Hur försenar utestängningen?
Under den här tiden kan du försena utestängningen genom att kontakta långivaren och försöka förhandla om en betalningsplan för att bota standard.
Få saker är skrämmande än möjligheten att förlora ditt hem. Om du har hamnat efter i dina husbetalningar och står inför utestängning behöver du ibland bara några veckor eller månader för att fastna eller för att planera att flytta. Det finns lagliga sätt att sakta ner och till och med stoppa avskärmningsprocessen.
Del 1 av 3: förberedelser för att försena en avskärmningsåtgärd
- 1Undersök avskärmningsprocessen. När du köper ditt hem blir inteckningen panträtt på fastigheten. Denna panträtt ger banken laglig rätt att återta fastigheten om du inte betalar inteckningen. Panterättsinnehavaren har två olika alternativ för utestängning.
- Vid rättsliga utestängningar använder banken det rättsliga systemet för att ta tillbaka fastigheten. Lagarna och förfarandena för rättslig utestängning är mycket strikta och komplicerade och varierar från stat till stat.
- Vissa jurisdiktioner tillåter icke-rättslig utestängning. Om du köpte din fastighet genom en förtroendeakt eller annan icke-traditionell inteckning kan banken kunna återta fastigheten utan att gå igenom det rättsliga systemet.
- 2Bedöm din situation. Om du har fått ett standardmeddelande från din långivare måste du vara realistisk om situationen. Vid denna tidpunkt är en avskärmning oundviklig. Du måste bestämma om du vill bota standardvärdet och spara ditt hus eller börja planera för att flytta.
- Granska dina inteckningsdokument för att se om du skulle stå inför en rättslig eller icke-rättslig utestängningsåtgärd. En rättslig utestängning är den vanligaste. Om du kan ställas inför en icke-rättslig utestängning har du färre rättigheter och bör söka juridisk hjälp omedelbart.
- 3Sök juridisk rådgivning. Avskärmningsprocessen är komplicerad och det finns flera alternativ för att fördröja processen. Rättsliga utestängningar kan sakta ner både genom domstolssystemet och andra rättsliga medel. Ett samråd med en advokat kan svara på dina frågor och ge dig vägledning om dina rättigheter och alternativ. Vissa alternativ, såsom konkurs, kräver assistans av en advokat.
- Legal Services Corporation är den offentligt ägda enheten som förvaltar nätverket av juridiska hjälpkontor över hela Europa. Om du har låg inkomst kan du kvalificera dig för rådgivning och representation för att hantera din utestängning och eventuell konkurs.
- Den LawHelp online-portal är en bra resurs för de lagar och juridiska resurser som finns tillgängliga i ditt tillstånd.
- Advokatföreningarna i varje stat har en remisstjänst till lokala advokater som har erfarenhet av utestängning och konkurslag. De flesta av dessa tjänster erbjuder en konsultation för en reducerad avgift, i intervallet 15€ till 37€, för att diskutera din situation.
Del 3 av 3: Använda utanför domstol och andra rättsliga metoder för att fördröja utestängning.
Del 2 av 3: försena en rättslig utestängning genom den civila domstolen
- 1Förstå den rättsliga utestängningsprocessen. De flesta utestängningar är av rättslig sort och bedrivs genom det civila domstolssystemet i det län där fastigheten ligger. Du har rätt till förhandlingsprocess enligt lagarna i din stat. Även om processen kan variera en del, finns det några gemensamma egenskaper som du kan förvänta dig att se.
- När du har missat tillräckligt med betalningar, vanligtvis ungefär tre, skickar långivaren ett Lis Pendens eller meddelande om standard till adressen på din inteckning. I vissa stater kommer långivaren också att lämna in det till domstolstjänstemannen. Syftet med detta brev är att berätta för dig hur långt du befinner dig och att långivaren avser att lämna in en utestängning.
- Efter det första meddelandet finns en period för förhandsavskärmning som kan vara upp till fyra månader. Under den här tiden kan du försena utestängningen genom att kontakta långivaren och försöka förhandla om en betalningsplan för att bota standard. Beroende på panträttens policy kan det hända att du kan försena utestängningen i ytterligare månader med en trovärdig ansträngning för att komma ikapp betalningarna.
- Om du inte kan få in betalningarna eller komma överens om hypotekslån kommer banken att lämna in en avskärmning vid domstolen i det län där fastigheten ligger.
- 2Få service i avskärmningsfallet. När klagomålet har lämnats in till domstolen får du en kallelse och en kopia av handlingarna. Vissa stater kräver att papper delges personligen på personen eller personerna på inteckningen medan andra stater tillåter sheriffen eller processervern att lämna den på hemadressen hos alla invånare över 13 år.
- Försök inte undvika service som ett sätt att fördröja utestängningen. Invånarna i ditt hem måste också förstå att acceptera pappersarbetet och rikta det till dig så snart som möjligt.
- 3Svara på utestängningsklagomålet. I kallelsen visas det datum som svaret beror på domstolen. Om du inte lämnar in svar inom det angivna datumet kan domstolen meddela en standarddom till förmån för banken och du kommer inte att kunna försena utestängningen.
- Om du inte känner dig bekväm att lämna in svar för dig själv är det en bra tid att rådgöra med en advokat med erfarenhet av utestängningsrätt. Genom att inte behålla en advokat kan du förlora värdefulla bekräftande försvar genom att lämna in ditt eget svar.
- Men om du inte kan anställa en advokat eller få hjälp från Legal Aid behöver svaret inte vara ett formellt eller komplicerat dokument. Den måste identifiera domstolen, ärendets nummer och parterna. Därefter kan du gå punkt för punkt och instämma eller inte instämma i varje anklagelse. Du behöver inte förklara någonting just nu. En enkel, "Jag håller med punkt 1" eller "Jag förnekar punkt 2" eller "Jag har inte tillräckligt med information för att svara på punkt 3" räcker för svaret.
- Ditt svar ska skrivas, men kan skrivas ut med svart bläck. Underteckna originalet i blått och ta det till domstolens kontor för arkivering. Det bör inte tas någon avgift för denna åtgärd. Skicka sedan en kopia till bankens advokat. Adressen ska vara under advokatens underskrift i slutet av klagomålet.
- 4Kontakta bankens advokat. När du har lämnat in ett svar kan du kontakta de advokater som representerar långivaren för att se om du kan förhandla fram en förlikning. Du kan till exempel kunna göra delbetalningar i flera månader. Om du vet att du inte kommer att kunna betala inteckningen eller om huset är mindre värt än inteckningen kan du kanske förhandla lite extra tid för att flytta.
Att kräva strikt bevis för att det ursprungliga avtalet existerar kan försena utestängningen. - 5Delta i domstolsförhandlingen. Om du inte kan komma överens måste du närvara vid domstolsförhandlingen. Om du inte har en advokat kan du be domaren omlägga förhandlingen. Detta är en tillfällig fördröjning av avskärmningen och kan förlänga förfarandet med några veckor.
- Vara i tid. Om domaren ringer ditt ärende och du inte svarar kan han hitta långivarens fördel så förlorar du utestängningen.
- 6Diskutera alternativ med din advokat. Kommer ut ur översvämningsfloden som börjar med att bostadsmarknaden kollapsar 2008 till 2012, utvecklade advokater nya strategier för att vända bordet till ofta rovgivare. Dessa erfarenheter kan hjälpa dig att förhindra utestängningsåtgärden. Du kanske till och med kan lämna in ett ändrat svar för att bevara alla dina försvar.
- Advokater kan be långivare att producera originaldokument. Med tillkomsten av elektroniska inteckningar och den snabba buntningen och tilldelningen av pantpapper förlorades många originaldokument. Att kräva strikt bevis för att det ursprungliga avtalet existerar kan försena utestängningen.
- År 2012 kom det fram att utestängningar lämnades in i bulk och undertecknades av anställda utan kännedom om dokumenten. Denna "robo-undertecknande" skandal ledde till en rutinmässig utmaning av giltigheten av klagomålet.
- 7Hantera utestängningen. Om du inte kan förhandla om en affär för att behålla ditt hem och ditt försvar misslyckas måste du komma med en plan att antingen flytta eller lösa in huset.
- Om ditt hem är planerat för sheriffförsäljning har du tid, i vissa stater fram till auktionsdagen, att lösa in fastigheten. Du måste ordna det så att du kan betala kontant för att köpa fastigheten från banken.
- Du kan i allmänhet inte försöka manipulera försäljningen genom att låta någon köpa fastigheten åt dig. Statliga lagar är mycket tydliga om vem som är berättigad att bjuda på fastigheten.
- Om fastigheten köps av en investerare kan du kanske stanna kvar som hyresgäst.
Del 3 av 3: Använda utanför domstol och andra rättsliga metoder för att fördröja utestängning
- 1Förhandla om en kort försäljning. Om du inte kan betala din inteckning eller om värdet på hemmet har sjunkit under inteckningssaldot, kanske du vill överväga en kort försäljning av fastigheten. I en kort försäljning går långivaren med på att låta dig sälja fastigheten till ett pris i linje med marknadsvärdet.
- En kort försäljning kan försena en avskärmning och att behöva flytta i flera månader.
- Ofta kan du förhandla om att långivaren ska rapportera inteckningen till fullo till kreditinstituten och minska effekten på din kreditpoäng.
Detta är en tillfällig fördröjning av avskärmningen och kan förlänga förfarandet med några veckor. - 2Ansök om en HAMP-recension. Under programmet Home Affordable Modification kan du ansöka om att få ditt bostadslån modifierat så att dina betalningar inte överstiger en procentandel av din inkomst. Detta görs vanligtvis genom att justera räntan eller lånetiden, antingen tillfälligt eller permanent.
- Ansökan om ett HAMP-lån fryser ett avskärmningsförfarande tills din behörighet har fastställts.
- 3Ansök om konkurs. Du måste samråda med en advokat, men Legal Aid kan hjälpa dig om du är mycket låg inkomst, äldre eller funktionshindrad. Ärendet kommer att överklagas till federal konkurskammardomstol och det är inte tillrådligt att pröva på egen hand.
- En konkursansökan kommer att stoppa utvecklingen av en utestängning tills domaren och förvaltaren godkänner konkursplanen.
- Din advokat bestämmer vilken typ av konkurs som är bäst för dig. I ett kapitel 7 likvideras dina tillgångar och används för att betala dina borgenärer i utbyte mot att utplåna alla dina skulder. Du kanske eller kanske inte kan behålla ditt hem. Det beror på vilken typ av lån och hur mycket eget kapital du har. Oavsett kommer du bara att kunna behålla ditt hem om du kommer att kunna göra hypoteksbetalningarna när konkursen är klar.
- I en kapitel 13 i konkurs gör du betalningar under en fast tid, vanligtvis 5 år, och konkursförvaltaren betalar ut det till dina borgenärer. I slutet av betalningsplanen elimineras alla dina osäkra skulder.
- Du kan inte hålla ditt hus i kapitel 13 såvida du inte kan betala intäkterna på en säker första inteckning. Men om du har en andra inteckning och huset inte värderar tillräckligt högt för att säkra både den första och den andra inteckningen, kan domaren eliminera eller "strippa" den andra inteckningen och bevilja den med dina andra skulder.
Läs också: Hur överlever jag utestängning?
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
