta mer än du förväntat dig. Om du inte kan sälja hemmet snabbt kommer du att ha en albatros runt halsen.
- Ofta kommer vattnet att stängas av i dessa hem så att du inte kan kontrollera läckor. Kör ett trycktest och kontakta ditt lokala vattendistrikt för att se om det fanns några spikar i användning innan vattnet stängdes av. Stora spikar kan indikera en oförbättrad läcka.
Läs också: Hur hanterar man utestängning?
Frågor och svar
- Kan jag se en utestängd egendom innan jag köper den?Detta beror på den enskilda fastigheten. Kontakta mäklaren som representerar den för att få reda på det.
- Hur stor andel av listpriset erbjuder du att betala för huset om du betalar kontant?På en het fastighetsmarknad kan säljaren mycket väl titta på flera erbjudanden. Naturligtvis är kontanter alltid bättre än ett lån, men om fastigheter säljer till 100% listpris i det området, och du till exempel erbjuder 90%, kan säljaren välja att ta sina chanser på ett erbjudande med ett lån om han står till netto 10% mer. Det är alltid en bra idé att se vad marknaderna gör i fastighetsgrannskapet innan man bestämmer sig för vilken% som ska erbjudas. Det finns också andra faktorer som är involverade, till exempel vad kompisen säljer för, hur lågt utbudet är, hur stark efterfrågan är, om reparationerna blir för dyra för hemmets värde. Stiger eller sjunker priserna, hur länge har fastigheten varit på marknaden, marknadens tillväxttakt, är den långsam eller robust? Detta kräver en fullständig utvärdering,som en fastighetsmäklare kan hjälpa till med om du använder en för att skriva upp ditt erbjudande. Många investerare gillar att kasta lowball-erbjudanden på allt de lägger ett erbjudande i och en av dem kan hålla fast och du kan säkert använda den strategin, men om du verkligen vill ha hemmet bör du göra en grundlig analys för att komma med det bästa erbjudande. Varje avskärmning på marknaden har genomgått flera analyser av olika personer för att fastställa bästa listprissättning. En köpare ska utföra sin egen due diligence.Varje avskärmning på marknaden har genomgått flera analyser av olika människor för att fastställa bästa listprissättning. En köpare ska utföra sin egen due diligence.Varje avskärmning på marknaden har genomgått flera analyser av olika personer för att fastställa bästa listprissättning. En köpare ska utföra sin egen due diligence.
- Ser banken till att det inte finns några panträtter för utestängda fastigheter?I allmänhet säljs fastigheter med en tydlig titel men en sheriffs auktion kan ha panterätter på fastigheten som fortfarande är bifogade efter försäljningen. Du kan göra en sökning med ett titelföretag innan du bjuder på hemmet. I många auktioner tillåter de en titelberedskap för att möjliggöra att panträtterna betalas av säljaren innan den säljs. Ibland kan de be köparen att ta på sig ansvaret för en kodhantering och den reparation som krävs om det är ett problem eftersom de inte kommer att göra några reparationer en gång under kontrakt.
- Är jag ansvarig för eventuella panterätter på fastigheten?Om alla panträtter inte är uppfyllda från ditt köp, så kommer du att vara ansvarig för eventuella kvarvarande panträtter.
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
