Hur räddar du ditt hem från avskärmning?
För att rädda ditt hem från avskärmning, prioritera att betala dina intäkter över osäkra skulder, som kreditkort, medicinska räkningar, studielån och IRS-skulder. Du bör också kontakta din lokala och federala regering för att se om du kvalificerar dig för låneprogram som gör dina intäkter mer överkomliga. Om dina ekonomiska svårigheter är tillfälliga, be din långivare om en fördröjning så att dina betalningar minskas eller stängs av under en kort period. Som en sista utväg kanske du vill överväga att ansöka om konkurs för att rädda ditt hem. Om du vill lära dig hur du sparar pengar för att göra dina inteckningar, fortsätt läsa!
För att rädda ditt hem från avskärmning, prioritera att betala dina intäkter över osäkra skulder, som kreditkort, medicinska räkningar, studielån och IRS-skulder.
Tack vare hård konkurrens mellan långivare, ett svindlande utbud av inteckningsalternativ och regeringens politik för att uppmuntra bostadsköpare kunde fler än någonsin tidigare köpa bostäder före lågkonjunkturen. Tyvärr har ökningen av husägandet åtföljts av höga avskärmningsgrader, särskilt under lågkonjunkturen. Bara ett par missade hypoteksbetalningar kan starta avskärmningsförfaranden och innan du vet ordet av kan ditt hem tas bort från dig. Om du hotas av utestängning kan du kanske förhindra detta scenario, men du måste agera snabbt.
Del 1 av 3: organisera din ekonomi
- 1Gör din inteckning betalning till din högsta prioritet. Långivare kan vanligtvis starta avskärmningsprocessen efter tre till fem månaders missade betalningar. Det betyder att du ska göra din månatliga inteckning helt innan du betalar ned osäkra skulder som kreditkort, sjukhusräkningar, medicinska räkningar, IRS-skulder och studielån.
- Om du hamnar efter på andra räkningar kan du börja få telefonsamtal från inkasserare. Att hamna efter på dessa skulder kan orsaka att du ackumulerar avgifter och kan skada din kredit, men konsekvenserna är helt enkelt inte lika allvarliga som att falla efter på din inteckning.
- 2Justera din levnadsstandard. Utvärdera dina månatliga utgifter och leta efter områden där du kan minska.
- Skär ned på valbara inköp, som att äta ute, kläder, elektronik, hobbyer och underhållning.
- Överväg att ta med en rumskompis för att kompensera din månatliga inteckning.
- Om din betydande andra har ett fordon eller om du har tillgång till god kollektivtrafik, överväga att sälja din bil.
- 3Få hjälp med att hantera din ekonomi. Du kan dra nytta av ett program för kreditrådgivning eller skuldhantering som inkluderar bostadsrådgivning. En rådgivare kan hjälpa dig att bättre förstå vilka alternativ för skuldbistånd som finns, hjälpa dig att hantera dina skyldigheter och utveckla en personlig plan för att klara svåra ekonomiska tider.
- Kontakta din långivare och fråga om de har ett kreditrådgivningsprogram.
- USA: s justitieministerium håller en lista över godkända kreditrådgivare per stat som du kan kontakta för hjälp.
- Fråga din lokala bostadsmyndighet, kreditförening, ideell organisation eller tilläggstjänst om de erbjuder skuldrådgivning.
- 4Lär dig dina rättigheter. Fråga med en advokat om dina rättigheter när du står inför en utestängning. Det finns två typer av avskärmning. Om du har ett förtroendeakt kommer avskärmningsprocessen att följa ett visst mönster som styrs av federala och statliga lagar. Om du har en inteckning istället för en förtroendeakt måste avskärmningen vara en rättslig avskärmning. I det här fallet kommer långivaren att behöva gå till domstol för att få tillbaka fastigheten.
- I en rättslig avskärmning har du ett år på dig att lösa in din skuld. Detta innebär att du måste betala tillbaka de pengar du har på huset plus extra avgifter. Om det inte är en rättslig avskärmning har du inte den här rätten.
- Många lagar om avskärmning kan variera beroende på stat och vissa kan upphöra att gälla. Rådgör alltid med en advokat för att förstå lagarna angående din specifika situation.
Om du har en inteckning istället för en förtroendeakt måste avskärmningen vara en rättslig avskärmning.
Del 2 av 3: Ändra dina hypotekslån
- 1Få hjälp med dina intäkter. Kontrollera om din statliga bostadsfinansieringsbyrå håller medel under Hardest Hit Fund, som är särskilt öronmärkt för utestängningsförebyggande.
- Om din inteckning är säkerställd av eller finansieras av statliga program som HUD, FHA eller Veterans Administration, kan du ha andra alternativ för att rädda ditt hem. Till exempel, Fannie Mae och Freddie Mac administrera den Home Affordable Modification Program (HAMP) och Home Affordable Refinance Program till (HARP) gör lån billigare. Du hittar dessa och andra typer av lånemodifieringsprogram på https://makinghomeaffordable.gov/pages/default.aspx.
- 2Be din långivare om uthållighet. I en tålamod accepterar din långivare att tillfälligt minska eller stänga av dina hypotekslån under en kort period.
- Det är mer sannolikt att du kan få överlåtelse om du kan visa att dina ekonomiska svårigheter är tillfälliga eller att du förväntar dig en stor summa (till exempel en skatteåterbetalning) som gör att du snart kan få ditt konto aktuellt.
- Långivare vill i allmänhet inte utestänga fastigheter, och de kommer i allmänhet att vara villiga att arbeta med dig om du gör en god ansträngning för att göra betalningar och om din oförmåga att göra det är tillfällig.
- Du kommer sannolikt att behöva förse långivaren med kontoutdrag och andra finansiella dokument så att de kan granska din ekonomiska situation. De kan komma överens om att förlänga din leveransperiod för sena betalningar eller att låta dig hoppa över allt från 1-6 betalningar under en 1-2-årsperiod (en överlevnad). De kan också acceptera reducerade betalningar i upp till 18 månader.
- 3Omstrukturera ditt lån. Om din ekonomiska situation har förändrats permanent, kommer tillfälliga åtgärder förmodligen inte att göra dig mycket bra. I det här fallet, försök att förhandla för att omstrukturera hypotekslån. Fråga din långivare om du är kvalificerad för eventuella omstruktureringsprogram för inteckning.
- Omstrukturering kan ta många former, men innebär i allmänhet att förlänga lånets löptid så att du har längre att betala (och därmed göra lägre månatliga betalningar), sprida betalningsförfall på flera år och / eller sänka räntan på lånet.
- Överväg om du kommer att kunna följa upp ditt slut på avtalet. Om du fortfarande inte har råd att göra betalningarna kommer inte avtalet att göra dig något bra.
- Fannie Mae administrerar Home Affordable Modification Program (HAMP), som hjälper till att ändra bostadslån för att göra dem billigare för kämpande köpare. Du hittar detta och andra typer av program för modifiering av lån på https://makinghomeaffordable.gov/pages/default.aspx.
- 4Få villkoren för alla erbjudanden skriftligen. Om du kan förhandla fram ett avtal med dina fordringsägare i telefon, be dem skicka ett nytt kontrakt med uppdaterade villkor. Du kan behöva skriva ett brev till dem och be om bekräftelse.
- 5Refinansiera din inteckning. Om du kan sänka din ränta eller ta en annan typ av inteckning kan du kanske sänka dina betalningar till en hanterbar nivå.
- Tänk på att refinansiering kan vara dyrt. Du kan behöva betala stängningskostnader, poäng och andra avgifter. Om du inte har råd med avgifterna kommer du att få utestängning igen med ännu mindre pengar den här gången.
Du kan stoppa en avskärmning genom att samarbeta med din långivare för att begära en låneförändring som kommer att stanna kvar i avskärmningsprocessen.
Del 3 av 3: vidta drastiska åtgärder
- 1Överväg konkurs. Konkurs bör inte tas lätt. Din kreditpoäng kommer att skadas när du ansöker om konkurs och det kan finnas kvar i upp till tio år. Om du ansöker om konkurs kan din långivare dock inte utestänga medan din konkurs väntar. Detta kan ge dig lite tid att bli aktuell på dina intäkter.
- Skadorna på din kreditpoäng uppstår bara när du ansöker om konkurs. Även om det kan ligga kvar i flera år, förbättras kreditpoängen vanligtvis efter konkursen eftersom gäldenären har fått befrielse från skuldbördan. Om din kreditpoäng har stigit tillräckligt kan du kanske få ett bostadslån efter två års konkurs.
- Om du lämnar in konkurs och vill behålla ditt hem kan du bekräfta ditt lån hos långivaren. Bekräftelse är ett avtal med hypotekslångivaren som säger att du kommer att fortsätta dina månatliga betalningar under och efter konkurs. Du måste bekräfta hypotekslån innan konkursen frigörs. När du har bekräftat igen kommer du att förväntas ta med inteckningsströmmen såvida det inte finns andra bestämmelser på plats, till exempel uthållighet eller refinansiering eller ändring av lånet.
- 2Sälj ditt hus. Kontakta en fastighetsmäklare som har erfarenhet av kortförsäljning innan utestängningen börjar. Ta reda på hur mycket du kan få för ditt hem. En fastighetsmäklare kanske kan informera dig om alla dina alternativ baserat på din nuvarande situation.
- Om det belopp som du kan sälja ditt hus inte räcker för att täcka resten av ditt lån, kan långivaren komma överens om att acceptera ett reducerat belopp i en "kort utdelning" eller "försäljning före avskärmning." En kort försäljning möjliggör fullständig ansvarsfrihet och kommer att påverka din kredit i två år. Du kanske också kan få en del av pengarna för att hjälpa dig med dina flyttkostnader eller att betala av andra panterättsinnehavare.
- Om du redan kämpar med betalningar och avskärmningen redan har börjat kan det fortfarande inte vara för sent att vidta åtgärder. Din långivare kan försena auktionen en kort stund för att se om du kan sälja huset.
- En köpare kanske kan ta sitt lån (ta över dina betalningar) för att köpa ditt hus. Det kan vara ett alternativ även om ditt inteckningskontrakt säger att det inte kan antas. Kontakta en bostadsrådgivare, fastighetsmäklare eller advokat för att se om den här situationen kan fungera för dig.
- Om du har en andra inteckning på hemmet kan du fortfarande vara skyldig pengar på saldot om du inte också får ett förlåtande av lånet på denna panträtt också.
- Om du har betydande kapital i hemmet kan du kanske komma ut ur affären med lite pengar. Efter att du har sålt ditt hem kan du sedan köpa eller hyra ett annat hem som ligger inom din budget.
- 3Ge långivaren hemmet. Om det inte finns något annat botemedel kan du överväga att erbjuda långivaren en "handling i stället för avskärmning." Du undertecknar i princip bara hemmet till långivaren. Även om du tappar ditt hem är det inte så skadligt för din kredit som en utestängning.
- I de flesta fall får en säljare inga pengar från en kort försäljning. Om du ger gärningen till långivaren kan du dock kunna förhandla om flyttkostnader med dem för att hjälpa dig att flytta ut.
Om mitt hem redan är i avskärmning och en bostadsköpare eller fastighetsbyrå stoppar avskärmningen genom att sälja det, kommer det att skydda min kredit?
- Flytta inte hemifrån när avskärmningsförfaranden börjar eller om du kan förlora möjligheten att kräva vissa förmåner (till exempel en engångsbetalning av FHA-inteckning) eller rättsmedel.
- Med något kreditproblem, kör alltid mot dina borgenärer, inte bort. Dölja gör att det ser ut som om du inte tänker betala, och de kommer att använda alla verktyg som de har till förfogande. Var öppen och ärlig, och de kommer sannolikt att arbeta med dig.
- Det kan ha skattekonsekvenser när man får en kort försäljning så det är tillrådligt att kontakta en skattebokförare innan man accepterar en kort försäljning.
- Denna artikel är endast en allmän guide och är inte avsedd att ersätta professionell juridisk eller finansiell rådgivning.
- Välj ett kreditrådgivningsbyrå noggrant, eftersom vissa byråer tar ut orimliga avgifter som gör dig ännu sämre.
Läs också: Hur undviker man utestängningsbedrägerier?
Frågor och svar
- Hur kan jag stoppa en utestängning?Du kan stoppa en avskärmning genom att samarbeta med din långivare för att begära en låneförändring som kommer att stanna kvar i avskärmningsprocessen. Du har också möjlighet att lämna konkurs, vilket också kommer att stanna kvar på avskärmningen. Du kan ta med restskulden, sälja bostaden innan den blir utestängd eller ge tillbaka fastigheten till långivaren.
- Om mitt hem redan är i avskärmning och en bostadsköpare eller fastighetsbyrå stoppar avskärmningen genom att sälja det, kommer det att skydda min kredit?De missade betalningarna som fick din långivare att utestänga har redan skadat din kredit något. Om din fastighet säljs på auktion skulle det dock leda till att en utestängning också visas på din kreditrapport tillsammans med de missade betalningarna under de kommande sju åren, och den utestängningen kommer att öka din kreditpoängs skada. Att sälja din egendom före auktionen minskar därför skadorna på din kredit.
- Min långivare sa till mig att mitt hus inte skulle gå i utestängning eftersom jag försöker få en ändring genom dem, men idag fick jag ett brev från magistratens kontor om utestängning. Vad ska jag göra?Kontrollera att den person som är listad på magistratens kontor som käranden är din lånetjänst eller långivare. I många fall, när en individ är kriminell inom ett område med hemägande, blir de kriminella i mer än ett område. Ditt hushållsförening, ditt län eller ditt verktygsföretag kan ha påbörjat avskärmningsförfaranden för betalning av betalningar. Om käranden är din hypotekslångivare, skulle jag skicka en kvalificerad skriftlig begäran till långivaren och be om förtydligande. Se till att ta med kopior av all dokumentation du har i QWR och vara tydliga i dina frågor när du frågar varför de utestängs när du är i lånemodifieringsprocessen.
- Om mitt hus är utestängt, får jag något eget kapital efter det att det sålts?Antagligen inte. Avskärmningsförsäljningen är en auktion. Om det vinnande budet är högre än det utestående lånesaldot plus alla sena avgifter och alla juridiska avgifter, kan du få betalt skillnaden, förutsatt att domstolen kan hitta dig. Till exempel: ditt lånesaldo är 37300€ och du har 1490€ i sena avgifter och 14900€ i juridiska avgifter. Auktionen skulle behöva samla in mer än 53700€ för att du ska kunna se kontanter efter försäljningen. Om huset såldes för 54100€ skulle du ha rätt till 370€. De flesta auktionsbuden för avskärmning leder inte till pengar för husägaren. Om du är skyldig mindre än huset är värt, sälj det innan auktionen. Du får mer pengar och mindre kreditskador.
- Hur skulle det bara att betala räntan på inteckning hjälpa till att förlänga utestängningen?Det kan finnas avtal för att möjliggöra detta. Räntan är vanligtvis högre än huvudbetalningen, vilket kommer att vara tillfälligt behagligt för långivaren under tider av svårigheter, men du måste arbeta igenom detta med långivaren om du inte redan har ett avtal om att bara betala räntan.
- Vad händer om jag bara betalar räntedelen av min inteckning?Om du har ett räntebaserat lån kommer du att ha det bra tills principen förfaller. Om din hypoteksbetalning ska innehålla princip och ränta hamnar du i standard. Om du inte blir aktuell står du inför utestängning.
- Jag har 0,5 odelat intresse för ett hem och fick bara reda på att den andra hälften är i avskärmning. Vad kan jag göra?Kontakta en advokat för att ta reda på hur detta kan påverka dig och vilka rättigheter du har enligt avtalet.
- Hur får jag bort någon från en inteckning?Lånet måste refinansieras för att få någon från hypotekslån men de kan fortfarande äga hemmet hos dig såvida inte ett avslutande anspråk lämnas in. Fråga en advokat om dina specifika omständigheter.
- Är det lagligt att stänga mitt hem utan kreditrapportering?Om din långivare rutinmässigt rapporterar dina betalningar (och missade betalningar) till en kreditbyrå är det nästan säkert att de också som en rutinmässig fråga också rapporterar lån som är utestängda. För ordens skull skulle en husägare ha det bättre om en långivare inte rapporterade utestängningen. En utestängning av din kreditrapport kommer att sänka din kreditpoäng och hindrar dig från att få ytterligare lån från de flesta långivare i flera år. Om du får ett lån kommer du säkert att betala en högre ränta.
Kommentarer (2)
- Varje uttalande hjälpte!
- Önskar att jag hittade den här webbplatsen tidigare.
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
